Максим Астапов
Адвокат (Адвокатская палата г. Москвы)
специально для ГАРАНТ.РУ
Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки. В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.
Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.
Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры
Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. Содержанием этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок. Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже. По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов. Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику. Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается. Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.
ПРИМЕР
Из апелляционного определения Московского городского суда от 8 апреля 2015 г. по делу № 33-11521:
«Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа». В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.
Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры
Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.
ПРИМЕР
Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:
«А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО «АКБ Московский областной банк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.».Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.
Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям
Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя. Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.
ПРИМЕР
Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 июня 2015 г. по делу № 33-20328:
«В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: <…> для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере <…>, в то время как она имела намерение получить заем в сумме <…>». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи. Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.
Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна. Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры. На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи. Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.
Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа
Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости»).
Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.
ПРИМЕР
Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:
«В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире. Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры». Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано. Собственность осталась в руках кредитора.
Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.
ПРИМЕР
Из апелляционного определения Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12 мая 2016 г. № 33-728/2016:
«В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…».
Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения».Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.
О способах судебной защиты
Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику. Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:
«Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…».
И в п. 88 того же Постановления:
«Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…».
Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.
В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости» соответственно).
В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.
Документы по теме:
- Гражданский кодекс Российской Федерации
- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Читайте также:
Как получить компенсацию морального вреда при нарушении застройщиком своих обязательств
Закон о защите прав потребителей применяется и в отношениях между дольщиком и застройщиком. Так, при нарушении последним своих обязательств дольщик вправе обратиться в суд за компенсацией морального вреда. Однако использовать эту возможность нужно с умом. В своей авторской колонке руководитель практики «Защита дольщиков» Татьяна Маслова расскажет, какие нюансы следует учесть при обращении в суд с таким требованием.
Источник
В своей рассылке мы уже затрагивали неоднозначную судебную практику по вопросу обложения НДС передачи отступного в счет погашения долга по договору займа. Так, в Уральском округе сложилась уверенная позиция о том, что передача имущества в качестве отступного не облагается НДС (например, Постановление ФАС УрФО от 16.07.2013 по делу №А47-9946/2012). Такой подход даже был косвенно поддержан Высшим арбитражным судом, который отказался пересматривать дело (Определение ВАС от 24.03.2014 по делу №А07-1043/2013). Теперь же Верховный суд России, взяв бразды судебного верховенства в свои руки, поставил точку в этом вопросе:
- передача имущества по отступному в качестве погашения долга по договору займа является операцией, облагаемой НДС;
- одновременно сторона-получатель имущества имеет право на налоговый вычет.
Кратко опишем фабулу дел.
В первом из них (1) Компания приобрела здание, используя частично заемные средства, предоставленные физическим лицом — участником этой компании. По истечении некоторого времени Общество понимает, что вернуть денежные средства, полученные по займу, не получится. Тогда Общим собранием участников было принято решение о передаче этого самого имущества в качестве отступного.
(1) Определение по делу № А51-16656/2015 от 21.06.2016
Руководствуясь точкой зрения, что эта операция реализацией не является, и передача нежилых помещений в качестве отступного в счет исполнения обязательств по возврату заемных средств не образует объект налогообложения НДС, компания этот налог не исчислила.
По итогам камеральной налоговой проверки инспекция сделала вывод, что Общество неправомерно не исчислило НДС при передаче имущества в качестве отступного. На этом основании Обществу был доначислен налог и пени. После безрезультатного оспаривания решения в вышестоящей налоговой, налогоплательщик обратился в арбитражный суд.
Позиция Общества сводилась к тому, что передача отступного по договору займа не является операцией, облагаемой НДС. Общество ссылалось на положения НК о том, что налогом не облагаются операции займа в денежной форме (пп. 15 п. 3 ст. 149 НК), а также операции по уступке прав (требований) кредитора по обязательствам, вытекающим из договоров по предоставлению займов в денежной форме и (или) кредитных договоров, а также по исполнению заемщиком обязательств перед каждым новым кредитором по первоначальному договору, лежащему в основе договора уступки (пп. 26 п. 3 ст. 149 НК).
Суд первой инстанции, как и все последующие суды вплоть до Верховного, поддержали позицию налогового органа и указали на следующие моменты.
Во-первых, НК РФ прямо говорит, что объектом обложения НДС является реализация товаров, в том числе реализация предметов залога и передача товаров по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК). Реализацией признается передача прав собственности на товары на возмездной основе (п. 1 ст. 39 НК). Исключений для операций по передаче отступного по договору займа не установлено.
Во-вторых, отступное является особым способом прекращения обязательства (ст. 409 ГК) и оно не является нормальным исполнением, а имеет другую правовую природу. Следовательно, довод налогоплательщика о том, что операция не подлежит обложению НДС, т.к. это исполнение заемного обязательства, не состоятелен. Норма НК предусматривает освобождение от НДС только операций по исполнению обязательств перед кредитором, а не их прекращению. То есть, при подписании соглашения о предоставлении отступного, обязательство по кредитному договору прекращается путем передачи имущества должника кредитору, фактически имеет место обмен денежных средств на товар, который передается в собственность кредитора.
Суды пришли к выводу, что в случае с данным налогоплательщиком имеет место передача залогодателем права собственности на имущество займодавцу при неисполнении заемного обязательства, что признается реализацией для целей исчисления НДС, в связи с чем передающая сторона обязана исчислить налог с реализации имущества. При этом судами были отклонены доводы Общества, т.к. нормы, на которые ссылается налогоплательщик, применимы лишь в случае исполнения заемщиком обязательств перед каждым новым кредитором по первоначальному договору, лежащему в основе договора уступки, путем возврата кредита в денежной форме.
Аналогичные выводы, подтверждающие необходимость исчисления НДС при передаче имущества в качестве отступного, делает большинство арбитражных судов регионов: Решение АС Волгоградской области от 05.11.2015 по делу № А12-32158/2015, Решение АС Курской области от 07.04.2016 по делу № А35-1918/2015, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.01.2014 по делу № А45-5760/2013.
Вторая сторона этого же вопроса касается возможности получения вычета по НДС стороной-получателем имущества (2).
(2) Определение по делу № А03-21733/2014 от 04.07.2016
Ответ также был дан Верховным судом при пересмотре дела. Две компании были признаны банкротами, у них имелась задолженность перед банком. Общество выкупило права требования у банка. После этого, будучи кредитором компаний-банкротов, получило часть нереализованного на торгах оборудования. Общество заявило НДС к вычету и получило отказ в возмещении.
Суды трех инстанций отказали Обществу, поскольку исполнение обязательств по договору займа не признаются объектом налогообложения НДС.
Верховный суд, между тем, не согласился с выводами нижестоящих судов и указал следующее.
Объектом налогообложения по НДС является в том числе реализация предметов залога по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав. По кредитному договору банк предоставляет заемщику кредит, а заемщик обязуется вернуть полученную денежную сумму и уплатить проценты. При этом освобождены от обложения НДС операции по предоставлению займа в денежной форме и операции по исполнению заемщиков обязательств перед каждым новым кредитором по первоначальному договору, лежащему в основе договора уступки.
В данном случае имело место оставление за залогодержателем (Обществом) нереализованного предмета залога, то есть передача залогодателем права собственности на предмет залога залогодержателю при неисполнении заемщиками обеспеченного залогом обязательства.
Такая передача собственности на предмет залога в счет погашения требований залогового кредитора признается реализацией для целей исчисления НДС, поэтому передающая сторона обязана исчислить НДС с реализации, а Общество было вправе принять налог к вычету.
Отметим, что в период рассмотрения дела НК РФ не предусматривал освобождение от НДС операций по реализации имущества компаниями — банкротами. Если аналогичная история произойдет в текущее время, кредитор не сможет заявить НДС к вычету. Однако выводы Верховного суда могут быть распространены на иные ситуации предоставления имущества в виде отступного по договору займа вне рамок дела о банкротстве.
Это еще раз подтверждает, что все действия по передаче имущества между юридическими лицами в рамках группы компаний, а также передаче активов учредителям должны быть тщательно продуманы, чтобы избежать нежелательных налоговых последствий. Так называемые безналоговые способы передачи имущества существуют, однако их использование точечно и должно быть выстроено в соответствии с фактурой конкретного бизнеса.
Источник