Стандарты аижк процедур сопровождения ипотечных кредитов займов

Что такое АИЖК?

Стандарты ипотечного жилищного кредитования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее — Стандарты АИЖК) представляют собой свод требований, методик, регламентов и типовых форм, которые являются обязательными к применению Открытым акционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее — АИЖК) и партнерами АИЖК.

Стандарты АИЖК

Базовая часть

1. Общие положения

Стандарты АИЖК направлены на достижение баланса интересов кредиторов, заемщиков и инвесторов в ипотечные активы.

Стандарты АИЖК состоят из трех частей:

1. базовая часть: общие положения, глоссарий, базовый стандарт ипотечного кредита, базовые требования к отдельным
   процедурам/процессам рынка ипотечного кредитования;
2. технологическая часть: детальное описание основных процедур и процессов рынка ипотечного кредитования
   (технологические стандарты), а также требования к участникам рынка ипотечного кредитования;
3. инструментарий: типовые формы, регламенты, инструкции и/или другая документация, которая обеспечивает применение
   Стандартов АИЖК.

Базовая часть утверждается наблюдательным советом АИЖК, технологическая часть — правлением, а документы инструментария — генеральным директором, при этом документы инструментария не могут противоречить технологической части, а документы технологической части не могут противоречить базовой части.

Утверждению базовой и технологической частей предшествует их экспертное обсуждение.

Орган управления АИЖК, к чьим полномочиям относится утверждение соответствующей части Стандартов АИЖК, устанавливает дату, с которой такая часть (изменения/дополнения/документ этой части) обязательны к применению, при этом эта дата не может наступать ранее 60 календарных дней от даты утверждения.

Стандарты АИЖК (каждая часть или документ соответствующей части), а также все изменения и дополнения к ним подлежат опубликованию в открытом доступе в сети Интернет на официальном сайте АИЖК не позднее 5 рабочих дней от даты утверждения.

В публикации также указывается дата, с которой Стандарты АИЖК или изменения в них обязательны к применению.

2. Глоссарий Стандартов АИЖК

андеррайтинг:

Процедура анализа (на основе верифицированных данных) платежеспособности заемщика, ликвидности предмета ипотеки, параметров ипотечного кредита и оценки кредитного риска, включая вероятность дефолта и величины ожидаемых убытков с целью выработки решения о принятии кредитного риска по ипотечному кредиту.

аннуитетный платеж (аннуитет):

Регулярный и равный по величине (кроме первого и последнего) платеж по ипотечному кредиту, рассчитанный по формуле и состоящий из суммы на погашение части ОСЗ и процентов, начисленных на всю сумму ОСЗ.

базовая ставка:

Ставка доходности, устанавливаемая АИЖК для безрисковых ипотечных активов с учетом стоимости привлечения денежных средств и операционной маржи.

базовая сумма:

Сумма социального ипотечного кредита, установленная в соответствии с требованиями Социального стандарта (специальных условий ипотечного жилищного кредитования социально приоритетных категорий граждан).

верификация:

Процедура подтверждения достоверности, полноты и соответствия установленным требованиям документов и информации, которая проводится при предоставлении, сопровождении и рефинансировании ипотечных кредитов.

дефолт:

Предъявление кредитором (владельцем закладной) требования о полном досрочном исполнении обязательств по ипотечному кредиту, при неисполнении которого будет обращено взыскание на предмет ипотеки.

доход заемщика:

Экономическая выгода в денежной форме, которую на основании предоставленных заемщиком документов можно оценить и определить в соответствии с главой «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса РФ.

имущественное страхование:

Страхование имущественных интересов заемщика (заемщиков), связанных с владением, пользованием и распоряжением предметом ипотеки.

ипотечное страхование:

Вид страхования: страхование гражданской ответственности заемщика по риску неисполнения обязательств по возврату кредита и уплаты процентов; страхование финансового риска кредитора по риску недостатка средств от реализации предмета ипотеки.

ипотечный кредит:

Обеспеченный залогом предмета ипотеки кредит, предоставленный первичным кредитором на цели приобретения/строительства жилого помещения или в целях погашения ранее выданного ипотечного кредита.

ипотечный кредитный продукт:

Ипотечный кредит, в отношении которого установлены определенные требования к заемщикам, предмету ипотеки, порядку погашения и/или другим параметрам.

коэффициент К/З:

Выраженное в процентах отношение суммы ипотечного кредита к стоимости предмета ипотеки (К/З — кредит/залог).

коэффициент П/Д:

Выраженное в процентах отношение размера аннуитета к доходу заемщика (заемщиков), уменьшенному на величину постоянных расходов заемщика (П/Д — платеж/доход).

кредитное дело:

Комплект оригиналов и копий документов, собранных первичным кредитором при проведении андеррайтинга, предоставлении ипотечного кредита, проверке его целевого использования, а также все документы и информация (в том числе о платежах),  поступающие в процессе сопровождения ипотечного кредита (закладной).

остаток ссудной задолженности (ОСЗ):

Остаток суммы ипотечного кредита без учета начисленных, но неуплаченных процентов, а также неустойки (в случае ее начисления).

первичный кредитор:

Юридическое лицо (кредитная/некредитная организация), предоставившее ипотечный кредит.

партнер АИЖК:

Юридическое лицо (кредитная/некредитная организация), осуществляющее свою деятельность на рынке ипотечного кредитования с соблюдением Стандартов АИЖК, и с которым у АИЖК есть договорные отношения, предусматривающие
соблюдение Стандартов АИЖК.

поставщик закладных:

Партнер АИЖК, который, будучи законным владельцем закладных, передает права на закладные и несет полную ответственность за соответствие этих закладных (ипотечных кредитов) установленным требованиям.

постоянные расходы заемщика:

Регулярные расходы заемщика (семьи заемщика), которые имеют обязательный характер, в том числе расходы на обслуживание ранее взятых кредитов, наем жилья, учебу, алиментные платежи.

предмет ипотеки:

Недвижимое имущество (жилое помещение, земельный участок), переданное в обеспечение исполнения обязательств по ипотечному кредиту в залог по договору об ипотеке или залог по которому возникает на основании закона (ипотека в силу закона).

процентная ставка:

Выраженный в процентах годовых размер платы за пользование ОСЗ. Процентная ставка указывается в кредитном договоре и может быть переменной (изменяется в зависимости от изменения определенных в договоре параметров) или фиксированной (не изменяется на протяжении всего срока ипотечного кредита).

процентный период:

Интервал времени для начисления платы (процентов) за пользование ОСЗ.

реструктуризация ипотечного кредита:

Возможность изменить условия ипотечного кредита при наступлении события к дефолту и при условии, что такие изменения позволят добросовестному заемщику продолжить (в т.ч. при существенном ухудшении платежеспособности) исполнение своих обязательств по ипотечному кредиту (закладной).

рефинансирование ипотечного кредита:

Приобретение прав по ипотечному кредиту (закладной).

событие к дефолту:

Нарушения заемщиком или залогодателем обязательств по ипотечному кредиту (закладной), ведущие к дефолту.

сопровождение ипотечных кредитов (закладных):

Комплекс процедур по контролю и учету исполнения обязательств по ипотечному кредиту (закладной) до полного погашения задолженности, включая реструктуризацию ипотечного кредита и обращение взыскания на предмет ипотеки в случае дефолта.

социальный ипотечный кредит:

Ипотечный кредит, предоставляемый отдельным категориям граждан на льготных условиях, все параметры которого соответствуют требованиям Социального стандарта (специальных условий ипотечного жилищного кредитования социально приоритетных категорий граждан).

специализированный ипотечный продукт:

Ипотечный кредитный продукт, отдельные параметры которого не отвечают требованиям базовой части Стандартов АИЖК.

стандартный ипотечный продукт:

Ипотечный кредитный продукт, все параметры которого соответствуют требованиям базовой части Стандартов АИЖК.

ставка рефинансирования ипотечных кредитов:

Процентная ставка, устанавливаемая АИЖК и определяющая цену закладной при рефинансировании ипотечного кредита. Для стандартного ипотечного продукта ставка рефинансирования ипотечных кредитов устанавливается исходя из значений базовой ставки и кредитной маржи.

3. Базовый стандарт ипотечного кредита

Ипотечный кредит должен отвечать следующим основным требованиям:

• заемщик — дееспособное лицо в возрасте от 18 лет, являющееся гражданином Российской Федерации, при этом на момент полного погашения ипотечного кредита возраст заемщика не должен превышать 65 лет;
• залогодатель — дееспособное лицо, гражданин Российской Федерации;
• число заемщиков по одному ипотечному кредиту — не более 4 человек;
• число залогодателей по одному ипотечному кредиту не ограничено, при этом, если залогодатель один, он должен являться заемщиком, если залогодателей несколько, то хотя бы один из них должен быть заемщиком;
• срок ипотечного кредита — от 36 до 360 месяцев;
• процентная ставка — фиксированная или переменная;
• порядок погашения — аннуитетные платежи, при этом размер аннуитета должен удовлетворять требованиям к коэффициенту П/Д, а после совершения платежа в распоряжении заемщиков должно оставаться не менее одного прожиточного минимума на каждого заемщика;

коэффициент П/Д не должен превышать 45%, при этом:

• при расчете коэффициента в знаменателе должен учитываться доход заемщика (заемщиков), определенный как среднемесячная сумма совокупных доходов заемщика (заемщиков) не менее чем за 6 последних календарных месяцев, уменьшенная на среднемесячную сумму постоянных расходов заемщика (заемщиков);
• совокупный доход заемщика (заемщиков) должен быть определен на основании подтвержденных при проведении верификации данных из форм по налогу на доходы физических лиц (2-НДФЛ, 3-НДФЛ или 4-НДФЛ), иных официальных документов, выданных или находящихся в обороте государственных (муниципальных) органов, учреждений, организаций и предприятий (включая выдачу документов должностными лицами Вооруженных Сил Российской Федерации и воинских формирований) и которые по своим форме, реквизитам (бланк, печать, номер) и подписи должностного лица соответствуют форме официального документа;
• коэффициент К/З не должен превышать 70%, а при наличии ипотечного страхования — 90%, при этом сумма, которая учитывается в знаменателе, не может быть выше рыночной стоимости предмета ипотеки;
• максимальная сумма ипотечного кредита утверждается правлением АИЖК в разрезе субъектов Российской Федерации (с учетом данных официальной статистики о средней рыночной стоимости жилья и среднем доходе домохозяйств) и размещается на официальном сайте АИЖК.

В зависимости от коэффициента К/З максимальная сумма не может превышать:

Коэффициент К/З (%):

• до 50 -7.1 млн.р.
• 51-60 6.4 млн.р.
• 61-70 5.8 млн.р.
• 71-80 5.3 млн.р.
• 81-90 4.8 млн.р.

минимальная сумма ипотечного кредита не может быть менее 0,3 млн. руб.;

валюта обязательств — рубли Российской Федерации;

целевое назначение:

приобретение жилого помещения в собственность заемщика (заемщиков), при этом если приобретается жилой дом (часть жилого дома), земельный участок, на котором расположен такой жилой дом (часть жилого дома), должен также приобретаться в собственность заемщика (заемщиков);

строительство жилого помещения, в том числе:

• участие в долевом строительстве многоквартирного дома в соответствии с законодательством Российской Федерации и с учетом оформления объекта долевого строительства (квартиры) в собственность заемщика (заемщиков);
• строительство жилого дома с последующим оформлением его в собственность заемщика (заемщиков) на уже имеющемся в собственности заемщика (заемщиков) земельном участке или на земельном участке, приобретаемом в собственность заемщика (заемщиков) с помощью этого же ипотечного кредита;
• полное погашение имеющегося ипотечного кредита;

предметом ипотеки выступает расположенный на территории Российской Федерации один из следующих видов жилого помещения:

• квартира, находящаяся в собственности заемщика (заемщиков), на приобретение или строительство (участие в долевом строительстве) которой был использован ипотечный кредит;
• жилой дом (часть жилого дома[4]) и земельный участок, на котором он расположен, находящиеся в собственности заемщика (заемщиков), на приобретение которых (включая случай строительства жилого дома) был использован ипотечный кредит;
• рыночная стоимость предмета ипотеки должна подтверждаться заключением независимого оценщика (отчетом об оценке).
• заемщиком (заемщиками) представлен действующий договор имущественного страхования;
• заемщиком (заемщиками) представлен действующий договор ипотечного страхования, в случае если коэффициент К/З выше 70%;
  права требования по ипотечному кредиту и залог предмета ипотеки удостоверены закладной.

4. Базовые требования Стандартов АИЖК к отдельным процедурам/процессам рынка ипотечного кредитования

4.1. Требования к андеррайтингу

Предоставлению ипотечного кредита всегда должна предшествовать процедура андеррайтинга.

Задача андеррайтинга — при условии достоверности данных обеспечить принятие решения о предоставлении ипотечного кредита и его допустимых параметрах. При андеррайтинге оцениваются платежеспособность заемщика (заемщиков) и кредитный риск по ипотечному кредиту, включая вероятность дефолта и ожидаемые убытки.

Достоверность данных (как на этапе принятия решения о предоставлении ипотечного кредита, так и в течение срока жизни ипотечного кредита) должна подтверждаться проведением процедуры верификации.

В ходе верификации проверяются на соответствие установленным требованиям и достоверность все предоставляемые физическим лицом документы, а также информация, получение и проверка которой доступны первичному кредитору.

При верификации обязательно дается подтверждение в части:

• личных данных заемщика/залогодателя;
• данных о трудовой деятельности заемщика;
• данных о доходах заемщика и постоянных расходах заемщика;
• данных о кредитной истории, активах и обязательствах заемщика;
• данных по предмету ипотеки, включая отчет об оценке.

Заемщик должен быть уведомлен о своей ответственности за полноту и достоверность представляемых данных (документов) и что в случае выявления фактов искажения информации или подделки документов помимо условий о досрочном возврате ипотечного кредита к нему могут быть применены предусмотренные законом санкции.

Первичный кредитор несет ответственность за полноту и качество проведения процедур андеррайтинга и верификации, отвечая за действия привлеченных им кредитных брокеров или иных лиц как за свои собственные.

Особые требования к процедурам андеррайтинга и верификации могут быть установлены в технологической части Стандартов АИЖК.

4.2. Требования к рефинансированию ипотечных кредитов

АИЖК осуществляет рефинансирование ипотечных кредитов путем совершения сделок купли-продажи (выкупа) закладных, при этом:

• закладные должны соответствовать требованиям стандартного ипотечного продукта или специализированного ипотечного продукта с учетом того, что последний входит в перечень ипотечных кредитных продуктов, утвержденных наблюдательным советом АИЖК в составе бизнес-плана АИЖК, где по каждому специализированному ипотечному продукту должны быть явно указаны отклонения его условий от Стандартов АИЖК, а также риски таких отклонений;
• закладные должны принадлежать поставщику закладных на праве собственности, быть свободны от залогов, обременений,
  прав третьих лиц или иных юридических ограничений в пользу какого-либо лица;
• поставщик закладных в течение установленного периода времени должен нести полную ответственность за кредитный риск;
• в случае, когда ставка рефинансирования ипотечных кредитов выше процентной ставки по ипотечному кредиту (выкупаемой
  закладной), при определении цены выкупа такой закладной должен применяться дисконт.

Сделки купли-продажи закладных осуществляются АИЖК в соответствии с требованиями и процедурами технологической части
Стандартов АИЖК.

Условия выкупа должны быть зафиксированы в договорах купли-продажи закладных.

4.3. Требования к сопровождению ипотечных кредитов

Сопровождение ипотечных кредитов (закладных) должно обеспечивать:

• постоянный учет и контроль (включая превентивные меры, направленные на предупреждение возникновения задолженности)
  исполнения заемщиками и залогодателями своих обязательств по ипотечному кредиту (закладной) и связанным с ним договорам
  страхования, а также иных требований, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации;
• учет и контроль исполнения законным владельцем закладной своих обязательств по ипотечному кредиту (закладной), в том числе обязательств выгодоприобретателя по договорам страхования, связанным с обязательствами по ипотечному кредиту, а также иных требований, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации;
• сохранность закладных и документов кредитного дела, при этом хранение самих закладных должно в обязательном порядке осуществляться в депозитариях или специализированных хранилищах;

применение единых подходов в случаях неисполнения заемщиками своих обязательств по ипотечному кредиту (закладной), в том числе:

• досудебное взыскание просроченной задолженности, включая возможность реструктуризации ипотечного кредита (если применимо);

понуждение (с учетом экономической целесообразности) к надлежащему исполнению обязательств или взыскание задолженности путем:

• обращения взыскания на предмет ипотеки (в качестве исключительной меры воздействия в отсутствие иного способа урегулирования спорных взаимоотношений);
• взыскания долга в судебном порядке (при отсутствии оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки);
• участия в процедурах банкротства заемщика (если применимо).

Сопровождение ипотечных кредитов (закладных), законным владельцем которых выступает АИЖК, или закладных, которые были приняты АИЖК на сопровождение, осуществляется в соответствии с требованиями и процедурами технологической части Стандартов АИЖК.

Кредиты Сбербанка