Когда встает вопрос о получении займа под залог недвижимости, многие клиенты сталкиваются с необоснованными страхами: есть ли какие-то риски? Каковы гарантии сохранности заложенного имущества? В одной из предыдущих статей мы подробно разбирали договор ипотечного займа,который КПК “Капитоль Кредит” использует в своей работе. Однако мы не коснулись темы, которая довольно часто волнует наших клиентов: что означает “обременение”, которое оформляется на недвижимость? Ограничивает ли оно собственника в правах? Давайте разберемся!
Что означает “обременение на недвижимость”?
Обременение — ситуация, в которой физическое или юридическое лицо, не являющееся собственником недвижимости, приобретает определенные права на нее. Иными словами, под это определение подходит не только залог квартиры по договору ипотеки, но и:
- аренда квартиры с официальным заключением долгосрочного договора и оформлением его в Росреестре (собственник не имеет права продать квартиру и выселить жильцов, пока действует договор);
- доверительное управление, при котором управляющее лицо или компания получает право совершать сделки с недвижимостью в интересах собственника;
- арест квартиры — один из наиболее сложный видов обременения, которое налагается судом или судебным приставом. При этом виде обременения, в отличие от других видов обременения, продать квартиру не получится даже с разрешения залогодержателя — только после погашения долга и снятия ареста.
Также к ситуациям обременения можно отнести понятия ренты, сервитута и даже включения объекта в перечень культурных памятников, а также ряд других случаев. Мы не будем разбирать каждый из них, нас интересует именно тот вид обременения, которое возникает при оформлении займа под залог недвижимости.
Дело в том, что само понятие ограничения (обременения) прав на недвижимость ранее было закреплено в статье 1 ФЗ-122 от 21.07.1997 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, которая утратила силу с 1 января 2017 года. Поэтому имеет смысл рассматривать не понятие обременения в целом, а конкретно ограничение прав на недвижимость при заключении договора ипотечного займа под залог недвижимости.
Как ограничивает собственника обременение на квартиру при займе под залог недвижимости?
Любое ограничение прав на недвижимость недействительно без внесения записи о нем в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Подобная запись является своеобразной “страховкой” и гарантирует, что при попытке продажи квартиры с обременением Росреестр либо потребует документ о согласии на сделку третьих лиц, либо в принципе откажет в регистрации сделки купли-продажи.
Запрет на несогласованную продажу квартиры с обременением — единственное ограничение, которое накладывается на залоговую квартиру при получении займа в КПК “Капитоль Кредит”. Иными словами, вы:
- остаетесь собственником недвижимости;
- можете “извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы” (ст.29 ФЗ N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”) — то есть имеете право сдавать недвижимость в аренду;
- сохраняете право на пользование имуществом (согласно той же статье). Это означает, что нет необходимости выписываться из квартиры.
Итак, понятие обременения, которое может показаться рискованным, по факту ни в чем не ограничивает вас как собственника недвижимости. Если у вас остались еще какие-то вопросы по поводу договора, вы можете позвонить нам по бесплатному номеру 8 (800) 550-54-21 — мы с радостью проконсультируем вас.
Источник
Время чтения: 7 минут
Законный собственник недвижимого имущества волен распоряжаться принадлежащим ему объектом так, как ему угодно – продавать, закладывать, дарить, сдавать внаем. Обременение недвижимости ограничивает для собственника возможность свободно распоряжаться объектом. Это не значит, что все сделки в отношении такой недвижимости незаконны. Однако их совершение невозможно без соблюдения ряда требований, которым мы и посвятим этот материал.
Общая информация об обременениях
Для начала разберемся, что такое обременение объекта недвижимости. Под обременением принято понимать статус объекта, при котором распорядительные или иные права собственника недвижимости в той или иной мере ограничены в интересах третьих лиц.
Как правило, обременение – это мера обеспечения, которая гарантирует заинтересованному субъекту, что собственник недвижимости исполнит взятое имущественное обязательство. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218 “О государственной регистрации недвижимости” (далее – ФЗ № 218) предусматривает, в частности, такие виды обременения на недвижимость, как:
- ипотека – квартира в залоге у банка и не может быть реализована без его ведома (Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, далее – ФЗ № 102);
- рента – переход права собственности на жилье обязывает нового владельца выплачивать бывшему собственнику рентные платежи (глава 33 ГК РФ);
- арест – мера принуждения, исключающая возможность отчуждения имущества должника (Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ “Об исполнительном производстве”, далее – ФЗ № 229);
- аренда – обязывает собственника передать объект во временное пользование третьему лицу (глава 34 ГК РФ).
Важно помнить, приобретая недвижимость с обременением, что это ограничение может иметь разный состав, характер и правовую природу.
Подробнее об этом читайте в материале «Что такое ограничение прав и обременение на недвижимость».
Как узнать о наличии обременений
Так как обременения сужают права собственника, в том числе и на продажу квартиры, для обеспечения юридической чистоты совершенных сделок важно удостовериться в отсутствии таких ограничений.
Все обременения, согласно ст. 9 ФЗ № 218 от 13.07.2015, вносятся в общий реестр недвижимости (ЕГРН), который носит публичный характер. Это значит, что все сведения общедоступны и любое заинтересованное лицо может проверить наличие у продавца права собственности на объект недвижимости или наличие обременений на конкретном предмете продажи.
Сделать это можно двумя путями:
- обратиться в местное отделение Росреестра или МФЦ с запросом о предоставлении сведений из ЕГРН. Правила подачи такого запроса, порядок предоставления содержащихся в ЕГРН сведений, необходимые документы и прочие особенности определены Порядком, утв. Приказом Минэка № 968 от 23.12.2015;
- воспользоваться справочным сервисом Росреестра, благодаря которому можно получить необходимую информацию онлайн, зная лишь точный адрес объекта недвижимости.
Что для этого необходимо, читайте в статье «Как проверить есть ли обременение на недвижимость».
Кто вправе обременить недвижимость
Как упоминалось выше, обременение всегда накладывается в интересах третьих заинтересованных лиц. Как правило, наложить обременение на недвижимость могут те, в отношении кого у собственника есть непогашенные имущественные обязательства.
Логично предположить, что в зависимости от обязательства может отличаться не только форма обременения, но и лицо, в чьих интересах распорядительные ограничения будут накладываться. Так, заинтересованной стороной, которая вправе подавать заявление о регистрации обременения, обычно выступает:
- По договорам ипотеки, залога, прочим кредитным договорам – кредитор. Ограничение является гарантией того, что кредитор сможет вернуть предоставленный заем, в том числе за счет обремененной недвижимости.
- По договорам аренды – арендатор, в том числе если это обременение на аренду нежилого помещения. В данном случае обременение позволяет гарантировать сохранение прав арендатора даже при отчуждении собственником недвижимости в пользу третьих лиц.
- По договорам ренты – получатель ренты. Переданная им недвижимость считается обремененной до тех пор, пока нынешний собственник будет обязан переводить на счет получателя рентные платежи. Это является гарантией их сохранения и неотчуждения квартиры без ведома получателя ренты.
- При аресте – суд или судебный пристав. Должностные лица накладывают обременение на недвижимость в качестве меры обеспечения неисполненного обязательства (например, непогашенного банковского кредита) или гарантии возмещения нанесенного вреда (по уголовным делам, где санкция статьи предусматривает конфискацию).
- По договорам доверительного управления – доверительный управляющий. Права собственника ограничиваются объемом прав управляющего.
Сам собственник тоже может инициировать введение ограничительных мер. Но кто бы ни был инициатором, перед тем, как сделать обременение, он должен иметь на руках оформленное должным образом соглашение, порождающее обязательства собственника. Нужны и другие документы. Предлагаем подробнее остановиться на процедуре регистрации ограничений.
Где и как зарегистрировать обременение на недвижимость
В соответствии с требованиями ГК, любая из вышеописанных сделок (ипотека, аренда, рента и так далее) подлежит госрегистрации. Если регистрация обременения недвижимости не производилась, обременения теряют всякий смысл – без фиксации в ЕГРН они фактически не существуют.
Поэтому лицо, заинтересованное в наложении ограничений, после заключения соответствующей сделки должно обратиться в отделение Росреестра, чтобы обременения заработали на практике.
Правила, по которым Росреестр регистрирует ограничения, определены положениями ФЗ № 218 от 13.07.2015, Приказом Минэка № 883 от 26.11.2015, Приказом Минэка № 920 от 08.12.2015 и другими нормативно-правовыми документами.
Общий порядок регистрации обременений выглядит следующим образом:
- Стороны подписывают соответствующий договор, по которому у владельца недвижимости возникает обязательство.
- Стороны собирают пакет документов, нотариально удостоверяют сделку, уплачивают госпошлину за регистрацию (госпошлина за регистрацию обременения в 2020 году составляет 2 тыс. рублей для физлиц и 22 тыс. рублей – для организаций).
- Стороны или одна из них обращаются в ближайшее отделение Росреестра, в том числе через отделения МФЦ, с заявлением установленной формы. Заявление можно подать в электронной форме через сайт Госуслуги.
- Регистратор удостоверяется, соответствуют ли документы требованиям ст. 21 ФЗ № 218, после чего вносит необходимые сведения в ЕГРН. Обычно регистрация осуществляется в течение 7 дней с момента приема документов.
- Заявитель получает на руки договор с отметкой о его государственной регистрации и выписку из ЕГРН, содержащую сведения о возникших в результате обременениях.
Документы для Росреестра
Главным документом, на основании которого осуществляется госрегистрация, является заявление о ее проведении. Оно подается в форме, установленной Приложением № 1 к Приказу Минэка № 920.
В соответствии с п. 4 ст. 18 ФЗ № 218 от 13.07.2015, к такому заявлению прилагаются следующие документы для наложения обременения на квартиру:
- копии паспортов заявителей;
- минимум 2 экземпляра договора, на основании которого возникает обременение;
- документы, подтверждающие право собственности владельца на обременяемую недвижимость;
- при необходимости – документы на недвижимость (кадастровый паспорт и другие);
- квитанция об уплате госпошлины.
Если все деловые бумаги соответствуют требованиям, установленным ст. 21 ФЗ № 218, сотрудник канцелярии обязан производить регистрацию лишь на основании представленного пакета документов.
Переход обременения к новому собственнику
Наличие обременения порождает ограничения для собственника в отношении его права пользования, владения и так далее. Это не означает, что обремененная недвижимость не может быть продана или иным образом отчуждена в пользу третьих лиц. У этой процедуры лишь есть некоторые особенности, о которых мы расскажем ниже.
Но интересно не только это. Дело в том, что обременения, возникающие на основании договорных обязательств, сохраняют свое действие даже после перехода права собственности к третьему лицу. По сути, с обременениями происходит то же, что и с недвижимостью, на которую они наложены. На практике это выглядит так:
- Согласно ст. 38 ФЗ № 102 от 16.07.1998, при переходе права собственности на ипотечную недвижимость в пользу третьего лица, если иное не определено соглашением с кредитором, такой приобретатель становится на место залогодателя. Проще говоря, приобретая иптотечную квартиру, лицо становится должником по ипотеке, независимо от того, на каком основании оно получило недвижимость (дарение, наследство и так далее).
- В соответствии со ст. 586 ГК, обременение в виде ренты сохраняется за недвижимостью при переходе прав на нее от плательщика ренты к третьему лицу. Такое лицо (будь оно покупателем, наследником или одаряемым) становится новым рентным должником и несет субсидиарную ответственность с прошлым плательщиком, который передал ему недвижимость.
- Как утверждает ст. 617 ГК, смена собственника не влечет за собой изменение или расторжение договора аренды в отношении недвижимого имущества. Проще говоря, приобретая квартиру, уже находящуюся в аренде, новый собственник не может расторгнуть арендный договор и выселить арендатора до тех пор, пока не истечет срок действия соглашения.
Как обременения ограничивают права собственника
Поскольку законодательство предусматривает разные формы обременения недвижимости и у каждой из таких форм собственная правовая природа, степень ограничения прав собственника будет иметь разный характер. В зависимости от основания, на котором они возникают, отличаются и ограничения.
Так, если речь идет о договорных финансовых обязательствах – ипотеке, залоге или ренте, – наложенные обременения ограничивают собственника в его распорядительных правах. Владелец теряет право свободно распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью, сохраняя лишь право владения недвижимостью и право ее полноценного использования (если иное не указано в соглашении между сторонами).
В данном случае распорядительные права владельца ограничены необходимостью их санкционирования со стороны заинтересованного лица. Для отчуждения такой недвижимости потребуется согласие залогодержателя/получателя ренты/кредитора.
Этого нельзя сказать о случаях ареста недвижимости. Будучи принудительной мерой обеспечения исполнения, арест, согласно п. 4 ст. 80 ФЗ № 229 от 02.10.2007, исключает возможность распоряжения, а иногда и использования арестованной недвижимости до тех пор, пока обязательство не будет исполнено в полной мере.
Арестованная недвижимость может стать предметом для обращения на нее взыскания – она может быть описана и продана для погашения долга.
Аренда или доверительное управление – случаи принципиально иного характера, так как они порождают обременения лишь в той мере, в какой их собственник добровольно передал другой стороне.
Так, арендатор, получая на возмездной основе право использования объекта недвижимости, имеет право на ограничение такого права у владельца объекта. Сдавая имущество в аренду, собственник теряет право пользования, хотя сохраняет право продать недвижимость.
Аналогичным образом действует и доверительное управление: передавая имущество управляющему, собственник ограничивает себя в реализации переданных прав.
Купля-продажа обремененного жилья
Хотя обременение и ограничивает права собственника, не всегда оно запрещает продавать и, соответственно, покупать обремененную недвижимость. Единственное исключение, когда продать объект действительно нельзя, – это наложение на него ареста. В любом другом случае купля-продажа обремененного жилья возможна.
Главная особенность: для продажи такого объекта необходимо получить согласие лица, в интересах которого было наложено обременение. Как правило, таким лицом является кредитная организация или залогодержатель.
Учитывая это, представитель банка или иного лица, в интересах которого наложено обременение, – обязательная сторона переговоров по купле-продаже. Без согласия со стороны банка нотариус не заверит сделку, а Росреестр откажет в регистрации перехода прав на недвижимость.
Переговоры с залогодержателем важны и при переходе обременения. В общих случаях покупка квартиры в залоге, согласно ст. 38 ФЗ № 102, приведет к переводу долга на нового владельца жилья.
Как снять обременение
Процедура снятия обременения происходит по тем же правилам, что и его наложение. В любом случае снятию должно предшествовать погашение возникшего обязательства или достижение сторонами конкретного соглашения, в том числе если снятию подлежит обременение на недвижимость поручителя. Далее заинтересованная сторона (владелец недвижимости совместно с кредитором) обращается в Росреестр, где подает заявление о погашении обременений.
Вместе с ним заявители предъявляют:
- удостоверительные документы;
- закладную с отметкой о погашении;
- иные документы, на основании которых ограничительная мера должна быть снята.
Каких-либо других документов, а также уплаты государственной пошлины не потребуется. Если основания для снятия обременения законны, регистратор рассматривает заявление и в течение 7 дней снимает ограничения.
Подробности в материале «Как снять обременение с квартиры».
Обременения в виде ареста могут быть сняты лишь на основании постановления судебного пристава или решения суда, даже если арест следует считать незаконным.
Заключение
Подытоживая все вышесказанное, обращаем ваше внимание на то, что обременение недвижимости:
- является ограничительной мерой в интересах третьих лиц;
- подлежит обязательной государственной регистрации, без которой даже формально не действует;
- ограничивает права собственника, в том числе запрещает отчуждать недвижимость без разрешения заинтересованных лиц (а иногда и даже с таким разрешением), пользоваться ею и так далее.
Наложение и снятие ограничительных мер осуществляется Росреестром.
Советы нотариуса: обременение объектов недвижимости: Видео
Автор: Игорь Антонов
Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.
Источник
Краткое содержание:
- Договор с обременением
- Договор займа с ООО
- Договор купли продажи с обременением
- Договор купли квартиры с обременением
- Договор купли продажи квартиры с обременением
Советы юристов:
По договору займа с обременением на землю единственного дома (дом без обременения) с частным лицом, если заёмщик не смог выплатить долг, могут ли приставы забрать эту землю?
вопрос №15502793
прочитан 5 раз
отзывов: 30
•
ответов: 35
•
г. Тюмень
Здравствуйте Екатерина. В случае если заёмщик не исполнил обязательства по залоговому займу, то обеспечением обязательств по долгу как раз и будет имущество. Соответственно займодавец вправе обратиться в суд, для реализации залогового имущества и суд может обязать приставов. Наиболее лучшем выходом из данной ситуации будет мировое соглашение в рамках гражданского судопроизводства. То есть составить мировое соглашение с займодавцем с возможностью погашения долга каким-либо образом (например график погашения). Данное Мировое соглашение направить в суд и приобщить с материалам дела. Тогда у приставов не будет права забирать данный участок. Либо другой вариант события, продадут участок и будете арендовать землю, где находится Ваш дом, но не факт, что такое возможно. Новый собственник земли может Вас обязать убрать постройки и не сдавать участок.
отзывов: 13 977
•
ответов: 41 493
•
г. Москва
Здравствуйте!
Самостоятельно приставы не смогут обратить взыскание.
В целях обращения взыскания необходимо соответствующее судебное решение.
г. Сыктывкар • Вопросов: 1
Один из учредителей 3 года назад занял денег для ООО, финансы он не вернул, теперь человек давший денег угрозами заставил другого учредителя (директора) подписать договор займа с обременением (залог личный автомобиль), если бы отказался подписать данный договор займа, автомобиль обещали сжечь. Можно ли обжаловать данный договор займа?
вопрос №17164501
прочитан 3 разa
отзывов: 20 768
•
ответов: 66 393
•
г. Севастополь
Здравствуйте!
Можно.
г. Ставрополь • Вопросов: 13
Был заключён договор займа с обременением через время отменили и реши заключить договор купли продажи с правом обратного выкупа недвижимость. Вопрос: могут второе признать притворной сделкой заменяющая договор займа?
вопрос №15995879
прочитан 4 разa
Фирма
ООО «Гелиос»
отзывов: 7 097
•
ответов: 12 588
•
г. Вологда
Здравствуйте! Нужно смотреть оба договора в данном случае. Теоретически могут.
г. Ставрополь • Вопросов: 13
Был заключён договор займа с обременением через время отменили и реши заключить договор купли продажи с правом обратного выкупа недвижимость. Вопрос: могут второе признать притворной сделкой заменяющая договор займа?
вопрос №15994460
прочитан 8 раз
Юрист
Асцатрян Н. В.
отзывов: 23 573
•
ответов: 41 725
•
г. Краснодар
Нужно знать сами условия договора.
г. Ставрополь • Вопросов: 13
Выдал деньги по договору займа с обременение недвижимости. Без процентов. Является ли беспроцентный займ как предпринимательская деятельность.
вопрос №15954250
прочитан 7 раз
отзывов: 30 102
•
ответов: 53 594
•
г. Санкт-Петербург
Здравствуйте, если вы давали зам единожды, как физическое лицо, то это не предпринимательская деятельность.
Удачи вам и всего наилучшего.
Не выплачен долг по договору займа с обременением. Подали в суд. Какие неприятности ожидают и каких избежать?
.
вопрос №15935062
прочитан 3 разa
отзывов: 727
•
ответов: 1 408
•
г. Ставрополь
Доброго дня, обращение взыскания на заложенное имущество это худшее, что нужно делать: все обжаловать, подавать встречные иски, заводить в процесс 3-лицо, более подробно не видя документов сказать сложно. При некоторых обстоятельствах, большой суммы долга, отсутствия иных значительных долгов, иного имущества кроме единственного жилья возможно через банкротство, что после всех судов даст вам отсрочку на 2-3 года!
Что делать если договор займа с обременением утерян. Как его можно восстановить и куда обращаться?
вопрос №15025251
прочитан 4 разa
отзывов: 8 931
•
ответов: 14 477
•
г. Саранск
Здравствуйте. Вы можете обратиться непосредственно в Банк и попросить копию договора с приложениями.
г. Набережные Челны • Вопросов: 1
Получили квартиру по соц. ипотеке собственником является мама (работает в бюджете), планируется заключить договор займа с обременением. Полностью платим за нее мы, хотели частично погасить за счет мат. капитала и чтобы эта квартира принадлежала либо мне либо моему ребенку, что можно сделать?
вопрос №5882328
прочитан 6 раз
Юрист
Мышьяков С.В.
отзывов: 38 678
•
ответов: 118 780
•
г. Великий Устюг
Здравствуйте. Подавайте заявление в ПФР-можете погасить и мат. капиталом.
Наталья
г. Ачинск • Вопросов: 2
У меня хочет купить общежитие за материнский капитал одинокая мама с двумя детьми.. Жилищный кредит она не может взять, ей не дают в банке. Как быть? Может оформить договором займа с обременением? Или как-нибудь по другому? Как мне, продавцу, продать ей жилье и получит деньги за нее от пенсионного фонда за свою комнату в общежитии?
вопрос №983211
прочитан 66 раз
Юрист
Мазунин С.А.
отзывов: 789
•
ответов: 7 329
•
г. Пермь
А вы уверены, что,получив деньги от ПФ (мат. капитал) вы когда-нибудь получите оставшиеся деньги до цены договора?
Зам тут, конечно же, не подойдет.
А вот договор купли-продажи с рассрочкой платежа-вполне.
Но, опять же вопрос-если не получите деньги, пусть даже комната будет у вас в залоге-что это вам даст?
Бесплатный вопрос юристам онлайн
Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
Источник