К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ).
Понятие договора залога приведено в статье 334 ГК РФ, согласно которой «в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)».
В силу залога согласно нормам ГК РФ кредитор имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Ипотека как вид залога обеспечивает удовлетворение за счет стоимости исключительно недвижимого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке). Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ).
Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке»).
В залог может быть передано любое имущество, в том числе вещи и имущественные права. Исключения устанавливаются законом (п. 1 ст. 336, п. 1 ст. 358.1 ГК РФ).
Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом или договором (п. 1 ст. 338 ГК РФ).
Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Для залога вещи необходимо, чтобы у залогодателя было право собственности на нее. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных ГК РФ (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель) (п. 1 ст. 358.1 ГК РФ).
Залогодержателем по залогу является банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение недвижимого имущества (земельного участка или жилого помещения).
Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.
Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.
Несоблюдение формы договора залога влечет его недействительность (п. 3 ст. 339 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 339 ГК РФ и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).
Как установлено пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора), государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона.
При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не определено договором (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке).
Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП, если иное не установлено законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).
Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Анализ изложенных норм права позволяет сделать вывод о том, что любой залог недвижимого имущества, независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Ипотека недвижимого имущества бывает двух видов: ипотека в силу договора и ипотека в силу закона.
Ипотека в силу договора возникает по воле сторон, на основании заключенного между ними договора об ипотеке.
Ипотека в силу закона встречается в случае, если:
– жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП (п.1 ст. 77 Закона об ипотеке);
– жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п. 4 ст. 77 Закона об ипотеке);
– земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке);
– при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 65 Закона об ипотеке);
– земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст. 64.2 Закона об ипотеке);
– в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст. 76 Закона об ипотеке);
– при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ);
– ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (ст. 488 и 489 ГК РФ);
– земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).
На сегодняшний день срок государственной регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений составляет 15 рабочих дней, а ипотеки жилых помещений – 5 рабочих дней.
С 01.07.2014 договор ипотеки или кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, не подлежит государственной регистрации, однако сама ипотека должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации – пять рабочих дней со дня представления необходимых документов. За государственную регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не уплачивается.
Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Когда в залог передается жилой дом или квартира, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 37 ГК РФ).
С прекращением кредитного обязательства залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в ЕГРП (ст. 352 ГК РФ, ст. 25 Закона об ипотеке). По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить:
– заявление владельца закладной;
– или совместное заявление залогодателя и залогодержателя;
– или заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати) (п. 2 ст. 25 Закона об ипотеке).
При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется (п. 3 ст. 25 Закона об ипотеке).
Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке).
За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается.
Таким образом, под ипотекой традиционно понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом. Квалифицирующими признаками ипотеки выступают предмет договора залога, каковым может являться лишь недвижимая вещь, и сохранение за залогодателем правомочий владения и пользования этой вещью.
Наталья Щербинина,
главный специалист-эксперт
Омского отдела
Управления Росреестра
по Омской области,
государственный регистратор.
Источник
Некоторые гражданские договора подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра. Нужна ли регистрация договора займа? Если да, то, в каких случаях это необходимо делать?
Что необходимо знать, прежде чем официально оформить документ о займе
Обязательной регистрации в органах Росреестра подлежат гражданские договора, которые подразумевают передачу вещных прав.
Например, договор дарения или купли – продажи. Регистрация договора займа в Росреестре не является обязательной на законодательном уровне.
Договор займа, согласно ст. 808 ГК РФ, должен быть составлен в письменной форме, если сумма займа превышает 10 МРОТ на дату составления договора, а также, если одной из сторон является юридическое лицо.
Если сторонами по договору являются физические лица, а сумма займа невелика, то договор можно заключить в устной форме. Достаточно будет написать долговую расписку займодателю. В случае возникновения споров, такая расписка является доказательством получения займа для суда.
Так как договор займа не является договором, по которому передаются вещные права, то и проводить его регистрацию не нужно.
Если к договору займа заключается дополнительно договор залога на имущество, недвижимость или другие вещи, то государственная регистрация необходима в том случае, если предметом залога является недвижимое имущество.
Какие документы нужно подготовить
Если всё-таки договор займа необходимо зарегистрировать, то для этого нужно подготовить ряд документов, которые необходимо предъявить специалистам.
Это такие документы так:
- копии паспортов обеих сторон;
- сам договор в 3-ёх экземплярах – 2 экземпляра останутся у сторон договора, а третий – в Росреестре;
- если к договору займа прилагается договор залога, то необходимо представить правоустанавливающие документы на недвижимое имущество и результаты независимой оценки рыночной стоимости недвижимости.
Кроме договоров, все документы нужно представить в виде копий, а также предъявить специалистам оригиналы для проверки подлинности.
Кроме того, сам договор должен быть составлен правильно, чтобы его допустили для регистрации. Неправильно составленный договор является основанием для признания его недействительным.
В договоре займа обязательно должны быть следующие условия:
- сумма займа;
- срок, на который он выдаётся;
- взимает ли займодатель проценты с заёмщика или нет;
- обеспечивается ли займ чем-нибудь. Например, залог или поручительство;
- способы разрешения спорных ситуаций;
- реквизиты обеих сторон.
Договор займа не подлежит нотариальному удостоверению, но если возникнет такая необходимость, то лучше доверить составление договора нотариусу.
Под залог недвижимости
Договор займа может обеспечиваться залогом недвижимого имущества. Государственная регистрация договора займа с залоговым обеспечением недвижимым имуществом или земельным участком, обязательна.
Об обеспечении договора необходимо указать в самом «теле» договора займа. В этом случае, нужно указать все реквизиты правоустанавливающих документов на недвижимость, а также его оценочную стоимость. Она не должна значительно превышать сумму займа.
Договор залога на недвижимое имущество можно составить отдельно, и сделать ссылку на то, что он является неотъемлемой частью договора займа «от ….числа, заключённого между …..».
Тогда регистрации в Росреестре будет подлежать оба договора, так как сам по себе договор залога не является самостоятельным договором.
Разновидностью договора займа с залогом недвижимого имущества является договор ипотеки. Хотя, по сути, ипотека, это кредит, но положения данного договора можно регулировать и положениями гражданского законодательства о займе и о кредите.
Дата, когда осуществлена регистрация договора залога, является датой заключения и договора займа. Именно с этого момента, у залогодержателя возникает право залога – то есть он может требовать от заёмщика возврата займа. В противном случае, право собственности на залог перейдут к залогодержателю.
Для того чтобы сотрудники Росреестра провели государственную регистрацию договора залога недвижимости, стороны должны предъявить следующие документы:
- заявление на регистрацию;
- квитанция об оплате госпошлины;
- подлинники договора займа и договора залога;
- документы, которые подтверждают вещные права заёмщика на данное имущество;
- результаты независимой оценки стоимости имущества
- документы на недвижимость из БТИ и кадастровой палаты.
Между физическими лицами
Договор займа между физическими лицами не обязательно составлять в письменной форме. Это условие является необходимым, если, ссылаясь на нормы ст. 808 ГК РФ, сумма займа превышает 10 МРОТ на день составления договора займа.
Величина МРОТ берётся по тому субъекту федерации, где проживает заёмщик. В его регионе такой величины не установлено, но для расчёта необходимо брать общероссийский МРОТ.
Например, на 2015 год МРОТ в Москве установлен на отметке в 14 тысяч рублей.
Следовательно, договор займа между физическими лицами нужно обязательно составлять в письменной форме, если сумма займа будет превышать 140 тысяч рублей.
Для сравнения – общероссийский МРОТ на 2015 года равен 5 865 рублей. Стоит напомнить, что власти каждого субъекта РФ имеют право устанавливать свою величину МРОТ в зависимости от уровня жизни в данном регионе.
Договор займа между физическим лицами не нужно регистрировать в Росреестре, только если он не составляется с обеспечением под залог недвижимости.
Если же сумма займа не превышает 10 МРОТ на дату составления, то договор займа может быть заключён и в устной форме. Для подтверждения факта передачи денежных средств взаймы, достаточно чтобы заёмщик написал долговую расписку. Она будет являться доказательством в суде.
Долговую расписку также не нужно заверять у нотариуса или регистрировать в Росреестре.
Если же имеет место договор ипотеки между физическими лицами, то его необходимо удостоверить у нотариуса.
Между юридическими лицами
Договора займа между юридическими лицами обязательно должен быть составлен в письменной форме. Нотариально его можно не регистрировать – это не является обязательным условием.
Если договор между юридическими лицами обеспечивается залогом недвижимого имущества или земельного участка, то он подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Об этом говорится в ст. 131 ГК РФ.
Даже не заверенный нотариально договор займа является доказательством в суде того, что одно юридическое лицо выдало другому юридическому лицу займ. Поэтому если возникнут споры, такой договор можно смело предъявлять в суд вместе с иском.
Как показывает практика, юридические лица всегда проводят регистрацию договора займа у нотариуса. Во-первых, это является гарантией того, что договор составлен правильно, без нарушения норма законодательства.
Как известно, неправильно составленный договор является основанием для признания его недействительным, и, как следствие, сделки недействительной.
Во-вторых, нотариус является дополнительным свидетелем заключения договора и передачи денежных средств в займ.
С нерезидентом
Как правило, по договору займа с нерезидентом, предметом договора является иностранная валюта.
При заключении договора займа с компанией, которая не является резидентом нашей страны, необходимо руководствоваться положениями Федерального закона от 10.12.2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле».
В таком договоре необходимо обязательно указать, законодательство, чьей страны будет применяться для решения спорных и конфликтных ситуаций.
Такой договор также не подлежит обязательной государственной регистрации. Это нужно делать, если есть обеспечение договора залогом – недвижимостью или же участком земли.
Договор займа также может быть и беспроцентным, срочным или бессрочным. В любом случае, его составление регулируется положениями Гражданского и Налогового Кодексов.
Если нерезидентом является физическое лицо, то никаких особенностей составления такого договора также не предусматривается российским законодательством.
Важно! Договор займа с нерезидентом составляется с учётом российского законодательства. Применять законы и нормативные акты другой страны можно только в случае решения спорных ситуаций.
Этот пункт обязательно должен быть указан в договоре. В противном случае, для решения споров будет применяться законодательство России.
Как происходит процедура регистрации договора займа
Для регистрации договора займа, обеим сторонам необходимо явиться в органы Росреестра по месту регистрации недвижимости, которая передаётся по договору займа или залога.
Сторонам нужно предъявить паспорта и 3 подписанных сторонами экземпляра договора.
Если договор составлен больше, чем на 2-ух листах, то он должен быть прошит, каждая страница должна быть скреплена подписями сторон, а на последней странице приклеивается бумага с указанием общего количества страниц и подписями обеих сторон.
Если договор оформлен по всем правилам законодательства, то сотрудники Росреестра принимают его для регистрации. В течение месяца с даты принятия, договор должен быть зарегистрирован.
Как уже упоминалось, только с момента регистрации договора, у залогодержателя возникает право залога. По договору займа, он считается заключённым не с момента передачи предмета займа, а с момента его государственной регистрации.
Для того чтобы сотрудники Росреестра внесли сведения о совершённой сделке в реестр, сторона, которая является займодателем, должна оплатить государственную пошлину. Её величина с 2015 года стала 300 рублей.
Стоит помнить, что законодательно не предусмотрена обязательная государственная регистрация договора займа. Такой обязательной процедуре подлежат договора, предметом которых является недвижимое имущество, или передача вещных прав.
Поэтому, если к договору займа приложением идёт договор залога, предметом которого является недвижимое имущество или земельный участок, то оба договора необходимо зарегистрировать в Росреестре. Договор залога не является самостоятельным договором, он является приложением к договору займа.
Видео: ответ адвоката — как оформить договор займа денег
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область — +7 (499) 110-43-85
- Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-60-09
- Регионы — 8 (800) 222-69-48
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник
