В силу ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путём выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
По смыслу ст. 807 Гражданского кодекса РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передаёт в собственность другой стороне (заёмщику) деньги или другие вещи, определённые родовыми признаками, а заёмщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Таким образом, договор займа не может служить основанием возникновения неденежного обязательства и, соответственно, из договора займа не может возникнуть обязанности застройщика по передаче Вам квартиры или иного объекта после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Вместе с тем, на практике такой способ привлечения денежных средств, как получение займа используется недобросовестными застройщиками.
При этом заключение договора займа, как правило,сопровождается заключением предварительного договора участия в долевом строительстве или устным обещанием застройщика заключить договор участия в долевом строительстве.
Схема, привлечение средств граждан через беспроцентный договор займа застройщику с последующим исполнением денежного обязательства путём передачи построенной квартиры в собственность, имеет признаки «притворности», поскольку «декларируемые» в договоре займа отношения фактически направлены на получение квартиры в собственность. Кроме того, в случае если в момент предоставления займа объект долевого строительства всё ещё находится в стадии строительства, дольщик не сможет точно проверить ни обременённость квартиры правами иных лиц, равно как и не получит законных инструментов востребования квартиры от застройщика (заёмщика). На практике встречались так же случаи возврата застройщиками денежных средств дольщикам без уплаты процентов. Подобная практика связана с отсутствием в рассматриваемой схеме какого – либо обеспечения передачи квартиры дольщику. По сути, изменение способа исполнения денежного обязательства и передача квартиры основаны лишь на доброй воле сторон.
В ряде случаев в обеспечение прав дольщика в рамках рассматриваемой схемы, между дольщиком и застройщиком, помимо договора займа, заключается предварительный договор купли – продажи. Однако, он так же не избавляет дольщика от части рисков и не гарантирует получения квартиры. К сожалению, отечественная практика строительства далека от точности швейцарских часов. Это подтверждается как неопределённостью сроков завершения строительства и массовыми случаями просрочек застройщиков, так и отличиями в фактических и проектных площадях квартиры. Всё это, как правило, служит основанием для последующих многочисленных споров.
Источник
Скажите, пожалуйста, есть ли риск в заключении договора займа вместо договора участия в долевом строительстве жилья.
Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК»
К сожалению, для исчерпывающего ответа на Ваш вопрос необходимо больше информации. В частности, большое значение имеет субъектный состав рассматриваемых отношений. При подготовке ответа мы исходили из предпосылки того, что договор займа Вам предложено заключить как физическому лицу (гражданину). Надеемся, что нижеприведенные тезисы будут Вам полезны.
В силу ст. 1 федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
По смыслу ст. 807 Гражданского кодекса РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Таким образом, договор займа не может служить основанием возникновения неденежного обязательства и, соответственно, из договора займа не может возникнуть обязанности застройщика по передаче Вам квартиры или иного объекта после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Вместе с тем, на практике такой способ привлечения денежных средств, как получение займа используется недобросовестными застройщиками. При этом заключение договора займа, как правило,сопровождается заключением предварительного договора участия в долевом строительстве или устным обещанием застройщика заключить договор участия в долевом строительстве.
Более подробно о рисках такой схемы привлечения денежных средств на строительство дома Вы можете прочитать здесь https://защита-дольщиков.рф/articles/5-0003 Об ответственности застройщиков в случае привлечения средств в нарушение правил, установленных федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» подробно изложено здесь https://защита-дольщиков.рф/articles/4-otvetstvennost-zastroschika
Источник
Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге
— Юридические консультации,
— Проведение сделок с недвижимостью,
— Составление исков, претензий и жалоб,
— Защита ваших интересов в суде.
Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!
+7 (812) 313-2-106
Насколько рискованным будет заём вместо договора долевого участия?
ДДУ – далеко не единственный вариант стать обладателем собственного жилья. Некоторые потребители предпочитают выбирать заём вместо договора долевого участия. Но если Договор долевого участия достаточно основательно защищен на уровне законодательства, то насколько рискован договор займа – знает далеко не каждый.
Первое, что следует учитывать при оценке такого риска – это то, что нельзя рассматривать абстрактный договор займа – нужно больше информации по конкретному случаю. Например, огромную значимость в этой ситуации приобретает изучение субъективного состава взаимоотношений. Поскольку скорее всего интересует этот вопрос именно физических лиц, юристы по недвижимости юридической консультации Законного Права подготовили несколько тезисов, полезных для гражданина.
Задайте вопрос, мы в онлайне!
1-я статья российского Федерального Закона 214 прописывает, что денежные средства гражданина могут быть привлечены для возникновения у этого гражданина права собственности на помещение не введенного в эксплуатацию здания только в трех случаях. Во-первых, это можно сделать на основании ДДУ. Во-вторых, это допустимо при посредстве жилищных сертификатов, которые выпускает строительная компания. Такие сертификаты и которые закрепляют право тех, кто их купил, на то, чтобы получить помещение от того, кто эти сертификаты выпустил. В-третьих, это можно сделать при помощи ЖСК или ЖНК.
Смысл 807-й статьи российского ГК позволяет в отношении договора займа сказать, что сторона-займодавец передает или денежные средства, или какие-то другие вещи другой стороне этого договора – заемщику. В свою очередь, эта другая сторона берет на себя обязательства вернуть либо точно такую же величину денежных средств, либо точно такое же количество этих же вещей – с сохранением их качества и рода. Именно поэтому стать основанием для того, чтобы появилось неденежное обязательство и возникла обязанность застройщика передать кому бы то ни было квартиру после того, как будут получены разрешительные бумаги на эксплуатацию постройки, договор займа просто не может.
Но это – в теории. Практика показывает, что некоторые недобросовестные застройщики таким способом деньги граждан все-таки привлекают. Чтобы это реализовать, заключение займового договора сопровождается заключением еще одного договора – предварительного ДДУ. Или же оно сопровождается высказанным только устно обещанием строительной компании, что вполне полноценный ДДУ в будущем обязательно будет заключен.
Насколько серьезно можно относиться к устным обещаниям строительной компании – едва ли нуждается в комментариях. А насколько рискованно заключение предварительного договора, мы уже неоднократно рассказывали в различных наших материалах. Именно поэтому можно точно сказать, что использовать заём вместо договора долевого участия будет намного более рискованным вариантом, заканчивающимся обычно проблемами для его участника.
Задайте вопрос, мы в онлайне!
+7 (812) 313-2-106 Юридические услуги в Санкт-Петербурге
Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:
Подробно
Помощь опытных юристов по недвижимости. Оформление недвижимости, проверка сделки, защита ваших интересов в суде. Бесплатные консультации юристов.
Всё об ипотеке
Плюсы и минусы ипотеки с точки зрения юристов. На что обращать внимание.
Источник
Если Вы читаете данную статью, то Вы наверняка хотите купить квартиру по договору долевого участия (ДДУ), а также выяснить, что нужно знать о покупке квартиры в новостройке. Бытует мнение о том, что приобретение квартиры на вторичном рынке – это большой шанс нарваться на мошенников. А покупка новой квартиры в новостройке – это безопасно и дешево.
Мы – юристы, которые помогают проверить сделку по покупке недвижимости. И мы с глубоким сожалением констатируем, что при покупке квартиры в новостройке случаев мошенничества и противоправных действий застройщика гораздо больше, чем случаев мошенничества на вторичном рынке.
Посмотрите здесь наши цены и объем услуг на сопровождение покупки квартиры в новостройке.
А в данной статье мы расскажем Вам о том, какие уловки могут ждать Вас при покупке квартиры в новостройке. И Вы поймете, почему наши услуги стоят своих денег.
Прежде всего, Вам необходимо понять, что КУПИТЬ можно только достроенную квартиру в доме, который уже сдан в эксплуатацию. По ДДУ или иным договорам Вы не покупаете квартиру, как об этом принято говорить. Юридически Вы инвестируете свои деньги в компанию застройщика, вкладываетесь в его бизнес-проект по постройке дома. Как и любой другой бизнес, проект может прогореть, а Вы свои деньги не вернете.
Беда дольщиков в том, что они не понимают, что по ДДУ покупается воздух. Квартиры нет, и не факт, что она будет. И никто не знает, когда она будет и какой. Зато это прекрасно понимают застройщики и их юридический отдел. В данной сделке на одной чаше весов Вы – потребитель, который верит, что его не обманут, потому что о застройщике хорошие отзывы в интернете. На другой чаше весов – «акулы» строительного бизнеса, крупная компания с целым юридическим отделом, юристы которой знают Вашу психологию идеально и способны обвести Вас вокруг пальца так, что Вы сами не поймете, как останетесь без денег.
Нам часто звонят клиенты, которые отдали свои деньги непонятно кому и теперь не знают, что делать. Когда деньги переданы, обращаться к юристам уже может быть поздно. Мы понимаем, что дольщики покупают квартиры на последние деньги, и юристам не хочется переплачивать, но ведь Вы хотите купить квартиру, а не пирожок на рынке. И Вы должны отнестись к этому ответственно. Обращайтесь к юристам, звоните нам до заключения сделки!
Давайте обсудим классические схемы того, как вас, потребителей, обманывают застройщики.
Схема № 1. Предварительный договор купли-продажи вместо ДДУ.
Аргументы застройщика: такой договор проще заключать, он не подлежит обязательной регистрации. Значит меньше издержек, значит для Вас это дешевле. Застройщик будет клясться в том, что этот договор и ДДУ это примерно одно и то же и никакой разницы в этом нет.
Что происходит на самом деле: предварительный договор купли-продажи подразумевает собой то, что стороны обязуются в дальнейшем заключить основной договор купли-продажи, когда квартира будет готова, а дом введен в эксплуатацию. Юридически это значит то, что Вы даете свои кровно заработанные миллионы за обещание застройщика однажды заключить с Вами основной договор.
Последствия: если по ДДУ у Вас есть целый набор инструментов по воздействию на застройщика (взыскание неустойки за просрочку сдачи дома в эксплуатацию, признание права собственности, требование о возврате денег и проч.), то по предварительному договору купли-продажи Вы имеете право либо безропотно ждать заключения основного договора, либо требовать возврата денег.
Конечно, есть еще один путь исходя из судебной практики. Можно подать иск с требованием признать предварительный договор купли-продажи договором ДДУ и потребовать по закону неустойку и прочее. Однако это сложно и под силу не каждому юристу (кстати, мы такое делаем успешно). Да и многое зависит от судейского усмотрения.
В конечном итоге Вы можете либо остаться без неустойки, либо вообще без денег. Потому что такие договоры не страхуются и признаются действиями в обход закона. Застройщику ничего не стоит Вас обмануть.
Схема № 2. Договор займа вместо ДДУ
Аргументы застройщика: «Договор ДДУ надо регистрировать. Это долго и сложно. И вообще, мы Вам сейчас дадим скидку. Оформляем через договор займа».
Юридическая конструкция: Вы становитесь кредитором и передаете свои деньги компании застройщику на несколько лет. Потом застройщик строит дом и передает Вам квартиру в качестве отступного. Отступное – это юридический термин, который означает то, что долговое обязательство гасится перед Вами не деньгами, а соразмерной вещью (квартирой). В итоге Вы как бы покупаете квартиру в обход ДДУ.
Последствия: в данном договоре у Вас вообще не возникает никаких прав требования к застройщику относительно квартиры. То есть Вы не вправе взыскать неустойку за просрочку строительства, не вправе признавать право собственности на квартиру. Если Ваши деньги вдруг исчезают, то Вы имеете право требовать только эти деньги назад, и ничего более. А если компания застройщик обанкротилась, то Вам вообще ничего не светит, потому что по такому договору Вы не дольщик.
Схема № 3. Рассчитываемся наличными при покупке квартиры
Ситуация из нашей практики, реальный случай: в Московской области застройщик не только заключал договоры займа, но и предлагал покупателям рассчитаться наличными. Люди везли наличку и платили ей. За наличку им выдавали расписку от генерального директора о том, что он получил эти деньги в долг. Потом директор компании исчезает вместе со всем «черным налом». Он украл у покупателей деньги на сумму около 300 миллионов рублей. На него завели уголовное дело, но виновных не нашли. Компанию банкротят, а покупатели не могут доказать, что они заплатили деньги (суд попросту не принимает расписки от имени директора, ведь платить надо было в компанию, а не лично директору). В итоге большинство людей, которые повелись на эту схему, остались без квартир и без денег. Все, сделать ничего нельзя. Люди потеряли огромные деньги. И об этом даже не показали никакой сюжет по федеральному ТВ. А знаете почему? Потому что это повсеместная обыденность. А ведь можно было просто вовремя позвонить юристу и проверить сделку…
Аргументы застройщика: «Нашей компании нужны живые деньги для того, чтобы выдать зарплаты, нанять технику, дать взятки» (прям так и говорили). «Если Вы оплатите нам наличкой, то мы сделаем Вам скидку порядка 700 тыс. рублей. То есть будет квартира не за 5 миллионов, а за 4 млн. 300 тыс.»
Последствия: Оголтелые дольщики, вместо того, чтобы насторожиться и сразу обратиться к юристам вроде нас, ринулись толпой за скидкой 700 тыс. отдавать свои миллионы под какую-то долговую расписку генеральному директору как физическому лицу. Что было дальше, Вы уже знаете.
Схема № 4. Покупаем вексель вместо ДДУ
Схема очень похожа на договор займа. Вы покупаете вексель застройщика по цене квартиры. Застройщик обязан по этому векселю погасить перед Вами обязательства. По прошествии нескольких лет застройщик гасит вексель квартирой.
Последствия такие же, как и при займе. Никакой привязки к квартире. Никаких гарантий исполнения. Ваши интересы никак не защищены. Вы можете требовать только возврата денег, потому что в этой схеме Вы не дольщик.
Схема № 5. Фирма-посредник при заключении договора ДДУ
Здесь ситуация вообще очень сложная и интересная.
Есть застройщик, который строит дом. Допустим, застройщик ООО «Ромашка-1». Он делает фирму-однодневку ООО «Ромашка-2», которая имеет массового / мертвого / недееспособного / несуществующего / пропавшего без вести генерального директора. Эта самая «Ромашка-2» занимается риелторскими услугами и заключает с застройщиком уникальный контракт на продажу квартир в этом доме. По контракту «Ромашка-2» является посредником. То есть дольщики покупают квартиру у «Ромашки-2» и платят ей деньги. А «Ромашка-2» обязана передать деньги застройщику.
При заключении договоров мало у кого возникают вопросы. Во-первых, названия похожи. Значит по-любому компания дочерняя от застройщика. Во-вторых, к риелторам в сделках уже все привыкли. «Все же официально, солидно, по договору. И офис рядом со стройкой, значит точно все хорошо, никаких сомнений», — думают наивные дольщики.
Какое-то время будущие квартиры продаются, а стройка идет. Все довольны и никто ничего не подозревает. Тем временем накопленные деньги фиктивная ООО «Ромашка-2» не переводит застройщику, как это нужно делать по договору между ними, а выводит их и ворует. Но никто еще ничего не знает. Далее застройщик ООО «Ромашка-1» подает иск в суд к ООО «Ромашка-2» с требованием об уплате денег по посредническому договору между ними. ООО «Ромашка-2» внезапно заявляет, что денег у нее нет, и ее начинают банкротить.
Тут неожиданно просыпаются дольщики, которые видят, что стройка встала. Они бегут к застройщику с претензиями. А застройщик им и говорит: «Друзья дольщики и инвесторы! Мы от вас не получали никаких денег! Вы же платили в ООО «Ромашка-2», а мы их вообще не знаем, они какие-то риелторы с улицы. Вы им платили деньги, а они нам их не передавали. Мы на свои кровные дом строили, а теперь деньги кончились. Мы вот с этой «Ромашкой-2» просудились и теперь их банкротим. Мы не виноваты ни в чем, мы наоборот жертвы, как и вы».
В итоге возбуждают уголовное дело на генерального директора фирмы-однодневки ООО «Ромашка-2», но вдруг оказывается, что директора такого нет и не было. Застройщик выходит сухим из воды, потому что он в этой схеме формально остался такой же жертвой, как и Вы. Даже просудился с «Ромашкой-2». А денег Ваших больше нет, как и квартиры.
Схема № 6. Предварительный договор участия в долевом строительстве вместо ДДУ
Здесь Вас «разводят» на том, что застройщик типа не отказывается от ДДУ. Просто договор предварительный, только и всего. Уверяют, что это надежно и хорошо. Даже регистрировать не нужно, сплошные плюсы.
На самом же деле предварительный ДДУ не имеет ничего общего с обычным ДДУ кроме названия. Он не порождает у Вас прав дольщика, которые предусмотрены законом. Вместо прав Вы получаете риски навсегда потерять свои деньги.
Схема № 7. Договор соинвестирования (бронирования) вместо ДДУ
Идея в том, что Вы вносите крупную сумму денег за то, чтобы забронировать квартиру (или проинвестировать ее строительство). А застройщик обязан передать Вам ее после постройки по какому-нибудь другому договору.
На деле же Вы получите примерно то же самое, что и в предыдущих вариантах, потому что договор бронирования не дает Вам прав дольщика.
Схема № 8. Дополнительные услуги.
Почти всегда Вам попытаются навязать дополнительные платные услуги втридорога. Например, плата риелтору при застройщике в размере 100-200 тысяч рублей. Зачем в этой сделке вообще нужен риелтор? Нет, серьезно! Вы увидели рекламу жилого комплекса, позвонили и обо всем договорились. Что в этой сделке делает риелтор за такие деньги? Он же не ищет Вам жилье, не ищет застройщику Вас. Это самое натуральное вымогательство. Вы платите ни за что, просто так. А узнаете об этом тогда, когда уже неудобно отказаться. А мы говорим Вам, что нужно отказываться твердо и решительно.
Вам предлагают дополнительную услугу по регистрации права собственности. Типа застройщик дом построит, а вот регистрировать право нужно платно, платите отдельно. Плата за эту навязанную ненужную Вам услугу может доходить до 100 000 рублей. Во-первых, застройщик должен самостоятельно зарегистрировать права всех дольщиков по закону о ДДУ. Во-вторых, данная услуга на рынке стоит около 10 000 рублей по Москве.
И это далеко не все. Застройщики каждый день придумывают все новые схемы, как обмануть дольщиков и обойти закон.
Мы можем спасти Вас от этих и других рисков, если Вы обратитесь за помощью к нам.
Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34, а мы Вас проконсультируем
Автор: Садов Александр Сергеевич , партнер юридической компании Абонент Консалт.
comments powered by HyperComments
Источник