В моём арендном бизнесе я использую кредитование в банке с целью покупки недвижимости. В качестве залога предоставляю банку оформленную ранее на себя коммерческую недвижимость. Сегодня её оценочная стоимость сильно занижена банком, плюс наложены поправочные коэффициенты. Приходится для покупки одного актива предоставлять в залог несколько. Это дополнительные издержки в кредитовании на страхование залогового имущества.
Простой вексель Сбербанка
Сейчас рассматриваю возможность использовать простой вексель в качестве залога для кредитования моего бизнеса. В Сбербанке сказали, что принимают в залог только простые векселя банка без поправочных коэффициентов. Обязательно напишите, кто из вас использовал их при кредитовании своего бизнеса.
Залоговые операции с векселями проводить намного проще, чем с другими ценными бумагами, поэтому банки сейчас их и используют в качестве залога. Такие операции не связаны с перерегистрацией владельцев ценных бумаг в депозитариях (как, например, в случаях с акциями).
По данному вопросу отсутствуют официальные документы, выпущенные Банком России об ограничении залога, обеспеченного векселем. Возможно, существуют письма для внутреннего пользования банков об ограничении подобных операций, но их нет в свободном доступе.
Прочитал, что стоимость предмета залога определяется сторонами исходя из рыночной стоимости векселей на дату заключения договора и в соответствии с котировками на фондовом рынке векселей. Котировки векселей, пользующихся спросом на фондовом рынке, можно получить в Российской внебиржевой системе (РВС), в Информационной системе организованного вексельного рынка АУВЕР или в других источниках. В договоре прописывается рыночная цена векселей и стоимость залога на дату подписания договора. Кто знает, где узнать эту рыночную стоимость? Обязательно напишите.
Много вопросов поступает от вас о целесобразности использования ипотечного кредитования (кредит под залог недвижимости) сегодня.
Постараюсь коротко ответить на ваш вопрос, когда ипотечное кредитование выгодно:
- Вы покупаете в первую очередь не ликвидный объект а его локацию. При использовании коммерческой недвижимости для арендаторов первостепенным фактором является проходящий мимо объекта трафик.
- Вы покупаете готовый коммерческий объект с долгосрочным арендатором. По сути это покупка готового арендного бизнеса, с заранее известной арендной ставкой по заключенном договору.
- Пример: стоимость объекта один миллион сто тысяч рублей, по договору аренды объект сдаётся за 35000 рублей в месяц плюс коммунальные платежи. Вам выгодно взять в ипотеку один миллион рублей и погасить её за три года за счёт арендных платежей.
Ипотечный калькулятор.
Для покупки коммерческой недвижимости в ипотеку вам придётся оплатить дополнительно страхование объекта залога. При залоге векселей этого делать не придётся.
Я обязательно рассмотрю в качестве последующего залога процентные векселя (выдаются по номиналу и содержат процентную оговорку) со сроком платежа по предъявлении, но не ранее и не позднее указанных сроков.
Протокол аукциона 2005 года.
Моё первое нежилое помещение купленное в кредит в 2005 году за 464100 рублей на муниципальном аукционе сегодня сдаётся в аренду за 68000 рублей в месяц. Этот актив окупил себя уже несколько раз многократно. Если вам интересно, напишите свои вопросы в комментарии, и я обязательно продолжу рассказывать вам о своём бизнесе. Просто действуйте, и всё у вас получится друзья.
Источник
Сегодня существует множество видов кредитов, каждый из которых имеет как определенные преимущества, так и недостатки. Одним из старейших видов кредитов является вексельный, практически полностью вытесненный с финансового рынка другими более современными видами займов. Каковы же его особенности? Какие возможности он даёт заёмщикам и кредиторам? Какие существуют виды вексельных кредитов?
Что такое вексельный кредит
Прежде чем обсуждать преимущества и недостатки вексельного кредитования, его виды и этапы, необходимо определиться, что же он собой представляет. Вексельный кредит – это вид займа, при котором расчет между участниками кредитных отношений осуществляется с использованием особого вида ценных бумаг — векселей. Последние обязывают векселедателя (должника) уплатить векселедержателю (кредитору) определенную сумму денег в установленный срок. Его отличие от долговой расписки состоит в том, что вексель не привязан к конкретной сделке. Он оформляется в виде бланка строгой отчетности в бумажной форме и может быть продан на фондовом рынке или заложен в банк. Будучи ценной бумагой, вексель может быть передан третьим лицам на определенных условиях и не требует документального фиксирования подобной операции.
Существуют различные виды векселей:
• Простой, по которому векселедатель обязан заплатить векселедержателю указанную в векселе сумму денег без каких-либо условий.
• Переводной, предполагающий передачу средств третьему лицу. То есть при использовании простого векселя в сделке участвуют только две стороны: тот, кто должен, и тот, кому должны. Переводной вексель требует участия уже трёх действующих лиц: векселедателя, плательщика и того, кому платят.
• Коммерческий, который выпускается в рамках конкретной товарной сделки, когда покупатель в качестве оплаты представляет не наличные, а ценные бумаги.
• Финансовый, который служит подтверждением факта денежного займа, например, в банке (банковский вексель).
Также бывают казначейские, частные; фиктивные; определенно и неопределенно срочные; обеспеченные и необеспеченные и другие вексели.
Особенности вексельного кредитования
Изначально вексель выполнял задачу документа, подтверждающего обязательства одной из сторон оплатить долг и таким образом переводил товарно-денежные отношения в формат долговых обязательств. Что характерно происхождение таких обязательств утрачивало юридическую силу, а факт наличия долга считался доказанным.
Вексельное кредитование сегодня – достаточно большая редкость. Таким способом взаиморасчетов отдают предпочтение лишь некоторые сотрудничающие предприятия, из чего следует, что физическим лицам подобный вид займа фактически недоступен. Теоретически, однако, физические лица могут участвовать в таком виде кредитования, хотя не практике далеко не все предприятия захотят иметь дело с векселем, выданным физическим лицом. Причина – в сложности с возвратом долга в случае неуплаты по обязательствам.
В общем случае по закону вексель должен быть предъявлен к оплате не позднее двух дней с даты, которая назначена в качестве таковой.
Если вексель не будет оплачен в указанный срок, векселедержатель в праве провести специальную процедуру – нотариальный протест по векселю. После этого суд выдаёт судебный приказ по взысканию долга с недобросовестного векселедателя. Во избежание сложностей с взиманием долга с физического лица, предприятия при оформлении вексельных кредитов предпочитают применять ряд дополнительных гарантийных процедур.
Виды вексельного кредитования
Сегодня банки могут осуществлять услуги по вексельному кредитованию. При этом существует несколько видов вексельных кредитов.
Учетный кредит представляет собой вид займа, предоставляемого клиенту в момент учета векселя, т.е. когда банк его приобретает и к нему полностью переходят права по векселю. В этом случае векселедержатель, который предъявил вексель к учету, получает от банка выплату до наступления срока погашения векселя, а банк становится векселедержателем (т.е. перекупает основание взыскания долга с векселедателя). Для бывшего векселедержателя это фактически означает получение кредита от банка. Однако сумма заемных средств не будет увеличиваться.
Другой вид вексельного кредитования — векселедательский кредит – представляет собой кредит, выдаваемый банком клиенту не путем зачисления на счет, а посредством предоставления простых дисконтных векселей, выписанных от имени банка на его имя. Сумма кредита при таком виде кредитования определяется, принимая во внимание номинальную сумму выданных векселей.
Также есть третий вид вексельного кредита — онкольный кредит. Он представляет собой такую разновидность кредитной операции, при которой ссуда выдается банком под обеспечение имеющихся у клиента векселей. От других видов вексельных кредитов онкольный отличается тем, что право собственности на вексель банку не переуступается, а закладываются на определенный срок с последующим выкупом. Только если заёмщик не выполнит свои обязательства по кредиту банк в праве удержать вексель, предоставленный банку в залог. Кроме того, кредит предоставляется лишь на часть номинальной суммы векселей, предоставленных в качестве залога по кредиту.
Преимущества вексельного кредитования
Основным преимуществом вексельного кредита является процентная ставка по такому кредиту, которая обычно существенно ниже ставок по другим видам программ кредитования. Как правило, она не превышает 10 процентов. Ниже будет и ставка налогообложения. С помощью вексельного кредитования можно оформить различные виды долговых обязательств. Погашение вексельных кредитов оформляется путем проставления передаточной надписи на бланке векселя, что позволяет избежать излишней бумажной волокиты. Также в качестве одного из преимуществ для векселедержателя отмечается сверхдоходность вексельного кредита.
Для векселедателя также существенным плюсом является Дополнительными плюсами такого кредита является возможность взять отсрочку по платежам. А если учесть, что у продавца кредитной продукции фактически отсутствуют риски, то выгода такого вида кредитования становится очевидной.
Недостатки вексельного кредитования
Всё же вексельные кредиты не лишены недостатков. Во-первых, как уже отмечалось, не все юридические лица готовы заключать такого рода сделки с физическими лицами. Кроме того зачетная сумма уменьшается по мере погашения ценных бумаг с дисконта. Процедура согласования взаиморасчетов, как правило, непростая и требует определенного времени, что не всегда удобно сторонам сделки.
При выдаче вексельных кредитов банки в обязательном порядке проверяют кредитоспособность кредитуемого лица (юридического или физического). При этом учитываются следующие риски: кредитные, процентные и затрагивающие вопросы ликвидности предприятия. Это связано с тем, что банки несут сравнительно высокие риски, вступая в кредитно-денежные отношения с кредитуемыми организациями. Среди них инфляция, изменение процентных ставок, потенциальное банкротство кредитуемых лиц, а также макроэкономические факторы, способные негативно сказаться на общей ситуации в экономике страны.
Всё это способствует тому, что кредитно-финансовые организации предъявляют к своим клиентам ряд требований:
• Организация должна документально подтвердить срок своей деятельности, который должен быть равен или превышать 1 год с момента регистрации;
• Клиент должен демонстрировать положительную финансовую динамику, что должно подтверждаться финансовыми отчетами и поступлениями на расчетный счет организации;
• Компания должна оформить залог по займу в виде недвижимого, движимого имущества или в виде ценных бумаг.
Этапы вексельного кредитования
Успешная реализация процедуры вексельного кредитования во многом определяется соблюдением всех этапов.
На первом этапе юридическое лицо обращается в банк с запросом. Затем после прохождения обязательных процедур кредитуемая организация получает ссуду на приобретение векселей. Организация производит оплату товаров ценными бумагами. После реализации продукции юридическое лицо возвращает кредит банку. Векселедержатели, в свою очередь, вправе осуществить различные процедуры с помощью ценных бумаг. В частности, он могут рассчитаться с партнерами, а также получить займ в банке в размере указанных в векселе сумм.
Для оформления вексельного кредита необходимо представить в банк определенные документы.
В их числе:
1. Кредитная заявка, которая составляется произвольно, но в ней обязательно указываются сумма кредита, сроки, целевое использование, предлагаемое обеспечение. Также должны быть указаны предполагаемые источники погашения. На всех документах ставится подпись руководителя, главного бухгалтера, а также печать организации.
2. Учредительные и регистрационные документы, заверенные нотариально или органом, их утвердившим. Кроме того могут потребоваться документы, подтверждающие полномочия лица, представляющего интересы кредитуемой организации при проведении переговоров и подписании договоров.
3. Бухгалтерская отчетность с отметкой налогового органа, свидетельствующей о проведении проверки или о приеме на проверку. Также должна стоять отметка банка, в котором открыт расчетный счет клиента.
4. Справки, выданные банками, в которых обслуживается кредитуемая организация, о ежемесячных оборотах по счетам и справка об обязательных ежемесячных платежах.
5. Технико-экономическое обоснование времени окупаемости и возврата займа.
6. Документальные свидетельства обеспечения по кредиту (документы, подтверждающие право кредитуемой организации на недвижимость, оборудование, ценные бумаги и т.п.).
7. Документы, характеризующие кредитную историю кредитуемого юридического лица.
Погашение вексельного кредита
Когда истекает срок обращения векселя, векселе¬держатель предъявляет вексель к оплате в кредитную организа¬цию. По окончании действия кредитного договора клиент обязан погасить основной долг по кредиту, а также проценты. Векселедатель может погасить учтенные банком векселя на основании заявления банка о погашении векселей с их предъявлением векселедателю-плательщику. Тогда подписывается акт приема-передачи, а сами ценные бумаги берутся из депозитария банка. После передачи доверенному лицу, которое предъявляет их к оплате, векселедатель (заёмщик) должен оплатить указанную сумму.
При проведении операций с векселями стороны должны предоставить ряд документов, в частности, договор купли-продажи ценной бумаги, акт приёма-передачи векселя, заявление о платеже по векселю. У вексельных операций есть свои особенности: срок погашения векселя ограничивает кредитора указанной в нём датой и не может превышать двух дней после неё (если кредитор обратиться за погашением векселя позже, должник имеет право отказать в погашении долга); ордерные векселя имеют стандартный срок погашения 1 год, если не указано иное; дата переводного векселя фиксируется по акцепту (приему к оплате) или индоссаменту (передаточной надписи на векселе); плательщик получает погашенный вексель при любой форме документально проведенного платежа.
На практике могут возникать осложнения, обусловленные отказом должника оплатить вексель. Однако, учитывая особый правовой статус векселей, кредитор в праве рассчитывать на решение данных вопросов в кратчайшие сроки. Для этого не позднее 2 дней после срока погашения, указанного на векселе, кредитор должен нотариально опротестовать вексель в простановкой отметки об этом на самом векселе.
После этого против недобросовестного векселедателя инициируется исполнительное производство. Заявить такой протест векселедержатель может и до наступления срока погашения векселя, если векселедатель заранее заявил об отказе акцептировать его, а также если доказана его неплатежеспособность.
Источник
Вексельные операции и кредиты
Основой кредитных вексельных операций являются различные виды векселей, в частности коммерческие и финансовые векселя.
Коммерческие векселя возникают в процессе конкретной товарной сделки (купля-продажа товаров, выполнение работ, оказание услуг), когда покупатель, осуществляя оплату в рассрочку, предлагает продавцу вексель.
Финансовые векселя свидетельствуют о наличии займа денежных средств. Разновидностью финансовых векселей являются банковские векселя.
По мере развития вексельного обращения в стране у коммерческих банков возникает интерес к различным видам кредитных вексельных операций. Цель кредитных вексельных операций — обеспечить заемщика банка краткосрочными денежными средствами для организации текущего денежного оборота.
Вексельные кредиты подразделяются на:
- векселепредьявительские;
- векселедательские.
Векселепредьявительские вексельные кредиты бывают двух видов:
- учетные;
- залоговые.
Учет векселей — это такая операция, в которой банк, принимая вексель от векселедержателя, выдает ему сумму этого векселя до срока платежа по нему, удерживая в свою пользу некоторую сумму, называемую учетным процентом, или дисконтом.
Сумма дисконта рассчитывается по следующей формуле:
Вычисление процентов дисконта производится в следующем порядке:
- определяются процентные числа () по каждому векселю;
- полученные процентные числа по всем учитываемым в этот день векселям складываются;
- полученная таким образом сумма умножается на учетную ставку, деленную на 360 дней.
Сумма дисконта удерживается банком из суммы векселя в момент его учета.
Пример. Простой 90-дневный вексель на сумму 10 тыс. руб., датированный 3 января, учитывается коммерческим банком 4 февраля по ставке 8%. Определим, какую сумму получит векселедержатель при учете векселя в банке.
Срок со дня учета до даты погашения векселя:
90 — (28 дней января + 4 дня февраля) = 58 дней.
Дисконт в пользу банка при ставке 8%:
Сумма, полученная векселедержателем: 10 — 0,13 = 9,87 тыс. руб.
Коммерческий банк, скупающий долги путем дисконтирования товарных векселей, может одновременно применять несколько учетных ставок в зависимости от срока, оставшегося до оплаты векселя, надежности плательщика по векселю, уровня учетных ставок других банков.
С юридической стороны учет векселей представляет передачу (индоссацию) векселя на имя банка, со всеми ее обычными последствиями, т.е. предъявитель становится должником по векселю в качестве одного из надписателей, а банк — кредитором-векселедержателем. По экономической сути досрочное получение средств по векселю векселедержателем означает получение им ссуды, которая впоследствии гасится плательщиком по векселю. Таким образом, путем учета каждый векселедержатель в случае надобности имеет возможность превратить находящиеся у него векселя в наличные и безналичные деньги. Учитывая вексель, векселедержатель также избавляется от забот о возврате банку полученных по учету сумм, поскольку банк получает их непосредственно от векселедателей и только лишь при неблагоприятном финансовом состоянии последних обращается к предъявителю векселя. Банки, в свою очередь, принимая векселя к учету, получают прибыль путем удержания в свою пользу процентов.
При приеме векселей к учету бланковый индоссамент на векселе превращается в именной (на имя банка), что затрудняет использование векселя при утрате или хищении.
Векселя предъявляются в банк к учету с реестрами установленной формы. Записи по указанным в реестре векселям сличаются с реквизитами приложенных векселей. Затем векселя проверяются с точки зрения их юридической и экономической надежности.
С юридической стороны проверяется правильность заполнения всех реквизитов векселя, полномочия лиц, подписавших вексель, подлинность этих подписей, наличие на векселе индоссамента в пользу банка. Если есть нарушения в оформлении векселя, то эти векселя вычеркиваются их реестра. Кроме того, вычеркиваются векселя, выписанные с платежом в местах, где нет учреждений банка, а также со сроками, которые не позволяют банку своевременно получить платеж по векселю.
С экономической точки зрения проверяется надежность векселя, т.е. возможность получения по нему платежа. С этой целью банк должен изучить сведения о платежеспособности и кредитоспособности всех индоссантов и плательщика; сведения, поступающие от нотариусов о протестах векселей, и векселя, по которым не были сняты протесты.
Векселя, оказавшиеся при проверке неудовлетворительными (выданными юридическими лицами, допускавшими свои векселя до протеста, являющимися неплатежеспособными, а также некоммерческие векселя хозяйствующих субъектов, неправильно оформленные и т.п.), вычеркиваются из реестра. Остальные векселя принимаются к учету с разрешительной надписью руководителя банка о сумме этих векселей на реестре. 11осле этого оформляется договор с заемщиком и составляется акт приема-передачи векселей.
Погашение учтенных банком векселей производится векселедателем на основании переданного ему заявления банка о иогаше- нии векселей с предъявлением последних векселедателю-плательщику по акту приема-передачи, для чего они предварительно изымаются из депозитария банка и передаются под отчет доверенному лицу для предъявления к оплате.
Аналогично учету простого векселя осуществляется дисконтирование переводного долгового обязательства. Известно, что в обращении переводною коммерческого векселя, выставленного покупателем товара, кроме векселедержателя (поставщика) и векселедателя (покупателя) участвует третье лицо — плательщик по векселю, или дебитор, на которого трассант-векселедатель переводит платеж. Прежде чем учесть вексель в банке, клиент обязан акцептовать свой экземпляр векселя, т.е. получить согласие на платеж трассата. Банк учитывает акцептованный вексель по обычной схеме, удержав с поставщика товара доход в свою пользу в виде дисконта. При наступлении срока платежа банк получит вексельную сумму с дебитора. Однако операция учета переводных векселей, выставленных покупателем товара, рискованнее, чем предъявительское кредитование клиентов по простым векселям.
При необходимости пополнения денежных ресурсов банки могут досрочно переучесть векселя из их портфеля в других коммерческих банках или Центральном банке России.
Ссуды под залог векселей
Вексельный кредит может выдаваться банком, как было сказано выше, в форме ссуды под залог векселей. Под выдачей ссуды под залог векселей понимается такая операция, но которой банк выдает клиенту ссуду в денежной форме, а в обеспечение платежа принимает от него (заемщика) находящиеся в его распоряжении векселя.
Различия между учетом векселей и ссудой под залог векселей
При выдаче ссуды под залог векселей банк не входит в число обязанных по векселю лиц. Между операциями банка по учету векселей и выдаче ссуд под залог векселей имеется ряд значительных различий:
- при учете векселя движение денежных средств и векселя идет параллельно, т.е. учет векселя сопровождается выдачей денег, а его погашение соответственно денежным поступлением. Во втором случае — движение векселей и денег не совпадает, так как в течение срока выдачи ссуды вексельное обеспечение может оставаться неизменным, а остаток задолженности постоянно изменяется — ссуда выдается и погашается по мере поступления средств на счет;
- учет векселей представляет для банка операцию покупки векселей, при которой он становится собственником приобретенного векселя и превращается в векселедержателя. При выдаче ссуды под залог векселя принятые в обеспечение ссуды векселя собственностью банка не являются, а передаются в качестве обеспечения задолженности, и банк в данном случае не становится векселедержателем;
- при осуществлении дисконтной операции клиент получает от банка полную сумму (валюту) векселей за вычетом лишь процентов по учету. Ссуда под залог векселей выдастся, как правило, в размере 50-90% номинальной стоимости векселя.
К принимаемым в залог векселям банки предъявляют те же требования юридического и экономического порядка, что и к учитываемым.
С целью снижения риска банка при кредитовании под залог векселей сумма выдаваемой ссуды устанавливается на уровне 50-90% номинальной стоимости векселя. При этом принимаются во внимание следующие факторы:
- кредитоспособность заемщика;
- платежеспособность векселедателя;
- ликвидность векселя, т.е. возможность его быстрой реализации;
- затраты на оформление протеста векселя;
- возможные расходы по возмещению убытков банка при невыполнении заемщиком своих обязательств перед банком.
По данной форме кредитования оформляется кредитный договор и залоговое обязательство с указанием оценки предложенных заемщиком к залогу векселей.
В ходе кредитного договора заемщик по договоренности с банком может воспользоваться средствами, поступающими в счет оплаты векселей. Однако в этом случае он обязан заменить векселя в портфеле банка адекватными по качеству.
В случае неисполнения собственником ссудного счета под залог векселей требования о погашении всего или части долга или взносе дополнительного обеспечения в течение 10 дней после отправки банком уведомления банк может реализовать все заложенные векселя и погасить задолженность по ссудному счету. Если денег от реализации векселей не хватает для погашения всей задолженности, то она может быть погашена за счет остатка средств на расчетном счете клиента или в судебном порядке путем наложения взыскания на имущество заемщика.
Осуществление операций банка по выдаче вексельных кредитов (как в форме учета, так и под залог векселей) дает возможность банку прибыльно использовать денежные средства, которые он аккумулировал. Это обеспечивает также своевременность возврата денежных средств, так как векселя — наиболее надежные с точки зрения обеспечения инструменты рынка ценных бумаг. Кроме того, векселя как срочные обязательства имеют то преимущество, что срок их погашения заранее известен, и банк может рассчитывать на эти средства, планируя свои будущие вложения.
Векселедательский кредит
Векселедательский кредит предоставляется предприятиям, выступающим в роли покупателей, при нехватке оборотных средств для расчетов с поставщиками продукции, товаров, услуг и невозможности из-за дороговизны оформить в банке обычный денежный банковский кредит.
Схема организации векселедательского кредита следующая:
- банк и заемщик (предприятие, организация) заключают договор, в соответствии с которым банк выписывает краткосрочный вексель (сроком до шести месяцев), а заемщик обязуется по договору возвратить в срок полученный в форме векселя кредит и проценты по нему;
- в течение срока действия векселя заемщик может передать его другим юридическим лицам в счет оплаты своей задолженности, оформив при этом индоссамент. Это позволяет сохранить платежеспособность заемщика даже при отсутствии средств на его счете. Тем самым заемщик самостоятельно решает свои платежные проблемы, несмотря на существующие претензии к его счету со стороны других кредиторов;
- при наступлении срока погашения последний векселедержатель предъявляет в банк вексель для оплаты;
- банк проверяет подлинность векселя в установленном порядке и перечисляет сумму в размере его номинала на счет векселедержателя.
При предоставлении вексельного кредита кредитоспособность юридического лица проверяется банком в обычном порядке по методике, действующей в данном банке.
Погашение задолженности по вексельному кредиту допускается путем разовой выплаты суммы ссуды и процентов по ней в конце срока договора (если он не превышает 3-4 месяцев) или выплаты равными долями ежемесячно.
Источник