Займ под квартиру от физ лица

Можно ли оформить займ под залог недвижимости от частного лица? Насколько это безопасно и выгодно для заемщика? Обо всем этом в статье.

Почему отказывают банки в кредите даже с залогом

Есть несколько распространенных причин отказов заемщикам, даже тем, кто предоставил под залог недвижимость. К ним относят:

1. Испорченная кредитная история.
2. Недостаточность залогового обеспечения.
3. Есть судимость.
4. Слишком низкая зарплата для обслуживания займа.
5. Предоставлена ложная информация в анкете.

Теперь подробнее о каждой причине отказа. КИ может быть испорчена по разным причинам: высокая кредитная нагрузка, то есть много оформленных кредитов и микрозаймов, есть открытые долги с просрочки — с ними ни один банк не согласится работать, демографические данные, доход и проч.

На заметку! КИ хранится в базах не более 10 лет.

Характеристики влияют на скоринговый балл и кредитный рейтинг, который присваивается человеку. Если он низкого значения, банк откажет в ссуде либо предложит невыгодные условия — завышенную процентную ставку, малый срок кредитования и небольшую сумму кредита.

Что означает недостаточность залогового обеспечения? Сюда относится ряд проблем с объектом залога. Он может не соответствовать требованиям банка. Например, квартира располагается в здании с деревянными перекрытиями или в бараке. Может быть неликвидной, как частный дом, слишком удаленный от города, без подъездных путей к участку.

Дом может располагаться и в черте города, но продать его сложно из-за ряда причин: небезопасный район, плохая экологическая обстановка и т.д. Еще одна причина отказа в залоге — если он не обеспечивает сумму кредита. Это означает, что рыночная стоимость квартиры или дома слишком мала для запрашиваемой суммы займа.

При судимости получить ссуду можно, но шансы очень малы. Все зависит от степени тяжести нарушения закона. Невозможно получить кредит, если в прошлом совершались преступления экономического характера.

Когда нужна помощь частных инвесторов

Кредит от частного лица под залог недвижимости можно получить при отказах банков, либо в случае, когда заемщик уверен, что ему скорее всего откажут в ссуде. Например, у него есть погашенная судимость либо он нарушал неоднократно правила дорожного движения. Служба безопасности банка проверяет заемщиков и может рекомендовать банку отказать в выдаче средств. Хотя случается, что негативная информация находится в базах ошибочно.

Обратиться за частным займом под залог квартиры можно, если заемщик хочет выступать не как физическое лицо, а как ИП либо ООО. Обычно в компаниях для таких случаев есть юрист, но не все могут обеспечить услуги юрисконсульта, поэтому обязательства по оформлению сделки, подбору лучшего банка может взять на себя кредитный брокер.

Брокер может сопровождать сделку на одном из этапов либо полностью поможет с оформлением кредита под залог. Он сотрудничает с различными банками, знает их требования. Насколько выгодно сотрудничать с брокером, можно узнать из следующего раздела.

Условия кредита у частных лиц под залог

Если коротко, то деньги под залог недвижимости от частного лица выдаются на таких условиях:

• объект недвижимости не должен иметь ареста или обременений;
• располагаться в регионе, которые кредитует инвестор, например, в Москве, Тюмени, Санкт-Петербурге;
• не обязательно привлекать к сделке поручителей;
• нужно заплатить за услуги — процент с суммы кредита либо фиксированную стоимость. Часто инвесторы берут 1.5-5% от суммы кредита за работу;
• недвижимость должна быть оформлена в полную или частичную стоимость;
• можно подать заявку, если кредитная история испорчена, она не играет ключевого значения.

Условия могут отличаться в зависимости от частных инвесторов, у которых берутся деньги под залог. Многие из них не требуют справку 2-НДФЛ, принимают справки от работодателя. Другие могут выдать ссуду без подтверждения доходов. Но к какому бы частному инвестору не обратился заемщик за кредитом под залог квартиры, оформление будет проще, чем в банке. Теперь стоит рассмотреть риски, которые несет заемщик, обращаясь к частной компании по объявлению в интернете или рекомендации.

Риски обращения к частному лицу

Если заемщик твердо решил взять деньги под залог недвижимости от частного лица, нужно быть предельно внимательным, остерегаться объявлений мошенников. Достаточно сложно определить недобросовестного ипотечного брокера.

Основные признаки мошенничества:

1. Предлагает ли брокер оформить залог официально, через Росреестр или уклоняется от законной процедуры.
2. Заключает ли договор о сотрудничестве или просит заблаговременно перевести средства за услуги.
3. Не занижает ли рыночную стоимость жилья.
4. Обещает ли ипотечный брокер дать кредит «во что бы то ни стало». Если человек по объявлению говорит, что может оформить займ даже без справки 2-НДФЛ, с неофициальным трудоустройством, в возрасте от 18 лет (хотя многие банки дают заложить жилье только с 25 лет), то стоит быть внимательным. Это может оказаться мошенник, поэтому не стоит слепо доверять словам.

Если предлагает взять справку с работы с завышенной зарплатой или подделать какие-то бумаги, то это будет явным признаком недобросовестности. В дальнейшем с такой компанией возникнут проблемы. Лучше отказаться от сотрудничества.

Будьте внимательны! Низкие комиссии говорят о том, что ипотечные брокеры могут иметь низкую квалификацию. Часто брокерами работают бывшие банковские сотрудники. Они хорошо разбираются в кредитовании и берут за услуги соответствующую плату.

Добросовестный брокер возьмет деньги после того, как заемщик получит кредит. Предоплата — явный признак мошенничества.

Преимущества работы брокеров

Кредит под залог недвижимости от частного инвестора имеет несколько преимуществ. Вот основные:

• заемщик может получить ссуду, которую ему не выдали бы в банке — из-за кредитной истории, недостаточного возраста, при отсутствии средств на первоначальный взнос;
• не нужно привлекать поручителей;
• ставка по кредиту ниже, чем при обращении в банк;
• возможность получить крупную ссуду;
• доступен длительный срок погашения;
• легкое оформление — комплект документов подготавливает брокер, заемщику нужно только заключить договор;
• можно оформить практически любую недвижимость под залог.

Многие компании действительно дают ссуду для заемщика без первоначального взноса. Они могут договориться с банками, с которыми сотрудничают, на индивидуальных условиях. Кроме договоренности многие строительные фирмы продают квартиры в новостройках без первичного взноса. Сегодня такие программы присутствуют в некоторых банках.

Пример компании

Одна из компаний, где можно взять кредит под залог квартиры от частного инвестора — legko-zalog.com. Заемщику предлагают заложить недвижимое имущество под выгодную процентную ставку — от 7.5% годовых. Условия сотрудничества:

1. Срок погашения кредита с залогом до 30 лет.
2. Заложить недвижимость можно на сумму до 100 млн р.
3. Выдают деньги в размере 90% от стоимости закладываемой квартиры или дома.
4. Без подтверждения доходов.
5. Получить денежные средства можно на следующий день.
6. Заемщик вправе пользоваться недвижимостью, не нужно выписываться.

Принимается недвижимость в Москве, Московской области, Петербурге и из Ленинградской области. Из объектов для залога рассматриваются почти все виды — коммерческая и апартаменты, квартиры и частные дома, коттеджи и таунхаусы с участком земли.

Из личных данных дают только паспорт для оформления документов и бумаги, подтверждающие право на собственность. Заемщик должен владеть недвижимостью полностью или частично. Не допускается стороннее владение жильем, как в некоторых банках (Тинькофф, ВТБ).

Выводы

В ряде случаев обращение к брокеру будет выгоднее, нежели к банку:

• можно получить ниже процентную ставку даже с учетом комиссии за работу брокера;
• заемщик может обратиться за ипотекой уже в 18 лет при наличии стабильного дохода, хотя многие оформляют только с 25 лет;
• брокер облегчает оформление залога, готовит документы правильно с первого раза. Сам разбирается с менеджерами банка, если они допустили ошибки или что-то потеряли;
• можно быстро получить средства в отличие от обращения в банк;
• стоит подать заявку, если отказывают банки.

Нужно анализировать объявления, где предлагают внести предоплату за услуги. Настоящий брокер поможет разобраться в причинах, по которым отказывают банки даже с залогом. Он разъяснит все детали займа: условия, скрытые условия и комиссии. Добросовестный ипотечный брокер подберет наиболее выгодные предложения банков на кредит с залогом.

Заключение соглашения с организацией – кредитодателем с предоставлением под залог своего недвижимого имущества – это стандартная процедура, используемая на протяжении многих лет и доведенная до автоматизма. Иной вариант получение средств, где гарантией является квартира или автомобиль – это залог недвижимости по договору займа между физическими лицами. С юридической стороны такой уговор рассматривается, как частный вариант ипотеки с отличительной особенностью в виде сторон – участниц мероприятия, которыми являются физические особы.

Основные понятия

Для полного восприятия происходящего события следует понимать, что такое договор займа с заверением. Под это понятие попадают соглашения, заключенные на условиях, когда одна сторона передает визави оговоренную денежную сумму на условиях ее возврата в обозначенный момент. При этом за получателем закрепляются проценты за владение деньгами и обеспечение в виде квартиры, земельного участка или транспортного средства.

Такой вид взаимодействия предусмотрен законодательством, именно в ГК прописаны следующие статьи относительно этого вида сделки:

1. Статья 807 – раскрывающая исчерпывающее понятие уговора.
2. Формат заключаемых условий обозначен в статье 808.
3. Существующие стандартные особенности собраны в статье 809.

К основным критериям операции относятся правила, обязательные к реализации:

• договоренность возможна между людьми совершеннолетнего возраста, признанными дееспособными;
• все аспекты заключены в письменном виде на договорной основе;
• объект, предложенный как заверение, находится в полноправной собственности у залогодателя;
• собственность, переданная под гарантию, находится у кредитодателя весь период действия соглашения;
• обеспечение может предоставить третье лицо, не участвующее в заключение соглашения, но согласное гарантировать возврат долга путем предоставления своего имущества под заклад;
• владение жильем под обременением осуществляется заемщиком весь период, за ним сохраняется право жить и пользоваться ею без ограничений, до момента выполнения обязанностей по договоренностям, продавать или отчуждать целиком или по частям жилплощадь не законно;
• при нарушении залогодателем условий соглашения, кредитор в будущем правомочен инициировать принудительное взыскание на заложенную недвижимость;
• снимать обременение можно после окончания сделки и выполнения всех ее пунктов.

Полный цикл уговора заключается в оформлении двух контрактов: займа и залога. При этом на заложенное жилище накладывается обременение, которое регистрируется в Росреестре. С этого момента любое отчуждение недвижимости, находящейся под гарантией запрещено.

Поскольку целью получения обеспечения является возможность возвратить свои средства с процентами в случае неисполнения кредитором уговора, то сумма займа обычно ниже рыночной стоимости квартиры.

Важно! В случае наличия нескольких кредиторов, преимущество реализации предмета обеспечения сохраняется за тем из них, кто обладает залоговым контрактом.

Требования к залоговой недвижимости

Имущество, предоставляемое в качестве заклада должно служить гарантией, что в случае реализации этого предмета, вырученная сумма покроет предоставленный кредит с процентами, а также штрафами, неустойками и судебными издержками.

Риск покрытия дополнительных расходов должен быть заложен в уговоре. Поэтому к недвижимости, предлагаемой в качестве обеспечения, предъявляются следующие требования:

1. Ликвидность объекта. Территориальная принадлежность может сыграть роль, ведь далеко расположенный от инфраструктуры дом менее привлекателен, но такая особенность рассматривается кредитодателем на свое усмотрение.
2. Индивидуальные требования относительно технических характеристик. Как правило, интересны квартиры, которые граждане желают купить быстро и по цене, выгодной продавцу.
3. При участии в контракте особенности в виде получения разрешения других лиц, его оформляют одновременно с заключением обеспечительного обязательства. Процедура необходима, чтобы исключить оспаривание впоследствии.
4. Жилье должно соответствовать техплану БТИ. Если выполнены перепланировки, то они должны пройти регистрацию соответствующим образом.
5. Квартира не имеет прежних ограничений и обременений и не является предметом тяжбы.
6. Среди прописанных на жилплощади не должно быть граждан, снятых с регистрации в связи со службой в ВС РФ или в места лишения свободы.
7. При наличии зарегистрированных несовершеннолетних детей к бумагам прикладывается согласие органов опеки на залог этой жилплощади.

Перечисленные требования не являются исчерпывающими, и дополнительные критерии может устанавливать гражданин, склонный приобретать закладную, по своему усмотрению.

Документы для заключения договоров

Для совершения сделки необходимо оформить договор залога квартиры в обеспечение договора займа, то есть подписать две договоренности. И соответственно к каждой из них нужно подготовить определенный пакет свидетельств.

Перед заключением закладной стороны подписывают займовое соглашение, которое регистрируется нотариально. Это служит основой для заключения залоговой договоренности. Для составления бумаги о получении взаймы нужны только паспорта сторон и ИНН.

Поскольку залог квартиры у физлица подлежит обязательной регистрации, то для реализации этого события нужны, помимо трех экземпляров непосредственно контракта, такие бумаги:

• гражданские свидетельства, подтверждающие личность обеих сторон;
• выписка из ЕГРН;
• квитанция об оплате госпошлины;
• оригинал займового соглашения;
• правоустанавливающие свидетельства на жилплощадь;
• соответствующие сведения из БТИ, оформленные в виде шаблона справки;
• справка о составе семьи;
• при выполнении перепланировки – разрешительные акты;
• согласие жены (мужа) на залоговые действия, оформленные нотариально;
• копия брачного свидетельства, наличие бывших мужа или жены подтверждается бланком о разводе, при отсутствии второй половины – оригинал справки из ЗАГСа, подтверждающий этот факт;
• по требованию залогоприобретателя — акт оценщика.

Все подготовленные документы прикладываются к заявлению для госрегистрации, которое заполняется на бланке, по примеру, выданному в организации.

Совет! Действия по передаче денег должны сопровождаться расписками, особенно если предусмотрен задаток. Такое правило распространяется не только, если заложить жилплощадь. Аналогичная процедура сопровождает сделки с участием любой движимой и недвижимой собственности.

Большое количество затребованных бумаг при заключении контракта впоследствии минимизирует риски кредитодателя.

Оформление закладной на недвижимость между физлицами

Существующее правило о том, что заключить договор залога имущества между физлицами можно в устной или письменной форме, не совсем применимо по отношению к сотрудничеству, где гарантией выступает жилплощадь. Так как в этом случае применимо ограничение, наложенное ст.808 ГК. Согласно этому нормативу устная договоренность возможна, если ее сумма не превышает 10 МРОТ, применяемых в гражданско – правовых делах.

В текущем году, также как и в 2018 этот критерий остается эквивалентным 100 рублям (ст. 4, 5 закона № 82-ФЗ). Для устной договоренности стоимость жилплощади не должна превышать 1000 рублей. То есть все контракты с присутствием обеспечения в виде квартиры заключаются в письменной редакции.

Аналогичный принцип распространяется на безвозмездность соглашения. Отсутствие процентов предусмотрено при сумме сделки до 50 МРОТ (или 5000 рублей). Также безвозмездность предусмотрена, если предметом контракта стали вещи, определяемые родовыми признаками или в нем четко предусмотрено отсутствие дополнительных выплат.

В разделах займового соглашения прописываются такие сведения:

1. Место и дата проведения мероприятия.
2. Полные данные заимодателя и залогополучателя с указанием адреса регистрации и фактического проживания.
3. Развернутый предмет уговора.
4. Дополнительные условия.
5. Правомочность сторон.
6. Ответственность и обязательства, предусмотренные операцией.
7. Вступление в силу и действие контракта.
8. Реквизиты и подписи сторон.

Два отдельных документа, которыми являются закладная и займовое соглашение, объединять в один нельзя, поскольку гарантия является только дополнительным обстоятельством. Недействительность займа влечет аннулирование залогового обеспечения. Скачать образец договора залога недвижимости между физическими лицами можно на сайте.

Содержание договора займа

От полноты заполнения редакции документа основополагающими пунктами зависит возможность кредитодателя получить обратно выданные средства и избежать невыясненных моментов. Юристами рекомендованы некоторые пункты, которые должны обязательно содержаться в документе:

• Подробные, без сокращений, данные сторон. Закрепить обязанность сообщить противоположенной стороне сведения, которые меняются после подписания бумаг.
• Стоимость уговора прописывается в цифровом и письменном варианте.
• Дата заключения сделки и срок, по истечении которого состоится погашение договоренности. Возможен вариант, когда отсчет выплаты обязательства назначается в течение 30 дней после объявления кредитодателем официального требования о возврате.
• Если сторонами обговорен вариант частичного расчета – этот алгоритм должен быть расписан в документе.
• Способ расчета (выплачивать долг безналом или наличными деньгами).
• Тарификация указывается конкретными цифрами и закрепляется момент, с которого начинается ее исчисление.
• Отношение кредитодателя к досрочному погашению долга.
• Возможность применения неустойки в случае не соблюдения условий сделки.
• Форс-мажор.
• Возможность мирного урегулирования.
• Алгоритм действия стороны, в отношении которой производятся нарушения по восстановлению своих прав.

Сторонами производится подписание каждой страницы документа, как согласие с написанными пунктами.

Взыскание на заложенную недвижимость

Если у физического лица в залоге находится квартира должника, то держатель гарантии, на основании существующего контракта, правомочен использовать несколько методов воздействия на должника. Применять их можно в случае:

1. Залогодателем взятые обязательства не выполняются частично или полностью.
2. После заключения сделки кредитодателем были получены сведения относительно обременения предмета заклада.
3. Кредитор допускает нарушение правил использования заложенного предмета, что возможно приведет к его утрате.

Воздействие на лицо, допустившее нарушение условий, могут быть следующего характера:

• досудебное решение вопроса;
• тяжба сторон.

Результатом разбирательства может стать взыскание закладного имущества, которое состоится только при наличии соответствующего решения районных судебных органов. При этом соблюдается закрепленное в ГПК правило исключительной подсудности.

Принятие решения осуществляется на основании изучения материалов дела. В случае соответствия требований истца обстоятельствам орган выносит решение, которое состоит из таких пунктов:

1. Сумма, подлежащая возврату кредитору.
2. Идентификация заложенной жилплощади, на которое обращено взыскание.
3. Порядок реализации залогового предмета.
4. Исходящая цена реализации имущества.
5. Перечень мер для сохранности объекта.
6. Особые условия проведения торгов (в случае необходимости).

Следует помнить о существовании двух причин, по которым суд может отказать в принудительных мероприятиях. Причем эти моменты должны действовать одновременно:

• сумма просрочки менее пяти процентов от общей стоимости заложенного объекта;
• задолженность составляет меньше трех месяцев.

Но если суд откажет в обращении при этих фактах, то на обязанности по выплате долга это не отражается. Если по истечении периода ситуация с погашением не исправляется и тем самым долг возрастает, а период увеличивается, то повод обращения в суд повторно очевиден. И, скорее всего, такие требования удовлетворят.

Также существует внесудебный порядок обращения взыскания на закладную жилплощадь. Его применение происходит если:

• имеется нотариальное свидетельство события, по которому обеспечением является залоговый уговор;
• обращение взыскание осуществляется по исполнительной надписи, выданной нотариусом, а не судебным приставом.

Максимальная сумма займа законодательством не ограничивается. Но отдавая недвижимость, как гарантию, следует реально оценивать свои возможности, чтобы не остаться без единственного жилья. Также залогополучателю, передавая деньги, стоит поступать с осторожностью и тщательно изучать финансовые способности заемщика.

О залоге квартиры пойдет речь в видео: