Займ на квартиру у родственниками

Покупка квартиры в ипотеку у родственников может быть вынужденной мерой, а может быть хорошим вариантом для улучшения жилищных условий семьи. Как можно купить жилье у родственников с использованием заемных средств банка, в чем особенности, преимущества и недостатки таких сделок, как получить одобрение банка и какова процедура совершения сделки – об этом вы узнаете в нашей статье.

Можно ли купить квартиру у родственников?

Действующим законодательством покупка недвижимости у родственников не запрещена, в том числе с привлечением ипотечных средств. Однако не все банки готовы выдать кредит на совершение такой сделки, так как всегда есть опасение, что сделка совершается с целью обналичивания заемных средств.

Многие банки в своих ипотечных программах сразу указывают запрет кредитовать покупку жилья у родственников. Особенно это касается государственных программ:

например, по военной ипотеке или программе для молодых семей.

Крайне настороженно банки относятся к сделкам с родственниками, когда первоначальным взносом по ипотеке служит материнский капитал. Поэтому перед совершением сделок с родственниками уточняйте у банков возможность получить заем на такую покупку.

Особенности покупки жилья у родственников

Сама по себе сделка по покупке жилья у родственников практически ничем не отличается от покупки у посторонних граждан. Однако на стадии оформления заемных средств придется доказывать банку тот факт, что целью покупки не является обогащение и сделка не является фиктивной.

При ипотечной сделке между родственниками все расчеты в обязательном порядке производятся только безналичным способом. Это подтверждает факт получения продавцом недвижимости первоначального взноса и заемных средств.

Если получить одобрение банка на получение ипотечного кредита не удалось и недостающая сумма не слишком велика, то можно рассмотреть вариант оформления потребительского кредита под залог имеющегося в собственности имущества. Конечно процентная ставка по такому кредиту будет выше, но это может оказаться реальным способом решения вопроса с покупкой.

Преимущества покупки

Несмотря на сложности получения займа на покупку недвижимости у родни, такая сделка имеет определенные преимущества:

• уверенность в чистоте приобретаемого жилья и в том, что сделка не будет расторгнута сторонами;
• возможность договориться о более низкой цене по сравнению с ценами на рынке недвижимости;
• возможность оплаты первоначального взноса частями (можно снять и повторно внести те же средства) либо о временной передаче в качестве первоначального взноса свободных средств семьи.

Все эти преимущества будут действовать при условии того, что в семье доброжелательные и доверительные отношения.

Недостатки и ограничения сделки

Сложности при совершении сделок купли-продажи жилых помещений между родственниками в ипотеку также имеются:

• запрет на сделки между лицами, состоящими в браке;
• невозможность заключения такой сделки при привлечении средств государственных программ;
• при покупке квартиры у родителей необходимо подтверждение того, что она не является их единственным жильем;
• невозможность оформления налогового вычета (п. 5 ст. 220 НК РФ);
• ограниченный выбор кредитных организаций.

Сложностей не мало, но если покупка жилья у родственников — это единственная возможность улучшить свои жилищные условия, то найти подходящий способ решения вопроса можно.

Как получить одобрение банка?

Зачастую покупка жилья у родственников необходима при разделе имущества либо желании родственника единолично владеть квартирой. Так, например, дети могу купить квартиру у родителей или у братьев, сестер, чтобы на нее не претендовали другие родственники.

Чтобы у банка не возникло подозрений в чистоте намерений покупателя, следует учесть несколько советов:

• не нужно скрывать от сотрудника банка цель приобретения жилья и наличие между сторонами родственных связей, так как в процессе проверки родство может стать очевидным и банк оценит сокрытие информации не в пользу заемщика;
• предоставить документы, подтверждающие, что у родственников есть другое жилье, они имеют в нем регистрацию и после совершения сделки не останутся проживать в квартире, являющейся предметом сделки;
• подтвердить наличие у заемщика другого имущества, которым может быть обеспечен заем (при наличии).

Чем понятнее и прозрачнее будет ситуация, тем больше шансов на то, что банк пойдет на встречу заемщику и одобрит получение ипотечного кредита.

В какие банки можно обратиться?

Учитывая всю сложность одобрения подобных сделок, больше шансов получить одобрение кредита при обращении в крупные банки, имеющие опыт различных ипотечных сделок, в том числе между лицами, состоящими в родстве.

На сегодняшний день оформление ипотеки для покупки недвижимости у родственников доступно в следующих кредитных организациях:

• Сбербанк;
• ВТБ;
• ДельтаКредит;
• Россельхозбанк;
• Банк Москвы.

Несмотря на имеющиеся для банков риски, процентная ставка по ипотеке для таких сделок, как правило, остается такой же, как и для других заемщиков. Но все же эту информацию нужно уточнять у специалиста. Все зависит от условий ипотечных программ конкретного банка.

По каким причинам банки отказывают?

Есть несколько причин, по которым не все банки участвуют в кредитовании родственных сделок:

• опасение наличия сговора между родственниками и как следствие – нецелевое расходование полученных средств;
• преднамеренное завышение или занижение цены на квартиру;
• предоставление неточных, противоречивых сведений сотруднику банка;
• риск отказа Пенсионного фонда одобрить сделку и перевести средства материнского капитала в счет первоначального взноса;
• при отсутствии у родителей покупателей другого жилья и регистрации по месту жительства в другом месте.

Наличие любого из этих факторов может быть расценено банком как неоправданный риск и послужить причиной отказа в выдаче кредита.

Документы для ипотечного кредита

В первую очередь банк должен убедиться в платежеспособности клиента. Для этого заемщик предоставляет:

• паспорта заемщика и созаемщиков (поручителей);
• сведения о доходах по требуемой банком форме;
• копия трудовой книжки или документа, подтверждающего трудовые правоотношения с работодателем;
• дополнительные документы по требованию банка.

Если платежеспособность гражданина не вызывает у банка сомнений, то он должен предоставить:

• документы на объект ипотечного кредитования;
• сертификат на материнский капитал и справку, подтверждающую остаток средств;
• документы, подтверждающие наличие у родителей другого жилья.

Окончательный список документов зависит от индивидуальных особенностей совершаемой сделки и требований кредитной организации.

Алгоритм покупки квартиры в ипотеку у родственника

Когда ипотечный заем предварительно одобрен, договоренность с родственниками о продаже достигнута, начинается этап оформления сделки. Алгоритм действий при этом следующий.

Несмотря на родственные и доброжелательные отношения сторонам сделки необходимо соблюдать алгоритм действий, должным образом оформлять документы и тщательно прописывать в договоре все условия сделки.

Расходы и сроки на совершение сделки

При подготовке к ипотечной сделке большинство расходов по оформлению необходимых документов ложиться на покупателя. Совершая сделку с родственниками эти затраты могут быть поделены между сторонами по договоренности. Оплаты потребует совершение следующих действий:

1. Оценка стоимости объекта недвижимости – от 2000 до 6000 рублей в зависимости от региона и характеристик объекта.
2. Страхование жилья от рисков утраты и повреждения – зависит от условий банка, страховой компании, суммы кредита, состояния жилого помещения.
3. Услуги нотариуса при заверении:
   • согласия супруга на совершение сделки – 2000-3000 рублей;
   • обязательства о выделении долей несовершеннолетним при использовании средств материнского капитала – 2000–3000 рублей;
   • договора купли-продажи – в зависимости от суммы сделки (до 1 млн. руб. – 3000 +0,4 %, от 1 до 10 млн. руб. – 7000+0,2 %, свыше 10 млн. руб. – 25000+1%).
4. Государственная пошлина за регистрацию прав собственности – 2000 рублей.
5. Аренда банковской ячейки или открытие аккредитивного счета – 2000-5000 рублей.

Как и при любой ипотечной сделке большую часть времени займет подготовка документов, проверка их банком и одобрение заявки. На все эти действия уходит около месяца. Сама процедура заключения сделки занимает обычно не более 1-2 дней.

Покупка доли в ипотеку у родственников

Выдать кредит на выкуп доли в квартире у родственников банк согласится только в том случае, если эта доля будет последней и при ее покупке заемщик станет единоличным собственником всей квартиры. В противном случае банк не одобрит такой заем, учитывая отсутствие выгоды для кредитной организации:

• оформление залога на часть имущества;
• низкая стоимость доли в жилом помещении;
• трудности при реализации доли в квартире.

При необходимости выкупить долю у родственников можно также рассмотреть альтернативные варианты решения вопроса, например, нецелевой заем.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

1. Покупка жилья у родственников в ипотеку возможна и законодательством не запрещена.
2. Есть возможность оформления сделки на более выгодных условиях.
3. Невозможно приобрести жилье в ипотеку у родственников при использовании средств некоторых государственных программ.
4. Налоговый вычет при сделке купли-продажи между родственниками покупателю не полагается.
5. В ипотеку у родственника можно выкупить только последнюю долю собственности.

Покупка жилья у родственников является для заемщика безопасной и выгодной сделкой, однако при ее совершении возникает немало трудностей. Чтобы избежать проблем на всех стадиях совершения сделки целесообразно заранее получить консультацию юриста. Квалифицированные юристы нашего сайта окажут вам помощь в любое удобное время. Оставляйте заявку и получите консультацию.

Ответ юриста на частые вопросы

Мы с мужем приобрели квартиру в ипотеку у моей родной сестры. Можем ли мы получить налоговый вычет за покупку квартиры и проценты по ипотеке, если она куплена у близкого родственника?

Нет. Такое ограничение установлено пунктом 5 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Право на получение налогового вычета покупатель утрачивает если сделка была совершена между взаимозависимыми лицами.

Законно ли приобретение квартиры у родителей, используя при этом материнский капитал и ипотеку? Одобрит ли банк такую сделку?

Такая покупка совершенно законна, даже если она совершается между близкими родственниками. Поэтому, можно использовать ипотеку и маткапитал. Однако, банки как правило требуют подтверждение того, что у продавца имеется другое жилье и он там прописан, чтобы исключить варианты мошеннических действий и обналичивания средств материнского капитала. Перед заключением купли продажи, проконсультируйтесь в отделении пенсионного фонда, одобрят ли вам использование материнского капитала в такой сделке.

Могу ли я купить у своего отца и его сестры квартиру с использованием ипотеки? Квартира у них в долевой собственности.

Если кроме вашего отца и его сестры собственников в квартире больше нет, но вы имеете все шансы на получение ипотечного кредита у банка. Кредитные организации не выдают кредит на покупку доли в жилом помещении, если эта доля не будет последней и право собственности на квартиру в результате сделки не перейдет полностью на покупателя.

Здравствуйте! Получила сертификат на материнский капитал и хочу купить квартиру у своих родителей. У родителей есть частный дом, в котором они проживают, в квартире только прописка. Возможна ли такая покупка и как получить разрешение банка?

Такая покупка возможна. Там более у вас есть подтверждение того, что у родителей имеется в собственности другое жилое помещение и они в нем проживают. Ваши шансы на одобрение банком ипотечного кредита увеличатся, если родители прописку также оформят в своем доме.

Здравствуйте! Ситуация такая. Я хочу выкупить у своей матери половину квартиры в ипотеку, вторую половину она мне дарит. Чтобы не оформлять сначала дарственную, а потом еще договор купли-продажи могу ли я купить у матери всю квартиру, но за половину ее стоимости?

В том случае если бы вы покупали квартиру за наличные средства, то могли бы договориться о любой цене. Учитывая, что вы планируете привлекать ипотечные средства банк в обязательном порядке, потребует оценку стоимости квартиры. Существенное занижение стоимости жилья скорее всего будет причиной для отказа выдачи ипотечного кредита. Поэтому рекомендуем вам оформлять квартиру в собственность поэтапно — сначала ½ по договору дарения за тем ½ путем покупки с привлечением ипотечных средств. В этом случае выкупая долю у матери вы становитесь собственником всей квартиры и такую сделку банк легко одобрит.