Ранее мы уже рассматривали отдельные аспекты сотрудничества с нами с юридической точки зрения: например, разбирали особенности организационно-правовой формы “КПК” и подробноостанавливались на статусе пайщика. Сегодня я расскажу о договоре, заключаемом между нашей компанией и заемщиком.
Ипотека: обывательское и юридическое значение термина
Слово “ипотека” давно вошло в обиход и обычно вызывает только одну ассоциацию: приобретение “в ипотеку” жилья. Это обывательское, “бытовое” значение термина, для большинства граждан и даже некоторых работников финансового рынка ипотека — это целевой кредит, предназначенный для приобретения недвижимости.
Однако договор ипотечного займа — понятие более широкое. Так, подобный договор заключается в тех случаях, когда необходимо взять кредит под залог недвижимости. “Капитоль Кредит” также использует договор ипотечного займа в своей работе, выдавая займы под залог квартиры и коммерческой недвижимости. .
Федеральный закон N 102-ФЗ от 16.07.1998, регулирующий связанные с ипотекой вопросы, носит название “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Выдаваемый по договору ипотеки займ не обязательно должен быть целевым. Нет необходимости разбираться в тонкостях закона “Об ипотеке”, достаточно понять, что ключевым признаком договора ипотечного займа является не цель займа, а право кредитора обратить взыскание на имущество, выступившее в качестве залога. Конечно же, вопрос о взыскании поднимается только в том случае, если заемщик не выполняет обязательства по договору. Кстати, согласно закону, залогом может выступить не только недвижимость, но также и воздушные и морские суда. Но в рамках данной статьи мы рассматриваем именно предоставление займов под залог недвижимости.
Ипотечный займ и оформление займа под залог недвижимости
Итак, займы под залог недвижимости в КПК “Капитоль Кредит” выдаются на основании договора ипотечного займа. Важными особенностями взаимоотношений, которые возникают в результате заключения такого договора, являются следующие:
Заемщик сохраняет право на пользование имуществом (ст.29 ФЗ N 102-ФЗ). Это означает, в частности, что вы не должны выписываться или выезжать из квартиры, которая является залогом.
Согласно той же статье, вы можете “извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы”. Иными словами, если ранее вы сдавали недвижимость в аренду, вы спокойно можете продолжать это делать. Никаких ограничений договор ипотечного займа не накладывает.
Договор ипотеки не имеет силы без государственной регистрации: “Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность” (п.1 ст.10 ФЗ N 102-ФЗ).
Взыскать заложенное имущество залогодержатель (кредитор) имеет право в случае неисполнения обязательств, связанных с” неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части” (ст.50 ФЗ N 102-ФЗ).
Договор ипотечного займа: на что обратить внимание?
Ни для кого не секрет, что привычка подписывать документы, не изучив их, может привести к печальным последствиям. В ситуации, когда вопрос идет о денежном займе под залог недвижимости, нужно быть особенно внимательным и убедиться, что договор составлен грамотно, ведь речь идет о сохранности вашего имущества. КПК “Капитоль Кредит” действует только в рамках закона, но мы приветствуем желание клиентов вникнуть в детали и убедиться в правильности оформления документов.
На что же необходимо обратить внимание, если вы хотите оформить займ под залог недвижимости по договору ипотечного займа?
“Договор ипотечного займа чётко определён законом, и возможных “уловок” в нем не так много, — говорит юрист Анастасия Шевченко, — Как и в любых стандартных договорах, здесь есть существенные условия, на которые необходимо обращать внимание при подписании. Для договора ипотечного займа это:
условия займа (сумма), порядок оплаты.
предмет залога.
срок исполнения обязательства.
Помимо этого, конечно, в договоре должны быть прописаны права сторон и стоимость недвижимости. Что касается стоимости недвижимости — обязательно перед сделкой необходимо сделать оценку имущества (довольно часто это делает заемщик за свой счет). Впоследствии обязательно нужно зарегистрировать договор в Росреестре, без этого он недействителен”
Отдельно хотим отметить, что КПК “Капитоль Кредит” берет оценку имущества на себя, вам не нужно нести дополнительные затраты. В наших договорах нет скрытых условий, примечаний “мелким шрифтом” или “под звездочкой”. Мы строим отношения с клиентами на взаимном доверии.
Если у вас остались какие-то вопросы и уточнения, вы всегда можете связаться с нами по бесплатному номеру 8 (800) 222-17-26 или через онлайн-чат на нашем сайте. Мы будем рады проконсультировать вас.
Источник
Для государственной регистрации ипотеки, заключенной в обеспечение исполнения обязательств по договору займа, нужно представить доказательства фактической передачи денежных средств по договору займа (постановление Президиума ВАС РФ от 10.05.2011 № 14744/10).
Договор об ипотеке (договор о залоге недвижимого имущества) может быть заключен в обеспечение выполнения обязательств по кредитному договору, договору займа или иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, причинении вреда или другом договоре (ст. 2 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон об ипотеке).
В договоре отражаются обязательство, обеспечиваемое ипотекой, его сумма, основания возникновения и срок исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, указываются стороны договора, дата и место его заключения (п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке).
Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Без нее он недействителен(ст. 10 Закона об ипотеке).
Для регистрации нужно представить в регистрирующий орган документы, перечисленные в п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации). Это, в частности, документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Поскольку для возникновения ипотеки необходимо наличие факта возникновения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, регистраторы требуют документы, подтверждающие возникновение таких обязательств. Как правило, это копии соответствующих договоров (кредитных, аренды и др.).
Президиум ВАС РФ, рассматривая одно из дел, связанных с отказом в регистрации договора ипотеки, указал, что для регистрации договора ипотеки в обеспечение обязательств по договору займа только копии такого договора недостаточно.
Фабула
Физическое лицо (заимодавец) и организация (заемщик) заключили договор займа. В обеспечение своих обязательств по возврату полученного займа организация заключила с заимодавцем договор ипотеки, по которому предоставила в залог земельный участок. Впоследствии физическое лицо предоставило организации еще один заем. Дополнительным соглашением стороны внесли в договор ипотеки изменение, согласно которому участок предоставлялся в залог в обеспечение исполнения обязательств по двум договорам займа.
В регистрационный орган были представлены все необходимые для регистрации договора ипотеки документы, поименованные в п. 1 ст. 17 Закона о госрегистрации, в том числе копии договоров займа и платежно-расчетные документы по второму договору займа.
Тем не менее регистрирующий орган отказал в госрегистрации договора ипотеки. Отказ был мотивирован тем, что заявитель не подал документы, необходимые для государственной регистрации прав. Кроме того, регистратор сомневался в наличии оснований для госрегистрации, поскольку отсутствовали согласие супруги физлица на заключение договора ипотеки и документы, подтверждавшие перечисление денежных средств по первому договору займа. Кроме того, ипотека была установлена по двум договорам займа.
Полагая, что на регистрацию представлены все необходимые документы, а согласие супруги на заключение договора не требуется, организация обратилась в суд.
Исковые требования
В заявлении организация просила признать отказ Управления Федеральной регистрационной службы недействительным и обязать ее провести регистрационные действия.
Судебное разбирательство
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования. Он исходил из того, что ГК РФ и Законом об ипотеке не установлены ограничения по количеству договоров займа, в обеспечение которых может быть заключен договор ипотеки одного и того же имущества.
Сделка по ипотеке не связана с распоряжением имуществом заимодавца. Собственником земельного участка, предоставляемого в залог, является организация. Поэтому согласие супруги заимодавца на совершение сделки по ипотеке не требуется.
В регистрационный орган были поданы копии договоров займа. Кроме того, были представлены платежные документы, подтверждавшие передачу денежных средств заемщику по второму договору займа. Оснований считать, что договор ипотеки заключили в обеспечение несуществующего обязательства, не имелось.
Между тем в кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменили. Основанием послужил тот факт, что исходя из ст. 807 и 808 ГК РФ договор займа относится к реальным договорам. То есть он считается заключенным с момента передачи денег. Подтверждением договора займа и его условий может служить расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу заимодавцем определенной денежной суммы. Таким образом, основанием для возникновения обязательства заемщика возвратить денежные средства является факт передачи ему этих денежных средств, а не сам факт подписания договора. Поэтому документы, свидетельствующие о передаче денежных средств, необходимы для подтверждения возникновения обязательства, в обеспечение исполнения которого заключен договор об ипотеке.
Регистрационный орган при отсутствии доказательств, что имеются основания возникновения и существования одного из обязательств, обеспеченных ипотекой, правомерно посчитал невозможным зарегистрировать такой договор.
Кассационный суд отклонил довод организации о том, что на основании п. 2 ст. 17 Закона о госрегистрации регистрационный орган не вправе требовать у заявителя дополнительные документы, не поименованные в п. 1 этой статьи.
Суд отметил, что в п. 1 ст. 17 Закона о госрегистрации в качестве одного из оснований для госрегистрации названы иные документы, подтверждающие в соответствии с законодательством РФ наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. В данном случае документы о предоставлении займа свидетельствуют о возникновении ипотеки, которая исходя из ст. 329, 334 ГК РФ и ст. 2, 3 Закона об ипотеке не может быть установлена в обеспечение несуществующего обязательства.
Кассационный суд согласился с выводами суда первой инстанции по поводу несоответствия остальных причин, указанных в отказе, требованиям законодательства. Но поскольку по одному из мотивов отказано правильно, оснований для удовлетворения иска нет.
Позиция ВАС РФ
В высшей судебной инстанции позиции разделились. Коллегия судей, направляя дело на пересмотр в Президиум ВАС РФ, посчитала, что оснований для отказа в регистрации договора ипотеки не было.
Законом о госрегистрации запрещено требовать от заявителя дополнительные документы, если те, которые он представил, отвечают требованиям ст. 18 данного закона. Документы, поданные в регистрационный орган, соответствовали требованиям ст. 18 Закона о госрегистрации.
В государственной регистрации ипотеки может быть отказано, если ипотека отраженного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с действующим законодательством и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не отвечает требованиям госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Иные правила и ограничения для регистрации спорного договора ипотеки законодательством РФ не установлены.
Статья 20 Закона об ипотеке, предусматривающая порядок госрегистрации договора ипотеки, не содержит требований о представлении в регистрационный орган доказательств фактического исполнения договора займа, обеспеченного ипотекой. Поэтому выводы суда кассационной инстанции о необходимости представления доказательств фактической передачи денежных средств по договору займа противоречат п. 2 ст.17 Закона о госрегистрации.
Президиум ВАС РФ оставил в силе решение суда кассационной инстанции. Он согласился с тем, что для регистрации договора ипотеки, заключенного в обеспечение обязательств по договору займа, помимо самого договора займа нужно представить платежные документы, подтверждающие передачу заемных средств.
Источник
1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
1.1. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.
Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.
(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 1.1 введен Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ)
2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя.
(см. текст в предыдущей редакции)
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.
Абзац исключен. — Федеральный закон от 09.11.2001 N 143-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.
(абзац введен Федеральным законом от 09.11.2001 N 143-ФЗ)
4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.
(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Открыть полный текст документа
Источник
Приветствую вас уважаемые подписчики. В этой статье речь пойдет про ипотечный кредит. А именно, что такое ипотека, какие виды, условия и программы ипотечного кредитования существуют. А в конце статьи я приведу рейтинг банков с выгодными программами.
Что такое ипотека ипотека
Это особый вид залога, который предназначен для страхования залогодателя от возможного не возврата средств. При этом в качестве залога используется покупаемое имущество. Традиционно в ипотеке используется недвижимость, квартира, жилой дом, доля в объекте. При оформлении ипотеки объект, имущество на праве собственности принадлежит покупателю. При этом в силу того, что он является залогом. Кредитор имеет право, при невыполнении заемщиком взятых на себя обязательств. Отсудить недвижимость в свою пользу. Кроме того у собственника нет права распоряжаться имуществом по своему усмотрению, без согласования с кредитной организацией. Он не может продать или подарить недвижимость, обремененную залогом. Сегодня ипотечное кредитование для многих выступает единственным способом решить проблему с жильем. Поэтому спрос на эту финансовую услугу постоянно растет.
Основные виды ипотеки
Банки с целью привлечения как можно большего количества клиентов, выпускают на рынок все новые ипотечные программы. В то же время огромное количество клиентов. Не только затрудняются решить, какая программа будет оптимально именно для них. Но и не представляют в чем состоят их принципиальные отличия. Ипотечные кредиты это понятие многогранное, поэтому в зависимости от различных характеристик выделяют большое количество классификаций:
- По цели кредитования. В зависимости от валюты займа.
- По виду недвижимости, которая будет куплена
- По способу расчета ежемесячных платежей
Это далеко не полный список, причем каждая классификация имеет право на существование. Некоторые специалисты предпочитают выделять группы ипотеки, исходя из ее определения как залога недвижимости. По цели оформления принято выделять:
- Кредит для приобретения квартиры на вторичном рынке.
- Ипотечный займ на строящуюся недвижимость (ипотека для строительства дома).
- Кредит на приобретение загородной недвижимости
Специальные программы ипотечного кредитования
В России существуют не только стандартные базовые ипотечные программы, на которые подать заявку может каждый. Но и специальные направленные на помощь в приобретении жилья определенным категориям граждан:
- Ипотека с господдержкой.
Целью ипотечного кредитования с государственной поддержкой, является помощь в решении жилищных проблем. Которая предназначена для социально незащищенных граждан. К ним относятся семьи относящиеся к многодетным, граждане воспитывающиеся в детских домах, низкооплачиваемые работники бюджетной сферы, инвалиды. И иные категории граждан не имеющие возможность, приобрести жилье без помощи государства. Чтобы воспользоваться возможностью оформить социальную ипотеку. Граждане должны быть поставлены в очередь на улучшение условий проживания.
- Военная ипотека.
Для военнослужащих, которые принимают участие в программе накопительной ипотечной системы. Предусмотрена возможность, воспользоваться для приобретения квартир программой военная ипотека. Такое кредитование осуществляется при поддержке со стороны государства.
- Ипотека для молодой семьи.
Еще одним видом социальной ипотеки является ипотека для молодой семьи. Воспользоваться этим типом ипотеки имеют право семьи отвечающие следующим требованиям:
один из супругов моложе 35 лет;
официальное признание семьи, в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий.
Программа предусматривает возможность использовать субсидирование средства, в качестве взноса по ипотечному кредиту.
- Ипотека для молодых специалистов.
Эта программа призвана помочь в приобретении жилья работникам бюджетной сферы. Возраст которых не превышает 35 лет.
Плюсы и минусы ипотечного кредита
Для большинства жителей нашей страны. Оформления ипотеки становится единственной возможностью. Стать владельцем квартиры сегодня, а не в далеком будущем. Это приводит к неизменному спросу на ипотечные программы. Специалисты выделяют целый ряд преимуществ, которые получают заемщики оформляя ипотеку:
- Приобретение собственного жилья с максимальной выгодой. Доступно тем, кто имеет право на получение льготной ипотеки.
- Решение проблем с жильем в максимально короткие сроки. Использование ипотеки позволяет отказаться от длительного накопления денежных средств на собственную квартиру.
- Оформление ипотеки позволяет инвестировать средства в недвижимость. Такое имущество редко падает в цене, а в долгосрочной перспективе, рост стоимости квартир не прекращается.
Несмотря на существенные преимущества ипотека имеет и ряд недостатков:
- Ипотеку бывают оформить достаточно сложно.
- Высокий размер переплаты
- Собственник ограничен в правах на распоряжение залоговым имуществом
- Срок погашения кредита обычно достаточно велик
- Существует риск лишиться квартиры. Если по каким либо причинам заемщик не исполняет своих обязательств по ипотеке. Банк имеет права через суд забрать, либо продать на аукционе предмет залога. Статистические данные показывают, что позволить себе купить жилье в ипотеку могут не больше пяти процентов российских граждан. При этом большая их часть оформляет кредит на льготных условиях.
Как взять ипотеку
Как и всякое важное мероприятие, оформлении ипотечного кредита осуществляется поэтапно. Необходимо заранее знать каков алгоритм действий. Поэтому кратко рассмотрим этапы получения ипотеки:
Шаг 1. Выбор жилья.
Сегодня в ипотеку можно приобрести практически любой жилой объект: квартиру в новостройке, квартиру на вторичном рынке, частный дом, коттедж или дачу.
Шаг 2. Выбор банка и ипотечной программы.
Банк выбирают в зависимости от целей и возможностей заемщика. Если вы имеете право на льготы от государства, обязательно воспользуйтесь ими. Даже если процесс оформления сильно затянется во времени.
Шаг 3. Сбор документов и подача заявки.
Список документов в большинстве банков стандартный:
анкета заявление о выдаче кредита;
паспорт заемщика;
документ подтверждающий уровень дохода за последние полгода; заверенная копия трудовой книжки;
документы на приобретаемый объект недвижимости.
Шаг 4. Оформление кредитного договора.
Самый ответственный момент сделки. Перед подписанием ипотечного договора, рекомендуем прочитать его по пунктам от первой страницы до последней. Особое внимание уделяйте примечаниям и пунктам напечатанным мелким шрифтом.
Шаг 5. Страхование сделки и оформления жилья в собственность.
Согласно Российскому закону об ипотеке, недвижимость приобретаемая по кредиту подлежит обязательному страхованию. Последний этап сделки оформления договора купли-продажи в росреестре. Попутно с договорами ипотеки и продажи объекта, составляется еще один документ это закладная. Данная бумага остается в банке и является подтверждением залога.
Как правильно выбирать ипотеку
Советы экспертов
Ипотечный кредит это обязательство, которое принимается не на один год, обычно на несколько десятков. Поэтому к выбору программы следует подходить максимально ответственно. Не стоит забывать, что зачастую банки представляют выгодными определенные параметры кредита. Используя их как рекламный ход.
Далее приведены советы специалистов о том какие параметры займа необходимо изучить, чтобы понять насколько он выгоден:
Совет 1. Анализируйте процентные ставки.
Традиционно, заемщики при выборе подходящей программы ипотеки, в первую очередь обращают внимание на размер процентной ставки. Он зависит от многих факторов, в том числе от кредитной истории заемщика. Чтобы сравнение программ была более наглядным, желательно предварительно произвести расчет ипотеки. Сделать это можно не только в отделениях банка, но и в режиме онлайн. Используя кредитный калькулятор.
Совет 2. Сравните размер комиссии.
Все заемщики имеют представление, каков размер процентной ставки по получаемому ими кредиту. Однако далеко не многие в курсе какую плату будут взымать с них, за обслуживание различных банковских операций. В то же время в денежном эквиваленте, расходы заемщика могут составлять не одну тысячу рублей. Все они увеличивают размер переплаты по договору поэтому, а наличие комиссии следует уточнять еще до подписания кредитного договора.
Совет 3. Анализируйте страховые условия.
Закон обязывает при оформлении ипотечных кредитов, страховать залоговое имущество. При этом банки зачастую, помимо обязательных страховок. Включают в кредитный договор, дополнительные страхование жизни, здоровья и трудоспособность должника. Следует иметь в виду, что взносы как на обязательное так и на дополнительное страхование, оплачиваются самим заемщиком. В принципе все виды дополнительного страхования, являются добровольными и оформляются исключительно с согласия клиента. Прежде чем принимать решения. Стоит произвести расчет и сравнить экономию. Которую влечет отказ от страхования с дополнительной переплатой, возникающей в связи с увеличением ставки.
Совет 4. Изучайте условия досрочного погашения.
В большинстве случаев, заемщики прикладывают максимум усилий, чтобы погасить ипотечный кредит как можно быстрее. При ускоренной выплате ипотечных займов, кредитная организация лишается огромных прибылей. Именно поэтому кредиторы прилагают усилия, чтобы сделать досрочное погашение не выгодным для клиентов.
Совет 5. Уточните условия, при которых кредитный договор может быть расторгнут.
До момента подписания договора ипотечного кредитования, следует уточнить при наступлении каких условий банк имеет право в одностороннем порядке расторгнуть это соглашение.
Я надеюсь статья была вам полезна и интересна. Если вам понравилась эта статья, поделитесь ею друзьями в социальных сетях.Подписывайтесь также на обновления блога, чтобы получать полезную информацию. Советую также прочесть статью: Ипотека без первоначального взноса.
Рейтинг лучших банков с выгодными ипотечными программами:
1. Сбербанк
2. ВТБ
3. Россельхозбанк
4. Газпромбанк
Источник