314
+92
Центр. Россия
23 сен. 2006
19 дек. 2007
Хотелось бы продать одну квартиру за сумму свыше 1 млн.руб, с регистрацией договора купли-продажи только через год. Она в собственности только два года, не хочется платить НДФЛ. Новая, без отделки, дом подключен, все живут. Поведется ли кто-то, если продать по такой схеме:
Оформляем сейчас с покупателем договор займа на сумму продажи и договор залога к нему, где в качестве обеспечения займа, вносим эту квартиру, регистрируем обременение на заемодателя в юстиции. Сделаем заем беспроцентным. В договоре займа пишем, что расчет по договору займа стороны согласны произвести не деньгами, а данной квартирой. По окончании срока, не платим по займу. А регистрируем куплю-продажу.
Одновременно заключаем договор найма, этой квартиры на покупателя чтобы они могли там жить и прописаться если им надо.
При таком или подобном подходе, покупатель не сможет сразу принять к вычету НДФЛ со свой зарплаты, но может у них это не критично.
Но будут ли какие-то риски в подобной схеме для покупателя, которые стоит учесть, так как покупатели будут делать отделку данной квартиры , вкладывать под это деньги.
И какие риски стоит учесть еще самому ,чтобы не кинули на деньги.
А договор залога квартиры, будет типа такого
https://www.dom-i-zakon.ru/aktualteam/Fo … _________/
Проводил кто-то аналогичные сделки и как идут на них покупатели ?
19 дек. 2007
Риск для покупателя может быть только, если вы его сами решили кидануть.
А вот насчет риска для вас, то тут по полной программе. По истечении года они могут отказаться от приема квартиры в качестве уплаты займа в связи с «выявленными существенными недостатками имущества, переданного в обеспечение займа» а также потребовать компенсации всех неотделимых улучшений, произведенных ими «с вашего согласия» в квартире. К этому моменту в квартире могут быть прописаны они и их маленький ребенок, которого ни один судья не будет выписывать, как бы тяжба не разрешилась. И т.д. и т.п.
Это я, конечно, кошмарю , но вы в этом вопросе подставляетесь больше всех. Вы взяли деньги взаймы. Так что мяч на их стороне.
А они также могут подать в суд на признание вашего договора займа мнимой (притворной) сделкой. И установление факта купли-продажи недвижимого имущества. Под каким давлением совершенной, или вседствие каких заблуждений — их адвокат придумает. Тогда через суд будет оформлено на них право собственности, а за вас, чавкая и пуская слюну, возьмутся налорги по недекларированию полученного дохода.
Одним словом: вы в их руках. Оно вам надо? Уж если делать серую схему, то ради действительно серьезного куша, а не из-за этих трех копеек. Продайте квартиру через год за большую сумму. Выборы все пройдут. Никто сдерживать цены на недвижимость не будет. Какого лешего, если вы вытерпели практически весь период стагнации, сбрасывать квартиру на пороге роста цен?
Мысли пачкают мозги
111
+1
Москва
18 окт. 2007
19 дек. 2007
Зачем придумывать чудовищные, не побоюсь этого слова, схемы, когда вся страна и так указывает в договоре сумму до миллиона и не парится???
Не ищете легких путей?)))
In God we trust,
others pay cash.
20054
+24307
⛅ Moscow
01 фев. 2007
21 дек. 2007
Очень интересная схема!
Недавно то же думал по поводу такой же но по оформлению земли с/х назначения что бы не получать разрешения в Миноблимуществе Московской области. Слышал, что так оформляют землю (с/х) если нужно разбить участок на мелкие и разным собственникам. По закону — нельзя делить.
Продаю недвижимость с 1995 года — спасибо маме !
02 фев. 2008
А продать за 999000 руб., а остальное в качестве доплаты в виде «за существенное улучшение объекта недвижимости» Вы не хотите? С такой «припиской» абсолютно в пределах действующего законодательства продаются квартиры …и не имеет значения 1-ком или 5-комн. квартира продается меньше миллиона.
1425
+1398
Mosgrad.ru
12 июн. 2007
03 фев. 2008
Главный риск для покупателя в том, что через год, когда цены на квартиры значительно вырастут, продавец может отказать регистрировать договор купли-продажи, вернув долг по договору займа. Конечно, можно будет обратиться в суд с требованием о регистрации договора в связи с уклонением от регистрации продавца квартиры, однако кому нужна перспектива возможного судебного спора. Покупатели при выборе квартиры не в последнюю очередь обращают внимание на такую мифическую составляющую, как «юридическая частота», следуя чему они скорее всего откажутся от такой затеи, хотя если эта квартира какая-то особенная или продается по очень вкусной цене, может быть, все может быть…..
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость
Источник
Чтобы узнать, как продать комнату в коммунальной квартире, следует определиться с нормами, которые устанавливают статус собственности, разделённой на доли. Порядок продажи общей долевой недвижимости собственником регулируется нормами ГК о преимущественном праве покупки сособственниками жилплощади.
Правовой статус собственника
У продавца комнаты в коммунальной квартире должны быть на руках необходимые письменные подтверждения. Это будет свидетельство о собственности. В документе указывается площадь комнаты, наличие типа собственности, обременений; информация о владельце комнаты.
Гражданский кодекс РФ не содержит запретов на владение комнатой юридическими лицами, муниципальными образованиями.
Комната в коммунальной квартире может быть продана через публичные торги. Это возможно, если у собственника существуют непогашенные кредиты, а банк обращает взыскание на общую собственность.
Если остальные дольщики отказываются приобрести такую жилплощадь, то банк вправе требовать через суд провести аукцион – согласно правилу ч. 2 ст. 255 ГК РФ. Принудительная продажа комнаты в коммунальной квартире за долги также возможна при банкротстве коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей.
Подготовительный этап
Согласно «Правилам пользования жилыми помещениями» собственник должен бережно относиться к имуществу в коммунальной квартире, вносить свою часть платежей за обязательные услуги – свет, горячую, холодную воду, канализацию, газ, отопление. Существует обязанность вносить своевременные платежи за капитальный ремонт.
Если собственник решил продать свою часть в коммунальной квартире, то желательно, чтобы были справки, которые будут подтверждать отсутствие задолженности по вышеуказанным обязательным платежам. Эти документы желательно показать претенденту на покупку недвижимости ещё на стадии осмотра недвижимости.
Перед продажей следует снять имеющиеся на жилплощадь обременения – залог, арест – путём погашения или списания имеющихся долгов. Закон не запрещает собственнику реализовать часть коммунальной квартиры в залоге, но покупатель должен быть уведомлен о наличии таких ограничений – иначе он в дальнейшем может требовать признать договор недействительным.
Возможности продажи такой недвижимости с обременениями установлены в ч. 2 ст. 460 ГК РФ, т.е. продавец комнаты в коммунальной квартире должен передать её свободной от притязаний третьих лиц, за исключением случая, если покупатель сам согласился купить комнату с обременениями.
Если комнату сдали в аренду, то съёмщик имеет право продолжать в ней жить даже после смены собственника – вплоть до истечения срока аренды.
Когда собственник собрался с мыслями, заплатил за «коммуналку», снял с регистрации лиц, прописанных в комнате, самое время обратить внимание на права соседей. Этого закон требует в обязательном порядке.
Особенности взаимодействия с соседями
Реализовать такое жилье быстро может быть затруднительно, так как долевой владелец обязан разослать соседям письменные уведомления о своём намерении. В одной коммунальной квартире бывают как приватизированные комнаты, так и долевая недвижимость, закреплённая за местными властями.
Муниципальные помещения в коммунальной квартире выдаются гражданам по социальному найму. К собственникам они не имеют никакого отношения. Уведомление в такой ситуации следует высылать по адресу нахождения органа местной власти – городской администрации, жилищной инспекции.
Порядок уведомления и его форма
Уведомление может быть выслано обычным заказным письмом по месту фактического нахождения остальных жильцов, у которых есть право на коммунальную квартиру. Именно они имеют право первоочередной покупки.
В тексте уведомления должна содержаться информация о стоимости комнаты, за которую собственник желает её продать, другие нюансы сделки – способ расчётов с продавцом, особенности жилого пространства – его площадь, высота потолков, возможно – наличие мебели, бытовой техники.
Закон не обязывает оформлять уведомление у нотариуса, но это стоит сделать в следующих случаях:
- если соседи по коммунальной квартире никак не реагируют на обычное письмо;
- если соседи не согласны на покупку, но не оформляют свой отказ в необходимую письменную форму;
- если о реальном местонахождении получателя письма ничего неизвестно;
- если сосед по коммунальной квартире умер, а законный правопреемник отказывается принять наследство.
По общему правилу, если соседи не отреагировали на уведомление в течение месяца со дня ознакомления с ним или отказались от покупки по предложенной цене, то собственник комнаты может продать её другим лицам.
Возможные сложности
Наиболее простой вариант – когда сосед отказался принять письмо, в таком случае оно будет возвращено отправителю с соответствующей отметкой на конверте. Но возможна ситуация, когда о местонахождении адресата ничего не известно.
Тогда достаточно направить нотариально удостоверенное уведомление по адресу его предполагаемого проживания, хотя некоторые специалисты рекомендуют обращаться с заявлением в суд о признании безвестного отсутствия гражданина на основании ст. 42 ГК РФ и ст. 276 ГПК РФ.
Это вызовет дополнительные траты и актуально, если стоимость коммунальной квартиры и её отдельных комнат высока и существует риск того, что кто-нибудь из соседей потребует перевести на себя права покупателя.
Другая сложность – наследник отказывается принять наследство. Можно также обратиться за помощью в суд – подать заявление в суд о признании бесхозяйственной комнаты выморочным имуществом, т.е. принадлежащим государству и потом выслать уведомление о продаже в орган, управляющий государственной недвижимостью.
Если новые соседи-правопреемники не оформили наследство на часть коммунальной квартиры, но продолжают фактически проживать на обособленной жилплощади и полностью нести расходы по её содержанию, то они будут считаться фактическими собственниками, независимо от наличия подтверждающих документов.
«Серые схемы» — все ли так просто?
Распространены ситуации, когда долевой собственник коммунальной квартиры заинтересован в скорой сделке, а общаться с соседями не хочется. Тогда некоторые юристы рекомендуют поступать следующим образом:
- подарить небольшую долю заинтересованному покупателю-третьему лицу, а потом продать ему оставшуюся часть;
- оформить покупателю «квадратные метры» в залог по договору займа, потом намеренно не оплачивать кредит, что автоматически станет поводом для обращения взыскания на жилье;
- «продать» комнату по договору дарения, т.е. фактически получить деньги на руки, а недвижимость оформить как подарок от жильца коммунальной квартиры.
Все эти способы чреваты большими рисками. Если подарить долю в самой комнате, то можно столкнуться с ситуацией, когда одаряемый откажется покупать остальную часть, но будет иметь право жить в коммунальной квартире.
Если оформить жилье по притворной сделке, т.е. прикрывающей реальные намерения сторон, то можно столкнуться с противостоянием со стороны соседей, реально заинтересованной купить долевую недвижимость.
Что будет после надлежащего уведомления соседей?
Предполагается, что часть коммунальной квартиры реализуется законным способом и другие дольщики получили надлежащее уведомление. Возможно, что один из соседей — участник долевой собственности, согласится купить комнату по предложенной стоимости и даже предложит большую цену, чтобы избавиться от других законных претендентов на продаваемое жилье.
Или все соседи откажутся купить жилплощадь по желаемой продавцом цене, но на комнату найдётся другой покупатель. В любом случае, рано или поздно появится гражданин, с которым можно подписывать договор продажи недвижимости — согласно ст. 546 ГК, и акт приема-передачи недвижимости.
Содержание договора и акта
В договоре следует обозначить личные данные о сторонах сделки, стоимость недвижимости (цифрами и прописью). Обязательно нужно указать, что продаваемая часть коммунальной квартиры не находится в залоге. В акте передачи целесообразно обозначить фактическое жилое состояние комнаты и отсутствие с его стороны претензий.
Необходимые документы
Для регистрации права собственности необходимо представить следующие документы:
- договор продажи;
- акт приема-передачи;
- сведения об уведомлении соседей — копии заказных или нотариально удостоверенных писем;
- техническая документация на квартиру;
- квитанция об оплате госпошлины (в размере 1000 руб.) – ст. 333.33 НК РФ.
К документам может быть приложена нотариально удостоверенная доверенность, если регистрацией занимается квалифицированный посредник. Деньги за комнату следует получать только после обязательной регистрации права собственности в Росреестре. Именно с даты, обозначенной в новом «розовом» свидетельстве, покупатель будет считаться законным собственником.
Продажа части коммунальной квартиры не вызовет сложностей, если надлежаще уведомить соседей о сделке и найти заинтересованного покупателя. При необходимости следует воспользоваться услугами квалифицированных агентов недвижимости или юристов.
Источник
В данной статье речь пойдет о продаже комнаты в многокомнатной или коммунальной квартире
Статья будет актуальна тем продавцам, кто решил продать комнату в 2020 году.
Основная сложность продажи именно комнаты, по сравнению с квартирой в том, что при продаже комнаты, необходимо обязательно получать согласие соседей.
Найти покупателя на комнату, сегодня, довольно таки сложно. Тому есть массам причин. Это и доступные кредиты, квартиры-студии, ипотека и прочие доступные способы приобретения жилья.
Основная проблема продажи комнаты заключается в некомфортном проживании людей друг с другом. Поскольку мало кому приятно жить с кем-то бок о бок с малознакомыми людьми. Некоторые агентства и риэлторы, даже стараются не связываться с продажей комнат. Поскольку сделки эти не такие прибыльные и порой очень проблемные.
Но, не смотря на сложность таких сделок? Продажа комнат все же возможна при определенных обстоятельствах.
Ниже, мы расскажем вам основной порядок действий продажи комнат.
Какую комнату можно продать и при каких условиях?
Не каждую комнату можно продать. Такое право у вас имеется в том случае, если комната находится в приватизированной квартире. Для того, чтобы продать комнату необходимо быть собственником продаваемой комнаты. Если комнаты не была приватизирована, то продать ее нельзя, поскольку собственником в данном случае является муниципалитет, а не вы.
А что делать, если комната так и не была приватизирована?
Для продажи комнаты, вам сначала нужно ее приватизировать. Если вы еще это не сделали, обратитесь в местную администрацию, там вам расскажут, как действовать.
Как выяснить цену продажи?
Для определения реальной рыночной цены комнаты есть несколько методов. Самым простым методом считается метод аналогичных комнат. Вам необходимо изучить предложения аналогичных комнат в вашем микрорайоне. Стоит учитывать и юридические проблемы с данными комнатами, поэтому этот метод не всегда может быть правильным. Другим способом является обращение к оценщикам, дл определения реальной рыночной цены. Можно обратиться за помощью к риэлторам или агентствам недвижимости. В любом случае перед обращением за помощью, вам необходимо составить картину вашего предложения. Для этого можно не только промониторить объявления в газетах, сайтах, предложениях агентств. Завышать цену не стоит, поскольку не правильное позиционирование объекта недвижимости может отпугнуть будущих покупателей. Оптимальное предложение по цене – средняя цена. При выставлении ценника на комнату следует учесть многие факторы, начиная от состоянии самой комнаты и ее состояния, так и год постройки и техническое состоянии самого дома.
Где и как найти покупателя?
Не смотря на то, что на комнаты на рынке не такой большой спрос как на покупку квартир, определенные покупатели тут все же присутствуют. Основная масса заинтересованных в покупке, это люди, не имеющие достаточных средств для приобретения полноценного жилья и однокомнатной квартиры. Продажу комнаты рассматривают в первую очередь студенты, малоимущие и приехавшие на заработки граждане страны. Ничего страшного в том, что вам придется работать с такой категорией покупателей, нет. Да, их бюджет действительно ограничен, торговаться они будут серьезно. Но если ваша основная задача продать комнату, а не заработать на ней – торгуйтесь. Объективный взгляд на цену комнаты и заинтересованность покупателей, главный козырь в такой сделке. Очень часто бывает такое, что первые предложения заинтересованных покупателей максимально выгодны продавцам. И если проигнорировать предложения таких покупателей и не договориться, квартира может «зависнуть» на долгие годы и месяца.
Одним из простых методов привлечения покупателей является размещение объявлений о продаже недвижимости на сайтах в интернете.
Можно разместить объявление на сайте DOMAKVART.RU – это просто, выгодно, удобно.
Обращение в агентство недвижимости может дать дополнительный результат, но за их услуги придется выложить немаленькую сумму. Иногда самым простым способом служит продажа комнаты через размещение листовок. Посетив несколько досок объявлений — наклейте ваше предложение о продаже комнаты.
Друзья, партнеры, соседи – тоже отличные помощники в продаже. Если с ними наладить человеческое общение, то уважительное отношение может вам решить вашу сложную проблему – продать комнату. Не игнорируйте и этот вариант.
Соседи не только возможные ваши будущие покупатели, но и источники проблем.
Если у вас появился заинтересованный покупатель, не стоит брать авансы или залоги. Это может сыграть злую шутку. Причина проста – ваши соседи. Продавая комнату, вы должны предложить купить ее сначала вашим соседям. Если такого не сделать, то сделка по продаже комнаты может быть признана недействительной по решению суда.
Необходимо первым делом предложить комнату соседям.
Закон наделяет ваших соседей преимущественным правом выкупа у вас, вашей комнаты. Первым делом, предложите купить ее у вас, именно им, чтобы у вас не возникло неприятностей и судебных разбирательств. Лучше всего сделать такое предложение письменно. В своем предложение озвучьте ваше ценовое предложение. В случае, если ваша комната заинтересует несколько соседей, вы вправе выбирать самостоятельно, кому ее продать по заявленной вами цене.
Если же, ваши соседи проигнорировали ваше предложение о продаже им комнаты, не отчаивайтесь. Они должны были написать вам письменный отказ и заверить его у нотариуса. Оформив такой отказ, вы уже вправе продать комнату любому желающему ее купить и это вовсе могут быть не ваши соседи.
Получение согласия органов опеки.
Особое внимание стоит уделить продаже комнаты, в случае если в ней прописан несовершеннолетний ребенок или инвалид. Продажу такой комнаты можно начинать только после того, как органы опеки дадут такое согласие. Для разрешения и предупреждения проблем с продажей такой комнаты, лучше всего обратиться в органы опеки и действовать строго в соответствии с законом.
Если ваши соседи против продажи вами вашей комнаты.
Очень часты такие ситуации, когда ваши соседи сами не покупают вашу комнату, а так же выступают принципиально против ее продажи третьим лицам. Чтобы разрешить такую ситуацию нужно действовать последовательно и в строгом соответствии с законом. Вам необходимо отправить в их адрес, письменное предложение заказанным письмом. Заказное письмо должно быть отправлено с описью вложения. Если ваши соседи так и не получат письмо или будут уклоняться от его получения не отчаивайтесь. Вы все сделали правильно. Достаточно подождать месяц и если в этот период ответа от соседей так и не поступит. Вы вправе продать комнату уже третьим лицам. Главное сохранить подтверждение того, что вы отправляли им свое предложение. Обратите внимание, что в вашем извещении должны содержаться такие обязательные параметры, как ее характеристики, так и продажная цена.
Не стоит завышать цену на комнату, в надежде заживиться на продаже ее соседям, поскольку по закону вы не вправе продать ее третьим лицам ниже той цены, что предлагали соседям. Если такие факты станут им известны, они могут оспорить такую сделку в суде.
Переходим к регистрации нового собственника и заключению договора купли-продажи.
Для заключения договора купли-продажи необходимо собрать не только правоустанавливающие документы, но и другие бумаги.
Вам понадобятся:
- Квитанция об уплате госпошлины
- Паспорта всех участников сделки
- Договор купли-продажи комнаты и передаточный акт к нему
- Выписку из ЕГРН подтверждающая тот факт, что продавец комнаты является ее собственником
- Документ, подтверждающий о том, что в комнате отсутствуют прописанные и зарегистрированные лица
- Технический план комнаты.
- Документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по услугам за ЖКХ
- Документы, подтверждающие ваше предложение первоначального выкупа комнаты (согласие, отказы, а так же разрешение органа опеки)
- В случае нахождения в браке, согласие супруга на продажу
Все собранные документы, необходимо будет предоставить в органы Россреестра и ожидать перехода права собственности.
Не смотря на то, что описанное в нашей статье выглядит вполне понятным, последовательным и простым, будет не лишним исключить возможные риски. Эти риски касаются как продавца, так и самого покупателя.
Понизить риски и получить достоверную информацию на продаваемую комнату, определить возможные риски, в виду запретов, наложенные ограничения и аресты, можно путем заказа выписки из ЕГРН.
Заказать выписку из ЕГРН можно по ссылке
Заказ такой выписки позволит установить настоящего собственника недвижимости и снизит ваши риски. Риэлторы рекомендуют заказывать такую выписку, как до момента оформления сделки, так и после ее окончания, спустя несколько дней. Если, в первом случае можно убедиться в отсутствии ограничений и узнать собственника, то заказав второй раз выписку можно убедиться в том, что истинным владельцем недвижимости стали уже вы и такие сведения обработаны и внесены в Росреестр.
статья на сайте
Рекомендуем обязательно прочитать:
Площадь новых квартир стала меньше
Как подарить квартиру или недвижимость – порядок дарения
Денег на первый взнос по ипотеке не оказалось у 40% желающих ее взять
Где застройщикам взять деньги, если их даже нет у покупателей квартир?
Нахальные соседи мусорят в подъезде? Вот что можно и нужно делать!
Хотите купить квартиру? Вот что нужно проверить перед покупкой
Напишите свой комментарий к статье, это помогает объективно взглянуть на ситуацию и обменяться мнением нашим читателям.
Подписывайтесь на наш канал (вверх страницы)
Переходите на DOMAKVART.RU и вступайте в нашу группу Вконтакте — размещаем только актуальную и полезную для вас информацию
Источник