Правовое регулирование договора ипотеки и его предмет
Специфическая черта ДИ заключается в том числе в его предмете. Им является недвижимое имущество либо права на него. Ипотекой в силу договора, как правило, обеспечиваются наиболее крупные сделки.
Правовое регулирование ДИ осуществляется законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102) с учетом общих норм Гражданского кодекса РФ о залоге (ст. 334–358.18).
Итак, предмет ДИ может составлять:
- земельный участок;
- жилое и нежилое помещение, здание, строение;
- квартира;
- право аренды;
- право требования по договору долевого участия в строительстве;
- объект незавершенного строительства;
- иные объекты недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Заключая договор ипотеки, следует обратить внимание на четкое обозначение предмета ипотеки с указанием всех характеристик, позволяющих его точно идентифицировать (п. 2 ст. 9 закона № 102). Обязательное требование закона — указание основания принадлежности объекта залогодателю, а также наличие государственной регистрации права залогодателя на него. Это связано с обеспечительной функцией залога (если имущество не принадлежит залогодателю на законных основаниях, то залог не выполнит свою функцию).
Запрещается ипотека имущества, изъятого из оборота (п. 2 ст. 6 закона № 102).
Важное, хотя и временное нововведение в регулирование договора ипотеки — введение правительством РФ правила об обязательном предоставлении ипотечных каникул по требвоанию заемщика, который утратил серьезную часть дохода. Подробнее — читайте в материале «При каком размере ипотеки можно уйти на кредитные каникулы».
Особенности ипотеки в силу договора для отдельных видов недвижимого имущества
Рассмотрим, какое имущество может быть предметом ипотеки и каковы особенности ее оформления в конкретных случаях:
- Предметом ДИ может быть только самостоятельный объект недвижимости, имеющий границы, кадастровый номер и наименование, зарегистрированный в ЕГРП. Не могут быть предметом ДИ части помещений, земельных участков и т. д. (п. 4 ст. 5 закона № 102).
- В случае если предметом ипотеки по договору залога является квартира или иное помещение, то автоматически в залог передается также доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома и/или земельного участка, даже если договор не содержит такого условия (ст. 75 закона № 102).
- Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть предметом ипотеки только с письменного согласия всех совладельцев. В случае общей долевой собственности такое согласие не требуется. Владелец доли вправе заложить ее самостоятельно, не получая согласия сособственников (ст. 7 закона № 102).
Оценка имущества как существенное условие договора ипотеки
Заключить договор ипотеки можно только при условии согласования сторонами всех его существенных условий. Помимо предмета, к числу таких условий ДИ относится также его оценка (п. 1 ст. 9 закона № 102). Стороны ДИ должны оценить имущество по соглашению между собой и указать его стоимость в денежном выражении. От соблюдения этого условия зависит сумма взыскания в случае неисполнения основного обязательства.
ВАЖНО! Стороны могут указать в ДИ несколько оценок для различных целей, например:
- оценку органов технической инвентаризации — для целей расчета госпошлины;
- оценку независимого оценщика — для сравнения с существующими на рынке ценами;
- залоговую оценку.
При этом ключевое значение для ДИ будет иметь только залоговая оценка, установленная по договоренности сторон. В ДИ должно быть четко указано, что именно эта оценка устанавливается для целей ипотеки (см. п. 19 Обзора судебной практики ВС РФ № 5 (2017).
В случае если предметом ДИ является объект незавершенного строительства, находящийся в государственной или муниципальной собственности, оценкой для целей ДИ признается оценка рыночной стоимости (абз. 4 п. 3 ст. 9 закона № 102).
Существо основного обязательства как существенное условие договора залога недвижимости
ДИ не имеет смысла без ссылки на основное обязательство, которое обеспечивает ипотека. В договоре залога должна быть указана суть обеспечиваемого договора, сроки исполнения и сумма, порядок расчетов (п. 1 ст. 9 закона № 102).
Ипотекой в силу договора могут быть обеспечены обязательства, вытекающие:
- из кредитного договора;
- договора займа;
- договора купли-продажи;
- договора аренды, подряда и т. д.
- причинения вреда.
Что касается суммы основного обязательства, то здесь возможны 2 варианта:
- В ДИ указывается твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных залогом. В таком случае залогодержатель не имеет права требовать обращения взыскания на заложенное имущество за пределами данной суммы, кроме возмещения судебных издержек залогодержателя, расходов по реализации имущества, а также дополнительных расходов залогодержателя (ст. 4 закона № 102).
- В ДИ перечисляются те требования, которые обеспечиваются ипотекой по данному договору. Возможный перечень таких требований содержится в п. 1 ст. 3 закона № 102.
Возможные условия договора ипотеки. Последующая ипотека
Помимо существенных условий, стороны по своему усмотрению вправе предусмотреть в ДИ также следующие условия:
- Возможность обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке.
- Порядок реализации заложенного имущества в случае обращения взыскания на него по решению суда.
- Условие о закладной.
- Условие о возможности последующей ипотеки.
ВАЖНО! В случае если залогодатель передает имущество в последующую ипотеку в нарушение запрета, установленного ДИ, договор последующей ипотеки может быть признан судом недействительным по иску первого залогодержателя.
При этом не имеет значения, знал или нет о наличии первоначального ДИ второй залогодержатель. Предшествующий залогодержатель должен доказать факт нарушения последующей ипотекой его прав (см. решение Куйбышевского райсуда г. Санкт-Петербурга от 23.10.2017 по делу № 2-5811/2016).
Договор ипотеки между физическими и юридическими лицами. Права и обязанности сторон
Сторонами договора залога недвижимости являются залогодатель и залогодержатель. Договор ипотеки между физическими лицами на практике встречается реже, чем с участием кредитных организаций.
Залогодателем может быть лицо, как являющееся, так и не являющееся стороной основного обязательства.
По ДИ не происходит отчуждения имущества. Залогодатель остается полноправным собственником с некоторыми ограничениями. Так, он:
- вправе владеть, пользоваться имуществом, распоряжаться, завещать его;
- вправе получать доходы от использования заложенного имущества;
- обязан нести бремя содержания предмета ипотеки, следить за его состоянием, осуществлять ремонт (гл. 5 закона № 102).
Однако право залогодателя распорядиться заложенным имуществом ограничено согласием залогодержателя, если иное не установлено ДИ. Стороны могут также предусмотреть в ДИ обязанность залогодателя застраховать имущество.
Залогодержатель обладает следующими правами в отношении заложенного имущества:
- проверять сохранность и состояние имущества, а также требовать досрочного исполнения основного обязательства при нарушении залогодателем его обязанностей по содержанию имущества;
- получить преимущественно перед иными кредиторами удовлетворение обеспеченных ипотекой обязательств за счет заложенного имущества.
Заполненный образец договора ипотеки можно скачать по ссылке: Образец договора ипотеки.
Особенности ипотеки земельных участков
Отдельная гл. 11 закона № 102 регламентирует залог земельных участков. Предметом договора ипотеки земельного участка могут быть только участки, не изъятые и не ограниченные в обороте, а также имеющие площадь не менее минимального размера, установленного законами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления. Предметом ДИ также может быть право аренды земельного участка.
По общему правилу залог земельного участка распространяется также на все постройки, расположенные на этом участке.
ВАЖНО! Данное правило действует как в отношении тех объектов, которые уже находились на земельном участке на момент заключения ДИ, так и в отношении возведенных уже в течение срока его действия. При этом не имеет значения, зарегистрировано ли право собственности на возведенный объект (см. п. 22 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 5 (2017)).
Не может быть предметом ипотеки доля в праве общей собственности на земельный участок, не выделенная в натуре (п. 2 ст. 62 закона № 102). Кроме того, обращение взыскания на земельный участок возможно только на основании решения суда (ст. 278 ГК РФ).
Особенности ипотеки при покупке квартиры
Образец договора покупки квартиры в ипотеку можно скачать здесь: Договор купли-продажи квартиры с ипотекой.
Законом об ипотеке также предусмотрены специальные нормы, регулирующие ипотеку жилых помещений. При этом в понятие жилого помещения не включены гостиницы, садовые дома, дачи и иные помещения, не предназначенные для постоянного проживания граждан.
По данному вопросу особый интерес представляет проблема обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Ст. 446 ГК РФ предусматривает запрет на обращение взыскания на жилые помещения, которые являются единственным местом для проживания гражданина. Однако нормы ст. 78 закона № 102 устанавливают исключение из этого правила.
Обращение взыскания на единственное жилое помещение возможно в том случае, если оно является предметом ДИ, обеспечивающего обязательства по кредитному договору, заключенному с целью приобретения этого или иного жилого помещения. Данные нормы стали предметом рассмотрения Конституционного суда РФ (далее — КС РФ) и были признаны не противоречащими Конституции РФ (см., например, определение КС РФ «По запросу Советского районного суда города Челябинска о проверке конституционности…» от 17.01.2012 № 13-О-О).
Вышеуказанное исключение не касается случаев нахождения жилого помещения в залоге, обеспечивающем другие обязательства (например, кредит на потребительские нужды). В таких ситуациях взыскание на единственное жилое помещение обращено быть не может.
Как заключать договор ипотеки с участием несовершеннолетних. Согласие супруга: на что обратить внимание
При заключении договора на ипотеку на что обратить внимание?
Если в сделке участвуют дети, необходимо проанализировать, требуется ли получение разрешения органов опеки и попечительства (ООП).
По общему правилу при совершении сделок с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему (в том числе при передаче в залог), опекун (попечитель) обязан получить разрешение ООП (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
Определение КС РФ «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Матюхиной Аллы Владимировны…» от 17.02.2015 № 246-О поставило точку в сложившейся противоречивой судебной практике на предмет необходимости получения разрешения ООП на передачу в залог квартиры, приобретаемой на средства ипотечного кредита, где несовершеннолетнему будет принадлежать доля в праве собственности.
Разрешение ООП требуется только в случае, если ДИ заключается в отношении уже принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения, но не при возникновении ипотеки в силу закона в случае с кредитным договором.
Аналогичным образом не требуется согласие супруга при возникновении ипотеки в силу закона (например, при покупке жилого помещения за счет кредитных средств). При заключении ДИ на уже принадлежащее супругам имущество ранее необходимо было представлять согласие супруга, так как ДИ подлежал государственной регистрации. Сейчас государственной регистрации подлежит только ипотека как обременение, но не сам ДИ. Следовательно, и требовать согласия супруга в такой ситуации регистрирующий орган не вправе.
***
Таким образом, ДИ должен содержать все существенные условия: предмет, оценку заложенного имущества, характеристику основного обязательства. Законом № 102 предусмотрены особенности залога земельных участков, жилых помещений и некоторых других видов недвижимого имущества.
Источник
Не каждому квартиры и дома достаются в наследство или в подарок, а с нынешними ценами людям накопить на них зачастую нереально. Поэтому остается один выход стать собственником недвижимого имущества – это приобрести его с помощью заемных средств.
На жильё требуется немалая сумма, которую навряд ли предложат вам на безвозмездных условиях и без обеспечения. Но как быть, если в собственности нет ничего? Можно взять займ, обеспеченный ипотекой, т.е. будущим недвижимым объектом.
Речь идет не о банковской ипотеке, а о договоре ипотечного займа, где с помощью полученных денег заемщик приобретает или строит какой-то объект, который после осуществления гос. регистрации ипотеки будет являться гарантией возврата долга.
Целевое назначение
Полученные наличными либо зачислением на счет деньги должны быть израсходованы только на покупку/строительство имущества, к которому относятся:
- Участок земли;
- Недвижимость, используемая в предпринимательских целях (предприятия, здания и пр.);
- Строения потребительского значения (дача, гараж, садовый домик и т.п.);
- Строящийся жилой дом;
- Судно.
Дома, квартиры или их часть;
Ипотечный займ с организацией и физическим лицом
Ограничений в статусе субъектов, которые могут получать и выдавать ипотечный займ, нет. Но так как речь идет обычно о крупной сумме, то сделка совершается между ООО и физическим лицом. В любом случае договор ипотечного займа должен быть заключен письменно, достаточно простой формы, требования нотариального обязательного заверения нет.
Условия
В образец договора ипотечного займа принято вносить следующие условия:
- Предмет соглашения. Т.к. в случае оформления ипотеки передаются деньги, а не иные блага, то необходимо указать сумму и валюту;
- Цель. Сделка имеет конкретное назначение, это следует прописать в тексте – с указанием вида приобретаемой недвижимости и прочих характеристик;
- Проценты. Если заемщик готов предоставить беспроцентную рассрочку, то этот пункт должен содержаться в документе. Иначе стоимость займа будет исчисляться по ставке рефинансирования на дату, когда будет осуществляться его погашение;
- Обеспечение. Т.к. займ является ипотечным, следует зафиксировать передачу в залог приобретаемой недвижимости.
- Срок. Временных ограничений нет, стороны вправе самостоятельно определять длительность взаимоотношений, но если это не указать, то возврат заемных средств придется осуществлять по требованию заимодавца;
- Досрочное гашение. Следует обговорить такой немаловажный момент, как возможность и условия возврата денег преждевременно;
- Штрафные санкции. Даже при беспроцентных займах порой выставляются огромные штрафы, пени и пр. за просрочку платежей – поэтому данный вопрос следует обсудить заранее.
Налоговые льготы
Ипотечные займы в сознании людей воспринимаются как своеобразная кабала: ведь приходиться на протяжении многих лет рассчитываться за недвижимость, выплачивать отнюдь немалые проценты, да еще и постоянно переживать за то, что в случае невозможности возврата долга можно лишиться собственности. Но среди такого негатива есть и положительный момент – это существующие
Единственный момент – заемщик (по совместительству и собственник имущества) должен иметь облагающиеся 13%-налогом доходы. При этом вычет рассчитывается исходя из суммы, в которую включаются уплаченные за год проценты по целевому займу. Правда, и размер полученных средств, и размер процентов, с которых возможно применить льготы по налогообложению, имеют ограничения.
Популярные документы и процедуры:
- Типовой образец договора займа
- Форма договора беспроцентного займа
- Займ между физическими лицами
- Процентный займ — образец договора
Источник
- Делопроизводство
- Договоры
- Договор займа
- Договор ипотеки
Договор ипотеки – это разновидность кредитного договора, в котором в качестве залога выступает недвижимое имущество. По данному виду договора сторонами выступают залогодатель и залогодержатель – заемщик и банк, предоставляющий кредит соответственно, обладающие право- и дееспособностью. В случае если в качестве заемщика выступает юридическое лицо, в его учредительных документах не должно быть условий, которые ограничивали бы право передачи недвижимого имущества в ипотеку. Составление договора ипотеки, а также исполнение его условий регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральными законами «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Жилищным кодексом, а также Конституцией РФ.
Основными сведениями, предусматриваемыми договором ипотеки, являются:
- предмет ипотеки и его оценочная стоимость;
- размер, срок ипотечного обязательства, а также его исполнение по существу – сумма предоставленного кредита, процент за пользование кредитными средствами, график платежей и размер ежемесячных платежей по кредиту, а также порядок его погашения. Если в процессе заключения договора хотя бы один из этих вопросов остался несогласованным, договор ипотеки считается недействительным;
- документальное подтверждение права собственности залогодателя на недвижимое имущество, полное наименование органа, зарегистрировавшего документ.
Данными предмета договора, которые должны быть отображены в его тексте, являются:
- наименование (дом, квартира, иное недвижимое имущество);
- адрес места расположения;
- описание (например, количество комнат, общая площадь).
Передача жилого дома в ипотеку имеет некоторую особенность, которая состоит в том, что земельный участок, на котором он расположен, также переходит в залог. Поэтому в договоре ипотеки указывают адрес, по которому расположен земельный участок, его площадь, номер в земельном кадастре, категорию земель, а также вид разрешенного пользования. Имущество, принадлежащее органам муниципальной или государственной власти, а также то, которое приватизации не подлежит, в качестве залога выступать не может. В случае, предоставления ипотечного кредита на строительство дома, то его обеспечением выступает незавершенное строительство, оборудование и строительные материалы, принадлежащие заемщику.
Стороны обязаны согласовать и указать в тексте договора оценочную стоимость залога. При этом следует учитывать, что оценочная стоимость не должна быть ниже нормативной цены земельного участка. Согласно действующему законодательству, заемщик имеет право проживания и регистрации членов своей семьи в заложенном доме или квартире. Сдача в аренду, перепланировка или продажа предмета залога осуществляется с разрешения банка-кредитора и, как правило, ограничена. Кредитное учреждение вправе периодически проверять условия содержания предмета залога. Если условия содержания заложенной недвижимости в надлежащем состоянии нарушены или заемщик не придерживается графика платежей, банк имеет право требовать досрочного погашения кредита.
Ипотечный договор должен быть зарегистрирован соответствующими государственными органами по месту нахождения недвижимого имущества и вступает в силу с даты такой регистрации. Решение о нотариальном удостоверении соглашения принимается сторонами добровольно. Для государственной регистрации договора ипотеки необходимы следующие документы:
- заявление, поступившее от обеих сторон соглашения;
- договор ипотеки и его копии;
- приложения к договору;
- кредитный договор, который обеспечен ипотекой;
- документ, подтверждающий уплату госпошлины за регистрацию договора ипотеки;
- иные необходимые документы.
Регистрация ипотеки осуществляется в течение 15 дней со дня, когда все вышеперечисленные документы были предоставлены. О регистрации свидетельствует надпись на ипотечном договоре, которая содержит полное наименование органа государственной власти, осуществившего регистрацию, а также дату, место и регистрационный номер. По истечение ипотечного договора или досрочном его расторжении, регистрационная надпись погашается на основании совместного заявления сторон.
Источник