1. Договор соципотеки и договор займа одинаковые по сути. В каждом из них есть тело кредита, процентная ставка и ежемесячные платежи. Разница между ними в том, что за в договоре соципотеки процент начисляется на невыкупленную площадь, а в договоре займа – на невыплаченный остаток займа.
2. Договор займа заключается для выплаты задолженности по договору соципотеки.
3. После заключения договора займа квартира переходит в собственность плательщика. Сразу после этого можно зарегистрировать собственность в регпалате с обременением в пользу ГЖФ.
4. Ставки ссудного процента по договорам соципотеки одинаковые и составляют 7% годовых. Для молодых семей -12,9%.
5. И при договоре соципотеки и при договоре займа сохраняется право на получение государственной поддержки в размере 200 000 руб. в случае рождения ребенка («детские деньги»), гарантированное нам постановлением КМ РТ от 02.08.2007 № 366 «О дальнейших мерах по реализации Закона Республики Татарстан от 27.12.2004 № 69-ЗРТ «О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан» (в редакции постановления КМ РТ №847 от 12.10.2011 г.). Конкретно – пункт 7: «Если после принятия на учет у семьи рождается ребенок, у нее возникает право на государственную поддержку (направляемую на оплату стоимости жилого помещения) на сумму 200 тыс.рублей, но не более стоимости неоплаченной части жилого помещения на момент рождения ребенка».
6. Материнский капитал (в 2013 г. составит 408 960 руб.) можно использовать только при наличии свидетельства о праве собственности на квартиру, что возможно только при заключении договора займа. При перечислении пенсионном фондом денег будут списаны все начисленные, но еще не выплаченные проценты как за досрочное погашение (см. п. 9). Остальная сумма пойдет на погашение тела займа.
7. Плюсы и минусы договора займа:
+ возможность использовать материнский капитал;
+ квартира переходит в собственность плательщика и, соответственно, не начисляется оплата за наём жилого помещения);
+ общая переплата по договору займа существенно ниже, чем по договору соципотеки.
Например, при сумме займа 1 млн. руб. на 240 месяцев переплата по договору займа составит 700 тыс. руб., по договору соципотеки – 1 млн. 200 тыс. руб.
– наличие штрафных санкций за просрочку платежа (0,5% от суммы просрочки в день);
– в случае просрочки платежа более 30-ти дней или неоформления закладной на квартиру ГЖФ может потребовать уплаты всей суммы займа и всех процентов по графику.
8. Плюсы и минусы договора соципотеки:
+ отсутствие штрафных санкций за просрочку платежа.
– нельзя оформить материнский капитал;
– высокая переплата.
9. Досрочное полное погашение. В этом случае ГЖФ справедливо и совершенно законно потребует доплаты. Дело в том, каким образом начисляются проценты по договору займа.
Введем два понятия – проценты начисленные и проценты по графику.
Проценты начисленные – это 7/12% от невыплаченной части займа ежемесячно.
Проценты по графику – это сумма процентов, которую нам предлагает заплатить ГЖФ.
Итоговые суммы процентов начисленных и процентов по графику за весь срок займа равны.
Разница в распределении процентной нагрузке по месяцам.
Если бы мы платили как обычно (т.е. как полагается по Гражданскому кодексу), то суммы процентных выплат были бы самые высокие в первом триместре кредита.
По графику наибольшая процентная нагрузка приходится на последний триместр займа, т.е. ГЖФ начисляет проценты, но держит их в уме предлагает нам их оплатить потом, в конце займа. Это выгодно, т.к. темп инфляции опережает процентную ставку по займу, и через, скажем, 10 лет выплаты сильно обесценятся.
Таким образом, при досрочном погашении ГЖФ потребует уплатить проценты, которые были начислены, но не выплачены заемщиком. Общая сумма переплаты при этом не увеличится.
Законное обоснование – постановление пленума Высшего арбитражного суда №147 от 13.09.2011 г., определившее, что при досрочном погашении займа сумма процентов должна быть пересчитана. Кто сомневается –https://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=120495
10. Платежи сверх графика. Если платить с опережением, сумма переплаты должна снижаться. По графику в файле XLS, предлагаемому на личной странице сайта ГЖФ, если вносить платежи с опережением, сумма переплаты возрастает. Это неправильно. Видимо, файл недоработан и содержит ошибки в формулах. Сумма переплаты по договору займа не может увеличиваться при платежах строго по графику, а тем более при досрочном погашении, а может только снижаться.
11. Почему переплата по договору соципотеки выше чем по договору займа?
Причина в том, как выкупается тело кредита. Если проанализировать ипотечные платежи и преобразовать их в кредитные, то получается, что наибольшая процентная нагрузка приходится на первые 2 года платежей. Тело кредита при этом не только не погашается, а даже растет. Это значит, что придя закрывать долг, например, через 2 года, можно узнать, что сумма, которую следует закрыть, не только не ниже, а выше первоначальной невыкупленной части квартиры.
Источник
1.
Что такое социальная ипотека?
Социальная ипотека — это одна из городских программ по улучшению жилищных условий, по которой москвичи, состоящие на жилищном учете, могут приобрести жилое помещение, находящееся в собственности Москвы, по льготной стоимости. При этом можно использовать как собственные средства, так и заемные.
Выкупная стоимость жилья определяется в соответствии с методикой расчета, утвержденной Правительством Москвы, и зависит от его расположения, технических характеристик, наличия у семьи права на льготы при предоставлении жилого помещения и от того, как долго она состоит на жилищном учете. В итоге приобрести жилье можно по цене, существенно ниже рыночной (в 4 раза и более), она приближена к себестоимости.
2.
Кто может претендовать на социальную ипотеку?
Приобрести жилье с использованием социальной ипотеки могут те, кто встал на учет как нуждающиеся в улучшении жилищных условий (то есть все, кто встал на жилищный учет до 1 марта 2005 года).
3.
Какое жилье можно приобрести?
Вы можете приобрести жилье из тех вариантов, что вам предложит Департамент городского имущества Москвы.
Главное условие — общий размер имеющейся у вас жилплощади после улучшения жилищных условий не должен быть меньше нормы предоставления — 18 квадратных метров на каждого человека, указанного в учетном деле. Норма предоставления может быть и больше, но не может превышать следующие значения:
- на одного человека — 40 квадратных метров (если жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру);
- на семью, состоящую из супругов, — однокомнатная квартира площадью до 44 квадратных метров;
- на семью, состоящую из 2 человек, не являющихся супругами, — двухкомнатная квартира площадью до 54 квадратных метров;
- на семью из 3 человек, в составе которой есть супруги, — двухкомнатная квартира площадью до 62 квадратных метров;
- на семью из 3 человек, в составе которой нет супругов, — трехкомнатная квартира площадью до 74 квадратных метров;
- на семью из четырех или 5 человек — жилое помещение площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения может быть увеличен не более чем на девять квадратных метров);
- на семью из 6 и более человек — жилое помещение (жилые помещения) площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения (жилых помещений) может быть увеличен не более чем на девять квадратных метров).
Обратите внимание, если у вас или членов вашей семьи есть право самостоятельного пользования жилым помещением или частью жилого помещения, его размер вычитается из нормы предоставления.
При этом если в семье есть больной, страдающий тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в квартире (или доме) должна быть отдельная изолированная комната.
Заселение разнополых членов семьи (за исключением супругов) в одну комнату допускается только с их согласия.
4.
Есть ли какие-то льготы?
Да. Есть льготы для семей с детьми. Они могут претендовать на:
- списание 30% от выкупной стоимости приобретаемого у города Москвы жилого помещения — если на момент заключения договора у них есть трое и более детей либо ребенок-инвалид;
- однократное списание 30% от указанной в договоре купли-продажи выкупной стоимости приобретенного у города Москвы жилья — если в период действия договора купли-продажи с рассрочкой платежа у них родились (были усыновлены) третий ребенок или последующие дети либо один из детей был признан инвалидом. При этом размер списания не может превышать остатка невыплаченной стоимости жилого помещения.
5.
Как взять социальную ипотеку?
- Подайте заявление и документы на внесение изменений в учетное дело. В заявлении вам нужно выбрать способ (форму) обеспечения жилыми помещениями — социальную ипотеку. Подписать его должны все заявители и члены их семьи.
- При необходимости представьте документы для перерегистрации. Эта процедура проводится не реже чем раз в 5 лет. Также ее обязательно проводят не менее чем за год до принятия решения о предоставлении жилья и непосредственно перед принятием такого решения. Это нужно, чтобы удостовериться, что у вас сохранились основания состоять на жилищном учете. Обычно процедура проводится без участия очередников. Но в случае необходимости вас могут попросить представить недостающие документы.
- Выберите жилье. После того как в ваше учетное дело будут внесены изменения, Департамент городского имущества (в соответствии с очередностью) направит вам по почте уведомление с предложением трех вариантов жилых помещений на выбор. Вам нужно будет осмотреть их (существует график показа жилья), а затем уведомить Департамент о принятом всеми членами вашей семьи решении. Если жилые помещения вас не устроят, подбор жилых помещений переносится на следующий год.
- Оплата. После издания распоряжения о предоставлении жилого помещения и утверждения выкупной стоимости вам необходимо принять решение о выборе оплаты предоставленного жилого помещения:
- с использованием только собственных денежных средств;
- с использованием ипотечного кредитования и (или) средств материнского (семейного) капитала, и с возможностью оплаты части выкупной стоимости за счет собственных средств.
- В случае необходимости обратитесь в банк. Банк, предоставляющий ипотеку, вы можете выбрать самостоятельно. Дождитесь официального положительного решения банка о выдаче кредита в размере, необходимом для покупки жилья у города с учетом оплаты части его стоимости за счет личных средств. Также вы можете использовать средства материнского капитала.
- Заключите договор купли-продажи с Департаментом городского имущества. Для этого вам необходимо представить заявление (оно подписывается заявителями и членами их семьи на личном приеме) и пакет документов в любой центр госуслуг «Мои документы».
- Оформите право собственности.
Любое ваше обращение в Департамент городского имущества регистрируется, в результате чего ему присваивается номер. С его помощью вы можете проверить статус обращения на mos.ru.
6.
Можно ли оставить за собой старое жилое помещение?
Да, если вы приобрели жилье с использованием социальной ипотеки в дополнение к имеющейся жилплощади (в этом случае норма предоствления на семью складывается из уже имеющейся жилплощади и приобретенной).
В остальных случаях старое жилое помещение вам придется освободить. Те люди, которые проживали с вами по постоянной регистрации, но не были включены в ваше учетное дело на жилищном учете, также должны освободить ранее занимаемое жилое помещение.
7.
У меня остались вопросы. Куда обратиться?
Инструкция носит справочный характер и ориентирована на большинство пользователей. Для того чтобы узнать, что делать именно в вашей ситуации, обратитесь за консультацией:
- на прием в службу одного окна Департамента городского имущества Москвы. На консультацию можно предварительно записаться на mos.ru.
- на горячую линию Департамента городского имущества по телефону +7 (495) 777-77-77. Профильные специалисты консультируют граждан по жилищным вопросам в соответствии с расписанием. На общие вопросы специалисты справочной службы отвечают ежедневно.
Чтобы определить, каким способом вы можете улучшить свои жилищные условия, вы также можете воспользоваться онлайн-сервисом Департамента городского имущества Москвы. Также вы можете ознакомиться с другими инструкциями mos.ru об улучшении жилищных условий.
Источник
Новосёлы микрорайона «Салават Купере» выяснили, что Госжилфонд при президенте РТ изменил правила выдачи займа для участников программы соципотеки.
Бюджетники уверены, что из-за этого жильё им обойдётся в разы дороже. Пока проблема коснулась жителей одного дома, но только в 2019 году в микрорайоне планируют сдать более трёх тысяч квартир. И, похоже, хозяев ждут такие же условия.
Без маткапитала не пройти
Отпраздновав долгожданное новоселье, жители многострадального дома №12/2 по ул. Арсланова (строительный 11-5) в ЖК «Салават Купере» поторопились в офис ГЖФ, чтобы оформить договор займа. Дело в том, что он выгоднее соципотеки для тех, кто не может моментально погасить всю стоимость квартиры.
«Чтобы получить жильё под 7% годовых, бюджетники оформляют соципотеку, — объясняет жительница дома №12/2 Диана Егорова (имя изменено). — Но по договору соципотеки квадратный метр жилья дорожает ежемесячно на 200 рублей. Таким образом, через 17 лет квадратный метр моей квартиры будет стоить 111 тысяч рублей. Поэтому после заселения бюджетники заключают договор займа. По нему цена «квадрата» фиксированная: если при заключении договора квадратный метр стоит 34 тысячи рублей, то и через 17 лет он будет стоить так же».
Однако оформить договор займа успели единицы: уже спустя три дня после заселения дома №12/2 в офисе Госжилфонда повесили объявление, что с 13 февраля оформить договоры займа могут только владельцы сертификата на маткапитал. Остальным придётся платить за жильё по менее выгодным условиям соципотеки. Жильцы потребовали объяснений у руководства ГЖФ. На встрече заместитель исполнительного директора фонда Булат Гильманов сказал, что новые правила вводят для всех жителей «Салават Купере», которые не успели оформить договор займа до 13 февраля.
В «Салават Купере» с большим опозданием сдали дома первой очереди. Фото: Госжилфонд РТ
«По его словам, изначально схема с займом была придумана для владельцев маткапитала. Но Гильманов не объяснил, почему ГЖФ раньше всем подряд выдавал займы, а теперь резко и без предупреждения прекратил эту практику», — отметила другая жительница микрорайона Резеда Ахмадуллина.
В чём льгота?
Узнав, что условия нового договора меняться не будут, возмущённые жители направили президенту РТ Рустаму Минниханову и главе ГЖФ Марату Зарипову обращения с просьбой принять меры по восстановлению прав участников программы соципотеки, а именно дать им возможность оформить договор займа». Также они написали петицию на имя прокурора РТ Илдуса Нафикова с просьбой дать правовую оценку действиям ГЖФ.
«По факту обращения жильцов проводится проверка, которая продлится до 30 суток. После изучения документов будет дана правовая оценка», — сказал «АиФ Регион» старший помощник прокурора РТ Руслан Галиев.
Особенно жителей дома №12/2 по ул. Арсланова обижает, что новшество ввели сразу после их заселения, а ведь они и так настрадались больше всех. Застройщик ПСО «Казань» несколько раз переносил сроки сдачи объекта, прежде чем его отстранили от работ. В результате дом с опозданием на четыре (!) года сдала другая компания. Новосёлы просят сделать им исключение, ведь получив квартиры в срок, в 2015 году, они бы смогли оформить займы.
«Себестоимость моей квартиры – 2,9 млн рублей. По договору соципотеки я отдам за неё более шесть миллионов! Разве это льготные условия? Через пять лет моей «бюджетной» зарплаты не хватит на покрытие ежемесячных платежей», — сокрушается Диана.
В пресс-службе Госжилфонда «АиФ Регион» сообщили, что нарушений прав жильцов нет, так как с ними заключали договор соципотеки, а о займе речи не шло. При этом назвать причину введённых изменений они не смогли, пояснив, что ответ ещё не готов. Но, если в схеме выдачи займов всё прозрачно, почему требуется целая неделя для объяснений?..
Источник
Одним из возмездных способов улучшения жилищных условий жителей города Москвы, состоящих на жилищном учете, является предоставление жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, по договорам купли-продажи, в том числе с использованием заемных (кредитных) средств, по льготной стоимости.
Правом на улучшения жилищных условий данным способом обладают жители города Москвы, вставшие на жилищный учет до 01.03.2005 (нуждающиеся в улучшении жилищных условий), выбравшие данные вид обеспечения путем подачи соответствующего заявления в Департамент городского имущества города Москвы.
Жилые помещения по договорам купли-продажи, в том числе с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования, предоставляются из жилищного фонда города Москвы по льготным ценам, которые существенно ниже рыночных.
Выкупная стоимость жилого помещения зависит от ряда условий и определяется в соответствии с Методикой расчета выкупной стоимости жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, для реализации гражданам в рамках городских жилищных программ, утвержденной постановлениями Правительства Москвы от 14.08.2007 № 703-ПП (в ред. Постановления Правительства Москвы от 27.03.2018 № 220-ПП).
В соответствии с указанной Методикой расчет выкупной стоимости жилого помещений осуществляется по следующей формуле:
С = Ссерии*Ктер*Кизн*Ккомн*Плщд*Кльгот
Ссерии – средняя стоимость строительства 1 кв. м. площади жилых помещений в жилых домах по сериям для государственного заказа г. Москвы на год, в котором осуществляется определение выкупной стоимости жилого помещения;
Ктер – коэффициент, учитывающий месторасположение жилого помещения (определяется в соответствии с приложением № 1 к Методике);
Кизн – коэффициент, учитывающий снижение потребительских качеств жилого помещения;
Ккомн – коэффициент, учитывающий продажу жилого помещения, являющегося комнатой (комнатами), либо доли (долей) жилого помещения;
Плщд – площадь жилого помещения, предоставленного гражданам, состоящим на жилищном учете в порядке улучшения их жилищных условий;
Кльгот – коэффициент, учитывающий количество полных лет пребывания гражданина на жилищном учете (чем дольше граждане состоят на жилищном учете, тем ниже стоимость жилого помещения).
Постановлением правительства Москвы от 27.03.2018 № 220-ПП внесены изменения в методику расчета выкупной стоимости жилья, находящегося в собственности Москвы, для реализации гражданам в рамках городских жилищных программ в части применения Кльгот
Согласно внесенным изменениям в зависимости от количества лет пребывания на жилищном учете применяется следующие Кльгот:
— для пребывающих на жилищном учете 25 лет и более в размере 0,3;
— для пребывающих на жилищном учете от 20 до 25 лет в размере 0,5;
— для пребывающих на жилищном учете от 15 до 20 лет в размере 1;
— для пребывающих на жилищном учете от 10 до 15 лет в размере 1,5.
Таким образом, стоимость жилого помещения, предоставляемого гражданам в порядке улучшения жилищных условий, зависит от размера жилого помещения, района, в котором оно расположено, типа постройки (индивидуальный или типовой проект здания), срока эксплуатации дома и степени износа, а также от количества лет нахождения граждан на жилищном учете.
Основные нормативные документы, регулирующие вопросы предоставления жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы по договорам купли-продажи, в том числе с использованием заемных (кредитных) средств:
- Жилищный Кодекс Российской Федерации.
- Государственная программа города Москвы «Жилище», утвержденная постановлением Правительства Москвы от 27.09.2011 № 454-ПП.
- Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
- Закона города Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении прав жителей города Москвы на жилые помещения».
- Постановление Правительства Москвы от 14. 08.2007 № 703-ПП «Об утверждении Методики расчета выкупной стоимости жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, для реализации гражданам в рамках городских жилищных программ».
- Постановление Правительства Москвы от 10.09.2014 № 521-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг города Москвы Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы».
Процедура предоставления жилого помещения по договору купли-продажи с использованием заемных (кредитных) средств
Жилые помещения по договору купли-продажи в том числе с использованием ипотечного жилищного кредита могут быть предложены гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, выбравших данный способов обеспечения и успешно прошедшие перерегистрацию учетного дела, в результате которой не выявлены обстоятельства, препятствующие рассмотрению вопроса улучшения жилищных условий.
Для выбора данного способа улучшения жилищных условий гражданам, состоящим на жилищном учете, необходимо подать соответствующее заявление в Департамент городского имущества, а также представить документы для прохождения перерегистрации учетного дела.
Подробно ознакомиться с процедурой перерегистрации учетного дела граждан, состоящих на жилищном учете, вы можете в соответствующем разделе на сайте.
По результатам перерегистрации учетного дела в адрес граждан направляется уведомление с предложением одного или нескольких (не более 3-х) вариантов жилых помещений, соответствующих потребности в площади, исходя из нормы предоставления.
Решение о предоставлении жителям города Москвы жилых помещений по договорам купли-продажи, в том числе с использованием заемных (кредитных) средств, принимает уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы – Департамент городского имущества города Москвы.
Основанием для издания распорядительного документа является согласие, подписанное всеми членами семьи, состоящими на жилищном учете, на предложенное жилое помещение.
Оплата за предоставленное жилое помещение может быть осуществлена с использованием механизмов ипотечного кредитования и/или из личных средств гражданина.
В случае принятия решения выкупа предоставленного жилого помещения с помощью механизма ипотечного кредитования, граждане вправе обратиться в любой банк на свое усмотрение.
Условия предоставления ипотечного кредита устанавливаются банком самостоятельно с учетом нормативно правовых-актов, регулирующих деятельность таких организаций, и могут отличаться в различных кредитных структурах.
Семьям, принятым по месту жительства в городе Москве на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеющим на момент заключения сторонами договора купли-продажи, в том числе с использованием заемных (кредитных) средств, трех и более детей либо ребенка-инвалида, осуществляется списание 30% от выкупной стоимости приобретаемого у города Москвы жилого помещения, определенной на момент заключения договора купли-продажи.
Семьями при приобретении жилых помещений с использованием механизмов подпрограммы может быть использован материнский (семейный) капитал в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».
Источник
