Максим Астапов
Адвокат (Адвокатская палата г. Москвы)
специально для ГАРАНТ.РУ
Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки. В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.
Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.
Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры
Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. Содержанием этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок. Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже. По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов. Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику. Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается. Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.
ПРИМЕР
Из апелляционного определения Московского городского суда от 8 апреля 2015 г. по делу № 33-11521:
«Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа». В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.
Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры
Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.
ПРИМЕР
Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:
«А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО «АКБ Московский областной банк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.».Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.
Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям
Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя. Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.
ПРИМЕР
Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 июня 2015 г. по делу № 33-20328:
«В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: <…> для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере <…>, в то время как она имела намерение получить заем в сумме <…>». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи. Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.
Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна. Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры. На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи. Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.
Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа
Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости»).
Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.
ПРИМЕР
Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:
«В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире. Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры». Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано. Собственность осталась в руках кредитора.
Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.
ПРИМЕР
Из апелляционного определения Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12 мая 2016 г. № 33-728/2016:
«В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…».
Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения».Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.
О способах судебной защиты
Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику. Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:
«Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…».
И в п. 88 того же Постановления:
«Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…».
Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.
В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости» соответственно).
В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.
Документы по теме:
- Гражданский кодекс Российской Федерации
- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Читайте также:
Как получить компенсацию морального вреда при нарушении застройщиком своих обязательств
Закон о защите прав потребителей применяется и в отношениях между дольщиком и застройщиком. Так, при нарушении последним своих обязательств дольщик вправе обратиться в суд за компенсацией морального вреда. Однако использовать эту возможность нужно с умом. В своей авторской колонке руководитель практики «Защита дольщиков» Татьяна Маслова расскажет, какие нюансы следует учесть при обращении в суд с таким требованием.
Источник
2. Хотел взять займ под залог ПТС, говорят нужно оформить дкп, для чего?
2.1.
Здравствуйте.
Потому что это — мошенники, которые за бесценок хотят забрать Вашу машину.
Не смейте такой договор заключать!
2.2.
Здравствуйте. Не советую подписывать данный договор. Вы лишитесь автомобиля. Если Вам предоставляют займ под залог машины, то нужно оформлять договор залога. Если подписать договор КП, то потом Вы не сможете доказать, что не продавали автомобиль.
3. Дал займ под залог ПТС и договор купли продажи. Чего мне стоит опасаться?
3.1.
Добрый день, могут получить дубликат ПТС.
3.2.
Не возврата займа.
Если авто осталось у заемщика, ему ничего не мешает сделать дубликат ПТС и продать авто.
Людям нужно доверять, но могут и обмануть.
4. В 2016 г дала доверенность сыну на продажу 1/2 доли домв дочери дом по кадастровой стоимости 7 мл в договоре купли — продажи за 1 мл продали из них сын расписался что он получил 457 тысяч хотя он их не получал а 453 тысячи получит через 15 дней даты составления договора займа от 01 12 2016 г займ дочь брала под мат капитал так как ребёнку не было 3 лет и эти деньги ни сын ни я не получили ни расписок ни переводов небыло и 457 +453=910 тыс а в договоре 1 мл.
4.1.
Мутная история. Не понятно. Если он ничего не получал, то зачем расписывался. Почему только сейчас начали задаваться этими вопросами. Прошло 4 года…
6. При оформлении договора займа, был подписан договор купли продажи авто, вчера кредитор забрал авто на стоянку, дал два дня на полную оплату и сказал, что по истечению этого срока продаст авто третьему лицу, что мне сделать, чтобы авто не продал? На контакт он не идет.
6.1.
Ну если договор купли-продажи был оформлен, то покупатель имеет полное право на продажу авто, к сожалению.
С уважением.
6.2.
Здравствуйте! Если я правильно понял, то договор купли-продажи был у Вас как залог? Ну а так нужно смотреть условия договора, может можно признать сделку мнимой. Ну а вообще, если Вы подписали договор купли-продажи, то собственник может как угодной ей распоряжаться.
7. Был взят займ под залог авто, когда начала читать договор подписала оговор купли продажи, как теперь отменить его? В этой фирме отказывают, и имеют ли они право забрать у меня авто?
7.1.
Обращайтесь в суд с иском о признании договора притворной сделкой. Машину конечно могут забрать.
7.2.
В суд обращайтесь и расторгайте договор и деньги нужно будет вернуть. В полицию заявление напишите.
В этой фирме отказывают, и имеют ли они право забрать у меня авто-да имеют, вы же им его продали.
7.3.
Марина, здравствуйте!
Для того, чтобы расторгнуть договор нужно ознакомиться с ним.
В силу ч.1 ст. 450 ГК РФ Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
При этом расторгнуть договор в силу ч.2 ст. 450 ГК РФ по решению суда при существенном нарушении обязательств другой стороной.
В иных случаях, если это прямо прописано в договоре или ГК РФ.
С уважением,
юрист Дмитрий КВН.
7.4.
Вам нужно срочно написать уведомление о расторжении договора и им отправить.
8. Хотим взять займ у частного лица, под залог квартиры с договором купли продажи, с договором обратного выкупа. Так как ситуация сложная, никто не соглашается сделать перезалог. Насколько рискованно такая сделка, и на что обращать внимание?
8.1.
Оценить риски возможно только после изучения документов, то есть договоров залога и займа. Но вы будете составлять на залог, а договор купли-продажи, поэтому для вас риски потери квартиры повышаются.
8.2.
Здравствуйте. Риски оценили?
9. В 2017 году не работала, родила и нахожусь по настоящее время в отпуске по уходу за ребенком. В 2018 продала долю и купила квартиру (на часть денег договор займа с родственником). В 2019 устроилась на работу с апреля по сентябрь — запись в трудовой. С сентября по настоящее время не работаю. Декретный отпуск (три года ребенку в ноябре 2020). Как можно получить налоговый вычет с купли-продажи квартиры?
9.1.
— налоговый вычет предоставляется или за период, когда вы работали и удерживался подоходный налог;
— или в текущем году вы можете обратиться в налоговую инспекцию за справкой, чтобы работодатель не удерживал с вас подоходный доход… (так каждый год до полного использования налогового вычета)
9.2.
Заполнить декларацию, подать её в ИФНС, все просто..
11. Купил авто которое находится в залоге у банка, чё не какое то время мне понадобились деньги и я взял займ под залог ПТС. Договор составлен таким образом что сделка по сути является договором купли продажи с отсрочкой предоставления авто. По поводу не возврата долга есть пункт где сказано что если я уклоняюсь от передачи тс то обязан заплатить им проценты и сумму отступных. Вопрос могут ли они забрать мой авто через суд или нет.
11.1.
Доброго времени суток!
Если Вы действительно купили залоговое авто то банк будет вправе обратить на него взыскание и реализовать через торги.
Вы вправе потребовать от продавца расторгнуть сделку купли-продажи если в договоре есть условие о том, что автомобиль не находится в аресте или обременении.
12. Ребёнку НЕТ 3 лет. Хотим купить квартиру под мат капитал. С УЧАСТИЕМ жилищного кооператива. Цена недвижимости 400 т. руб. В области. Объяснили так что мы берём займ у кооператива. А ПФР отдаёт из средств мат. капитала этому кооперативу. Как погашения основного долга. Подскажите пожалуйста это действительно законно? Не возникнут проблемы в ПФР. Доли всем членам семьи будут выделены сразу и прописано в договоре купли — продажи. Спасибо.
12.1.
Добрый день. Да, это действительно законно. С ПФР проблем не возникнет, только если жилье подходит для постоянного проживания и имеются все необходимые удобства. Кооператив возьмет с Вас комиссию за предоставление займа от 30 до 50 т.р. Купленная квартира будет в обременении до перевода средств ПФР кооперативу. Если Вы хотите сразу выделить доли всем членам семьи, то необходимо будет получить разрешение органов опеки на залог долей несовершеннолетних.
13. Хочу купить авто, хозяин машины сдал её в авто ломбард, и они сделали договор купли-продажи и договор займа, теперь авто у ломбарда. ПТС они потеряли, и предлагают мне сразу восстановить ПТС через договор купли-продажи уже между мной и ломбардом, это возможно? Но в ПТС они не были вписаны как хозяева авто.
13.1.
Это возможно, но нужно смотреть документы.
14. Беру деньги под залог авто, к договору займа ещё прилагают договор купли продажи не заполненный, у меня вопрос если я не написал им расписку о получении денежных средств за продажу авто по их договору купли продажи, могу ли я потом через суд расторгнуть сделку если они захотят её перепродать?
14.1.
Добрый день! Не советую подписывать договор купли-продажи, если распоряжаться автомобилем не намерены. Поскольку гарантий, что впоследствии сможете признать сделку недействительной, быть не может.
14.2.
Михаил добрый день, лучше не подписывать договор купли-продажи, судебная практика показывает, что впоследствии очень сложно признать такую сделку недействительной и организация сможет пользоваться вашим авто, в том числе продать.
16. Если машина находится в залоге под ПТС, год выплачивались выплаты заемщиком остался год но платить пока возможности нет, сможет ли лизинговая компания переписать автомобиль на себя при себе имея только ПТС авто, договор купли продажи, ну и договор по займу соответственно, но автомобиль при этом у заемщика?
16.1.
У нас ПТС не является залоговым имуществом. Лизинговая каркаде. Но имейте ввиду при просрочке 2 и более месяцев служба безопасности в соответствии с ФЗ о лизинге машину могут изъять нужно договариваться о кредитных каникулах.
17. Продал в долг машину на запчасти, по документам она принадлежит другому человеку, поэтому составили договор займа на 25000 рублей. Расписку писал я, должник только расписался. Долг должны были вернуть 10 августа. Я сломал ногу поэтому с должником больше не встречался, на телефон он перестал отвечать с ноября. Можно ли взыскать долг по судебному приказу? В договоре купли продажи тоже указано что деньги обязуется передать до 10 августа.
18. Брат взял займ под залог ПТС
Платил платежи, а сейчас трудности с работой
Грозятся по договору купли продажи, который был составлен забрать машину
Это законно?
18.1.
Ира, брат же подписал договор, все законно.
19. Взяла займ под ПТС четыре года назад договор оформляла через нотариуса на куплю продажу на 3 года. Плачу 4 года основной долг ни отдала 40000 плачу по 4800 ежемесячно. Если перестану платить машину могут забрать?
И.
19.1.
Нужно с конкретными условиями договора ознакомиться, скорей всего смогут, возможно нет, без договоров сложно сказать, можно только гадать.
Источник