Между П и Б был заключен договор займа. Обеспечением исполнения обязательств по которому являлся залог (ипотека) земельных участков, находящихся в собственности Заемщика, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. Согласно условиям договора, Заемщик гарантирует, что на момент заключения Договора, вышеуказанные земельные участки никому не отчуждены, не заложены, не переданы в доверительное управление, на них не наложен арест, не обращено взыскание, к ним не применены меры по обеспечению иска, они не являются предметом спора, не обременены иными правами третьих лиц. Договора займа указывает на то, что заемщик заверяет, что с момента подписания договора не будет совершено никаких действий, которые могут вызвать отчуждение Заложенного имущества, его арест или залог.
Одновременно с договором займа, между П и Б был заключен договор залога, на основании которого в залог были переданы вышеуказанные земельные участки. Согласие супруги Б имелось. Договор залога прошел регистрацию в Росреестре. Сделка была проведена. Согласно договору залога (ипотеки) Залогодатель обязан принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности предмета залога и поддержания его в надлежащем состоянии, в том числе от посягательств и требований со стороны третьих лиц. Согласно данного договора залога привлечь Залогодержателя к участию в деле в качестве третьего лица, в случае предъявления любыми лицами Залогодателю исков в суде в отношении предмета залога.
Согласно договору Залогодатель обязуется с момента подписания настоящего договора не совершать никаких действий, которые могут повлечь отчуждение предмета залога, обременение его правами третьих лиц, спор в отношении предмета залога, его арест или залог ,в том числе не вести переговоров с третьими лицами по вопросам отчуждения предмета залога.
Согласно договору залога Залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества перед другими кредиторами. Также договором предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки.
Так как Б не выполнял обязательства по договору залога, П. обратилась к нотариусу с просьбой начать внесудебное взыскание, предусмотренное в договоре залога. При проверке состояния вышеуказанных земельных участков, нотариусом было обнаружено что на вышеуказанные земельные участки был наложен арест судебным приставом исполнителем УФССП.
Далее сторонами с целью урегулирования спорной ситуации было заключено соглашение об отступном, в соответствии с которым должник взамен частичного исполнения обязательств вытекающих из договора займа с целью частично прекратить указанные обязательства предоставил мне отступное в виде вышеуказанных земельных участков в порядке и на условиях указанных в данном соглашении об отступном.
На основании соглашения об отступном и акта приемки-передачи земельных участков П, по сути, является собственником вышеуказанных земельных участков. Соглашение об отступном близко к новации. Отступное представляет собой способы прекращения
обязательств и также как новация и прощение долга включены в гл.26 ГК РФ. В ГК РФ следующим образом формулируется положение о новации: Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация). Прежде всего соглашение о новации – это договор о замене обязательства. С момента подписания соглашения об отступном прежнее обязательство договор залога считается прекращенным, а новое обязательство соглашение об отступном вступившим в силу.
Обратившись в Россреестр за переходе права собственности на основании соглашения об отступном П. получила уведомление о приостановлении государственной регистрации (копию прилагаю), в котором оказалось что на вышеуказанные земельные участки находящиеся у в залоге наложен арест.
ДАННЫЕ АРЕСТЫ НАРУШАЮТ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ П. СОГЛАСНО Ч.3 СТ.87 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 02.10.2007 ГОДА НОМЕР 229-ФЗ ОБ ИСПОЛНИТЕЛЬНОМ ПРОИЗВОДСТВЕ – СУДЕБНЫЙ ПРИСТАВ ИСПОЛНИТЕЛЬ МОЖЕТ ОБРАТИТЬ ВЗЫСКАНИЕ НА ЗАЛОЖЕННОЕ ИМУЩЕСТВО ДЛЯ УДОВЛЕТВОРЕНИЯ ТРЕБОВАНИЙ ВЗЫСКАТЕЛЯ, НЕ ЯВЛЯЮЩЕГОСЯ ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ ПРИ ОТСУТСТВИИ ИНОГО, ПОМИМО ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА ,НА КОТОРОЕ МОЖНО ОБРАТИТЬ ВЗЫСКАНИЕ.
НА ОСНОВАНИИ СТ.80 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 2 ОКТЯБРЯ 2007 ГОДА №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» Наложение ареста на имущество должника, в части закона ст.3.1.АРЕСТ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА В ЦЕЛЯХ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСКА ВЗЫСКАТЕЛЯ, НЕ ИМЕЮЩЕГО ПРЕИМУЩЕСТВА ПЕРЕД ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ В УДОВЛЕТВОРЕНИИ ТРЕБОВАНИЙ, НЕ ДОПУСКАЕТСЯ.
В данной ситуации П. столкнулась с противоречивой правоприменительной практикой, которая не может ее защитить в той ситуации, когда у нее оформлены и нотариально удостоверены соглашения об отступном, которые передают ей в собственность земельные участки. В данной ситуации есть все основания для обращения в суд с административным иском об отмене арестов, наложенных приставами на земельные участки. После отмены указанных постановлений право собственности может быть зарегистрировано в Росреестре.
Источник
Стороны заключают договор займа. В качестве обеспечения обязательства заемщика используют залог. Сведения о залоге нужно внести в реестр, а в договоре указать условия обращения взыскания на предмет залога.
Как обеспечить обязательство заемщика с помощью залога
При заключении договора займа можно использовать залог в качестве обеспечения обязательства заемщика. Если заемщик не возвратит деньги, заимодавец сможет обратить взыскание на предмет залога. В качестве предмета договора залога нередко фигурирует движимое имущество. Например, оборудование, автомобиль, другая техника. Согласно закону сведения о залоге вносят в реестр уведомлений о залоге движимого имущества (п. 4 ст. 339.1 ГК РФ).
У кого из сторон договора займа должен находиться предмет залог
При оформлении залога движимого имущества следует обратить внимание, у кого останется предмет залога. Если имущество фактически остается у заемщика, для заимодавца это риск. Недобросовестный заемщик может не вернуть деньги и каким-либо способом помешать заимодавцу обратить взыскание на предмет залога. Если объект продадут третьим лицам, заимодавцу понадобится обращаться в суд с иском о взыскании убытков.
Предмет залога могут передать залогодержателю. Например, залогодержателем является подрядчик, а объект залога – строительное оборудование. Тогда залогодержателю удобно принять предмет залога и использовать его. По соглашению о залоге движимого имущества предмет залога могут оставить фактически в пользовании залогодателя. Для стороны, которая предоставила заем по основному договору, это удобно и рискованно одновременно. Удобство в том, что не нужно тратить средства на содержание имущества. Риск в том, что заимодавец не контролирует предмет залога.
Как оформить условия обращения взыскания на предмет залога
При заключении соглашения о залоге или разработке такого раздела в рамках основного договора займа нужно закрепить порядок взыскания предмета залога. Если условия не будет, порядок установит суд (ч. 1 ст. 349 ГК РФ). Для заимодавца отсутствие такого условия означает необходимость доказать право на предмет залога. Это потребует времени. Недобросовестный контрагент может успеть сокрыть спорное имущество или найти иной способ уклониться от погашения задолженности.
В условии о порядке взыскания нужно закрепить право залогодержателя обратить взыскание без необходимости организовывать торги. Например, что в случае обращения взыскания предмет залога становится собственность залогодержателя. Предмет залога можно продать по договору комиссии между залогодержателем и третьим лицом (комиссионером). Когда залогодержатель получит имущество в собственность, он продает объект комиссионеру по рыночной стоимости. Стоимость определяет независимый оценщик (постановление АС Волго-Вятского округа от 19.04.16 по делу № А43-5566/2015). Продажа имущества по договору комиссии позволяет не проводить торги.
Как получить залог, если заемщик нарушил обязательство
Сторона договора займа, которая предоставила средства, заинтересована в том, чтобы сведения о залоге своевременно фиксировали в реестре. Иначе заемщик сможет продать предмет залога. При этом не всегда удастся вернуть имущество. По закону залог перестает действовать, если имущество приобрело третье лицо, которое не знало и не должно было знать, что данный объект находится под залогом (подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
Узнать об обременении третьи лица могут из реестра. Если залогодатель захочет продать имущество, покупатель сможет обратиться в реестр и получить сведения об объекте. Но если залог не регистрировали, добросовестный приобретатель не может получить информацию о нем. Тогда залогодержателю не удастся оспорить договор купли-продажи. Суд поддержит приобретателя.
Например, суд не удовлетворил иск, так как сведения о залоге в реестр не вносили. Суд посчитал приобретателя добросовестным (апелляционное определение ВС РФ Республики Башкортостан от 17.05.16 по делу № 33–8910/2016).
Если залог не регистрировали, залогодержатель может подготовить исковое заявление о взыскании убытков с залогодателя. Компании-залогодержателю нужно будет подтвердить связь между убытками и тем, что контрагент продал имуществе, которое находилось в залоге (апелляционное определение ВС РФ Республики Башкортостан от 17.05.16 по делу № 33–8910/2016).
Читайте об этом
- Заем под залог движимого имущества. Когда он не гарантирует возврат долга
Читайте на тему
- Можно ли забрать имущество у добросовестного приобретателя, если оно в залоге у банка?
- Должник пытался «вывести» заложенное имущество на дружественного кредитора. Мы доказали, что сделка, заключенная задним числом, была мнимой
Смотрите видеолекцию
Залог движимого имущества: как новые правила применяются на практике
Источник
Обеспечение договора займа
Исполнение обязательств по договору займа может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ (далее — Закон N 42-ФЗ), вступившего в силу с 01.06.2015).
Условие об обеспечении будет являться обязательным для заключения договора займа только в случае, если стороны сочтут его таковым.
Недействительность соглашения об обеспечении не влечет недействительности самого договора займа. С другой стороны, недействительность договора займа приведет к тому, что обеспеченным будет считаться только исполнение обязанности по возврату суммы, полученной по такому договору (п.п. 2, 3 ст. 329 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ).
Наиболее распространённым обеспечением договора займа является залог.
Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не предусмотрена необходимость его заключения в нотариальной форме. Если стороны договорились о необходимости нотариального удостоверения договора займа, договор о залоге в обеспечение обязательств по займу также должен быть нотариально удостоверен. Несоблюдение этих правил влечет недействительность договора залога (п. 3 ст. 339 ГК РФ).
В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом (п. 1 ст. 339 ГК РФ)*(1). При отсутствии хотя бы одного из перечисленных существенных условий договор залога будет считаться незаключенным (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 04.09.2007 N Ф09-7148/07-С5). Для того, чтобы условия, относящиеся к обязательствам по договору займа, считались согласованными, в договоре залога достаточно привести отсылку к договору займа (например, указать реквизиты, индивидуализирующие этот договор) (п. 1 ст. 339 ГК РФ).
Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания (см., например, ст. 446 ГПК РФ, ст. 1.2 Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-I «О недрах», пп. 3 п. 5 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»), требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (в частности, требований о выплате алиментов, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью), а также и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (п. 1 ст. 336 ГК РФ).
Если залогодателем по договору выступает лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (юридическое лицо, индивидуальный предприниматель), предмет залога может быть описан любым способом, который позволяет идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания. В частности, в договоре может быть указано, что в залог передается все имущество, принадлежащее залогодателю, или определенная часть его имущества, либо имущество определенных рода или вида (п. 2 ст. 339 ГК РФ).
Стоимость предмета залога может существенно превышать сумму займа. Но если будет доказано, что допущенное заёмщиком нарушение незначительно и размер его требований явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, обратить взыскание на предмет залога будет невозможно (п. 2 ст. 348 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (ст. 337 ГК РФ).
Другим распространенным на практике способом обеспечения заемного обязательства является договор поручительства, по которому поручитель может обязаться перед займодавцем отвечать за исполнение обязательств по займу заёмщиком полностью или в части (ст. 361 ГК РФ).
Договор поручительства можно заключить также для обеспечения обязательства по договору займа, которое возникнет в будущем (абз. второй ст. 361 ГК РФ). Договор поручительства должен быть составлен в письменной форме (ст. 362 ГК РФ).
При заключении письменного договора займа стороны могут включить условие об обеспечении в сам договор займа либо составить отдельный договор о залоге или поручительстве.
Займодавец может потребовать досрочного возврата суммы займа в случаях:
— невыполнения заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа;
— утраты обеспечения по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает;
— ухудшения условий обеспечения по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает.
При этом займодавец также вправе потребовать уплаты всех причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором (ст. 813 ГК РФ).
С 01.06.2015 ГК РФ предусматривает такой способ обеспечения исполнения обязательства, как независимая гарантия. По независимой гарантии гарант принимает на себя по просьбе другого лица (принципала) обязательство уплатить указанному им третьему лицу (бенефициару) определенную денежную сумму в соответствии с условиями данного гарантом обязательства независимо от действительности обеспечиваемого такой гарантией обязательства (п. 1 ст. 368 ГК РФ). Независимая гарантия может обеспечивать в том числе исполнение обязательств по договору займа. В отличие от банковской гарантии, независимая гарантия может выдаваться как банками или иными кредитными организациями (банковские гарантии), так и другими коммерческими организациями (п. 3 ст. 368 ГК РФ).
______________________________
*(1) Пункт 1 ст. 339 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.07.2014 (даты вступления в силу Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ, внесшего ряд изменений в часть первую ГК РФ), (далее — Закон N 367-ФЗ), предусматривал также необходимость указания в договоре залога на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Это требование распространяется на договоры залога, заключенные до 01.07.2014 (ч. 3 ст. 3 Закона N 367-ФЗ).
Источник
2. Хочу дать человеку займ под залог недвижимости.
Стоит ли указывать в договоре займа с залоговым обеспечением, что споры могут быть разрешены третейским судом, т.к. слышал что данные суды быстро решают такие вопросы?
2.1.
Здравствуйте Александр. Какой условия вы имеете полное право указать в саму договоре займа. Если такое условия будет указано, значит спор рассмотрит третейский суд.
2.2.
Добрый день! Это на Ваше усмотрение, Вы можете указать такое условие в договоре
Удачи Вам и всего доброго, благодарим за обращение!
2.3.
Здравствуйте.
Да, вы можете указать, что будет рассмотрено третейским судом.
Спасибо за обращение на наш сайт.
Всего хорошего.
3. Скажите пожалуйста, нужна ли регистрация в юстиции договора займа с залоговым обеспечением в виде недвижимого имущества. Может ли зарегистрировать такой договор нотариус.
3.1.
Здравствуйте, Ольга Вениаминовна! Государственной регистрации подлежит договор залога недвижимости. Государственную регистрацию осуществляет Росреестр.
3.2.
Здравствуйте! Договор займа не регистрируется, регистрируется договор залога недвижимого имущества, если условие о залоге прописано в договоре займа, то тогда договор подлежит гос. регистрации. У нотариуса этот договор подлежит удостоверение в том случае если речь идёт о доли в праве собственности на недвижимое имущество, то есть если Вы не являетесь единоличным собственником! Рад помочь!
4. Оформлен договор займа с залоговым обеспечением. Подходит срок окончания договора. Кто должен снять обременение и что нужно взять у МФО чтобы снять самой обременение. Они брали ещё с меня деньги за обременение хотя это делается бесплатно.
4.1.
Здравствуйте, Светлана!
Нужно смотреть условия Вашего договора.
А Вы задолженность перед МФО уже погасили?
4.2.
Здравствуйте, Светлана! Вы не указали какой объект был обременен, предполагаю, что это была квартира. Опишу вам полную процедуру снятия обременения
При окончании договора Вам необходимо получить у МФО следующее:
— письменное уведомление о выполнении обязательств по вашему договору займа;
— выписку о состоянии счета, по которому проводились движения платежей (ссудный счет).
Финансовый документ банк обязан выдать не позднее двухнедельного срока с момента осуществления последнего платежа.
После получения документов от залогодержателя для снятия обременения в Росреестре необходимо подготовить:
Документ, свидетельствующий право собственности на недвижимость.
Закладную (если она оформлялась) с отметкой залогодержателя о выполнении обязательств.
Удостоверение личности залогодателя и заявление от его имени о снятии обременения.
Если полагаете, что закладная утеряна, предъявляйте любой другой документ от Финансовой организации о погашении долга.
Сдавайте документы в Росреестр. Если получите отказ, обращайтесь в суд с требованием о погашении записи в Реестре об обременении. Обосновывайте тем, что все обязательства выполнили, однако утеряна закладная и Росреестр отказывает.
6. Дал человеку в долг денег под залог его автомобиля. Составили договор займа с залоговым обеспечением в простой письменной форме. Денег у него не появилось и мы с ним договорились, что до конца года он передаст мне свой автомобиль. Сегодня на сайте ГИБДД вижу, что на этот автомобиль судебные приставы наложили запрет на регистрационные действия. Что делать?
6.1.
Здравствуйте, Сергей
Договор залога нужно регистрировать. Простая письменная форма договора Вам не поможет снять арест с этого автомобиля
Желаю Вам удачи и всех благ!
6.2.
Здравствуйте, Сергей.
Судебные приставы, не снимут запрет на совершение регистрационных действий, до тех пор, пока должник не оплатит долги. Взыскивайте деньги в судебном порядке.
7. Нужна ли регистрация договора займа с залоговым обеспечением в рег. палате если существует отдельный договор ипотеки (залога недвижимости). Сделка была в сентябре 2015 года.
7.1.
Здравствуйте Надежда. Регистрация договора займа в регистрационной палате не осуществляется. Вашем случае договор залога недвижимости уже зарегистрирован.
7.2.
Добрый день! НЕТ, регистрация не нужна в таком случае
Удачи Вам и всего хорошего, обращайтесь ещё, если появятся вопросы.
8. Могу ли я прописать в договоре займа с залоговым обеспечением (квартира), что в случае не возврата долга заемщиком, квартира переходит в собственность Займодавцу.
8.1.
Здравствуйте!
ДА, конечно. Но договор залога квартиры необходимо оформить у нотариуса
УДАЧИ ВАМ.
8.2.
Можете конечно прописать такое условие.
9. Надо ли заверять договор займа с залоговым обеспечением у нотариуса или нужно его регистрировать в Росреестре?
9.1.
Здравствуйте. И то, и другое не обязательно, если речь идет не о недвижимости.
9.2.
Если залогом является недвижимость — у нотариуса не обязательно, нужно регистрировать в Росреестре. Если залог движимое имущество, нигде регистрировать не нужно. Всего наилучшего.
11. Обязательно ли составлять и подписывать договор займа с залоговым обеспечением у нотариуса?
11.1.
Если речь идет о залоге, то да, если просто зам, то не обязательно.
11.2.
Нет, договор составляется в простой письменной форме, нотариальная форма не обязательна, только-по соглашению сторон
Вверху вам ответили неверно, в соответствии со ст.339 ГК РФ-
3. Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.
12. Надо ли регистрировать договор займа с залоговым обеспечением, между физлицами у нотариуса.
12.1.
Леонтий. Желательно зарегистрировать.
12.2.
Договор займа регистрации не подлежит. Если предметов залога является недвижимое имущество, то такой договор подлежит регистрации.
13. Надо ли регистрировать договор займа с залоговым обеспечением, между юрлицами у нотариуса. Нужна ли лицензия заимодателю.
13.1.
Вячеслав да договор залога между юридическими лицами должен удостоверяться нотариусом… а если предмет залога-недвижимость.. то и регистрироваться в рег. палате…
13.2.
Договор займа и договор залога на требуют нотариального удостоверения, а также наличие лицензии. При этом надо учитывать, что является предметом залога.
14. Два ФИЗИЧЕСКИХ лица заключили между собой договор займа с залоговым обеспечением. В качестве залога идет завод. Надо ли заключать договор залога на это завод и если надо, то нужна ли государственная регистрация?
14.1.
Договор залога (ипотеки), должен быть заключен в нотариальной форме и подлежит государственной регистрации.
14.2.
Завод — как имущественным комплекс, используемым для осуществление предпринимательской деятельности, признается объектом недвижимости. В данном случае речь будет идти об ипотеке (залоге недвижимости). В соответствии с Федеральным законом “Об Ипотеке” договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. При включении договора об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
16. Я выдал займ человеку под залог недвижимости.
Заключили договор займа с залоговым обеспечением.
Я отдал договор в МФЦ и сделал обременение в Росреесре на эту недвижимость.
У него это единственная недвижимость.
Смогу ли я потом через суд возместить его долг с помощью этой единственной недвижимости?
Подходит ли это под статью 446 ГПК РФ?
16.1.
Здравствуйте! Получается, что его недвижимость обременена ипотекой, а это значит положение статьи 446 ГПК РФ о единственном жильё на него не распространяется.
17. Я взяла в долг деньги на 5 лет. мы оформили договор займа с залоговым обеспечением. Если через 5 лет я не возвращаю деньги. То у меня забирают имущество. Находящееся в доме-бытовую технику и т.д. нужно ли заверять такой договор нотариально и могут ли приставы арестовать такое имущество.
17.1.
Здравствуйте.
Заверять договор займа у нотариуса не обязательно.
А приставы могут арестовать имущество должника на основании решения суда..
18. Скажите пожалуйста. Нужно ли заверять договор займа с залоговым обеспечением нотариально и имеют ли право судебные приставы арестовать имущество. Находящееся в таком залоге. Заранее спасибо за ответ.
18.1.
Здравствуйте! Договор займа с залоговым обеспечением недвижимости необходимо удостоверять в нотариальном порядке, если иное не предусмотрено в самом договоре.
19. Физ. лица желают заключить договор займа с залоговым обеспечением. Нужно составлять два договора — договор займа и договор залога? Регистрировать в Росреестре договор залога? Какова процедура регистрации договора залога в Росреестре?
19.1.
Можно составить, как один так и два договора. Все зависит от того, что будет предметом залога.
Источник
