Мошенники оформляют кредит под залог недвижимость, чтобы отобрать ее у владельцев
Набирает популярность новая схема мошенничества. Преступники пользуются доверием и незнанием людей и оформляют не просто договор залога, а договор купли-продажи или заем с правом обратного выкупа. Это самый верный способ не просто заложить квартиру, но «продать» ее за сумму залога. Что же нужно проверять в договоре, чтобы не лишиться своей недвижимости?
Кредит под залог недвижимости – распространенная практика. Заем с обеспечением, когда за возврат денег вы ручаетесь своим имуществом, проще получить, его размер значительно больше, а процентные ставки – ниже. В чем же риски?
Что такое заем, как кредиторы могут гарантировать возвращение своих денег
Кредиты – неотъемлемая часть жизни большинства россиян. Нужно купить телефон, машину, квартиру? Придется брать кредит. На заемные средства некоторым приходится даже собирать ребенка в школу.
Есть спрос – есть и механизмы его удовлетворения. Нужны деньги – их дадут во многих организациях по одной из отработанных схем. Условия при этом диктует кредитор. А главный его интерес – вернуть свои деньги с процентами, получить прибыль.
Как он может гарантировать это?
Обеспечение по займу
С прибылью кредитор точно останется и в том случае, когда заем оформляется с обеспечением, то есть под залог имущества – машин, квартир, драгоценностей, ценных бумаг. В случае если должник не рассчитается вовремя, залог перейдет в распоряжение заимодателя.
Кредитованию с обеспечением посвящены в Гражданском Кодексе РФ § 3 главы 23 «Залог», а также глава 42 «Заем и кредит».
Договор займа или купли-продажи с обратным выкупом: разница и риски сторон
Залог на квартиру оформляют двумя способами. У каждого – свои особенности и последствия неисполнения обязательств. Да, если не выплатить долг вовремя, то квартиру заемщик в любом случае потеряет. Но, как и насколько быстро – зависит от конкретного случая.
ДКП с обратным выкупом
Недобросовестные заимодатели выбирают другой путь – уговаривают оформлять договор купли-продажи с обратным выкупом. Уровень защищенности заемщика при этом почти нулевой. Он передает право на владение и пользование своей квартирой третьему лицу. Предполагается, что после выплаты всей позаимствованной суммы с процентами, бывший собственник получит недвижимость назад. Но на деле так получается далеко не всегда. Кредитор — новый владелец имущества, может продать, его не дожидаясь погашения задолженности.
Доказать в суде, что сделка купли-продажи мнимая и прикрывает договор займа, сложно. Надо иметь веские и очень убедительные аргументы
Как защитить свои права, если решили взять кредит под залог недвижимости
Заложить дом и не потерять его вполне возможно. Для этого нужно вначале взвесить свои возможности и риски, оценить, «потянете» ли вы ежемесячные выплаты по кредиту. Если да – подписывайте договор займа с обеспечением.
- Не пытайтесь улучшить свое материальное положение с помощью ДКП с обратным выкупом. Договор купли-продажи оформляйте только в том случае, если действительно решили продать квартиру.
- Если все же вас уговорили на обратный выкуп, обязательно дополняйте соглашение договором залога с его регистрацией. Все должно быть грамотно зафиксировано, хорошо, если каждый пункт проверит юрист. В случае ошибок вы рискуете потерять куда больше, чем стоимость его услуг.
- В договоре купли-продажи указывайте реальную сумму, которую по нему получаете. Если суд встанет на вашу сторону и признает, что сделка мнимая, выплатить заимодавцу придется всю цену, указанную в договоре.
Не оформляйте кредит под видом продажи. Риск остаться бездомным в этом случае очень большой.
Мы в соц сетях:
VK, Facebook, Instagram, Youtube
Источник
В нашу жизнь, и в наш повседневный обиход прочно вошли такие термины, как «чёрные риэлторы», «тёмная квартира» и «серые схемы». И жизнь наша от этого лучше не стала.
Совсем наоборот – никто из нас не желает столкнуться с различными «тёмными квартирами», работать с «черными риэлторами» и тем более ни кто из нас не желает оказаться в какой-нибудь «серой схеме» покупки и продажи жилья.
Мы все хотим, чтобы наши будущие квартиры были «светлыми», а наши риэлторы были «белыми и пушистыми», и мы не хотим участвовать в каких-либо схемах при сделках с нашей недвижимостью.
И кто же такие эти пресловутые «черные риэлторы», которые работают в «серых схемах» и с «темными квартирами»? Попробуем ответить. «Черными» обычно называют тех специалистов по недвижимости, которые вступают в тайный сговор с мошенниками или сами являются таковыми.
Эти нехорошие специалисты используют на рынке недвижимости различные схемы обмана при покупки и продажи квартир и домов, а также плотно работают с долями в квартирах и в частных домах.
И как обычно бывает, продавцы с их стороны являются доверенными лицами, на которых оформляются квартиры, или доли в квартирах, для продажи доверчивым гражданам.
А для приобретения недвижимости эти пресловутые «черные риэлторы» обычно выбирают менее защищенных, доверчивых и неопытных граждан – пенсионеров, одиноких людей, алкоголиков, наркоманов и т.п.
Разберемся с вопросом — что такое «тёмная квартира»? Если стоимость предложенной для Вас квартиры существенно занижена, а продавец сильно спешит заключить сделку, не стоит думать, что вам очень повезло.
Скорее всего, тут что-то не чисто, что-то тут «тёмно». Перед таким предложением, от которого Вам сложно отказаться, надо более тщательно проверять все документы, особенно — правоустанавливающие. И при любом сомнении, быстрей отказывайтесь от такого щедрой сделки.
Расскажем Вам об одной схеме мошеннических действий с долями квартир, с которой мы сами непосредственно столкнулись совсем недавно. К нам в офис, можно сказать, прибежала многочисленная и вся такая взволнованная семья: бабушка, дочка с двумя малолетними детьми и муж дочери, папа детишек.
Вначале они начали рассказывать свою печальную историю хором, затем мы остановили это словоблудие и приказали говорить только мужчине. Остальным молчать в тряпочку!
К сожалению, услышанная история для нас не оказалась новой. Итак, жила-была ещё большая семья, чем пришла к нам. Приплюсуем сюда ещё старшую сестру, которую мама (в нашем случае – бабушка) и папа (который уже умер) любили гораздо меньше, чем младшую (ту самую, с двумя детишками).
У всех четверых были равные доли, по 1/4 части, в трехкомнатной квартире на улице Бухарестской. Папа умирает и оставляет свою часть в наследство младшей дочери, и её доля, соответственно, возрастает до 1/2 квартиры. Старшая дочь обижается ещё больше…
Квартира трехкомнатная, маленькая комната 12м отдельная, две большие комнаты 17м. и 14 м. – смежные. В отдельной комнате жила старшая сестра, в 14-метровой ютилась мама, а в 17-метровой делили младшая сестра с мужем и двумя дочками.
Старшую сестру и так не особо баловали в семье, а когда она привела в дом гражданского супруга, невзлюбили ещё больше. Начались постоянные скандалы, и в итоге старшенькую выжили из общей квартиры.
Ещё мы забыли сказать, что мама (в нашем случае бабушка) периодически, но постоянно уходила в творческие запои. И в эти периоды считала себя единственной хозяйкой жилой недвижимости. Жить с такой непредсказуемой мамой и бабушкой было очень непросто.
Старшая сестра предлагала всем остальным собственника выкупить её долю. Они с супругом оформили официальный брак, купили участок земли и начали строить дом. Им были нужны деньги.
Оставшиеся владельцы резонно решили, что при таких условиях и с такими будущими соседями — родственниками 1/4 долю старшей сестры никто не купит. Сестре было гордо отказано. Как они ошибались!
У нас же есть «черные риэлторы», и они не дремлют. А у старшей сестры больше не было никакого выхода, чем продать свою долю этим нехорошим риэлторам за бесценок.
И в один прекрасный вечер в квартиру теплой семейки громко постучались и сообщили через закрытую дверь, что они новые хозяева той самой пресловутой 1/4 доли и очень хотят войти и занять свою комнату. И что это совсем не розыгрыш, а суровая правда жизни.
На следующий день замки входной двери были взломаны, и в квартире появился новый жизнерадостный совладелец, молодой мужчина лет 35, который и занял отдельную комнату. А у нашей семейки всё только начиналось…
(продолжение — https://zen.yandex.ru/media/id/5aa2e00adcaf8ec137923126/moshennichestvo-s-doliami-v-kvartirah-chast-2-5c15f30284c1e800a9735e06?from=editor )
Если Вам интересны наши публикации, поставьте палец вверх и подпишитесь на канал — тогда они будут чаще появляться в Вашей ленте новостей. Читать наши статьи с продолжением будет удобней, кликнув на «Правовой консультант» Спасибо за внимание!
Наш телефон — 8 (812) 967 — 72 — 57. Наша почта — practic2017@yandex.ru
Источник
Схема, когда через займы под залог недвижимости люди теряют квартиры, уверенно шагает по стране. Центробанк пытается противостоять распространению этой практики. На днях регулятор направил письмо в СРО, объединяющую микрофинансовые организации, с требованием защитить права получателей финансовых услуг. Но проблема в том, что бал на рынке займов под залог недвижимости правят не конторы, которые входят в реестр, а ООО без статуса МФО и частные лица.
Экспансия из Иванова
Весной прошлого года жительница Архангельска Яна Мороз решила взять в долг 200 тысяч рублей. За деньгами девушка обратилась в компанию «Русьденьги». В фирме ей объяснили, что просто так крупную сумму дать не могут, только если под залог. Яна согласилась и подписала два договора: возвратного лизинга, по которому она становилась арендатором в собственной «двушке», и договора купли-продажи.
Платить по кредиту регулярно не получалось, и в марте этого года Соломбальский районный суд Архангельска вынес решение: договор лизинга расторгнуть. А договор купли-продажи оставался в силе. Новый иск не заставил себя ждать. Компания через суд стала собственником спорной квартиры. На суде представители конторы сказали, что снимут к ней все претензии, если Яна заплатит им 600 тысяч рублей. Но таких денег у архангелогородки просто нет, да и нет гарантии, что в случае погашения займа и процентов фирма добровольно откажется от квартиры, которая ей уже принадлежит.
И это не единственная такая история. С начала 2017 года суды Архангельской области рассмотрели пять дел, связанных с возвратным лизингом от упомянутой выше компании. И в четырех случаях кредиторы выигрывали, приобретая в собственность квартиры за бесценок. Лишь в одном случае заемщик получил адекватную компенсацию. Житель Северодвинска занимал в компании 230 тысяч рублей и точно так же подписал договор купли-продажи квартиры за эту сумму. В итоге Архангельский областной суд оставил квартиру за компанией, но она должна выплатить своему клиенту еще 1,58 миллиона рублей — это рыночная стоимость квартиры за вычетом долга и набежавших процентов.
Примечательно, что это ООО не фигурирует в реестре микрофинансовых организаций. Северодвинецговорит, что сама компания в его ситуации выступала посредником, обещала найти частного инвестора для кредита, а сам договор он заключал с индивидуальным предпринимателем из Иванова. Документ содержал более 60 страниц.
Судя по судебным актам, в Поморье контора пришла в 2016 году. До этого с организацией успели познакомиться жители Ивановской области, где на счету компании несколько выигранных квартирных споров.
Всего же за полтора года суды Архангельской области рассмотрели десять дел, где залог оформлялся в виде купли-продажи или дарения недвижимости. И лишь в трех случаях люди смогли признать сделку притворной и отменить ее или получали компенсации, приближенные к реальной стоимости недвижимости.
Корреспондент «РГ» проанализировала решения, которые выносили суды в СЗФО, и обнаружила в системе ГАС «Правосудие» с начала 2017 года 54 таких дела. Лишь в 19 случаях суды встали на стороны заемщиков.
Региональный компонент
Займы под залог недвижимости берут по всей стране. «Российская газета» уже писала об этой схеме в N 7388 (222) «Прикрылись ипотекой», N 7412 (246) «Вы бомж! Все по закону», N 7459 (293) «Торг неуместен». Заемщик отдает свою квартиру в залог — и если не может рассчитаться, то его недвижимость выставляется на торги. Часто такие займы оформляются под высокий процент, квартиры заведомо оцениваются в смешные суммы, а суды соглашаются с позицией кредиторов.
Схему, когда при залоговом займе гражданин подписывает одновременно договор купли-продажи или дарения, сложно назвать чистой, ведь стороны заключают так называемую притворную сделку, которая по изначальной договоренности не должна иметь никаких правовых последствий. Но они возникают: кредиторы подают иски о выселении или даже продают квартиры вместе с ничего не подозревающими — теперь уже бывшими — собственниками.
Изучение судебной практики показало, что такая схема больше всего популярна в Санкт-Петербурге, где за полтора года было рассмотрено 19 дел, и в Вологодской области — там сделки с недвижимостью на предмет притворности рассматривались 16 раз.
Удивительно, но вологодские суды оказались наиболее лояльны к заемщикам. Здесь в десяти случаях сделки отменили, и лишь в шести эпизодах заемщики не смогли доказать, что квартиры продавать они вовсе не хотели.
В Петербурге статистика совсем другая, здесь гражданам удалось оспорить лишь две сделки из 19.
Подарок кредитору
В апреле 2018 года Дзержинский районный суд вынес приговор Юрию Зайвию, его за глаза называют королем петербургских ростовщиков. По версии следствия, с 2012 по октябрь 2015 года он выдавал займы под залог недвижимости. Всего в решении суда 70 эпизодов. Следствие выяснило, что в ряде случаев заем сопровождался подписанием договора купли-продажи или дарения. Но претензии у правоохранительных органов вызвало не это. Петербуржцу вменили незаконное предпринимательство: дело в том, что когда он заключал заем под залог недвижимости, должники возвращали ему долг с процентами. В суде посчитали, что всего частный инвестор получил таким образом 20 миллионов 807 тысяч 556 рублей. За это его приговорили к двум с половиной годам лишения свободы условно, а также штрафу в размере 80 тысяч рублей. При этом гражданские иски в деле не заявлялись, все клиенты этого частного инвестора проходили по делу как свидетели.
Они до сих пор судятся со своим кредитором. Из тех 19 дел, где оспаривались сделки купли-продажи и дарения при оформлении займов, в десяти случаях фигурирует уже упомянутый частный инвестор. Собственно, сами договоры заключались в 2013 и 2014 годах, но заемщики до сих пор пытаются их оспорить. В большинстве своем безрезультатно.
Так, Наталья Кузнецова еще в 2013 году имела неосторожность подарить свою комнату на Петроградской стороне некой Анне Пейко, которая, как впоследствии выяснила петербурженка, приходится сестрой частному брокеру. Несколько раз Кузнецова подавала на кредитора и его родственницу в суд, чтобы доказать притворность сделки, но каждый раз ей отказывали. Комнату, которая когда-то принадлежала Наталье, продали еще в 2015 году. Кузнецова пыталась оспорить и эту сделку, но безрезультатно — судебная коллегия по Санкт-Петербургу признала договор купли-продажи законным.
Из десяти недавних судебных решений, где фигурирует частный инвестор или его представители, в девяти случаях сделки признавали легитимными. Лишь в одном эпизоде заемщики смогли оспорить куплю-продажу. Речь идет о четырехкомнатной квартире в Московском районе. Несколько лет назад владельцы планировали продать ее за 16 миллионов рублей, потом им срочно понадобились деньги, они обратились к частным кредиторам. Вначале в договоре фигурировала сумма 10 миллионов рублей, затем — 8, а в итоге собственники подписали договор купли-продажи на 2,3 миллиона рублей. Именно такую сумму люди получили на руки. Часть долга они погасили, тем не менее дело дошло до выселения. Заемщики смогли выиграть суд в Московском районе, они доказали, что не имели намерений продавать жилье за такую сумму и что сделка была притворной. В итоге суд вынес решение — долг люди должны вернуть, а квартира остается в их собственности.
Узкое место
— Если рассматривать такие дела в целом, то получается, что заемщики на судебных заседаниях могут представить лишь свои суждения. Да, они могут заявить, что у них не было цели продать квартиру или что договор дарения или купли-продажи прикрывал заем. Но доказательств этого они представить, как правило, не могут. А у второй стороны есть на руках договор, где написано, что гражданин в здравом уме и твердой памяти продает квартиру и согласен с условиями сделки, — говорит адвокат Дмитрий Зацаринский. — В таких делах, как правило, обе стороны — это физические лица. Они совершенно равны перед законом: один продает, а второй покупает.
Эксперт подчеркивает: собственник имеет право распоряжаться своей квартирой как ему вздумается и это нормально, ведь никого не удивляют ситуации, когда родственники дарят друг другу недвижимость или наследники отказываются от своей доли за смешные с точки зрения рыночных цен суммы. Никто не может запретить собственнику подарить свою квартиру не родственнику, а, например, другу детства.
И именно на этом праве, которое в принципе существует для того, чтобы собственник мог комфортно распоряжаться своим имуществом, выросла целая схема, когда люди массово лишаются жилья. В сделках нельзя передумать. Из текстов судебных решений следует, что многие заемщики воспринимали договор купли-продажи или дарения как формальность, не учитывая, что после подписания и регистрации сделки в Росреестре они фактически перестают быть собственниками. По мнению Зацаринского, в таких ситуациях людям надо биться до последнего: подавать в суд, обжаловать решения.
Прямая речь
Наталья Насонкина, эксперт ОНФ в Санкт-Петербурге:
— Зачастую граждане, которые обращаются к кредиторам, не знают, что данная структура никем не контролируется. Люди фактически оказываются один на один со своей бедой. Именно поэтому в России появился институт финансового омбудсмена. Кроме того, планируется создание единой службы на базе сети МФЦ, куда заемщики смогут обращаться по любым вопросам. Конечно, в одночасье прекратить такую практику невозможно: здесь все-таки многое зависит от самих граждан — пока они готовы верить, что подписывают тот или иной документ безо всяких правовых последствий, найдутся те, кто воспользуется их доверчивостью.
Источник
Недвижимость в России считается одним из самых надежных активов. С каждым годом ее стоимость только растет. Но, к сожалению, высокая цена сделок с недвижимым имуществом привлекает на рынок недвижимости множество мошенников всех мастей. Квартирные мошенники не дремлют, и случаев мошенничества с недвижимостью с каждым годом становится все больше. Преступники и просто недобросовестные граждане придумывают разные схемы, позволяющие продавать «нечистые» квартиры и зарабатывать на этом миллионы. Как не остаться без денег и не лишиться своего собственного жилья? Об этом читайте далее.
Вообще, преступления на рынке жилой недвижимости условно можно разделить на два типа. Первое — угрозы и насилие, такие “методы” были популярны и активно использовались в лихие 90-е годы. Второе — это различные способы мошенничества. О самых новых поговорим далее.
Аферы с цифровой подписью
Согласно статистике МВД, мошенничества с использованием электронной цифровой подписи (ЭЦП) стали новым трендом в последние два года. Первые случаи такой аферы были зафиксированы в прошлом году в Москве. А на сегодняшний день уже имеются десятки потерпевших в различных регионах России. Это одна из наиболее распространенных схем, когда злоумышленники по подложным документам оформляют электронные подписи на имя других людей. Те даже не подозревают об этом.
Как работает схема:
Злоумышленник незаконным путем оформляет в удостоверяющем центре электронно-цифровую подпись от имени собственника квартиры или неправомерно завладевает уже оформленной цифровой подписью хозяина квартиры, после чего выставляет квартиру на продажу от имени ее владельца и продает. Собственник узнает о случившемся уже тогда, когда сделка совершилась и в Росреестре был зарегистрирован переход права на нового владельца недвижимого имущества.
Аферы “черных маклеров”
В основном жертвами подобных махинаций становятся люди из социально незащищённых и неблагополучных слоёв населения: одинокие пенсионеры, люди, страдающие алкоголизмом и наркоманией.
Как работает схема:
Обычно “черные маклеры” действуют следующим образом: покупают недвижимость у пожилого человека или алкоголика по сильно заниженной цене с переселением собственника в другой регион. При этом, в лучшем случае, обычно взамен покупается самая дешёвая недвижимость. Одинокие пенсионеры вообще могут не увидеть своих денег, доход просто забирают мошенники.
Кредит под залог недвижимости
К сожалению, трудная жизненная ситуация часто вынуждает людей обращаться за кредитами в микрофинансовые организации или заключать договоры займа с частными лицами. Здесь надо понимать, что практически все такие кредиты и займы, как минимум, заключаются на кабальных условиях, а как максимум, нацелены на отъем у граждан их кровных квадратных метров.
Как работает схема:
Распространенной схемой является кредитный договор под залог недвижимости, условия которого являются настолько драконовскими, что выполнить их заведомо невозможно. В результате, человеку приходится расстаться со своей недвижимостью за долги. А в отдельных случаях, имели место факты, когда клиентов разными способами вводили в заблуждение и сразу же подсовывали договор купли-продажи недвижимости и они подписывали его, думая что это кредитный договор. Обычно так мошенники обманывают пенсионеров и людей пожилого возраста, используя их правовую неграмотность, невнимательность и плохое зрение.
Аферы с материнским капиталом
Да, такие схемы тоже встречаются сплошь и рядом. Дело в том, что во многих случаях родители, вложив средства маткапитала в ипотеку, “забывают” при оформлении прав собственности выделить в ней долю своим детям, хотя и обязаны сделать это по закону. Соответственно, после продажи такой квартиры у нового собственника, добросовестного покупателя, рано или поздно возникнут большие проблемы.
Обделенные дети или органы опеки и попечительства обратятся в суд и легко оспорят эту сделку. При этом, вернуть свои деньги у добросовестного покупателя скорее всего не получится. Особенно, если продавцы недвижимости заранее спланировали такую аферу, а не просто не выполнили требования закона по безалаберности. Помимо этого, заявить о своем праве обделенные дети могут и много лет спустя, после достижения ими совершеннолетия.
Аферы с приватизацией
Этот вид аферы имеет много общего с аферами материнским капиталом.
Как работает схема:
Суть сводится к тому, что перед продажей квартиры проводится приватизация. При этом незадолго до приватизации один или несколько жильцов выписываются из квартиры. Квартира приватизируется на одного или двух собственников и продается. А через некоторое время вдруг выяснится, что жильцы, которые выписались до приватизации, заявили о нарушении своих жилищных прав. Приватизация прошла без их участия, им не были выделены их законные доли в квартире. Сделка купли-продажи признается незаконной.
В целом, мыслить здраво, внимательно читать все договоры, никогда не подписывать подозрительные документы — этих советов достаточно для того, чтобы не попадать в неприятные ситуации.
А вы сталкивались с аферистами? Жду ваши истории в комментариях
Получить консультацию юристов по ссылке
Понравилась статья? Ставь ????????
Смотрите видео по теме:
Источник
