Проценты по целевым займам на строительство жилья

На какую сумму кредита я могу рассчитывать?

Банк всегда одобряет максимальную сумму, которую может
выдать указанному в анкете заёмщику и созаёмщикам. Однако, сумма кредита не
может быть больше 85% стоимости выбранной вами недвижимости.

Мне отказали в кредите. Почему? Что делать?

Банк не объясняет причины отказа, так как
это бы привело к раскрытию системы оценки заёмщиков, которая является
коммерческой тайной. Потенциально есть порядка двадцати параметров заёмщика и
созаёмщиков, на которые может опираться эта система.

В случае если банк
отказал вам, вы можете подать заявку на кредит повторно через срок, указанный в
сопроводительном тексте отказа. В некоторых случаях подать повторную заявку
можно сразу.

Как досрочно погасить ипотечный кредит?

Досрочно полностью или частично погасить
кредит вы можете в системе Сбербанк Онлайн или
в отделении банка.

Как увеличить шансы на получение ипотеки при небольшой официальной зарплате?

Например, вы можете подать заявку на кредит
со справкой по форме банка вместо справки 2-НДФЛ. Справка о доходах по форме
банка — это альтернативный документ, который принимается банком как
подтверждение дохода заемщика, но в котором можно учесть дополнительный
заработок.

Я человек в возрасте, мне дадут ипотеку?

Вы можете оформить ипотеку на срок до
наступления вам 75 лет. Например, если вам 65 лет, вы можете взять ипотеку на
10 лет.

Если я получаю зарплату на карту Сбербанка?

Зарплатные клиенты Сбербанка, в зависимости
от остальных условий кредитования, могут получить дополнительные преимущества.
При этом, преимущества доступны если любой из созаёмщиков является зарплатным
клиентом.

·        
Если за последние два месяца у вас было хотя бы одно зачисление
зарплаты на карту или счёт Сбербанка, вы можете получить скидку к ставке.

·        
Если же у вас были зачисления зарплаты на карту (счет) Сбербанка
как минимум в 4 месяцах из последних 6 месяцев, вам не потребуется
дополнительно загружать справку о доходе и копию трудовой книжки.

Как узнать переплату по моему будущему кредиту?

Увидеть сумму переплаты вы можете зарегистрировавшись в личном кабинете. После
регистрации нажмите на панель расчёта и вы уведите диаграмму переплаты в
калькуляторе.

Выгодно ли покупать полис страхования жизни и здоровья заёмщика?

Страхование жизни и здоровья в страховой
компании ООО СК «Сбербанк страхование жизни» или других компаниях,
аккредитованных Сбербанком, позволяет снизить ставку по кредиту на 1%.

Учитывая покупку
полиса, фактически вы сэкономите на ставке около 0,5 процентного пункта. Помимо
экономии на ставке, полис выполняет свою непосредственную задачу — страховая
компания выплатит банку остаток задолженности по вашему ипотечному кредиту при
наступлении страхового случая (потеря трудоспособности или смерть).

Я гражданин другой страны, могу я получить ипотеку?

Ипотека в Сбербанке выдаётся только
гражданам России.

Кто может быть созаёмщиком?

Чаще всего созаемщиками выступают
родственники основного заёмщика — супруг, родители, дети, братья и сёстры.
Суммарно вы можете привлечь до 6 созаёмщиков. Если вы в браке, ваш супруг
должен быть обязательным созаёмщиком. Исключения возможны, если между супругами
заключён брачный договор.

Например, чтобы увеличить шансы на получение большей суммы при
одобрении, вы можете привлечь созаёмщиков — участников зарплатных проектов. А
ещё при подаче заявки на кредит, вы можете отметить, что не хотите учитывать
платежеспособность созаёмщика. Это уменьшит список требуемых документов, но
может снизить максимально одобренную сумму.

Как использовать материнский капитал в пользу ипотеки?

Вы можете использовать средства материнского
капитала полностью или частично в качестве первоначального взноса при получении
ипотеки. Можно использовать только материнский капитал или сумму материнского
капитала и собственных средств. По минимальному размеру первоначального взноса
рекомендуем ориентироваться на калькулятор ДомКлик.

При использовании
средств материнского капитала важно согласовать с продавцом порядок и срок
получения им денежных средств материнского капитала, так как эта сумма
перечисляется из Пенсионного Фонда не сразу.

Также, средства материнского капитала можно использовать для досрочного
погашения действующего кредита.

Где найти список аккредитованных Сбербанком жилых комплексов?

Аккредитованные Сбербанком жилые комплексы
можно найти здесь.

Какие дополнительные расходы будут при оформлении ипотеки?

В зависимости от типа недвижимости и выбранного набора услуг, при оформлении кредита потребуется оплата:

·         Отчёт об оценке — от 2 000 ₽ в зависимости от региона и оценочной компании (требуется для оценки залогового объекта);

·         Страхования залогового объекта (на приобретаемую квартиру) — напрямую зависит от размера кредита;

·         Страхование жизни и здоровья заёмщика (не обязательно, но снижает ставку по кредиту) — напрямую зависит от размера кредита;

·         Государственной пошлины за регистрацию сделки в Росреестре — 2 000 ₽ при самостоятельной регистрации или 1 400 ₽ при электронной регистрации (является дополнительной услугой и оплачивается отдельно);

·         Аренды банковской ячейки и оплата доступа к ней (при покупке вторичного жилья за наличные) или оплата сервиса безопасных расчётов — от 2 000 ₽.

Стоимость услуг приблизительная. Точную стоимость уточняйте на сайтах соответствующих сервисов.

Что лучше: новостройка или вторичка?

Как правило, квартира или апартаменты в
новостройке покупаются непосредственно у застройщика, вторичка — у предыдущего
владельца.

В новостройке никто
не жил до вас, цена за квадратный метр меньше, чем у квартиры того же класса во
вторичке, встречаются акции от застройщиков, более современные планировки,
однако, вы не сможете быстро зарегистрироваться по месту жительства, лифт и газ
не включат, пока не вселится большинство жильцов, скорее всего, придётся ждать
развития инфраструктуры и окончания ремонта у соседей.

Во вторичку, как
правило, можно въехать и зарегистрироваться сразу после покупки, инфраструктура
вокруг уже развита, однако, скорее всего придётся довольствоваться типовой
планировкой, изношенными коммуникациями и потребуется проверка юридической
чистоты объекта недвижимости и участников сделки.

Какой срок рассмотрения заявки на кредит?

Рассмотрение заявки не превышает двух дней,
но большинство клиентов получают одобрение в день подачи заявки.

Как происходит процесс получения ипотеки в Сбербанке через ДомКлик?

В зависимости от типа недвижимости и других
параметров, процесс получения ипотеки может отличаться.

Однако, первый этап
одинаковый для всех — подача заявки на кредит. Для подачи заявки рассчитайте
кредит на калькуляторе ДомКлик, зарегистрируйтесь на сайте, заполните анкету и
прикрепите необходимые документы. Рассмотрение заявки не превышает двух дней,
но большинство клиентов получают одобрение в день подачи заявки.

Если вы ещё не
подобрали недвижимость, можно начать это делать сразу после получения одобрения
от банка, когда вы узнаете максимальную сумму кредита для вас.

Когда недвижимость
подобрана, загрузите необходимые документы в кабинете ДомКлик.

В течение 3-5 дней
вам сообщат о согласовании выбранной вами недвижимости. Вы сможете выбрать
удобную дату сделки, которая проводится в центре ипотечного кредитования
Сбербанка.

Последний этап —
регистрация сделки в Росреестре. Поздравляем, всё готово!

Зачем регистрироваться на ДомКлик?

После регистрации вам будет доступна помощь
консультанта в чате и анкета заёмщика. Регистрация позволяет сохранять ваши
данные, чтобы вы могли в любой момент вернуться к заполнению заявки. После
получения одобрения по кредиту в личном кабинете заёмщика вы сможете общаться с
вашим менеджером, отправлять документы в банк онлайн и получать услуги,
необходимые для получения ипотеки.

Как я узнаю решение банка?

Сразу после рассмотрения вашей заявки вы
получите СМС с решением банка. Также вам позвонит сотрудник банка.

Могу ли я купить в ипотеку/продать объект недвижимости, находящийся в залоге Сбербанка?

Да, можете. Для этого необходимо предоставить пакет документов, перечень которых размещен по адресу https://ipoteka.domclick.ru/docs

Проценты и дополнительные затраты по заемным средствам включаются в первоначальную стоимость инвестиционного актива до конца месяца, в котором актив был принят к бухгалтерскому учету в качестве основного средства (п. 30 ПБУ 15/01). Следовательно, при строительстве объектов основных средств, по которым предусмотрено начисление амортизации, проценты по заемным средствам, а также дополнительные затраты, связанные с их получением, включаются в стоимость основных средств. Первоначально все затраты формируются на счете 08 «Внеоборотные активы» в корреспонденции со счетом 66 «Расчеты по краткосрочным кредитам и займам» или 67 «Расчеты по долгосрочным кредитам и займам»:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 66 (67)

— учтены проценты по заемным средствам в стоимости строительства.

Если же строится объект, по которому амортизация не начисляется, то в стоимость такого актива проценты и дополнительные затраты по заемным средствам не включаются, а относятся на текущие расходы организации:

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 66 (67)
— учтены проценты по заемным средствам.

Налоговый учет

Расходы в виде процентов по долговым обязательствам любого вида включаются в состав внереализационных расходов. Так сказано в подпункте 2 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса РФ. При этом расходом признается сумма процентов, начисленных за фактическое время пользования заемными средствами.

Под долговыми обязательствами понимаются кредиты, в том числе товарные и коммерческие, займы, иные заимствования независимо от формы их оформления. Для целей исчисления прибыли расходы в виде процентов по заемным средствам нормируются. Статья 269 Налогового кодекса РФ предусматривает нормирование расходов исходя либо из среднего уровня процентов, либо из ставки рефинансирования. Рассмотрим эти способы подробнее.

РАСЧЕТ ИСХОДЯ ИЗ СРЕДНЕГО УРОВНЯ ПРОЦЕНТОВ

При выборе такого варианта в расходах учитывается вся сумма процентов. Но только если соблюдаются следующие условия:
— у строительной компании должно быть несколько займов (кредитов), полученных в том же квартале (месяце) на сопоставимых условиях;
— размер начисленных по долговому обязательству процентов не должен отклоняться более чем на 20 процентов в сторону повышения или понижения от среднего уровня процентов по другим займам, выданным в том же квартале на сопоставимых условиях.

Проанализировав абзац 4 пункта 1 статьи 269 Налогового кодекса РФ, арбитры согласились с доводами компании о том, что в приведенной правовой норме речь идет не об отсутствии долговых обязательств на сопоставимых условиях у налогоплательщика, получающего кредит, а об отсутствии у заимодавца иных организаций, которым выдается кредит на сопоставимых условиях.

ПРИМЕР 1

В I квартале 2008 года ООО «Инвестстрой» получены три банковских кредита на сопоставимых условиях:

Требуется определить сумму расходов в виде процентов, принимаемых в налоговом учете, за I квартал. Сначала рассчитаем средний уровень процентов по полученным кредитам:

(900 000 руб. х 22% + 800 000 руб. х 20% + 750 000 руб. х 18% )/(900 000 руб. + 800 000 руб. + 750 000 руб.) х 100 = 20,12%.

Далее определим верхний и нижний допустимый предел среднего уровня процентов:

20,12% х 1,2 = 24,14%;
20,12% : 1,2 = 16,77%.

Как видим, процентные ставки по всем полученным кредитам соответствуют необходимым условиям, значит, суммы процентов можно учитывать в полном объеме. Определим общую сумму расходов по процентам, принимаемым в налоговом учете:

900 000 руб. х 22% : 366 дн. х 82 дн. + 800 000 руб. х 20% /366 дн. х 71 дн. + 750 000 руб. х 18% : 366 дн. х 61 дн. =
= 97 898,91 руб.

Следует отметить, что при изменении ставок сравнивать со средним уровнем процентов, начисленных по аналогичным долговым обязательствам, выданным в том же квартале (месяце) на сопоставимых условиях, нужно как первоначальные проценты, так и начисленные впоследствии по измененным ставкам. Такие разъяснения приведены в письме Минфина России от 31 марта 2008 г. № 03-03-06/1/218.

РАСЧЕТ ИСХОДЯ ИЗ СТАВКИ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ

При отсутствии долговых обязательств перед российскими организациями, выданных в том же квартале на сопоставимых условиях, предельная величина процентов, признаваемых расходом, принимается равной ставке рефинансирования Банка России, увеличенной в 1,1 раза для рублевых кредитов и равной 15 процентам — для валютных кредитов. Необходимо отметить, что организация может выбрать такой способ учета затрат процентов, даже имея сопоставимые долговые обязательства.

По этому поводу есть несколько разъяснений Минфина России (см. письма от 5 февраля 2008 г. № 03-03-06/1/80, от 27 сентября 2007 г. № 03-03-06/1/701, от 27 августа 2007 г. № 03-03-06/1/602), из которых следует, что, даже если процентная ставка не менялась, но такая возможность была предусмотрена условиями договора, расчеты следует производить исходя из действующей на дату признания расходов ставки рефинансирования.
Обратите внимание: в пункте 8 статьи 272 Налогового кодекса РФ указано, что по договорам займа и иным аналогичным договорам, срок действия которых приходится более чем на один отчетный период, расход признается на конец соответствующего отчетного периода. Это означает, что для расчета предельной величины процентов принимается ставка рефинансирования, действующая на конец отчетного периода.

ПРИМЕР 2

ОАО «Зодчий» (подрядчик) ведет строительство объекта недвижимости (без авансирования). Для окончания строительства в банке был получен кредит в сумме 500 000 руб. на срок с 10 января по 30 июня 2008 года. Процентная ставка по договору — 17 процентов годовых, но предусмотрено, что в течение срока действия договора она может изменяться. Денежные средства поступили на счет заемщика 10 января 2008 года. В бухгалтерском учете будут учтены фактически начисленные суммы процентов.

31 января:

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 66

Рассчитаем сумму процентов за I квартал:

500 000 руб. х 11,275% : 366 дн. х 82 дн. = 12 630,46 руб.

На конец полугодия действовала ставка рефинансирования, равная 10,75 процента.
Предельная величина ставки на 30 июня 2008 года составляла 11,825 процента (10,75% х 1,1).

Количество дней фактического пользования средствами во втором квартале — 91.
Рассчитаем сумму процентов за II квартал:

500 000 руб. х 11,825% : 366 дн. х 91 дн. = 14 700,48 руб.

Итого за полугодие сумма начисленных процентов составила 27 330,94 руб. (12 630,46 + 14 700,48).

Поскольку фактически начисленные суммы процентов будут отличаться от сумм, рассчитанных для налогового учета, возникнут постоянные налоговые разницы. Их необходимо отразить в бухгалтерском учете.

31 марта:

ДЕБЕТ 99 КРЕДИТ 68
— 1539,18 руб. (5109,29 руб. + 6734,97 руб. + 7199,45 руб. — 12 630,46 руб.) х 24% — отражено постоянное налоговое обязательство.

30 июня:

ДЕБЕТ 99 КРЕДИТ 68

— 1544,01 руб. (6967,21 руб. + 7199,45 руб. + 6967,21 руб. — 14 700,48 руб.) 5 24% — отражено постоянное налоговое обязательство.
Если же организация строит объект недвижимости для собственных нужд, то учет процентов и налоговых разниц будет вестись по-другому.

ПРИМЕР 3

Воспользуемся условиями предыдущего примера, изменив только ситуацию: ОАО «Зодчий» строит офисное здание для собственных нужд. Цифры для расчета процентов оставим прежними.

Тогда проценты будут отражаться ежемесячно на счете 08 «Внеоборотные активы» проводкой:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 66

— учтены проценты по кредиту в стоимости строящегося объекта.

Значит, на конец каждого отчетного периода в течение действия договора займа (но только до момента перевода построенного объекта в состав основных средств) их нужно учитывать, в отличие от предыдущего примера, так.

31 марта:

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 77
— 3031,31 руб. (12 630,46 руб. 5 24%) — начислено отложенное налоговое обязательство.

30 июня:

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 77
— 3528,12 руб. (14 700,48 руб. 5 24%) — начислено отложенное налоговое обязательство.

Для упрощения примера предположим, что больше никаких процентов не начислялось, строительство было закончено, и 30 июня 2008 года объект был переведен в состав основных средств и сдан в эксплуатацию. Срок его полезного использования установлен равным 361 месяцам (10-я амортизационная группа).

С июля начали начислять амортизацию, то есть стоимость объекта, включая начисленные проценты по заемным средствам, стала списываться на расходы. Значит, начиная с июля в течение всего срока эксплуатации здания, ежемесячно в бухгалтерском учете придется отражать налоговые разницы по процентам.

31 июля 2008 года, 31 августа и т. д.:

ДЕБЕТ 77 КРЕДИТ 68
— 18,17 руб. ((3031,31 руб. + 3528,12 руб.) : 361 мес.) — списана часть отложенного налогового обязательства (по процентам, учтенным ранее в налоговом учете);

ДЕБЕТ 99 КРЕДИТ 68
— 8,54 руб. ((1539,18 руб. + 1544,01 руб.) : 361 мес.) — отражено постоянное налоговое обязательство (по процентам, не учитываемым в налоговом учете).

ПРИЗНАНИЕ РАСХОДОВНапомним, порядок признания расходов в виде процентов по заемным средствам определен в пункте 8 статье 272 Налогового кодекса РФ: они включаются в состав внереализационных расходов на конец соответствующего отчетного периода. Причем, если условиями договора предусмотрено получение доходов в течение более чем одного отчетного периода и не предусмотрена поэтапная сдача работ, расходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов. Если же результатом равномерного признания доходов и расходов явились убытки, то они отражаются в декларации по налогу на прибыль за отчетные периоды (письмо Минфина России от 14 мая 2008 г. № 03-03-06/1/310).