15 июн 2016
СХЕМА 1
Классическая схема мошенничества через заем под залог квартиры:
знакомый собственников квартиры (Мошенник 1) входит в доверие к собственникам квартиры, убеждает их взять для него займ под залог их квартиры у своих «знакомых» инвесторов (Мошенник 2), затем создается видимость того, что обязательство Мошенником 1 перед Мошенником 2 выполняются в течение некоторого времени. После этого у Мошенника 1 «возникают финансовые трудности», из-за которых он не может выплачивать долг. Мошенник 2 обращается в суд с иском о взыскании займа и обращении взыскания на заложенное имущество. После получения исполнительного листа квартира реализуется посредством торгов. Обычно торги проводятся через подставную фирму, чтобы снизить цену квартиры до максимума. В результате собственник остается не только без квартиры, но и с остатком долга перед Мошенником 2.
СХЕМА 2
Вариация мошеннической схемы через заем под залог квартиры:
Собственник квартиры обращается к Мошеннику 1 за займом под залог квартиры. Тот дает на подпись Собственнику Договор займа и Договор залога квартиры, где в качестве инвестора выступает Мошенник 2 (которого Собственник не видит). Также Собственнику говорят написать расписку в получении всей суммы займа, указанной в Договоре под предлогом того, что Росреестр не пропустит регистрацию Договора залога квартиры. На руки выдается часть суммы займа, вторую сумму Мошенник 1 обещает выдать после регистрации Договора залога. Затем Мошенник 1 теряется на время под предлогом занятости или командировки. Собственник не получивший всю сумму займа и не зная, кому отдавать долг пытается связаться с Мошенником 1. Мошенник 1 продолжает контакт с Собственником, постоянно оттягивая выдачу оставшейся части займа. В это время по Договору займа начинают идти сроки возврата долга и процентов по нему. Мошенник 2 обращается в суд с иском о взыскании займа и обращении взыскания на заложенное имущество.Далее по схеме 1
СХЕМА 3
Классическая схема мошенничества займа под договор купли-продажи квартиры.
Собственник квартиры обращается к Мошеннику 1 за займом под залог квартиры. Мошенник 1 убеждает Собственника вместо Договора займа и Договора залога квартиры подписать Договор купли-продажи квартиры с Мошенником 2, объясняя собственнику, что это обычная деловая практика договор оформляется для дополнительных гарантий возврата частному инвестору долга. Для того, чтобы придать видимость добропорядочности намерений, Мошенники также готовят для Собственника предварительный Договор купли-продажи квартиры на его родственника или другое доверенное Собственнику лицо. Этот Договор Мошенники называют Договором обратного выкупа. Вместе с этими документами Мошенники убеждают Собственника подписать расписку в получении денег за проданную квартиру и оформить доверенность на лиц, указанных Мошенниками, для регистрационных действий с квартирой. После регистрации сделки Собственник отдает по предварительному Договору купли-продажи квартиры деньги (долг), но квартира в его собственности Мошенники не возвращают.
СХЕМА 4
Вариации мошеннических схем с договором купли-продажи квартиры.
Под договор купли-продажи квартиры Собственника Мошенник 1 может также «взять у частного инвестора» (Мошенника 2) заем для себя по Схеме 1.
СХЕМА 5
Схема мошенничества по договору займа под залог квартиры с постепенным увеличением долга.
Собственник квартиры обращается в организацию, специализирующуюся на выдаче займов (например, МФО) Мошеннику 1. Мошенник проверяет финансовую платёжеспособность Собственника, готовит Договор займа сначала на приемлемых условиях для Собственника (например, сроком на 10 лет рублевый заем). Экземпляр подписанного Договора займа Собственнику на руки не дают. Мошенник 1 забирает подлинники правоустанавливающих документов на квартиры, объясняя, что вопрос о выдаче займа будет рассматриваться руководством. Далее собственника вызывают на подписание основного Договора займа, в котором срок возврата займа уже снижен до двух-трех лет, а сумма займа продублирована в эквиваленте к доллару США. На вопросы, почему срок такой маленький и зачем указан эквивалент к доллару, Мошенник 1 объясняет, что Договор будет продлеваться, если обязательства будут выполняться строго по графику, а указание суммы в долларах США нужно для их программы, которая считает только в этой валюте, так как они работают с европейскими банками. Мошенник 1 объясняет, что Собственник может отказаться от подписания Договора, но в таком случае по условиям подписанного предварительного Договора он должен выплатить процент от запрашиваемой суммы, а также оплатить брокерские услуги.
После регистрации Договора залога квартиры, Собственнику выдается график, где все суммы указаны в долларах США, из чего он понимает, что выплачивать он будет в эквиваленте к этой валюте. Через некоторое время Мошенник 1 настаивает под разными предлогами переподписать Договор займа (например, обещая реструктуризацию, или говоря о том, что нужно срочно гасить образовавшуюся небольшую задолженность по возврату долга.) В новом Договоре сумма основного долга увеличивается в полтора два раза по сравнению с той, которую Собственник фактически взял. Мошенник 1 объясняет, что это долг увеличился из-за увеличения курса доллара, а также насчитаны проценты и пени за просрочки. Собственнику не дают время на принятие решения, пугая тем, что в противном случае они заберут квартиру.
Подписав новый Договор займа, после регистрации Договора залога, Мошенник перечисляет сумму займа на счет Собственника и требует перевести эти деньги снова на счет Мошенника 1. Собственнику выдают новый график платежей, из которого он узнает, что сумма ежемесячных платежей выросла вдвое и справляться с такими платежами он уже не может.
Дождавшись, когда Собственник начнет допускать просрочки платежей, Мошенник 1 действйет разными способами:
- вызывает Собственника в офис и склоняет его к подписанию Договора купли-продажи квартиры на аффилированную организацию или на частное лицо (Мошенник 2), объясняя, что это «лизинг», и Собственник может выкупить свою квартиру у Мошенника 2. При этом сумма долга Собственника перед Мошенником 1 выставляется нереальная, завышается. Мошенник 2 создает видимость того, что расплатился за долг Собственника перед Мошенником 1 и получает в собственность квартиру Собственника. Вне зависимости от того, выплачивает Собственник Мошеннику 2 деньги за свою квартиру или нет , квартира в его собственность не возвращается.
- В момент подписания Договора займа и Договора залога с Собственником подписывается соглашение об отступном на квартиру и Доверенность на лиц, указанных Мошенником 1 на регистрацию этого соглашения. Также подписывается третейское соглашение а рассмотрение спора по займу Третейским судом. Несмотря на то, что Собственник оплачивает заем, в момент, когда возникает просрочка платежа, Мошенник 1 не извещая Собственника, подает в Третейский суд (который действует в интересах Мошенника). Собственник не вызывается судом, который выносит решение в пользу Мошенника 1, взыскивая с Собственника долг по его завышенным расчетам. После чего Мошенник 1 регистрирует с лицами, указанными в Доверенности соглашение об отступном, квартиру переходит в собственность Мошенника 1. После чего Мошенник 1 в течение короткого времени переоформляет квартиру на свое лицо Мошенника 2 по договору купли-продажи квартиры.
- Создав все условия для того, чтобы Собственник не смог справляться с обязательствами по возврату долга, дождавшись просрочки платежа, Мошенник 1 обращается в суд с иском о взыскании долга и обращения взыскания на заложенное имущество. Затем квартира в рамках исполнительного производства продается с торгов через подставную фирму, чтобы снизить цену квартиры до максимума. В результате собственник остается не только без квартиры, но и с остатком долга перед Мошенником 1.
СХЕМА 6
Вариация мошеннической схемы по договору займа под залог квартиры с постепенным увеличением долга.
Такую же «сложную» схему используют «частные инвесторы». Заключая с Собственником договор займа под залог квартиры с Мошенником 2, Мошенник 1 ждет, когда Собственник начнет допускать просрочки платежей, затем объясняя, что Мошенник 2 готов обратиться в суд и забрать квартиру, Мошенник 1 обещает «уладить вопрос» с Мошенником 2, убеждая, что нужно дополнительное обеспечение второй квартирой. Собственник, боясь потерять первую квартиру, «закладывает» вторую квартиру по договору купли-продажи с Мошенником 3 под те же обязательства. При этом Мошенники наращивают сумму долга (необоснованно ее увеличив). Дальше Мошенники получают возврат суммы, и ждут, когда Собственник начнет допускать просрочки. Когда начинаются просрочки платежей, Собственник теряет обе квартиры. По первой Мошенник обращается в суд с иском о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество, вторая квартира уже в собственности у Мошенника 3.
СХЕМА 7
«Театральная постановка» с целью вынуждения подписания договора-купли продажи квартиры.
Людям (в основном одиноким пожилого возраста) звонят на телефон представляясь сотрудниками банка и под предлогом сбоя в работе системы и потери некоторых данных клиентов — просят сообщить банковские реквизиты.
Далее звонит якобы участковый и сообщает, что звонили вовсе не банковские работники, а мошенники, которых пытаются поймать уже несколько лет. Псевдо полицейский просит жертву помочь в поймки аферистов по горячим следам на «живца» и выполнять то что предлагают мошенники. Социально ответственные граждане охотно соглашаются оказать помощь следствию лишаясь поле этого материальных средств и единственного жилья.
Информацию о потенциальных жертвах сливают, как правило социальные службы и участковые.
Подробнее в видеосюжете передачи «Человек и Закон»:
Источник
Предпринимательская деятельность всегда сопровождается большими рисками и неожиданными поворотами. Эти явления возникают как по вине владельца, так и по независящим от него обстоятельствам. Рыночные отношения и бизнес имеют довольно нестабильную основу, поэтому многие сталкиваются с необходимостью постоянных капиталовложений в свое дело. Но для тех, кто не имеет определенной суммы для этих целей, существуют займы под залог коммерческой недвижимости в Москве. Это финансовая помощь в виде кредитования граждан, которые предоставили в качестве залогового имущества недвижимость. Такая форма активно используется в Америке и странах Западной Европы, чтобы максимально способствовать развитию малого и среднего бизнеса.
Особенности
Чтобы получить денежную поддержку от государственного банка или от любой финансовой компании, заемщику необходимо подготовить ряд документов и сведений, которые требуются для юридического оформления договора между сторонами. При этом стоит учитывать, что сам процесс также потребует затрат. Предстоит провести оценку дома или квартиры с помощью независимого эксперта, оплата которого также ложится на плечи заемщика. Кроме этого, банки не рассматривают в качестве залога строения из дерева, аварийные дома и объекты под арестом. Поэтому идеальным вариантом для гарантийного обеспечения станет само предприятие или магазин, в который будут вкладываться финансы. Преимущества:
- имущество остается владением заемщика;
- возможность параллельных выплат по кредиту и деятельности предприятия, которая приносит доход;
- получение крупной суммы денег в минимальные сроки;
- использование средств по личному усмотрению.
В ссуде может быть отказано, если предоставленные документы не соответствуют действительности или составлены неправильно. Любые нарушения в договоре также аннулируют сделку. Займы, обеспеченные квартирой, домом комнатой, промышленным помещением выгодны как банкам, так и их клиентам.
Выводы
Перед тем как обратиться за финансированием в определенный банк, необходимо провести собственный анализ объекта, чтобы он соответствовал критериям банка. В таком случае удастся избежать ненужных затрат на оплату эксперта, если в итоге имущество не подойдет.
Многочисленные отзывы, оставленные в сети, говорят о том, что
получить кредит под залог недвижимого объекта достаточно просто. Такую
услугу оказывают разного рода финансовые организации, а также частные
лица. Чтобы ею воспользоваться, соискателю нужно владеть квартирой,
домом или земельным участком, в общем, любым видом недвижимости.
Микрофинансовые организации выдают заемные средства по упрощенной
схеме, в отличие от банков. Для этого понадобится минимальный пакет
документов. Привлекать поручителей не требуется.
Если гражданин обратился в МФО, предоставляющую займы под залог
недвижимости в Москве, по обозначенному им адресу
выезжают специалисты и делают заключение о стоимости объекта.
Сделку можно заключить даже при наличии долгов за услуги ЖКХ.
Кроме того, кредиторов не волнует кредитная история заемщиков.
Выписывать проживающих в помещении лиц не нужно.
Оформление осуществляется на основе соответствующего договора, в
условиях которого прописано, что недвижимость обременяется
микрокредитной компанией, а клиент с данного момента и до истечения
срока соглашения теряет право на продажу, обмен или дарение имущества.
При этом собственник может и дальше проживать в квартире или доме со
своей семьей.
Предложения кредиторов
Около 50% всех отечественных
микрофинансовых организаций предлагают населению займы под залог
недвижимости в Москве. Эти продукты привлекают новых
и постоянных клиентов простейшей процедурой оформления, а владение
какой-либо недвижимостью значительно увеличивает кредитный лимит.
Чтобы начать сотрудничать с МФО, претенденту нужны следующие документы:
- его паспорт;
- справка о регистрации объекта;
- договор приватизации, наследования, купли-продажи, дарения, что-то, что подтверждает наличие жилья в собственности у заявителя.
Потребителю, заявка которого была одобрена, выдается до 80% от стоимости залога.
Погашается задолженность согласно графику, устанавливаемому в
индивидуальном порядке. Кроме того, урегулировать долг позволяется
досрочно, а если клиент не смог вовремя осуществить это, ему доступна
отсрочка выплаты.
Кредит выдается как наличными в офисе фирмы, так и переводом на банковскую карту или электронный счет.
Подходящую МФО и программу финансирования нужно подбирать очень
внимательно, обращая внимание абсолютно на все нюансы и тонкости. Не
упустить какую-нибудь важную мелочь поможет сайт Banki.ru. Здесь можно
отсортировать продукты таким образом, чтобы условия по ним вывелись на
одну страницу. Данная форма просмотра информации позволит сразу же
сопоставлять ее. Так выделится наилучший вариант, после чего
пользователь приступит к составлению онлайн-заявки.
Источник
Автор: Дарья Сопина
Если планируете занять в долг крупную сумму, обязательно берите залог — в случае невозврата вы продадите его и не потеряете деньги. Рассказываем, как грамотно оформить сделку: какие документы понадобятся и как их составить.
Договор займа
Согласно ГК РФ, договор нужен для всех займов суммой более 10 000 ₽. Составить его можно самостоятельно — например, напечатать на бумаге формата А4. Вам понадобится три экземпляра: один оставляете у себя, второй отдаете заемщику, третий передаете в Росреестр, чтобы зарегистрировать залог.
В документе обязательно указывайте:
- паспортные данные обеих сторон: серию и номер, дату и место выдачи, код подразделения, фамилию, имя, отчество и дату рождения;
- место регистрации и фактического проживания обеих сторон;
- точную сумму займа в рублях: сначала цифрами, потом прописью;
- процентную ставку, если она есть, и как она рассчитывается: например, 2% в месяц или 10% годовых;
- срок займа и возможность его пролонгации, то есть продления;
- сумму, которую должен будет вернуть заемщик — общую сумму процентов и тело займа (основной долг);
- схему платежей: когда, в каком городе и какими суммами заемщик должен будет вернуть деньги;
- способ возврата: будет перечислять на карту, на банковский счет или отдаст наличными;
- права и обязанности обеих сторон: например, что заемщик может вернуть долг досрочно и заплатить меньше процентов, а в случае невозврата вы продаете залог и можете назначить штраф и пени при просрочке платежа.
Не забудьте указать дату составления договора и оставить место для подписей.
Если долг не вернут, вы будете использовать договор займа в суде. Поэтому нужно заранее оформить его правильно: поставить подписи на всех листах. Бывает, что люди просто заменяют один лист договора на другой, в котором прописаны невыгодные для второй стороны условия сделки. А если вы распишетесь на каждом листе, сделать этого не смогут.
Чтобы точно избежать возможного обмана, скрепите листы договора степлером и проклейте их сбоку лейкопластырем или другой клейкой лентой. А потом поставьте дату, пропишите количество листов в договоре или распишитесь так, чтобы одна часть текста была на ленте, другая — на бумаге.
Надпись должна выглядеть так: часть на ленте, часть на бумаге
Заверять составленный договор займа у нотариуса не обязательно, но желательно. При регистрации у нотариуса он производит исполнительную надпись, а это упрощает взыскание долга в досудебном порядке.
Договор залога
Залог — обеспечение займа: то, что вы продадите в случае невозврата. Договор залога можно оформить и отдельно от договора займа, и вместе с ним. Лучше вместе, чтобы было меньше бумажной волокиты. В этом случае добавьте в документ:
- информацию о предмете залога и его стоимости — например, что заемщик обеспечивает обязательства по возврату частным домом стоимостью 6 000 000 ₽;
- техническую информацию о предмете залога — кадастровый номер, точную площадь, точный адрес, этажность и так далее: сведения из документов на недвижимость;
- подтверждения права собственности заемщика на предмет залога: например, номер выписки из ЕГРН, данные из договора купли-продажи или свидетельства о наследовании;
- порядок действий в случае, если заемщик не вернет долг: кто будет заниматься продажей, на каких условиях, кто получит деньги и как их надо распределить между вами и заемщиком.
Если заключаете договор залога отдельно, укажите в нем все сведения из договора займа: паспортные данные обеих сторон, сумму и условия займа, размер и принцип расчета процентной ставки и так далее. Тоже понадобятся три экземпляра с подписями на каждом листе. Документ проклейте также, как договор займа.
Договор залога желательно заверять у нотариуса. Он поможет составить документ, проверит его на ошибки и проследит, чтобы ни одна важная деталь не была упущена. Если делаете все сами, внимательно перечитайте договор, прежде чем подписывать: любая ошибка приведет к тому, что сделку приостановят в Росреестре.
Важно! Заемщик может использовать в качестве залога только свою собственность. Если на квартиру или дом оформлена долевая собственность, то свою долю. И тогда в договоре надо указывать стоимость не всей недвижимости, а только части, принадлежащей заемщику.
Расписка
Расписку пишет заемщик, когда вы передаете ему деньги — она подтверждает, что он получил займ. Ее обязательно пишут от руки, чтобы суд в случае споров мог провести каллиграфическую экспертизу.
Указывайте в расписке следующие сведения:
- дату, время и место составления;
- паспортные данные обеих сторон, как в договоре займа;
- сумму займа в рублях цифрами и прописью;
- обязательства по возврату — когда и как заемщик вернет деньги;
- сведения об условиях займа — выдачу под залог и под проценты.
Расписку пишут в произвольной форме. Но если указываете в ней факт выдачи займа под залог, напишите сведения о недвижимости, хотя бы точный адрес, кадастровый номер и номер документа, подтверждающего право собственности заемщика. А если указываете, что выдали деньги под проценты, пускай заемщик напишет, как они рассчитываются и сколько денег он должен будет вернуть.
Заверять расписку не надо — просто поставьте свои подписи. А еще можно зафиксировать факт передачи денег на видео и пригласить двух свидетелей. Пускай они тоже укажут свои паспортные данные и распишутся — в случае проблем их можно будет вызвать в суд, чтобы они подтвердили вашу правоту.
Важно! В расписке не должно быть помарок и исправлений. А еще внимательно перепроверьте все, что написал заемщик — если есть ошибки, суд может не принять документ.
Кстати, когда заемщик будет возвращать долг наличными, вы тоже должны будете написать ему расписку. В ней указываете то же самое — паспортные данные, дату и место составления, сумму и факт возврата долга по договору займа.
Выписка из ЕГРН с обременением
Когда оформите договоры и расписку, вы вместе с заемщиком должны будете получить выписку из ЕГРН с обременением. ЕГРН — реестр недвижимости: в нем хранятся сведения обо всех домах, квартирах, дачах и так далее. Обременение — ограничение прав собственника. С ним он не сможет продать, подарить или обменять жилье без вашего ведома.
Выписку оформляет Росреестр. Чтобы получить ее, обратитесь в МФЦ и предоставьте:
- паспорта — ваш и заемщика;
- квитанции об оплате государственной пошлины за регистрацию обременения — оба должны заплатить по 500 ₽;
- договор займа и залога в трех экземплярах: один Росреестр будет хранить у себя в архиве, два вернут вам;
- документы, подтверждающие право собственности заемщика — например, предыдущую выписку из ЕГРН.
В МФЦ приходите вдвоем. Если придет кто-то один, документы не примут.
В течение недели Росреестр зарегистрирует обременение и вернет вам ваши экземпляры документов вместе с новой выпиской из ЕГРН. А когда заемщик вернет долг, нужно будет снова пойти в МФЦ вдвоем и снять обременение.
Чек-лист: какие документы оформлять для займа под залог недвижимости
- Договор займа
- Договор залога
- Расписку о получении денег заемщиком
- Выписку из ЕГРН с обременением на предмет залога
В выдаче займов есть еще несколько нюансов. Сумма займа не должна превышать 50% от стоимости залога. А саму недвижимость лучше застраховать. Мы уже рассказывали, как выдать займ под залог, чтобы точно вернуть деньги — почитайте статью, чтобы узнать о других тонкостях.
А если не хотите терять время на оформлении документов, но желаете подзаработать на выдаче займов под проценты, обращайтесь в «Бридж Кредит». Мы сами находим заемщиков и занимаемся бумагами. Оформим залог на вас, застрахуем недвижимость и подберем займы так, чтобы их сумма не превышала 50% от стоимости залога. Процентные ставки обсуждаем индивидуально, в среднем прибыль составляет 13–24% годовых.
Источник