Добрый день.
Проконсультируйте, пожалуйста, по следующему вопросу.
Между физическими лицами заключен договор займа. В обеспечение обязательств по договору займа между ними также заключен договор залога земельного участка и дома.
В соответствии с законодательством Договор залога был зарегистрирован в уполномоченном органе, соответственно на заложенное имущество было наложено обременение.
На текущий момент, чтобы расплатиться по Договору займа Заемщик предлагает снять обременение, чтобы указанное имущество заложить банку на более выгодных условиях. Банк соглашается принять в качестве залога имущество без обременения.
Влечет ли за собой снятие обременения риски для обращения взыскания на заложенное имущество, в случае неисполнения обязательств по Договору займа?
Не становится ли такой договор залога ничтожным в силу ст. 10, п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»?
Спасибо.
04 Февраля 2017, 13:08, вопрос №1525748
Максим, г. Санкт-Петербург
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (7)
получен
гонорар 33%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Добрый день, Максим.
На текущий момент, чтобы расплатиться по Договору займа Заемщик предлагает снять обременение, чтобы указанное имущество заложить банку на более выгодных условиях. Банк соглашается принять в качестве залога имущество без обременения.
Максим
Правильно ли я понимаю, что происходит рефинансирование, т.е. заемщик берет в банке кредит и рассчитывается с вами? Если это так, то риск в том, что сняв обременение, вы рискуете (в случае если заемщик откажется вам отдать деньги полученные у банка) ничего не получить с заемщика и имущество уйдет из под контроля.
Влечет ли за собой снятие обременения риски для обращения взыскания на заложенное имущество, в случае неисполнения обязательств по Договору займа?
Максим
Разумеется, у вас такой возможности уже не будет (как я написал выше).
Не становится ли такой договор залога ничтожным в силу ст. 10, п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»?
Максим
Непонятно о каком договоре идет речь. Но в любом случае, если все будет оформлено как положено, откуда таким рискам взяться.
получен
гонорар 33%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Не становится ли такой договор залога ничтожным в силу ст. 10, п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»?
Максим
Влечет ли за собой снятие обременения риски для обращения взыскания на заложенное имущество, в случае неисполнения обязательств по Договору займа?
Максим
Максим, здравствуйте. Обременение снимается расторжением договора залога. То есть его просто нет. Соответственно обеспечение Вашего договора займа с этого момента будет отсутствовать. То есть Вы останетесь без залога и взыскивать долг придется из того имущества, которое к этому моменту будет у должника обнаружено приставами.
получен
гонорар 33%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте, Максим!
На текущий момент, чтобы расплатиться по Договору займа Заемщик предлагает снять обременение, чтобы указанное имущество заложить банку на более выгодных условиях. Банк соглашается принять в качестве залога имущество без обременения.
Максим
В Вашем случае нужно сразу заключать трех сторонний договор, между заемщиком, банком и Вами, чтобы после снятие обременения в Вашу пользу денежные средства перечислялись сразу Вам на счет, и банк не смог отказаться от сделки.
Влечет ли за собой снятие обременения риски для обращения взыскания на заложенное имущество, в случае неисполнения обязательств по Договору займа?
Максим
Да риски существуют, так как сняв обременение банк может выдать кредит вашему заемщику, а тот не рассчитавшись с Вами потратит деньги на свои нужды, а сама земля будет заложена уже банку и Ваше право залоге теряется.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте.
Если в теории: снимаете обременение, регистрируете, его, (если в МФЦ, то через 5 дней получаете документ о снятии обременения), заемщик закладывает в банк, имущество опять обременено, сумму вам возвращают.
Есть тонкие моменты, после снятия обременения и когда имущество заложено, банк выдаст займ. С вами могут не рассчитаться после займа. А снятие обременения — конец залогу.
Снимая обременение, вы теряете возможность в соответствии со ст. 348 ГК РФ обратить взыскание на заложенное имущество при неисполнении или ненадлежащем исполнение должником обеспеченного залогом обязательства.
Можно брать расписку, подстраховаться так сказать.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Магадиев Рамиль
Юрист, г. Казань
Как вариант, если у Вашего
должника имеется имущество (квартира, автомобиль, земельный участок) можно
заключить договор залога на данное имущество зарегистрировав в уполномоченном
органе, соответственно с заложенного имущества снять наложено обременение.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Максим, здравствуйте!
Безусловно в данной ситуации есть очевидный риск, поскольку после погашения залога по вашему обязательству, должник запросто может отказаться не то что от передачи вам денег, а вообще от дальнейшего получения им кредита в банке под залог недвижимости, в результате чего ваше обязательство останется необеспеченным.
Наиболее безопасный способ, как выше указал коллега, это заключение трехстороннего договора между кредитующим банком, должником и Вами, условием которого будет прямое направление средств в счет погашения займа должника перед вами. Вместе с тем, не в каждом банке практикуется заключение подобных соглашений (к примеру, в ВТБ24 есть подобная программа — www.vtb24.ru/mortgage/refinancing/)
Другим вариантом является заключение договора последующей ипотеки между вашим должником и банком, также с обязательным условием направления полученных у банка кредитных средств в счет погашения вашего займа (по вашим реквизитам)
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки.
Вы можете предложить должнику такой вариант, в целях его дальнейшего обсуждения с кредитующим банком. Если это пройдет, то после получения денежных средств Вам останется лишь погасить свою запись о залоге, и данное имущество останется в залоге у банка, как единственного залогодержателя.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Каравайцева Елена
Юрист, г. Новоалтайск
Здравствуйте, Максим!
Очень интересная мысль коллеги Эдуарда Мирасова о заключении трехстороннего соглашения между Вами, Вашим заемщиком и Банком. Данное соглашение позволит соблюсти интересы всех сторон соглашения: ВЫ получите деньги по договору займа; Заемщик исполнит свои обязательства перед Вами и заложит свое имущество на более выгодных условиях (как он утверждает), Банк получит со своего клиента плату за пользование займом.
Суть данного трехстороннего соглашения заключается в следующем.
Ваш должник берет деньги у банка заем для исполнения обязательств по договору займа с Вами.
Ваш должник поручает банку исполнить за него его обязательства по договору займа с Вами (часть 1 ст. 313 ГК РФ), те. перечислить сумму займа сразу на Ваш счет (по сути договор поручения).
Вы уступает банку требования по договору о залоге недвижимого имущества, если такая возможность не запрещена уступка требования.
ФЗ РФ Об ипотеке.
Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству1. Залогодержатель вправе осуществлять уступку прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) любым третьим лицам, если законом или договором не предусмотрено иное.
2. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.
Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).3. Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства.
Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.
Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).
В связи с осуществлением уступки прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в порядке, установленном пунктом 1 настоящей статьи, залогодержатель передает персональные данные заемщика и (или) залогодателя — физического лица в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2006 года N 152-ФЗ «О персональных данных».
Лицо, которому были уступлены права (требования), обязано хранить ставшие ему известными в связи с уступкой прав (требований) банковскую тайну и персональные данные заемщика и (или) залогодателя — физического лица, обеспечивать конфиденциальность и безопасность персональных данных указанных лиц и несет ответственность за их разглашение.4. К отношениям между лицом, которому уступаются права, и залогодержателем применяются нормы статей 382, 384 — 386, 388 и 390 Гражданского кодекса Российской Федерации о передаче прав кредитора путем уступки требования.
Банк, в принципе, ничего не теряет. Он становится единственным залогодеражателем имущества (как он того и требует). Попробуйте предложить такой вариант. При грамотном составлении соглашения никаких рисков ни для кого из сторон не возникнет.
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник
Прекращение залога – это гражданско-правовой прецедент, мотивирующий залогодержателя снять обременение с предмета закладной стоимости.
Возникает при условии расчёта с кредитором, погашением долговых обязательств. В результате чего приобретатель собственности становится единственным и полноправным владельцем имущества, к нему возвращается право распоряжаться таковым и выставлять недвижимость на торги или иные имущественные сделки.
Статья 352 ГК РФ оглашает следующие условия снятия обременения:
- завершение обязательств по кредиту при расчете;
- при передаче недвижимости в качестве расчета;
- иногда при переходе прав третьим лицам (при сокрытии факта обременения);
- при недобросовестном отношении к объекту титульного владельца;
- по закону.
Иные основания, предусматривающие допустимость требований со стороны залогодателя, оглашает статья 343 (п.3) ГК РФ. В обозначенных случаях объект немедленно возвращается владельцу. Как правило – применяется при преступных и недобросовестных действиях кредитора.
Если имущество подверглось гибели или порче в результате пожаров, затопления или стихийных бедствий и техногенных катастроф, в действие вступают положения статьи 345 (п.2) ГК РФ.
Факт отмены обременения требует официального оформления. Оно различается по форме для разных видов гражданско-правовых прецедентов. Но основой и итогом этих действий является переход права на объект владельцу или заёмщику. В иных случаях привлекается дополнительный юридический инструментарий, учитывающий нюансы конкретной ситуации.
Обозначенные нюансы опираются на законы о банкротстве, об ипотеке, а так же – на практику арбитражного судопроизводства и иные источники законодательства, отражённые в главе 26 Гражданского кодекса РФ.
Прекращение залога недвижимости по соглашению сторон
Договор кредитования, так же как иные виды договоров допускает расторжение. Регламент статьи 450 ГК РФ устанавливает норму регулирования процедуры расторжения договора по согласию сторон. В таком случае прецедент опирается на составление сторонами соглашения, в котором отражены позиции контрагентов.
Для договоров кредитования, в данном случае, обязательно проведение взаиморасчетов. При их проведении закладное имущество освобождается от обременения и по остальным законодательным положениям.
Соглашение составляют заинтересованные лица, участвующие в заключении договора кредитования.
Если данное условие не допускает выполнения, представляется опора на юридическую базу:
- приложения к договор о переуступке;
- доверенность на представителя;
- свидетельство о наследовании и т.п.
Кроме соответствия сторон требуется идентифицировать существенные характеристики:
- номер договора;
- дату заключения;
- предмет договора;
- характеристики объекта недвижимости;
- сумму займа.
В основной части соглашения, которая допускает импровизации при составлении, требуется указать, что контрактные условия исполнены полностью.
Взаиморасчёты проведены, на основании чего недвижимость, выступающая предметом залоговой стоимости, переходит в полноправное распоряжение владельца.
В заключительной части указывается количество экземпляров, дату, с которой документ вступает в силу. Ставятся подписи сторон, печать и реквизиты банка.
Эта же процедура допускает использования при переходе долга третьему лицу, с выводом закладного объекта. А так же – при передаче прав займодавцу, при затруднении с возвратом кредита.
Независимо от ситуации, которая потребовала составления соглашения, оно регистрируется в Росреестре и приобретает юридическую силу после регистрации. Во время данной процедуры вносятся сведения о прекращении действия договора.
Прекращение залога недвижимости по закону
Данный прецедент по преимуществу возникает в силу банкротства предприятий или нарушения установленных долговых обязательств со стороны заёмщика, в результате чего право на закладной объект передаётся кредитору. То есть он действует всегда, когда прекращают действие нормативы договора.
Если должник не передал объект для расчёта с долговыми обязательствами соглашением, то кредитор оформляет документацию о задолженности в арбитраж. На основании полученного им решения суда, недвижимое имущество переходит в распоряжение банка.
После этого с недвижимости снимается обременение, и объект выставляется на торги. Новый владелец приобретает недвижимость с чистым титулом, не предусматривающим притязания на него со стороны третьих ли
Для признания банкротства предприятия или по причине приводящихся в отношении него новаций, подготавливается требуемая документация, подтверждающая статус владельца.
То же допускается, когда договор залога, составленный между кредитором и заёмщиком, считается недействительным – оспорим и ничтожным. Имущественные отношения подлежат реституции, а гражданско-правовые отношения аннулируются.
Закон предусматривает так же прекращение обозначенных обязательств после погашения долга заёмщиком. Рассчитавшись, он вправе потребовать немедленного возврата имущества. В случае отказа – спор решается в судебном порядке.
Если у вас имеются кредитные задолженности в банках и МФО свыше 150 тысяч, вы можете абсолютно бесплатно узнать о возможности списания своей задолженности.
Прекращение залога ипотеки
Данное обстоятельство ориентируется на основания статьи 25 Федерального закона об ипотеке и статьи 29 Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество. Положения оглашают порядок перехода квартир в собственность:
- Покупателя, являющегося владельцем жилья, при полном погашении долговых обязательств перед банком.
- Банка, при не исполнении обязательств по возврату денежных средств заёмщиком.
- Третьих лиц, взявших на себя долговые обязательства заёмщика.
- При переуступке прав на жильё, так как обременение следует судьбе имущественной сделки.
Главным требованием является проведение взаиморасчётов, которое предполагает:
- возврат заёмных средств банку;
- передачу закладной на квартиру банку;
- переуступку долга третьему лицу.
При выплате средств обременение снимается в силу закона и условий, обозначенных договором кредитования.
При переходе прав на квартиру банку – готовится документация для участия объекта в аукционе, что предусматривает чистоту сделки и восстановление титула квартиры для нового покупателя.
Взаиморасчёты, в данном случае, производятся из вырученных за счёт продажи недвижимости, средств. На данном основании обременение утрачивает силу и аннулируется. Переуступка долга третьему лицу допускает замену объекта недвижимости, который может иметь уменьшенную стоимость, если владелец ипотечной квартиры уплатил часть долга.
В этом случае предшествующий предмет залога – приобретённая в ипотеку квартира, переходит в распоряжение владельца.
Основание и порядок досрочного прекращения залога недвижимости
При оформлении займа стороны составляют договор кредитования, в котором отдельным пунктом указываются правила досрочного погашения кредита.
Данное правило регламентирует немедленный вывод закладного объекта недвижимости из-под обременения. Оно осуществляется посредством получения от банка официальных сведений о завершении выплат с полным освобождением должника от обязательств.
На основании полученной документации, которую заёмщик предоставляет в отделение многофункционального центра, сведения о проведённых взаиморасчётах вносятся в Росреестр. Здесь проводится процедура аннулирования обременения.
Если в этой ситуации кредитная организация отказывается выдать обозначенные сведения, вопрос требуется передать в суд. То же происходит, когда предмет залога отчуждается банку, без предоставления согласия со стороны заёмщика, грубо нарушившего дисциплину кредитной ответственности.
Для того чтобы получить сведения о погашении кредита, заинтересованному лицу следует официально обратиться в банк за получением подтверждающей документации.
Те же действия требуется произвести кредитору, если должник прекратил погашать платежи. При условии взаимных договорённостей стороны составляют соглашение о передаче объекта. Отсутствие договорённостей при попытке их достижения – основания подачи иска.
Для предприятий при банкротстве следует оформить процедуру банкротства и добиться официального признания данного статуса. Полученная документация об аннулировании юридического лица – основания для передачи недвижимости на торги с аукциона.
При новации предприятий недвижимость допускает выведения из-под залога при погашении долга или при замене объекта иным строением, помещением или земельным участком. В данном случае применяется аналогичный алгоритм, при котором стороны составляют дополнительное соглашение к действующему договору или расторгают его, с заключением нового.
Прекращение залога недвижимости отступным
Право предоставления отступного регулируется положениями статьи 409 ГК РФ. На его основании стороны могут пойти на уступки, то есть достичь компромисса путём предоставления взаимных условий, облегчающих процедуру взаимного расчёта.
По существу проблемы – уступки не касаются нарушения существенных условий договора. Речь здесь может идти только о некотором снисхождении со стороны банка к заёмщику, при его совершенно адекватном понимании ситуации. Это даёт возможность корректировки ситуации, составлением соглашения об отступном, где указываются новые условия погашения ипотечного или иного кредитного обязательства.
Например, допускается подведение итогов финансового положения сторон с установлением фиксированной суммы задолженности, при замораживании процентной ставки
Ответным шагом со стороны заёмщика допускается предоставление денежных средств или недвижимости.
Договор об отступном имеет юридическую силу так же при условии замены объекта недвижимости – менее ценным. Такое может допускаться при замене залоговой квартиры на комнату, если ипотека выплачена на 2/3 или более того. Владелец вправе продать квартиру, которая перейдёт новому собственнику без залога, а чистота имущественной сделки не вызовет сомнения у покупателя и соответствующих инстанций.
Отступные допускаются не только при изменении условий договора или его расторжении. Те же действия допускаются при рассмотрении дела о залоге в судебном порядке. Найдя компромисс в результате судебных прений, стороны вправе предложить отступные и достичь мирного урегулирования правовой основы прецедента о закладном недвижимом имуществе.
Отступные могут быть предложены не только заёмщиком, но и поручителем или супругом, которые несут солидарную ответственность по долговым обязательствам. Банк обязан рассмотреть предложения данных лиц, не имея права на отказ, если действия данных лиц не наносят ему имущественного ущерба.
Если отступное подписано сторонами, банк обязан вывести объект из-под залога. В противном случае вопрос так же передаётся на рассмотрение в арбитраж.
Если у вас остались вопросы или вы столкнулись со спорной ситуацией по залогу или ипотеке, обратитесь за бесплатной консультацией к специалисту и решите свою проблему.
Региональная юридическая служба. Бесплатная юридическая консультация по всей стране 8 800 707-79-45
Источник
