Здравствуйте!
Кто сталкивался с работой организаций, выдающих займы физ. лицам под залог квартир, авто и пр. имущества? Хочу попросить совет по организации работы такой фирмы «с нуля»-что для этого нужно?
Вопросов много, Вы правы. Я уже проштудировала просторы Интернета и нашла ответ на свой вопрос!
Размещу его здесь, с Вашего позволения. Возможно, кому-то пригодится:
Цитата:Полностью вопрос звучит так: Хочу заработать на выдаче микрозаймов населению. Как создать такой бизнес и какие здесь есть риски и ограничения?
Данная деятельность регулируется ФЗ «О микрофинансовых организациях» (далее по тексту — Закон). Согласно этому закону такой бизнес представляет из себя выдачу заемщику денежных средств до одного миллиона рублей на условиях договора займа, который в свою очередь регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Создавая микрофинансовую организацию, предприниматель должен руководствоваться именно этими актами.
Создать бизнес можно с помощью его регистрации. Статья 1 Закона устанавливает, что микрозаймы выдаются юридическим лицом, зарегистрированным в форме фонда, автономной некоммерческой организации, учреждения (за исключением бюджетного учреждения), некоммерческого партнерства, хозяйственного общества или товарищества, внесенным в государственный реестр микрофинансовых организаций в установленном порядке. Более всего для регистрации удобно хозяйственное общество в форме общества с ограниченной ответственностью, поскольку предполагает высокую степень защиты личного имущества владельца предприятия.
При этом для занятия такой деятельностью одной регистрации недостаточно. Предоставлять микрозаймы может только микрофинансовая организация. Этот правовой статус приобретается только в момент внесения соответствующей информации о новой компании в специальный реестр (на что указывает статья 5 Закона), который ведется Министерством финансов РФ в соответствии с Приказом Минфина № 26н от 3 марта 2011 года. Для включения информации в этот реестр организации следует обратиться в Минфин со следующим пакетом документов:
— заявление;
— нотариально заверенные копии свидетельства о регистрации юрлица и учредительных документов;
— копия решения учредителей о создании организации;
— копия решения о назначении гендиректора (или иного органа управления компанией, если таковые имеются);
— сведения об учредителях организации;
— сведения о месте нахождения организации;
— выписка из реестра иностранных юридических лиц, если учредителем выступает иностранное юридическое лицо;
— свидетельство об оплате госпошлины (1000 рублей на основании подпункта 4.1 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса).
Образцы заявлений и иных необходимых документов прилагаются к указанному Приказу Минфина № 26н от 3 марта 2011 года.
Минфину дается срок в 14 рабочих дней для внесения информации в реестр, о чем организации выдается соответствующее свидетельство, и с этого момента она приобретает юридический статус микрофинансовой организации и может выдавать населению микрозаймы. Таким образом, все действующие фирмы, представляющие займы населению, должны встать на учет в Минфине. За деятельность без постановки на учет организация будет подвергнута штрафу в порядке статьи 15.26.1 КоАП в размере до 30 000 рублей.
Деятельность микрофинансовой организации должна соответствовать Закону. В соответствии с ним организация не вправе привлекать вклады населения на сумму менее 1,5 млн рублей по каждому договору, выступать поручителем, выдавать займы в иностранной валюте, применять санкции за досрочный возврат микрозайма, работать на рынке ценных бумаг и требовать со своих заемщиков более 1 млн рублей в качестве обязательств по договорам (с учетом всех процентов и штрафов).
Ответственность за нарушение этих требований установлена статьей 15.26.1 КоАП в виде штрафа до 30 000 руб. Кроме того, если такие нарушения каким-то образом нанесут вред правам и законным интересам заемщиков, они могут послужить основанием для признания договоров с организацией недействительными. Это чревато невозможностью взыскивать с заемщиков проценты за свои займы.
Таким образом, в деятельности микрофинансовой организации есть следующие риски:
— административная ответственность за нарушение Закона в размере до 30 000 рублей за каждый факт. Протоколы по таким делам вправе составлять руководитель/заместитель руководителя Минфина РФ или его структурных подразделений. Однако самостоятельные проверки со стороны Минфина пока что законом не предусмотрены, поэтому при административном надзоре это ведомство будет руководствоваться имеющейся информацией и обращениями недовольных заемщиков;
— оспаривание процентов за предоставление займа, если начисление процентов будет противоречить нормам Закона или Гражданского кодекса.
Добрый день.
При цитировании указывайте, пожалуйста, автора статьи и место ее публикации (но без ссылок на коммерческие интернет-ресурсы).
Данная статья размещена на одном из коммерческих порталов без каких-либо исходных данных, что позволяет сделать вывод о том, что она может быть как украденной откуда-то еще, так и содержащей недостоверную информацию.
Будьте, пожалуйста, предельно осторожны при использовании подобных источников информации.
Тему закрываю.
Источник
Из статьи вы узнаете, по каким правилам оформляют сделку о займе под залог недвижимости, а также какие риски сделка влечет для заемщика.
Какие документы нужды для оформления займа под залог коммерческой недвижимости
Договор займа под залог недвижимости – это сделка, которую заключают юридические и физические лица. Для «физиков» такая правовая конструкция известна как ипотека. Квартира остается в залоге у банка, пока должник не выплатит всю сумму с процентами. Аналогично называются договоры, где залогодателем выступает компания. Основные отличия в том, что:
- сроки, как правило, меньше;
- фирма берет средства на иные цели;
- в качестве залога для займа предоставляют коммерческую недвижимость – нежилые здания и помещения.
Если компания не исполнит свои обязательства, она также лишится предмета залога.
Нормы о залоговых сделках носят бланкетный характер (ст. 9.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ). Заемные сделки с физическими и юридическими лицами, обязательства по которому обеспечены ипотекой, регулируют нормы одних и тех же законов (закон № 102-ФЗ и Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ). В отношении кредитных организаций и физ. лиц также нужно руководствоваться законом о потребительском кредите (Федеральный закон от 21.12. 2013 № 353-ФЗ).
Средства выдает коммерческая организация. По общему правилу договоры о займе под залог недвижимости можно оформить с банком. У кредитного учреждения может быть своя форма договора, которая проверена практикой и не вызывает вопросы у Росреестра при регистрации обременений.
Процедуру и перечень документов для регистрации сделки определяет закон (ст. 53 закона № 218-ФЗ). Компании, ИП или физическому лицу потребуются:
- договор об ипотеке, который заключили стороны;
- заявления залогодателя и залогодержателя.
К заявлению нужно приложить документы, которые:
- подтверждают полномочия представителя заявителя;
- являются основанием для реализации прав государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
- иные документы, если их предусматривает закон (п. 4 ст. 118 закона № 218-ФЗ).
Требовать дополнительные справки или иные сведения Росреестр не вправе. Документы можно направить лично или в электронной форме (ст. 18 закона № 218-ФЗ, приказ Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278, постановление АС Московского округа от 12.09.2019 № Ф05-14830/2019 по делу № А40-250070/2018).
Если регистрирующий орган не фиксирует залог недвижимости и не вносит сведения, чтобы сохранить сделку о займе, заявитель вправе обратиться в суд (кассационное определение СКАД ВС РФ от 19.10.2018 № 66-КГ18-16).
Как правило, форму договора для заключения сделки о денежном займе под залог недвижимости предоставляет организация, которая заключает такие сделки. Кредитная организация или иное лицо указывает:
- предмет ипотеки;
- его оценку;
- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ст. 9 закона № 102-ФЗ).
Если перед тем, как оформить сделку о займе под залог недвижимости, залогодержатель согласен рассмотреть правки залогодателя, нужно исключить наиболее проблемные пункты и включить полезные условия в договор. В частности, проверьте, чтобы договор не давал права:
- залогодержателю на последующий залог,
- залогодателю перезакладывать имущество другим лицам.
Пример формулировок:
Последующая ипотека предмета ипотеки не допускается.
Залогодатель гарантирует Залогодержателю, что переданный предмет ипотеки не будет перезаложен до момента исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.
Залогодателю выгодно прописать условие о возможности досрочно погасить долг и извлекать доход от предмета залога.
Обеспечение по сделке можно дополнить поручительством.
Стороны могут согласовать передачу в залог по договору о займе не всего объекта недвижимости, а часть. В этом случае взыскание в случае просрочки также можно наложить только на часть объекта (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 01.03.2018 № Ф02-636/2018 по делу № А74-13672/2016).
Росреестр вправе приостановить регистрацию залога недвижимости по договору о займе
Договоры неоднократно исполнялись на практике и не вызывали вопросов Управления Федеральной службы государственной регистрации. Если регистрирующий орган не обнаружит необходимые данные, он может приостановить регистрацию.
Например, банк обратился в суд, чтобы обязать Росреестр осуществить государственную регистрацию договора ипотеки. Ведомство посчитало, что договор не содержит срока исполнения кредитных обязательств, и приостановил процедуру. Суд исследовал документы. Должник являлся контрагентом по основному обязательству – договору кредитования, где стороны согласовали срок. В договоре ипотеки была отсылка к договору кредитования. Суд счет действия Росреестра неправомерными (постановление АС Московского округа от 14.06.2019 № Ф05-8593/2019 по делу № А41-61657/18).
С какими рисками сталкивается залогодатель в сделке о займе под залог недвижимости
Сделка о займе под залог недвижимости опасна для бизнеса. Если компания рискует обанкротиться, то рассчитаться с кредиторами имуществом, которое уже заложено, не выйдет. Банку содержание полученных активов также не всегда выгодно, поскольку приходится нести бремя расходов, пока полученный объект не получится реализовать. Если же ситуация складывается благоприятно, компания получает средства, которые необходимы на текущий момент, а банк или иная организация – гарантии, то есть обладает имуществом, на которое можно обратить взыскание.
Если стороны нечетко пропишут предмет договора о займе под залог недвижимости и не учтут положения закона, возможны споры.
Например, при ипотеке участка право залога распространяется на здания, которые находятся на этом участке (ст. 64 закона № 102-ФЗ). Суд признает право залогодержателя на такие объекты в силу закона (постановление АС Северо-Кавказского округа от 31.08.2018 № Ф08-6807/2018 по делу № А61-4686/2017).
Залог возникает в силу закона, когда лицо приобретает жилое помещение при помощи кредитных средств банка или целевого займа другой организации (ст. 77 закона № 102-ФЗ).
Если заемщик – ИП, нужно учесть следующее. Выдавать займы могут микрофинансовые организации (ч. 1.2 ст. 6.1 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ). Законодатель вводит ограничения для ряда субъектов. С 1 ноября 2019 года вступает в силу закон о запрете выдавать деньги физическому лицу, если цель договора не связана с предпринимательской деятельностью (п. «а» ст. 5 Федерального закона от 02.08.2019 № 271-ФЗ). Практика знает множество историй, когда такие организации обращали взыскание на имущество должника. Оформление происходило по высоким ставкам, которые не выгодны заемщику. Получалось, что такое кредитование ставило должника в сложные условия. Если он не успевал выплатить сумму, документы позволяли организации наложить взыскание на квартиру.
Так, заемщик попросил суд применить последствия недействительности ничтожных сделок, вернуть денежные средства и снять обременения. Он заключил с кредитором договор займа под залог своей недвижимости (жилого помещения). Ответчик выдал истцу заем на срок 12 месяцев под 28% годовых. Истец настаивал, что:
- сделки о залоге и займе ничтожные и не соответствуют требованиям закона о микрофинансовой деятельности,
- ответчик ввел его в заблуждение.
Суд истца не поддержал. Заявитель взял средства по договору, который подписал без замечаний. Он имел возможность ознакомиться со всеми существенными условиями и в случае несогласия предложить иные или отказаться от сделки (апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2018 по делу № 33-53324/2018).
В отдельных ситуациях недобросовестные лица заключали договоры купли-продажи с передачей права собственности на жилье в собственность корпорации вместо залога. Соответствующие деяния суд квалифицировал как мошенничество и выносил приговоры (определение ВС РФ от 24.11.2008 № 47-О08-60).
Если не вернуть сумму денежного займа, кредитор обратить взыскание на недвижимость под залогом
Компани или ИП, которые хотят оформить договор о займе под залог недвижимости с банком, компанией или частным инвестором, нужно учитывать риски. Если нарушить условия, кредитор вправе забрать объект, в том числе:
- единственное пригодное для проживания жилье;
- актив компании, который фирма планировала использовать для других целей или сохранить (ч. 1 ст. 446 ГК РФ).
Так, суд обратил взыскание на заложенное имущество. Оно обеспечивало обязательства компании по договору займа в размере 8 280 791,88 рубля, в том числе в сумму займа, неустойку и процентов за пользование займом. Оспорить решение не удалось. Суд посчитал правомерным обратить взыскание на нежилое помещение. Суд определил способ реализации имущества – продажу с публичных торгов. Он установил начальную продажную цену имущества – 80% от стоимости, которую определил эксперт (определение ВС РФ от 02.08.2018 № 301-ЭС18-12439 по делу № А31-920/2017).
В другом деле суд удовлетворил иск физического лица. Он указал, что отказ от возможности получения предмета залога означал бы ограничение возможностей получить удовлетворение за счет заложенного имущества. В этом случае интересы кредитной организации находились бы в привилегированном положении по сравнению с частным лицом (определение СКГД ВС РФ от 04.09.2018 № 5-КГ18-149).
Когда речь заходит о договорах займа под залог недвижимости между юридическими лицами, недобросовестный заемщик также может заявить о недействительности сделки. Компании указывают, например, на то, что после реконструкции поменялся объект. Возникло новое имущество, которое не является предметом ипотеки. Суд не встанет на сторону истца, если его действия имеют целью снять обременение с одновременным сохранением объекта в натуре и записи в государственном реестре о праве собственности (определение СКЭС ВС РФ от 28.09.2017 № 305-ЭС17-5571 по делу № А40-46238/2016).
Источник
Добавлено в закладки: 0
Кредитование — одна из наиболее выгодных отраслей современного бизнеса, дающая возможность заработать на предоставлении финансовой помощи. К выгодным вариациям такого бизнеса можно отнести предоставление займов под залог недвижимости. Нужно только знать основные шаги в развитии этой разновидности бизнеса.
Займы под залог недвижимости: особенности бизнеса
Получение кредитов наличными актуально для разных категорий граждан. Такими услугами пользуются как обычные граждане, оказавшиеся в сложных финансовых ситуациях, так и предприниматели с целью развития бизнеса. Поэтому бизнесмены, рассматривающие бизнес-идею, заключающуюся в предоставлении займов, при условии выбора правильного вектора развития имеют возможность достигнуть успеха в этой сфере деятельности.
На видео: Как выгоднее вложить деньги в недвижимость
Деятельность популярных сейчас микрофинансовых организаций заключается в следующем: граждане, срочно нуждающиеся в деньгах, но не имеющие достаточно хорошей кредитной истории, чтобы обратиться в банк, могут получить необходимую помощь в таких небольших кредитных структурах. Но при этом они оформляют договор, по которому при невыплате взятых денежных средств с оговоренной процентной ставкой, недвижимое имущество, выступающее в качестве залога, остается за кредитной организацией.
Недвижимость, которая может быть предоставлена в качестве залога, не обязательно должна относиться к жилому фонду. Залогом часто выступают загородные дома, участки или офисные помещения.
Главное правило при этом — залоговый объект должен быть свободен от ограничений и обременений по отношению к третьим лицам.
Займы под залог недвижимости представляют собой один из наиболее выгодных видов кредитования в отношении к владельцу бизнеса, поскольку процентная ставка по таким ссудам достаточно большая, а вероятность невыплат кредита клиентам уменьшается благодаря предоставлению недвижимости в качестве залога.
Кроме того, к преимуществам такого бизнеса можно отнести сравнительно небольшой стартовый капитал, отсутствие необходимости приобретать дорогостоящее оборудование и арендовать большой офис для начала работы компании.
Преимущества и недостатки бизнеса
Но эта сфера, как и все микрофинансовые организации, имеет и некоторые недостатки и риски. Так, открыть компанию, предоставляющую займы под залог недвижимости, может только юридическое лицо. Риск потери финансовых средств при выдаче кредитов также имеется, поскольку, чтобы отстоять право на сохранение своей недвижимости клиенты могут обращаться в суд, который нередко становится на сторону заемщика. Таким образом, в бизнес-план, кроме обычных расходов на аренду офиса, закупку техники и оборудования, а также зарплаты сотрудникам важно заложить определенный процент невыплаченных займов.
На видео: Оформление займов под залог недвижимости
Для тех предпринимателей, которые опасаются начинать бизнес с нуля, есть возможность приобрести франшизу уже известной на рынке и надежной компании, которая заслужила доверие клиентов, с уже работающим бизнес-планом. Первое, что нужно для того чтобы начать бизнес по микрокредитованию — изучить этот сектор рынка и особенности конкуренции. Поскольку такое кредитование очень распространено, нужно понять, какие условия предложить потенциальным клиентам, чтобы получить преимущество на рынке.
Далее, изучив особенности этой области кредитования, определиться с видом бизнеса. Так, нужно решить, открыть ли собственное предприятие или приобрести франшизу готовой компании.
Следующий этап — составление бизнес-плана, в котором стоит подробно расписать все пункты первичных и последующих расходов, а затем просчитать потенциальные доходы. В итоге нужно определить, насколько прибыльным будет бизнес и когда он начнет приносить доход.
Регистрация кредитной организации: последовательность действий
Основные шаги для регистрации предприятия, предоставляющего займы под залог недвижимости, должны быть следующими:
- выбор организационно-правовой формы учреждаемой компании. Для фирмы, предоставляющей финансовые услуги, предпочтительным будет вариант ООО;
- если предприниматель остановил свой выбор на форме ООО, ему предстоит написать заявление о внесении соответствующих сведений в госреестр микрофинасовых компаний. Этот документ составляют в свободной форме, никакой специальной формы нет;
- нужно предоставить копию свидетельства о госрегистрации юридического лица. Ее придется заверить у нотариуса;
- приложить к заявлению также копии всех учредительных документов, о создании самого юридического лица, решения относительно утверждения управляющих органов для новой компании;
- предоставить справку, подтверждающую месторасположение компании;
- подача информации о каждом из учредителей организации;
- квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины (она составляет 1000 рублей);
- направление всех собранных документов с заявлением в комитет Службы Банка России по вопросам финансовых рынков. Для этого используют заказное письмо, вложив в него также опись всех приложенных документов;
- ожидание 14 рабочих дней, в течение которых этот орган рассматривает заявление. По истечении необходимого срока в случае полного перечня документов и выполнения всех требований заявитель получает Свидетельство, подтверждающее внесение сведений о новом юридическом лице в специальный реестр. Такое свидетельство выдают на неограниченный срок, поэтому подтверждение или продление этого статуса не требуется.
После того как юридическое лицо создано, важно разработать собственный официальный сайт, позволяющий не только информировать потенциальных заемщиков об оказываемых услугах, но и направлять заявление на получение кредита в онлайн-режиме. Важно, чтобы на сайте постоянно работал консультант, отвечающий на вопросы заинтересованных граждан, а также присутствовал онлайн-калькулятор, для предварительного подсчета процентный выплат будущим клиентом. Как показывает практика, большинству клиентов микрофинансовых организаций удобно получать кредитные средства именно посредством интернета.
Еще на этапе подачи заявления о регистрации ООО и ожидания ответа можно подбирать подходящее для этой деятельности помещение. Пункт для выдачи займов под залог недвижимости может быть небольшим — как правило, площади в 30 квадратных метров или даже немного меньше бывает достаточно. Офис может находиться как в центре города, так и в спальном районе — расположение не принципиально, но зависит от выбранной аудитории потенциальных клиентов. Важно только, чтобы выбранное место для размещения офиса имело высокую проходимость
Стоит обратить внимание и на внутреннее обустройство офиса. В нем должна быть современная и комфортная мебель для сотрудников и посетителей, а также компьютерная и офисная техника. Система видеонаблюдения очень желательна для офиса компании, что связано с работой с крупными денежными суммами.
Квалифицированные сотрудники кредитной организации, предоставляющей займы под залог недвижимости, будут одним из важных факторов, способствующих успеху компании. Так, в первое время достаточно только двух специалистов по выдаче кредитов, они должны иметь опыт работы в этой сфере и быть соответствующим образом обучены. Вначале работы в организации обязательны такие сотрудники: руководитель, менеджеры по выдаче кредитов, а также специалист по безопасности. Желательно, чтобы дела компании вел штатный или внештатный юрист, особенно большое значение это имеет при передаче дел в судебные органы.
На видео: Как заработать на предоставлении займов
Работа организации по выдаче займов под залог недвижимости не будет успешной без правильно выбранной рекламной кампании. Не обязательно делать масштабные рекламные акции — достаточно информировать жителей города и ближайших районов об открытии новой организации. Так, расположенные на видном месте штендеры, раздача листовок и брошюр, объявления в интернете и газетах достаточным образом популяризируют новую компанию. Нелишним будет также основной акцент в рекламной информации сделать акцент не преимуществах организации перед остальными ее аналогами.
Таким образом, предприятие, предоставляющее займы под залог недвижимости, представляет собой несложный, но затратный и потенциально рискованный вид бизнеса. Для того чтобы заработать с его помощью и не вести дела в убыток, важно заранее просчитать все возможные финансовые потери и продумать процентные ставки и условия кредитования так, чтобы компенсировать все потенциальные затраты.
Источник