Последнее обновление: 20.11.2018
На рынке существует такая операция, как продажа недвижимости с правом обратного выкупа. То есть Продавец квартиры, например, после ее продажи, согласно условиям договора, имеет право выкупить назад свою недвижимость через некоторое время. Зачем и кому это нужно?
Сразу поясним, что понятие обратного выкупа квартиры используется в двух совершенно разных случаях:
- это обеспечение частного займа с помощью недвижимости (квартиры), в виде залога;
- это предложение Застройщика о продаже квартир в новостройках с гарантией того, что Покупатель не останется внакладе, даже если цены упадут.
Поясним подробнее, о чем тут речь.
Апартаменты. Что это такое? Технические и юридические отличия их от квартиры – см. по ссылке.
1. Договор купли-продажи квартиры с обратным выкупом
В случае залога при частном займе заключается Договор купли-продажи квартиры с условием ее обратного выкупа. В нем отдельным пунктом указывается обязательство Покупателя через определенный срок продать обратно Продавцу эту же квартиру по его требованию. Закон допускает такие сделки, т.к. согласно п.2, ст.421, ГК РФ, граждане свободны в заключении договора.
Например, Продавец-заемщик хочет занять денег на свои нужды у Покупателя-кредитора. В обеспечение займа (кредита) Продавец готов отдать свою квартиру. Но если оформлять обеспечение официально в виде залога (с государственной регистрацией обременения), то в случае невозврата займа, Покупателю-кредитору чтобы вернуть свои деньги придется проходить процедуру обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке. После чего квартира выставляется на публичные торги, и из вырученных денег судебные приставы возвращают кредитору положенную ему сумму.
Это долгая и нудная процедура, в процессе которой могут возникнуть взаимные претензии и судебные споры. Поэтому кредитора она не устраивает. И он предлагает упростить оформление квартиры в залог – просто заключить Договор купли-продажи с правом Продавца на обратный выкуп квартиры. Выкуп должен произойти не позже определенного срока (срок кредита), и по более высокой цене (с учетом процентов по кредиту). Если Продавец-заемщик не выкупает обратно свою недвижимость (не возвращает заем), то квартира остается в собственности у Покупателя-кредитора в качестве компенсации.
Такой способ залога квартиры хоть и является простым и удобным, но несет в себе определенные риски. Риск для Продавца-заемщика в том, что Покупатель может продать квартиру третьему лицу, не дожидаясь возврата кредита. Формально ему ничего не мешает – собственность уже зарегистрирована на него. А риск Покупателя-кредитора в том, что Продавец после получения денег может подать иск в суд о притворности сделки купли-продажи квартиры, прикрывающей договор займа (п.2, ст.170, ГК РФ). И если суд сочтет его доводы убедительными, то сделка купли-продажи будет признана недействительной, а квартира – возвращена Продавцу. Пример судебного спора по этому поводу – здесь.
2. Что такое обратный выкуп квартиры Застройщиком?
Это относительно новый прием продаж на первичном рынке недвижимости. Называется это модными словами buy-back или sale-pay-back.
Суть его в том, что Застройщик предлагает Покупателю купить у него квартиру в строящемся доме на начальном этапе строительства. А после достройки дома и сдачи его в эксплуатацию – обязуется (по требованию Покупателя) выкупить эту квартиру обратно по цене, превышающей цену ее первоначальной покупки, например, на 15%.
Таким образом, Застройщик привлекает дополнительные средства на строительство дома у тех, кто покупает квартиры с инвестиционной целью, т.е. с целью последующей продажи и получения прибыли. Гарантированный обратный выкуп квартиры снижает риски таких инвесторов, обеспечивая им получение прибыли даже в случае падения цен на недвижимость. При этом, инвестор может и не продавать квартиру обратно Застройщику, а выставить ее на продажу на рынке или оставить себе.
Несмотря на обязательства возврата денег с процентами, для Застройщика это более выгодное привлечение средств, чем банковский кредит на финансирование стройки. Кроме того, заявление о предоставлении услуги по обратному выкупу квартир в новостройке – это отличный маркетинговый ход для Застройщика. В глазах потенциальных покупателей (в том числе инвесторов) сам факт предложения такой услуги ассоциируется с уверенностью и прочными позициями компании на рынке.
Для этой цели Застройщики анонсируют целые программы по обратному выкупу квартир в своих домах. Само наличие такого предложения в рекламе позволяет Застройщику выделиться среди конкурентов, и поднять эффективность своих продаж.
Хитрость Застройщика здесь еще и в том, что широко рекламируя свою услугу по обратному выкупу, он вводит ограничительные меры для Покупателей на реализацию такой услуги. Например, обратный выкуп может действовать не для всех квартир, а только для некоторых (для самых неликвидных, например). Или – выкуп может предоставляться только тем, кто произвел оплату квартиры сразу на 100%. Или – только тем, кто покупает не менее трех квартир в жилом комплексе (явно для инвесторов). Так Застройщик снижает для себя бремя обязательств по возврату денег.
Сумма, за которую Застройщики готовы выкупать обратно свои площади, обычно, не намного больше той суммы, которую вложил в строительство Покупатель-инвестор. Застройщик, как правило, обеспечивает ему минимальную доходность, сопоставимую с доходностью банковского депозита.
Но инвестору это все равно выгодно. Ведь он не обязан продавать квартиру обратно Застройщику, это всего лишь его право. Если же к моменту окончания строительства рыночные цены на недвижимость значительно вырастут, то инвестор просто продает свою квартиру на рынке любому желающему. Тогда его прибыль становится выше, а право обратного выкупа остается неиспользованным.
В большинстве случаев так оно и происходит. Ведь в процессе строительства дома (от стадии котлована до стадии сдачи в эксплуатацию) цена на квадратные метры вновь созданных площадей вырастает вместе с самим домом. Стоимость метра в процессе строительства растет даже в случае, когда весь рынок недвижимости находится в стагнации. Поэтому продать построенную квартиру на открытом рынке, обычно, выгоднее, чем продавать ее по услуге buy-back обратно Застройщику.
По своей сути продажа квартиры с правом обратного выкупа – это аналог биржевой сделки РЕПО. Только на бирже предметом сделки выступают ценные бумаги.
Какой договор используют Застройщики для предложения услуги обратного выкупа квартир?
Технически Покупатель совершает обычную покупку квартиры в новостройке у Застройщика по Договору долевого участия (ДДУ), но имеет в этой сделке дополнительную опцию – возможность гарантированной продажи квартиры по определенной цене через определенный срок.
Условие обратного выкупа квартиры указывается в самом договоре покупки (в ДДУ), либо оформляется дополнительным соглашением к нему.
Покупателю-дольщику в этом случае надо обратить внимание на следующие пункты условий обратного выкупа:
- срок, по истечении которого дольщик может вернуть квартиру Застройщику;
- формула расчета цены выкупа квартиры (с учетом доходности для инвестора);
- возможное наличие штрафов с инвестора за досрочное требование выкупа;
- юрлицо, которое обязуется по требованию дольщика выкупить у него квартиру (это должен быть именно Застройщик, а не другая компания или агентство);
- в договоре не должно быть условий, позволяющих Застройщику уклониться от выкупа квартиры, перенести срок выкупа или уменьшить доходность инвестора за счет изменения ставок, включения различных комиссий и т.п.
При этом условие обратного выкупа не должно никак ограничивать другие права дольщика по договору ДДУ. В частности, дольщик может продать квартиру и в процессе строительства новому дольщику по Договору уступки прав требования.
Риск у Покупателя квартиры в новостройке с условием обратного выкупа тот же самый, что и у всех покупателей жилья на первичном рынке – это просрочка сдачи дома и банкротство Застройщика. Поэтому прежде, чем покупаться на заманчивое предложение продажи квартир с такой опцией, нужно тщательно оценить надежность и финансовую устойчивость Застройщика (как это делается – см. по ссылке).
Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Источник
В договор купли-продажи с условием об обратном выкупе включают соглашение о предоставлении опциона на заключение договора. Это позволяет продавцу выкупить переданные по договору товары или заключить отдельный договор купли-продажи на выкуп продукции.
Договор купли-продажи с обратным выкупом широко используют за рубежом. Это позволяет продавцам привлечь новых покупателей или дополнительное финансирование. В российской практике конструкцию применяют с помощью опциона на заключение договора (ст. 429.2 ГК РФ). В основной договор включают условие, что продавец в будущем:
- обязуется выкупить товары, которые передал в рамках основного договора, либо
- вправе их выкупить;
- вправе заключить новый договор на покупку.
Если вы хотите включить в договор купли-продажи пункт с условием об обратном выкупе, посмотрите, как это сделали в образце.
Напрямую такую конструкцию описали в законе о рынке ценных бумаг – как договор репо (ст. 51.3 закона № 39-ФЗ от 22.04.1996). Для других типов сделок специального законодательного регулирования нет. Но действует норма об опционе на заключение договора (ст. 429.2 ГК РФ). Контрагенты вправе добавить в договор пункт, что одна сторона предоставляет другой право заключить один или несколько договоров на условиях, которые пропишут в опционе. Опцион можно включить в другой договор, если это не противоречит его сути (п. 6 ст. 429.2 ГК РФ).
Обратите внимание:
- Основной договор продажи и договор, который заключают по условиям об обратном выкупе, это разные соглашения. При этом возврат по отдельному договору соответствует закону. В одном из писем ФНС специально указала, что если возвращают качественный товар, это допускается только в рамках отдельного договора (вопрос № 4 письма от 26.10.2012 № ОА-4-13/18182).
- В законе могут напрямую запретить обратный выкуп в отношении объекта сделки. Проверьте, нет ли такого ограничения. Например, при продаже участка нельзя закрепить условие, что покупатель вправе вернуть землю по собственному желанию (п. 2 ст. 37 ЗК РФ).
Как схема с обратным выкупом поможет привлечь клиентов в условиях конкуренции
Когда производитель напрямую продает товар потребителю, условие об обратном выкупе работает на привлечение покупателей. Покупатель вправе через некоторое время вернуть товар и получить за него сумму, которую определяют в договоре. Передачу старого товара можно совместить с новой продажей. Покупатель возвращает прежнюю продукцию, доплачивает и получает новую. Такая схема выгодна для покупателей.
Кроме того, производители и дистрибьюторы включают условия обратного выкупа в соглашения между собой. Цели преследуются те же: товары реализуют более интенсивно, покупательская аудитория расширяется. Дистрибьюторам выгодно условие, когда остаток товара или товар, на который нет спроса, можно вернут производителю.
Если производитель распространяет свою продукцию через партнерские интернет-магазины, возможность обратного выкупа выгодна владельцам ресурсов.
Договор с пунктом об обратном выкупе позволяет привлечь средства
Сделка, в условия которой включили пункт об обратном выкупе, может работать как одна из форм кредитования. Есть несколько черт, близких к соглашению о займе, которое обеспечили с помощью залога:
- стоимость товара по договору купли-продажи выступает как сумма займа;
- товар выполняет функцию предмета залога;
- период, в который продавец может выкупить товар, равносилен периоду использования суммы займа;
- разница между первоначальной стоимостью товара и суммой, за которую его возвращают, сближается с процентами, которые получает кредитор за предоставление займа.
Если использовать такую конструкцию для кредитования, есть возможность оформить его на беспроцентных условиях. Тогда цена первичной продажи будет равна цене повторной.
При этом у договора купли-продажи с правом обратного выкупа есть преимущества перед займом. Покупателю товара не понадобится начинать процедуру обращения взыскания на залог, имущество уже в его собственности. Также нет риска отчуждения имущества залогодателем. Однако есть другой риск: суд может признать такую сделку притворной.
Продажу с обратным выкупом используют в лизинге
Инструмент обратного выкупа используют в лизинговых сделках. На этом условии лизингодатель приобретает имущество, которое потом передаст в лизинг. Это позволяет ему уменьшить экономические риски. Допустим, лизингополучатель перестал платить, и предмет лизинга вернули. Для лизингодателя как собственника предмета это создает риск, что нового контрагента найти не удастся, а также не удастся продать имущество. При этом придется нести расходы на его перевозку и содержание. Если в договоре купли-продажи есть пункт об обратном выкупе, поставщик может забрать имущество. Ему будет проще найти новых покупателей, так как действует налаженная схема сбыта.
При покупке имущества лизингодателю важно проследить, чтобы:
- условия обратного выкупа распространялись на все время действия договора о лизинге,
- величину остаточной стоимости увязали со сроком аренды и условиями использования имущества.
Какими плюсами и минусами для продавца обладает договор купли-продажи с обратным выкупом
У продажи с обратным выкупом для продавца (производителя) есть преимущества и недостатки. Плюсы в том, что:
- Способ позволяет быстрее привлекать новых клиентов, продавать товары, получать прибыль.
- Обратный выкуп можно увязать с выполнением дополнительных условий, выгодных продавцу. Например, выкуп возможен, если обслуживанием товара занимается продавец.
- Временно уменьшаются налоги на имущество – на период, когда оно находится у покупателя.
Есть и минусы, например:
- Сложно определить остаточную стоимость на несколько лет вперед. Если придется привлекать оценщика, это повлечет дополнительные расходы.
- Придется нести расходы на обратный выкуп, а также перевозку, хранение, обслуживание товара.
- Требуется тщательно проверить состояние имущества, получить достоверные данные обо всех повреждениях и ремонтах.
Чтобы не нести дополнительные потери, не следует применять этот инструмент ведения бизнеса в неблагоприятных для рынка условиях.
Источник
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 29.01.2015 № 33-92/2015 (выдержка):
Истец обратился в суд с иском о признании ответчика утратившими право пользования жилым помещением — двухкомнатной квартирой, с выселением и снятием с регистрационного учета. В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что на основании договора купли-продажи, заключенного с ответчиком, является собственником квартиры.
Ответчик предъявила встречный иск о признании договора купли-продажи ничтожным, прикрывающим договор займа под залог квартиры (ипотека), в связи с чем просила применить последствия недействительности такой сделки, аннулировать запись о регистрации права собственности истца.
Отсутствие намерений продавать квартиру, по мнению ответчика, подтверждаются наличием предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между сторонами, в соответствии с которым истец обязался продать квартиру ответчику в срок до <дата>.
Установлено, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры. Государственная регистрация права собственности истца на указанную квартиру была произведена. <дата> сторонами заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры, где истец выступал в качестве продавца, а ответчик — покупателя, пришли к соглашению о заключении основного договора купли-продажи квартиры не позднее <дата> года. Стоимость квартиры по предварительной договоренности составляла <…> В основу взаимных расчетов положен принцип внесения ежемесячных авансовых платежей в размере <…>, а также выплаты <…> в день подписания основного договора купли-продажи квартиры.
…
Отказывая в квалификации договора купли-продажи совместно с предварительным договором купли-продажи притворной сделкой, прикрывающей договор займа с залогом квартиры, суд первой инстанции исходил из того, что совершенные между сторонами сделки, не противоречат действующему законодательству, правовой результат, к которому изначально в действительности стремились стороны, а именно: продажа квартиры ответчиком с целью восстановления неблагополучного финансового состояния с возможностью выкупа квартиры, не содержит в себе признаков противозаконности.
Достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что сделка является притворной, прикрывающей договор займа с залогом квартиры, не представлено.
Доказательств, объективно подтверждающих, что <дата> между сторонами был заключен договор займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, материалы дела не содержат.
Факт проживания истца в жилом помещении после заключения договора купли-продажи и заключение предварительного договора купли-продажи не свидетельствует о притворности сделки.
Как видим, в этом случае мы имеем дело с классической продажей с правом обратного выкупа, что не оспаривалось сторонами и было установлено судом – «продажа квартиры ответчиком с целью восстановления неблагополучного финансового состояния с возможностью выкупа квартиры».
Нужно отметить, в последнее время число судебных решений, в которых суды не находят доказательств притворности подобных сделок, значительно возросло. На мой взгляд, это правильно, поскольку в подобных случаях мы и в самом деле имеем дело не с займом, обеспеченным ипотекой, а с иным способом финансирования путем продажи с правом обратного выкупа. При этом стороны ни в коем случае не «имеют в виду» заем с ипотекой, что было бы необходимо для квалификации их соглашений как притворной сделки.
Интересно также то, что доселе столь часто использовавшееся в качестве признака притворности сделки оставление квартиры во владении продавца в последнее время все чаще оценивается судами иначе:
«факт проживания истца в жилом помещении после заключения договора купли-продажи не свидетельствует о притворности сделки» — Апелляционное определение Самарского областного суда от 29.07.2014 по делу № 33-6763/2014;
«ссылки в апелляционной жалобе Д. на то, что она до настоящего времени пользуется спорным жилым помещением, в нем проживает ее сын К.А. со своей женой и сыном, Щ. перед приобретением квартиры ее не осматривал, не свидетельствуют о незаконности решения суда первой инстанции, поскольку названные обстоятельства не влияют на правовую природу заключенной сделки и не могут служить основанием для признания договора от 04 октября 2012 года недействительным по основаниям, установленным в ст. 170 ГК РФ» — Апелляционное определение Новгородского областного суда от 06.08.2014 по делу № 2-1015/33-1719;
«доводы апелляционной жалобы Р.Н. о том, что она до настоящего времени проживает в квартире, иного жилья не имеет, Л. перед приобретением квартиры ее не осматривал, не свидетельствуют о незаконности решения суда первой инстанции, поскольку названные обстоятельства не влияют на правовую природу заключенной сделки и не могут служить основанием для признания договора от 25 июля 2013 года недействительным по основаниям, установленным в ст. 170 ГК РФ» — Апелляционное определение Челябинского областного суда от 26.06.2014 по делу № 11-5637/2013
и т.д.
Интересно, кстати, как в подобных спорах будет применяться судами «эстоппельная» норма п. 5 ст. 166 ГК — заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Пока такой практики не встречал, но можно предположить, что поведение продавца, ссылающегося на ничтожность сделки лишь тогда, когда он не смог выкупить квартиру, должно оцениваться именно по этой норме.
Источник