На практике существуют ситуации, когда у должника-физического лица (индивидуального предпринимателя) нет имущества. Нет имущества, достаточного для погашения требований кредиторов. Кроме единственного жилья. Однако ст. 446 ГПК РФ предусматривает невозможность обращения на такое жилье.
На этом обсуждение вопроса можно было бы прекратить. Кредитор оказывается с неудовлетворенными полностью требованиями и вынужден довольствоваться малым или вообще ничем. Однако в практике арбитражных судов и судов общей юрисдикции есть случаи и способ толкования правовых норм, приводящих к возможности обращения взыскания на единственное жилье.
Все случаи предлагаю условно разделить на две группы. В первой – единственное жилье является предметом ипотеки по нецелевому кредиту (займу); во второй – единственное жилье не было передано в залог. Именно о первой группе пойдет речь.
Однако прежде чем делиться существующей практикой, напомним, что в Постановлении КС РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П разъяснено, что по-прежнему существует имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении единственного помещения. Но формальное, недифференцированное его применение не соответствует тому балансу прав кредитора и должника в существующих общественных отношениях. Существующие изъятия в иммунитете установлены Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – закон об ипотеке).
По моему мнению, до недавнего времени повсеместно действовал подход, согласно которому обращение взыскания на единственное жилье, являющееся предметом ипотеки, было возможно только в случае целевого кредита (займа). Подобный подход основывался на толковании специальной нормы, содержащейся в п. 1 ст. 78 закона об ипотеке.
Между тем, в Определении СК по гражданским делам ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 80-В12-2 п. 1 ст. 78 закона он ипотеке был истолкован в совокупности с п. 2 ст. 6 и п. 1 ст. 50 этого же закона. И был сделан вывод о том, что «обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной)». Указанные выводы содержатся и в более поздних судебных актах ВС РФ, например, в Определении ВС РФ от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4.
Подобные выводы могут привести к тому, что в случае, если жилое помещение является предметом ипотеки (без разницы какой и в обеспечение какого обязательства), то обратить взыскание на единственное жилье становится возможно. Следовательно, обращение взыскание, переход права собственности от должника на новое лицо, прекращение права пользования жилым помещением приводит к такому пониманию баланса интересов кредитора и должника, когда в выигрыше все же остается первый. Должник же остается без жилья и на улице.
Можно было бы сказать, что вышеуказанное определение является лишь единичным случаем. Либо, что понимание выводов, изложенных в данной статье, неверное. Возможно и такое. Однако я вижу подтверждение изложенному и в других делах, о чем уже сообщил ранее, и не только в практике судов общей юрисдикции.
Помимо изложенного, этот же подход был обнаружен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26 ноября 2013 г. по делу № А65-15362/2009-СГ4-39, когда суд прямо указал, что из п. 1 и п. 2 ст. 6, п. 1 ст. 50 закона об ипотеке следует, что «залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этой квартиры требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, причем независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит); сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипотекой. Пункт 1 ст. 78 закона об ипотеке регулирует лишь особенности прекращения права пользования жилым домом или квартирой при обращении залогодержателем взыскания на них в ситуации, когда дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. Выводы судов о том, что положения указанного пункта устанавливают исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания помещения, переданного в ипотеку, ошибочны».
Ловкость рук и никакого мошенничества, наверное, так можно было бы подумать? Тем не менее, толкование правовых норм, допускающих изъятия в иммунитете и обращение взыскания на единственное жилье возможно. Хотя, напомним, что в Постановлении КС РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П о таком варианте толкования мы ничего не нашли.
На мой взгляд, такое толкование ст. 6, ст. 50, ст. 78 закона об ипотеке является спорным. Особо в контексте разъяснений КС РФ. Тем более, что суды признают ничтожность договора залога единственного жилья, заключенного в обеспечение обязательств по нецелевому кредиту, займу. А значит, все-таки презюмируется приоритет конституционных прав должника и императивность ст. 446 ГПК РФ. Однако на практике можно все может оказаться иначе, если суд не увидит различий в рассматриваемых делах и схожесть обстоятельств дела приведет к однозначному применению невыгодного для должника толкования.
Каждому участнику гражданского или арбитражного процесса стоит быть активными. Активными в нападении и защите.
Источник
В силу п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
При этом Законом об ипотеке предусмотрены особенности ипотеки жилых домов и квартир: согласно его специальным нормам обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (ч. 1 ст. 78).
Таким образом, исходя из приведенных норм права, обращение взыскания на квартиру, которая была заложена по договору ипотеки в обеспечение возврата кредита или целевого займа, допускается судом в случае, если кредит или заем был предоставлен банком или кредитной организацией либо иным юридическим лицом. Между тем договор ипотеки заключен между гражданами в обеспечение возврата займа, выданного К.С.А. ответчику Х.Т.А.
(ЭТО Апелляционное определение Саратовского областного суда от 13 августа 2014 г. N 33-4132.)
Вопрос: я дал человеку 1000 000 рублей по договору займа, был также заключен договор залога квартиры. он мне сейчас объясняет, что с него брать нечего (он не работает), а залог я не получу потому что статья 78 договора об ипотеке разрешает забирать жилье только банкам и иным юр. лицам, а я физ лицо.
Я могу обратить взыскание на предмет залога или нет?
22 Июля 2018, 17:04, вопрос №2058919
Павел, г. Краснодар
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (2)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте, Павел!
Я могу обратить взыскание на предмет залога или нет?
Павел
Лично Вы — нет. Но если Вы обратитесь в суд с требованием об обращении взыскания на предмет ипотеки, то да, такое возможно.
он мне сейчас объясняет, что с него брать нечего (он не работает), а залог я не получу потому что статья 78 договора об ипотеке разрешает забирать жилье только банкам и иным юр. лицам, а я физ лицо.
Павел
Плохой у Вас заемщик. Мало того, что долг возвращать не желает, так ещё и нормы ищет в своё оправдание…
Нет, он не прав. Согласно ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Следовательно, при заключении договора займа между гражданами (физическими лицами) Вы как займодавец потребовали в качестве обеспечения возврата суммы займа предоставление в залог объекта недвижимости. Если при этом были соблюдены все требования по залогу недвижимости (заключение письменного договора о залоге, государственная регистрация этого договора, внесение в ЕГРН сведений о наличии обременения), то при наступлении оснований, предусмотренных договором займа, Вы вправе обратиться в суд с требованием об обращении взыскания на предмет залога.
Удачи!
ООО «Магна консалтинг», г. Краснодар
Павел, здравствуйте!
В случае, если у должника данное жилое помещение является единственным пригодным местом проживания, то обратить на него взыскание в данной ситуации не представляется возможным.
В Определении Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 N 13-О-О «По запросу Советского районного суда города Челябинска о проверке конституционности абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 78 Федерального закона „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ была сформулирована следующая чёткая позиция по данному вопросу, в последствии подтверждаемая Конституционным Судом РФ неоднократно:
Так, абзац второй части первой статьи 446 ГПК Российской Федерации содержит запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания. Между тем этот запрет не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. В частности, положения названной статьи в их взаимосвязи с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ не исключают обращение взыскания на заложенную квартиру — при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
https://legalacts.ru/doc/oprede…
Вывод: обратить взыскание на предмет залога в виде квартиры, являющейся для должника единственным пригодным местом проживания, суд вправе только при наличии одновременно следующих условий:
1) квартира заложена в обеспечение возврата кредита или целевого займа, выданного банком или другим юридическим лицом;
2) кредит или целевой заём предоставлены на приобретение или строительство данной квартиры.
Имеется ли у Вас информация о другом движимом или недвижимом имуществе, находящемся в собственности должника, за счёт обращения взыскание на которое можно было бы получить удовлетворение своих требований?
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник
Ни для кого давно не тайна, что вступать в кредитные отношения достаточно рискованно. Ещё больший риск в себе несут займы, связанные с залогом недвижимости. Закон не запрещает закладывать своё имущество, в том числе недвижимое, в качестве обеспечения суммы кредита. Однако имеет ли право кредитор выдавать займы под залог единственного жилья? News.ru разбирался в проблеме.
Мария (имя изменено — News.ru) обратилась в «Мега-Финанс», чтобы решить свою кредитную проблему — оплатить задолженность по микрозайму. Кредитная организация позиционировала себя как компания, занимающаяся сделками с недвижимостью. Марии одобрили займ в 280 тыс. рублей, гарантией которого стала её квартира. О том, что это жильё у неё единственное, займодатели знали, однако всё равно заключили сделку.
Перед подписанием договора возникла неожиданность. Мне сказали, что нужно подписать расписку о полной сумме кредита сроком на семь лет. В общей сложности вместе с процентами выходило около 2,5 млн рублей. При этом они сказали, что я всё равно могу закрыть кредит раньше с минимальной переплатой, — рассказывает женщина.
Женщина подала на «Мега-Финанс» иск в суд о признании сделки недействительной. Она утверждает, что в момент подписания договора не отдавала отчёт своим действиям. Сейчас она настаивает на проведении судебно-медицинской экспертизы, которая могла бы это подтвердить.
Мария уточняет, что жильё у неё отнять не успели. Она вместе с юристом ходатайствовали о наложении ареста на квартиру. Арест нужен, чтобы недвижимость не могли переуступить третьим лицам: в таком процессуальном положении её нельзя ни продать, ни купить.
Против руководителей этой организации возбудили уголовное дело по ч.4 статьи 159 УК («Мошенничество»), добавляет женщина. По её словам, в деле вместе с ней около 200 потерпевших, обвиняемые — в СИЗО, а сама организация теперь не функционирует.
Суд продолжает рассматривать гражданский иск по её делу.
Ещё одной из многочисленных жертв недобросовестных кредиторов стал Владимир Горбылёв. Его бывшая супруга Любовь Андреева рассказала News.ru, что Владимир злоупотребляет алкоголем и в момент совершения сделки также был «в подпитии».
Мужчина обратился в компанию «Доходный дом», которая согласилась выдать ему займ на 3 млн рублей под залог недвижимости. Квартира — единственное жильё Горбылёва, однако это не помешало займодателям подписать с ним договор.
Обычно перед тем, как выдать кредит, требуют справку о том, что человек не состоит на учёте у нарколога и у психиатра. Эти ничего не требовали, сами повезли к знакомому врачу. Тот написал справку, что Владимир в здравом уме и может совершать сделки с недвижимостью. Это меня и смутило: зачем в медицинском документе писать про недвижимость? — рассказывает Любовь.
Женщина говорит, что Горбылёв решил взять крупную сумму в кредит «для своего друга-мошенника на операцию сыну его жены». Последний исчез после заключения сделки.
Недавно Владимир выписался из Института им. Сербского. Там он пробыл около месяца и вышел с медицинским заключением на семи листах. Любовь утверждает, что врачи признали наличие «проблем с головой», а также заключили, что на момент подписания договора её бывший супруг не отдавал отчёта в своих действиях.
При наличии этой справки нужно возбуждать уголовное дело, — считает она.
Против ООО «Доходный дом» на данный момент дел не возбуждалось, компания продолжает работать в обычном режиме.
Благодаря медицинскому заключению о недееспособности Горбылёва на момент совершения сделки, мужчине удалось выиграть иск о признании её недействительной.
Редкий случай. Обычно забирают квартиру и выкидывают на улицу. Если в Мосгорсуде утвердят это решение, то можно считать, что отстояли жильё, — говорит Любовь.
Право на жилище
Доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета Илья Иксанов пояснил для News.ru, как юридически регулируется жилищный вопрос.
В этом случае возникают два вида правоотношений. Первые — конституционно-правовые, право на жилище гарантировано Конституцией. Вторые — гражданско-правовые отношения, связанные с имущественными обязательствами в том числе в контексте кредитных отношений. Обеспечительной мерой кредита является залог. Но он является мерой, которая предполагает возврат имущества, и при этом не должно быть нарушено конституционное право. Когда речь идёт о том, что кредит предоставляется под залог единственного жилья, и банк об этом знает, то это явное нарушение конституционного права и практики Конституционного суда, — считает он.
Юрист рассказал, что часто организации, выдающие кредиты на таких условиях, намеренно не извещают должника о поданном на него иске в суд.
Часто решения о конфискации единственного жилья суд принимает заочно, то есть без участия должника в процессе. Суд не знает, что жильё единственное. Так происходит, потому что ответчики не знают о производстве и, соответственно, не могут пояснить, что это их единственный дом или квартира. Компании-кредиторы намеренно не оповещают должников о судах, — рассуждает эксперт.
Иксанов добавляет, что кредиты под залог единственной имеющейся недвижимости выдают лишь «компании, которые работают на грани фола».
Крупные банки не занимаются такими вещами, это репутационно невыгодно. Выдача займов под залог единственного жилья может повлечь санкции ЦБ, — говорит он.
Юрист рекомендует людям, обратившимся в кредитную организацию за займом под залог недвижимости, обращать внимание на следующие моменты:
— При заключении договора о займе нужно добиться того, чтобы документ запрещал переуступку долга без согласия должника;
— Внимательно относиться к любым почтовым уведомлениям, среди них может оказаться повестка в суд на рассмотрение иска, по которому должник является ответчиком. В целом мониторить ситуацию о привлечении в качестве ответчика, например, через сайт Арбитражного суда;
— при возникновении сложной ситуации как можно скорее идти на конструктивное соглашение с кредитной организацией и заключать альтернативную сделку — перепродажа квартиры с целью погашения займа.
Верховный суд на стороне кредиторов
Партнёр Центра правовых услуг «Регус» Александр Желватых указывает на нюансы при заключении подобны сделок с недвижимостью. С одной стороны, закон запрещает отнимать единственное жильё, а с другой — разрешает, если оно выступает в качестве обеспечения кредита.
Несмотря на то, что есть общее правило о недопустимости наложения взыскания на единственное жильё, существует также и исключение из этого правила, изложенное в п.1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке», которое устанавливает право залогодержателя обращать взыскание даже на единственное жильё, если залог возник в обеспечение целевого кредита или займа на приобретение или строительство жилья, его капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. Однако судебная практика, в том числе, Верховный Суд РФ (Определение ВС РФ от 29.05.2012 № 80-В12-2, Определение ВС РФ от 06.08.2013 № 24-КГ13-4) признаёт право любого залогодержателя на обращение взыскания на единственное жильё независимо от цели, на которую был предоставлен кредит или займ, — утверждает он.
Определение Верховного суда от 29 мая 2012 года действительно не видит препятствий для наложения взыскания даже на единственное жильё.
Наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной), — говорится в документе.
Эксперт добавляет, что для изъятия квартиры по договору займа под залог недвижимости кредиторы обращаются в суд.
По решению суда квартира или дом выставляются на торги, нужная часть денег идёт на погашение долга, остаток возвращается должнику. Поэтому рекомендую ни в коем случае не брать кредит, либо займ как у банка, так и у любого другого юридического и физического лица под залог единственного жилья, — заключает он.
Представитель финансовой группы «БКС Премьер» поддерживает позицию Желватых.
В 2012 году Конституционный суд отменил «абсолютный иммунитет» на единственное жильё, который был установлен Гражданским кодексом. Таким образом, заёмщикам, закладывающим свою недвижимость по кредитам, никоим образом нельзя рассчитывать на то, что банк не сможет обратить взыскание на квартиру, в том числе единственную. Вероятность того, что суд в данном случае встанет на сторону заемщика, оценивается как ничтожная, — полагает эксперт.
Источник
