Между П и Б был заключен договор займа. Обеспечением исполнения обязательств по которому являлся залог (ипотека) земельных участков, находящихся в собственности Заемщика, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. Согласно условиям договора, Заемщик гарантирует, что на момент заключения Договора, вышеуказанные земельные участки никому не отчуждены, не заложены, не переданы в доверительное управление, на них не наложен арест, не обращено взыскание, к ним не применены меры по обеспечению иска, они не являются предметом спора, не обременены иными правами третьих лиц. Договора займа указывает на то, что заемщик заверяет, что с момента подписания договора не будет совершено никаких действий, которые могут вызвать отчуждение Заложенного имущества, его арест или залог.
Одновременно с договором займа, между П и Б был заключен договор залога, на основании которого в залог были переданы вышеуказанные земельные участки. Согласие супруги Б имелось. Договор залога прошел регистрацию в Росреестре. Сделка была проведена. Согласно договору залога (ипотеки) Залогодатель обязан принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности предмета залога и поддержания его в надлежащем состоянии, в том числе от посягательств и требований со стороны третьих лиц. Согласно данного договора залога привлечь Залогодержателя к участию в деле в качестве третьего лица, в случае предъявления любыми лицами Залогодателю исков в суде в отношении предмета залога.
Согласно договору Залогодатель обязуется с момента подписания настоящего договора не совершать никаких действий, которые могут повлечь отчуждение предмета залога, обременение его правами третьих лиц, спор в отношении предмета залога, его арест или залог ,в том числе не вести переговоров с третьими лицами по вопросам отчуждения предмета залога.
Согласно договору залога Залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества перед другими кредиторами. Также договором предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки.
Так как Б не выполнял обязательства по договору залога, П. обратилась к нотариусу с просьбой начать внесудебное взыскание, предусмотренное в договоре залога. При проверке состояния вышеуказанных земельных участков, нотариусом было обнаружено что на вышеуказанные земельные участки был наложен арест судебным приставом исполнителем УФССП.
Далее сторонами с целью урегулирования спорной ситуации было заключено соглашение об отступном, в соответствии с которым должник взамен частичного исполнения обязательств вытекающих из договора займа с целью частично прекратить указанные обязательства предоставил мне отступное в виде вышеуказанных земельных участков в порядке и на условиях указанных в данном соглашении об отступном.
На основании соглашения об отступном и акта приемки-передачи земельных участков П, по сути, является собственником вышеуказанных земельных участков. Соглашение об отступном близко к новации. Отступное представляет собой способы прекращения
обязательств и также как новация и прощение долга включены в гл.26 ГК РФ. В ГК РФ следующим образом формулируется положение о новации: Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация). Прежде всего соглашение о новации – это договор о замене обязательства. С момента подписания соглашения об отступном прежнее обязательство договор залога считается прекращенным, а новое обязательство соглашение об отступном вступившим в силу.
Обратившись в Россреестр за переходе права собственности на основании соглашения об отступном П. получила уведомление о приостановлении государственной регистрации (копию прилагаю), в котором оказалось что на вышеуказанные земельные участки находящиеся у в залоге наложен арест.
ДАННЫЕ АРЕСТЫ НАРУШАЮТ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ П. СОГЛАСНО Ч.3 СТ.87 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 02.10.2007 ГОДА НОМЕР 229-ФЗ ОБ ИСПОЛНИТЕЛЬНОМ ПРОИЗВОДСТВЕ – СУДЕБНЫЙ ПРИСТАВ ИСПОЛНИТЕЛЬ МОЖЕТ ОБРАТИТЬ ВЗЫСКАНИЕ НА ЗАЛОЖЕННОЕ ИМУЩЕСТВО ДЛЯ УДОВЛЕТВОРЕНИЯ ТРЕБОВАНИЙ ВЗЫСКАТЕЛЯ, НЕ ЯВЛЯЮЩЕГОСЯ ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ ПРИ ОТСУТСТВИИ ИНОГО, ПОМИМО ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА ,НА КОТОРОЕ МОЖНО ОБРАТИТЬ ВЗЫСКАНИЕ.
НА ОСНОВАНИИ СТ.80 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 2 ОКТЯБРЯ 2007 ГОДА №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» Наложение ареста на имущество должника, в части закона ст.3.1.АРЕСТ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА В ЦЕЛЯХ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСКА ВЗЫСКАТЕЛЯ, НЕ ИМЕЮЩЕГО ПРЕИМУЩЕСТВА ПЕРЕД ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ В УДОВЛЕТВОРЕНИИ ТРЕБОВАНИЙ, НЕ ДОПУСКАЕТСЯ.
В данной ситуации П. столкнулась с противоречивой правоприменительной практикой, которая не может ее защитить в той ситуации, когда у нее оформлены и нотариально удостоверены соглашения об отступном, которые передают ей в собственность земельные участки. В данной ситуации есть все основания для обращения в суд с административным иском об отмене арестов, наложенных приставами на земельные участки. После отмены указанных постановлений право собственности может быть зарегистрировано в Росреестре.
Источник
Полное описание
Одним из способов обеспечения имущественной безопасности предприятия является передача недвижимого имущества в залог дружественной компании.
Данный способ способствует сохранению контроля над имуществом в случае непредвиденных и быстрых попыток захвата активов. Состояние защищенности имущества с помощью залога может поддерживаться сколь угодно долго.
При попытке захвата активов данное имущество может быть передано кредитору в счет исполнения предприятием перед кредитором своего обязательства.
В этом случае, кредитор обращает взыскание на предмет залога. Здесь возможны три пути:
1) передача предмета залога в собственность Залогодержателя на основании внесудебного соглашения между залогодержателем и залогодателем;
2) реализация имущества на торгах на основании внесудебного соглашения между залогодержателем и залогодателем в порядке, предусмотренном ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
3) Предъявление кредитором иска в суд по основному обязательству с одновременным обращением взыскания на предмет залога. После получения исполнительного листа кредитор предъявляет его к исполнению в службу судебных приставов, которая выбирает специализированную организацию для проведения торгов, и имущество продается.
Основным достоинством данной схемы является то, что, согласно ст. 334 ГК РФ, залогодержатель имеет преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение за счет заложенного имущества. Даже при наличии других кредиторов, претендующих на активы, залогодержатель находится в более выгодной позиции.
Особенности:
В соглашении о внесудебном порядке обращения взыскании на заложенное имущество не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок (п. 3 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
В целях сохранения фактической возможности прямого получения Залогодержателем предмета ипотеки можем предложить вариант с использованием отступного (ст. 409 ГК РФ).
Отступное
Правомерность заключения соглашения, в соответствии с которым, в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, предмет залога переходит в собственность кредитора в качестве отступного, подтверждается п. 46 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ». Действительно, ст. 55 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предоставляет залогодателю и залогодержателю право заключить соглашение об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя.
Однако если соглашение об отступном предусматривает передачу должником кредитору недвижимости, то в силу ст. 131 ГК РФ такая сделка подлежит обязательной государственной регистрации. Соответственно, органы, осуществляющие государственную регистрацию, не имеют права отказывать в принятии на регистрацию такого рода договоров и обязаны их регистрировать, если они не нарушают императивных норм права, а сторонами представлены все необходимые для регистрации документы.
Из условий, которые должны быть согласованы сторонами при заключении соглашения об отступном, в ст. 409 ГК РФ названы размер, сроки и порядок предоставления отступного.
Стороны свободны в установлении любого размера отступного.
Срок предоставления отступного, который стороны также свободны определить исходя из своих интересов, может как превышать сроки исполнения обязательства, так и не выходить за их пределы. Соглашение об отступном может заключаться как при установлении обязательства, так и в период его действия.
В то же время соглашение об отступном, подписанное в день заключения кредитного договора одновременно с его исполнением, рассматривается судебно-арбитражной практикой в качестве притворной сделки, т.к. пользования кредитом фактически не было (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.12.97г. № 5246/97). Судебно-арбитражная практика свидетельствует также о том, что соглашение об отступном обычно заключается после того, как обязательство нарушено одной из сторон.
Если соглашение об отступном было заключено после нарушения обязательства со стороны должника, то действия сторон являются правомерными и не противоречат действующему законодательству.
Начальник отдела
«Юридические услуги в сфере строительства,
недвижимости и земельных отношений»
ООО «Юридическая фирма «Лекс»
Е.С. Юшков
Источник
Òèìîôååâà Í.Þ., ÎÎÎ «Èíâåñòîð-Ñòðîé», þðèñêîíñóëüò.
Êàê èçâåñòíî, â ï. 46 Ïîñòàíîâëåíèÿ Ïëåíóìà Âåðõîâíîãî Ñóäà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè N 6, Ïëåíóìà Âûñøåãî Àðáèòðàæíîãî Ñóäà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè N 8 îò 1 èþëÿ 1996 ã. «Î íåêîòîðûõ âîïðîñàõ, ñâÿçàííûõ ñ ïðèìåíåíèåì ÷àñòè ïåðâîé Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè» óêàçûâàåòñÿ íà íè÷òîæíîñòü ñîãëàøåíèé, ïðåäóñìàòðèâàþùèõ âîçìîæíîñòü ïåðåäà÷è èìóùåñòâà, ÿâëÿþùåãîñÿ ïðåäìåòîì çàëîãà, â ñîáñòâåííîñòü çàëîãîäåðæàòåëÿ, çà èñêëþ÷åíèåì òåõ, êîòîðûå ìîãóò áûòü êâàëèôèöèðîâàíû êàê îòñòóïíîå èëè íîâàöèÿ îáåñïå÷åííîãî çàëîãîì îáÿçàòåëüñòâà (ñò. 409, 414) <1>.
<1> Ðîññèéñêàÿ ãàçåòà. N 152. 1996. 13 àâãóñòà.
Ïðè ýòîì íåîáõîäèìî èìåòü â âèäó ñëó÷àé èç ñóäåáíîé ïðàêòèêè, ÷àñòî óïîìèíàåìûé â êîììåíòàðèÿõ ïî äàííîìó âîïðîñó. Ñóäîì áûëà ïðèçíàíà ìíèìîé ñäåëêà çàëîãà âåêñåëÿ, ïîñêîëüêó îäíîâðåìåííî ñ íåé áûëî çàêëþ÷åíî ñîãëàøåíèå îá îòñòóïíîì, ïî êîòîðîìó âåêñåëü ïåðåäàâàëñÿ â ñîáñòâåííîñòü áàíêà, à êðåäèòíîå îáÿçàòåëüñòâî, êîòîðîå îáåñïå÷èâàëîñü çàëîãîì, ïðåêðàùàëîñü. Ïðè òàêèõ îáñòîÿòåëüñòâàõ èìåëèñü îñíîâàíèÿ ïîëàãàòü, ÷òî ñòîðîíû è íå ñîáèðàëèñü èñïîëíÿòü ñäåëêó çàëîãà âåêñåëÿ (Ïîñòàíîâëåíèå Ïðåçèäèóìà Âûñøåãî Àðáèòðàæíîãî Ñóäà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè îò 9 äåêàáðÿ 1997 ã. N 5246/97) <2>.
<2> Êîììåíòàðèé ê Ãðàæäàíñêîìó êîäåêñó Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè:  3 ò. Ò. 1. Êîììåíòàðèé ê Ãðàæäàíñêîìó êîäåêñó Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè, ÷àñòè ïåðâîé (ïîñòàòåéíûé) / Ïîä ðåä. Ò.Å. Àáîâîé, À.Þ. Êàáàëêèíà. 3-å èçä., ïåðåðàá. è äîï. Ì.: Þðàéò-Èçäàò, 2007.
Êàçàëîñü áû, ìîæíî ïðèíÿòü çà àêñèîìó — âî èçáåæàíèå ïðèçíàíèÿ ñäåëêè íåäåéñòâèòåëüíîé îäíîâðåìåííî ñ çàêëþ÷åíèåì äîãîâîðà çàëîãà íå ñëåäóåò çàêëþ÷àòü ñîãëàøåíèå îá îòñòóïíîì â îòíîøåíèè ïðåäìåòà çàëîãà. Ïîýòîìó íà ïðàêòèêå ñòîðîíû, çàêëþ÷àþùèå äîãîâîð çàëîãà, îãîâàðèâàþò âîçìîæíîñòü òàêîãî îòñòóïíîãî, íî ñ÷èòàþò íåîáõîäèìûì îòëîæèòü ïîäïèñàíèå ñîãëàøåíèÿ íà áîëåå ïîçäíèé ñðîê, íå âäàâàÿñü â îáúÿñíåíèå ïðè÷èí, íî ïîëàãàÿ, ÷òî òåì ñàìûì îáåñïå÷èâàåòñÿ þðèäè÷åñêàÿ ÷èñòîòà ñäåëêè.
Òàêîé ïîäõîä ÿâëÿåòñÿ íåêîððåêòíûì. Ïðè âíèìàòåëüíîì èçó÷åíèè Ïîñòàíîâëåíèÿ Ïðåçèäèóìà Âûñøåãî Àðáèòðàæíîãî Ñóäà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè îò 9 äåêàáðÿ 1997 ã. N 5246/97 îáíàðóæèâàþòñÿ äîïîëíèòåëüíûå äåòàëè. Ðàññìàòðèâàëñÿ ñëó÷àé, êîãäà ñîãëàøåíèå îá îòñòóïíîì íå òîëüêî çàêëþ÷àëîñü, íî è èñïîëíÿëîñü îäíîâðåìåííî ñ âîçíèêíîâåíèåì ïðàâà íà çàëîã âåêñåëÿ, êîòîðûé â òîò æå äåíü áûë ïåðåäàí áàíêó â êà÷åñòâå îòñòóïíîãî (ôàêòè÷åñêè åùå íå áûëî ïîëüçîâàíèÿ êðåäèòîì, â îáåñïå÷åíèå âîçâðàòà êîòîðîãî çàêëþ÷àëñÿ äîãîâîð çàëîãà). Ïî ýòèì ïðè÷èíàì ñóä íå òîëüêî êâàëèôèöèðîâàë ñäåëêó çàëîãà âåêñåëÿ êàê ìíèìóþ, íî òàêæå ïðèçíàë ñîãëàøåíèå îá îòñòóïíîì ïðèòâîðíîé ñäåëêîé, óêàçàâ, ÷òî ñîãëàøåíèå ïðèêðûâàåò ñäåëêó ïðîäàæè âåêñåëÿ è ïîòîìó ÿâëÿåòñÿ íè÷òîæíûì <3>. Ìîæåò áûòü, åñëè áû ñòîðîíû íå ïðåäóñìîòðåëè ñòîëü ïîñïåøíóþ ïåðåäà÷ó ïðåäìåòà çàëîãà â êà÷åñòâå îòñòóïíîãî â ñîáñòâåííîñòü çàëîãîäåðæàòåëÿ, òî ñîâåðøåííûå èìè ñäåëêè íå îêàçàëèñü áû íåäåéñòâèòåëüíûìè?
<3> Õîçÿéñòâî è ïðàâî. 2000. N 1.
Ðàññìîòðèì âîçìîæíîñòü îäíîâðåìåííîãî çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà çàëîãà è ñîãëàøåíèÿ îá îòñòóïíîì áîëåå ïîäðîáíî.
-  ñîîòâåòñòâèè ñî ñò. 409 Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè ðàçìåð, ñðîêè è ïîðÿäîê ïðåäîñòàâëåíèÿ îòñòóïíîãî óñòàíàâëèâàþòñÿ ñòîðîíàìè. Òî åñòü åñëè çàêëþ÷àåòñÿ ñîãëàøåíèå îá îòñòóïíîì, íåîáõîäèìî îïðåäåëèòü, êîãäà îíî áóäåò èñïîëíÿòüñÿ.
È åñëè ñòîðîíû â ñîãëàøåíèè îá îòñòóïíîì óñòàíàâëèâàþò ñðîê åãî èñïîëíåíèÿ, êîòîðûé, êàê â âûøåïðèâåäåííîì ñëó÷àå, ñîâïàäàåò ñ äàòîé çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà çàëîãà, òî äàííàÿ ñäåëêà îêàæåòñÿ íåäåéñòâèòåëüíîé.
- Ñòîðîíû ìîãóò çàêëþ÷èòü ñîãëàøåíèå îá îòñòóïíîì, óêàçàâ â íåì êîíêðåòíóþ äàòó ïðåäîñòàâëåíèÿ îòñòóïíîãî â âèäå ïðåäìåòà çàëîãà, óäàëåííóþ îò äàòû çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà çàëîãà, íî ïðåäøåñòâóþùóþ ñðîêó èñïîëíåíèÿ îáÿçàòåëüñòâà, îáåñïå÷åííîãî çàëîãîì.
Äàííàÿ ñèòóàöèÿ íåìíîãèì îòëè÷àåòñÿ îò ïðåäûäóùåé. Âî èçáåæàíèå ïðèçíàíèÿ ñäåëêè ìíèìîé äîãîâîð çàëîãà äîëæåí îïðàâäûâàòü ñâîå íàçíà÷åíèå, ò.å. çàêëþ÷àòüñÿ è äåéñòâîâàòü ñ òåì, ÷òîáû ñîãëàñíî ñò. 334 ÃÊ ÐÔ ïðåäîñòàâèòü çàëîãîäåðæàòåëþ âîçìîæíîñòü â ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ äîëæíèêîì îñíîâíîãî îáÿçàòåëüñòâà ïîëó÷èòü óäîâëåòâîðåíèå èç ñòîèìîñòè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ïðåèìóùåñòâåííî ïåðåä äðóãèìè êðåäèòîðàìè çàëîãîäàòåëÿ, çà èçúÿòèÿìè, óñòàíîâëåííûìè çàêîíîì. Ìîæíî ãîâîðèòü î òîì, ÷òî ïîñêîëüêó óêàçàííîå ïðàâî êðåäèòîðà-çàëîãîäåðæàòåëÿ âîçíèêàåò òîëüêî ïðè íåèñïîëíåíèè äîëæíèêîì ñâîåãî îáÿçàòåëüñòâà, òî ïðè íàñòóïëåíèè òàêèõ æå óñëîâèé âîçíèêàåò è àëüòåðíàòèâíîå ïðàâî çàëîãîäåðæàòåëÿ — ïîëó÷èòü îòñòóïíîå (ïðè çàêëþ÷åíèè ñîãëàøåíèÿ îá îòñòóïíîì). Åñëè æå òàêîãî íåèñïîëíåíèÿ åùå íå ìîæåò áûòü âûÿâëåíî, òî âåëèê ðèñê òîãî, ÷òî äîãîâîð çàëîãà, êàê è â ñëó÷àå, ðàññìîòðåííîì â Ïîñòàíîâëåíèè Ïðåçèäèóìà Âûñøåãî Àðáèòðàæíîãî Ñóäà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè îò 9 äåêàáðÿ 1997 ã. N 5246/97, áóäåò ïðèçíàí çàêëþ÷åííûì ëèøü äëÿ âèäà, áåç íàìåðåíèÿ ñîçäàòü ñîîòâåòñòâóþùèå åìó ïðàâîâûå ïîñëåäñòâèÿ, ïîäòâåðæäåíèåì ÷åãî îêàæåòñÿ ñîãëàøåíèå îá îòñòóïíîì, ÿâëÿþùååñÿ ïðèòâîðíîé ñäåëêîé.
Îòìå÷ó, ÷òî äî íàñòîÿùåãî âðåìåíè íå íàøåë îäíîçíà÷íîãî ðåøåíèÿ âîïðîñ î òîì, ðåàëüíîé èëè êîíñåíñóàëüíîé ÿâëÿåòñÿ ñäåëêà î ïðåäîñòàâëåíèè îòñòóïíîãî, è ñàìî ýòî îáñòîÿòåëüñòâî íå èñêëþ÷àåò îöåíêè ñóäîì ñîãëàøåíèÿ îá îòñòóïíîì êàê ðåàëüíîé ñäåëêè, ïðè ñîâåðøåíèè êîòîðîé èìååò çíà÷åíèå ôàêò ïåðåäà÷è èìóùåñòâà, à íå äîñòèãíóòûå ñòîðîíàìè äîãîâîðåííîñòè. Êðîìå òîãî, ïîñëå çàêëþ÷åíèÿ ñîãëàøåíèÿ îá îòñòóïíîì ïåðâîíà÷àëüíîå îáÿçàòåëüñòâî ïàðàëëåëüíî ïðîäîëæàåò ñóùåñòâîâàòü â òîì æå âèäå. Ïîýòîìó ïðèçíàíèå íåäåéñòâèòåëüíîé ñäåëêîé äîãîâîðà çàëîãà ñ ñîãëàøåíèåì îá îòñòóïíîì äàííîãî âèäà íàèáîëåå âåðîÿòíî â ñëó÷àå, êîãäà ôàêòè÷åñêè óæå ñîñòîÿëàñü ïåðåäà÷à îòñòóïíîãî.
- Íàêîíåö, ñòîðîíû ìîãóò óêàçàòü â ñîãëàøåíèè îá îòñòóïíîì êîíêðåòíóþ äàòó — ïîçäíåå ñðîêà èñïîëíåíèÿ îáÿçàòåëüñòâà, îáåñïå÷åííîãî çàëîãîì, èëè æå çàêëþ÷èòü ñîãëàøåíèå ïîä óñëîâèåì ïåðåäà÷è îòñòóïíîãî â ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ äàííîãî îáÿçàòåëüñòâà äîëæíèêîì-çàëîãîäàòåëåì.
Ïîëàãàþ, â ýòîì ñëó÷àå ñîãëàøåíèå îá îòñòóïíîì äåéñòâèòåëüíî îêàæåòñÿ ñïîñîáíûì ïðåêðàòèòü ïåðâîíà÷àëüíîå îáÿçàòåëüñòâî íà çàêîííûõ îñíîâàíèÿõ. Îíî ìîæåò áûòü çàêëþ÷åíî è îäíîâðåìåííî ñ çàêëþ÷åíèåì äîãîâîðà çàëîãà.
Íî ïðè íàëè÷èè äîêàçàòåëüñòâ, ïîäòâåðæäàþùèõ, ÷òî ñòîðîíû, çàêëþ÷èâøèå òàêîå ñîãëàøåíèå îá îòñòóïíîì, íàìåðåííî çàòÿãèâàþò èñïîëíåíèå îáåñïå÷åííîãî çàëîãîì îáÿçàòåëüñòâà, ñ öåëüþ ïðåäîñòàâëåíèÿ ïðåäìåòà çàëîãà â ñîáñòâåííîñòü çàëîãîäåðæàòåëÿ, ñäåëêà òàêæå ìîæåò áûòü ïðèçíàíà íåäåéñòâèòåëüíîé.
Ñëåäóåò òàêæå ïðèíèìàòü âî âíèìàíèå ïðîòèâîðå÷èâîñòü ðàçúÿñíåíèé î âîçìîæíîñòè ñòîðîí ïî ñîãëàøåíèþ îá îòñòóïíîì ïåðåäàâàòü ïðåäìåò çàëîãà â ñîáñòâåííîñòü çàëîãîäåðæàòåëÿ ââèäó îáùåãî çàïðåòà íà ïîäîáíûå ðåçóëüòàòû ñäåëîê (â öåëîì ýòî äåëàåò ðàññìàòðèâàåìûå ñîãëàøåíèÿ íåæåëàòåëüíûìè äëÿ ïðèìåíåíèÿ). Òàêèå àâòîðèòåòíûå ó÷åíûå, êàê ä.þ.í., ïðîô. Ì.È. Áðàãèíñêèé, ä.þ.í., ïðîô. Â.Â. Âèòðÿíñêèé, íàçûâàþò ïîäîáíóþ ïåðåäà÷ó âåñüìà ðàñïðîñòðàíåííîé îøèáêîé. Äëÿ òîãî ÷òîáû â äàííîé ñèòóàöèè ñîãëàøåíèå îá îòñòóïíîì íå áûëî ïðèçíàíî íåäåéñòâèòåëüíîé ñäåëêîé, ñòîðîíû â êà÷åñòâå êðåäèòîðà è çàåìùèêà ïî êðåäèòíîìó äîãîâîðó (à íå êàê çàëîãîäåðæàòåëü è çàëîãîäàòåëü ïî äîãîâîðó çàëîãà) äîëæíû äîãîâîðèòüñÿ î ïðåêðàùåíèè îáÿçàòåëüñòâà ïî êðåäèòíîìó äîãîâîðó ïóòåì ïåðåäà÷è êðåäèòîðó îïðåäåëåííîãî èìóùåñòâà (íî íå ïðåäìåòà çàëîãà), ñ÷èòàþò Ì.È. Áðàãèíñêèé, Â.Â. Âèòðÿíñêèé <4>.
<4> Áðàãèíñêèé Ì.È., Âèòðÿíñêèé Â.Â. Äîãîâîðíîå ïðàâî. Äîãîâîðû î çàéìå, áàíêîâñêîì êðåäèòå è ôàêòîðèíãå. Äîãîâîðû, íàïðàâëåííûå íà ñîçäàíèå êîëëåêòèâíûõ îáðàçîâàíèé. Êí. 5. Â 2 ò. Òîì 1. Ì.: Ñòàòóò, 2006.
Íî îäíîâðåìåííî èç òåêñòà ï. 46 äåéñòâóþùåãî Ïîñòàíîâëåíèÿ Ïëåíóìà Âåðõîâíîãî Ñóäà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè N 6, Ïëåíóìà Âûñøåãî Àðáèòðàæíîãî Ñóäà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè N 8 îò 1 èþëÿ 1996 ã. «Î íåêîòîðûõ âîïðîñàõ, ñâÿçàííûõ ñ ïðèìåíåíèåì ÷àñòè ïåðâîé Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè» ñëåäóåò, ÷òî ñîãëàøåíèÿ îá îòñòóïíîì, ïðåäóñìàòðèâàþùèå ïåðåõîä ïðàâà ñîáñòâåííîñòè çàëîãîäåðæàòåëþ íà ïðåäìåò çàëîãà, íè÷òîæíûìè íå ÿâëÿþòñÿ. Èíûìè ñëîâàìè, åñëè çàêëþ÷åí äîãîâîð çàëîãà, òî â ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ äîëæíèêîì îáÿçàòåëüñòâà çàëîãîäåðæàòåëü ìîæåò îáðàòèòü âçûñêàíèå íà çàëîæåííóþ âåùü ïóòåì åå ðåàëèçàöèè, íî íå ìîæåò ïðèîáðåñòè ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà íåå. Åñëè æå åùå è èìååòñÿ ñîãëàøåíèå îá îòñòóïíîì èëè î íîâàöèè, ïðåäóñìàòðèâàþùåå ïåðåõîä ïðàâà ñîáñòâåííîñòè, — ó÷èòûâàþòñÿ óñëîâèÿ òàêîãî ñîãëàøåíèÿ.
Ïðè ýòîì ñëåäóåò ïðèäàâàòü çíà÷åíèå óñòàíîâëåííîìó ñðîêó èñïîëíåíèÿ ñîãëàøåíèé îá îòñòóïíîì, î êîòîðîì ãîâîðèëîñü âûøå.
Источник
Максим Астапов
Адвокат (Адвокатская палата г. Москвы)
специально для ГАРАНТ.РУ
Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки. В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.
Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.
Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры
Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. Содержанием этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок. Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже. По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов. Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику. Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается. Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.
ПРИМЕР
Из апелляционного определения Московского городского суда от 8 апреля 2015 г. по делу № 33-11521:
«Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа». В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.
Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры
Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.
ПРИМЕР
Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:
«А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО «АКБ Московский областной банк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.».Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.
Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям
Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя. Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.
ПРИМЕР
Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 июня 2015 г. по делу № 33-20328:
«В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: <…> для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере <…>, в то время как она имела намерение получить заем в сумме <…>». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи. Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.
Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна. Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры. На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи. Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.
Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа
Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости»).
Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.
ПРИМЕР
Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:
«В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире. Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры». Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано. Собственность осталась в руках кредитора.
Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.
ПРИМЕР
Из апелляционного определения Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12 мая 2016 г. № 33-728/2016:
«В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…».
Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения».Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.
О способах судебной защиты
Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику. Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:
«Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…».
И в п. 88 того же Постановления:
«Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…».
Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.
В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости» соответственно).
В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.
Документы по теме:
- Гражданский кодекс Российской Федерации
- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Читайте также:
Как получить компенсацию морального вреда при нарушении застройщиком своих обязательств
Закон о защите прав потребителей применяется и в отношениях между дольщиком и застройщиком. Так, при нарушении последним своих обязательств дольщик вправе обратиться в суд за компенсацией морального вреда. Однако использовать эту возможность нужно с умом. В своей авторской колонке руководитель практики «Защита дольщиков» Татьяна Маслова расскажет, какие нюансы следует учесть при обращении в суд с таким требованием.
Источник