Образец договора займа с соглашением об отступном недвижимое имущество

Законодательно процесс заключения соглашения об отступном регулируется ГК РФ ст. 409. В ней говориться о том, что стороны заключившие соглашение о займе вправе его изменить. Для этого субъекты договариваются об отступном. Другими словами должник освобождается от обязательств, которые были предусмотрены основным договором.

Что это — отступное

Происходят данные изменения только с согласия кредитора. При этом взамен на прекращение обязательств необходимо предоставить отступное.

В качестве него может выступать:

• денежные суммы;
• любое имущество, в том числе недвижимость;
• ценные бумаги или векселя.

Также в качестве отступного может использоваться неустойка. Регулируется данный вопрос ст. 396 ГК РФ. В ст. 3 говорится о том, что при выплате неустойки должник освобождается от исполнения возложенных на него обязательств в натуре.

Перечень отступного, перечисленного в ст. 409 не является исчерпывающим. Стороны могут договориться между собой об иных формах, например оказании каких-либо услуг или выполнении работ. При этом необходимо озвучить сроки, размер и порядок передачи отступного.

Чтобы в дальнейшем между сторонами не возникло конфликтов, юристы рекомендуют четко обозначать отступное. Это означает, что необходимо указывать его наименование, характеристики, количество.

В зависимости от вида отступного формируется договор соглашения, поскольку он руководствуется разными нормами закона.

Например, если в качестве погашения долга будет использоваться иностранная валюта, тогда не стоит забывать об ограничениях по проведению подобных процессов, указанных в законе о валютном регулировании.

При предоставлении ценных бумаг следует соблюдать порядок их передачи, в том числе и перерегистрацию акционеров.

Как правильно составить дополнительное соглашение

Испытывая затруднения в возврате долга заемщик может предложить займодавцу заключить соглашение об отступном.

Законом не предусмотрена специальная форма данного документа. Составлять его можно в свободном виде.

При это следует отметить, что законную силу имеет письменная форма соглашения. Закон не настаивает на нотариальном его заверении. При составлении документа следует руководствоваться общими нормами и правилами, описанными в ГК.

В гл. 9 указаны требования касательно оформления сделок. При этом следует учитывать, что существуют обязательные условия, без указания которых соглашение будет считаться незаключенным:

1. Необходимо прописывать все сведения о долге заемщика. В дополнительном соглашение необходимо указать номер договора займа, а также всю сумму долга, в том числе с начисленными по нему процентами.
2. Сведения об отступном. Указывается подробная информация, что выступает в качестве него, отмечаются все характеристики. Обязательно оценивается предоставляемое имущество или услуги. Стоимость указывается с учетом НДС.
   Передавая имущество, следует выполнять реальную оценку.

Например, стоимость квартиры не может быть выше или ниже средней рыночной стоимости в регионе нахождения недвижимости. В противном случае могут наступить правовые последствия, которые выражаются в начислении пени налоговой службой.

Правильно составленное соглашение об отступном предполагает следование следующим тезисам:

1. Предоставление отступного означает снятие с должника всех обязательств по договору займа, в том числе процентов и пени, которые были начислены.
2. В случае если оценка предоставляемого отступного меньше, чем сумма долга, то в действие вступают общие правила. Согласно ним обязательство считается прекращенным, если иное не предусмотрено в рамках соглашения.
3. Обязательство считается прекращенным не со дня подписания документа, а с момента передачи отступного.

Если должник не предоставил кредитору отступное, тогда по отношению к нему не возникает новое обязательство, а сохраняется первоначальное, указанное в договоре займа.

Образец соглашения

Поскольку данный документ составляется в письменном виде, то специалисты рекомендуют придерживаться правил, указанных в ст. 434 ГК.

При его заключении также следует обращать внимание на форму первоначального договора займа.

Стандартное соглашение выглядит следующим образом.

При самостоятельном составлении документа, следует руководствоваться судебно-арбитражной практикой. Исходя из нее, можно вывести существенные условия соглашения.

К ним относят:

1. Предмет отступного. Если в рамках соглашения четко не идентифицировать отступное, тогда в случае конфликтной ситуации суд сочтет образовавшуюся задолженность непогашенной.
2. Размер отступного. Это условие регулируется ГК РФ ст. 421. Согласно законодательству размер отступного определяется сторонами самостоятельно. При этом он может быть отличным от суммы долга.
3. Срок, в течение которого будет предоставлено отступное. Стороны определяют его самостоятельно. При этом пока не окончится данный срок, кредитор не вправе требовать с заемщика отступное. Если обозначенный период вышел, а займодавец не получил обещанного, тогда стороны возвращаются к условиям первоначального договора займа.
4. Порядок передачи отступного. В соглашении необходимо указать четкую процедуру. Например, порядок предоставления кредитору акций, с учетом подписания заемщиком передаточных документов.

Закон также поясняет, что отступное соглашение может возникнуть только после заключения договора займа. При этом если он будет признан недействительным, то это автоматически приведет к неправомерности соглашения.

Если отступное по договору займа недвижимое имущество, то стороны часто сталкиваются с вопросом о правильности его оформления.

Закон поясняет, что соглашение, определяющие порядок передачи отступного не подлежит регистрации. А вот переход прав на имущество от одного лица к другому требует официального оформления. Происходит оно путем государственной регистрации.

С формой соглашения при использовании в качестве отступного недвижимости, можно ознакомиться здесь.

Как получить взамен погашения задолженности

С предложением заменить долг по договору займа на отступное может выступить как кредитор, так и заемщик.

При заключении соглашения обязательно прописывают размер отступного, который может быть:

• меньше образовавшегося долга;
• больше обязательства, которое было принято ранее;
• быть равным первоначальной сумме займа с учетом процентов.

Если стороны не отмечают в рамках договора, что делать с недостатком или излишком суммы, то автоматически считается, что обязательство по первоначальному договору займа закрыто.

Рассмотрим порядок передачи на примерах:

• займом выступили автозапчасти на сумму 200 000 руб., которые были переданы от одного юридического лица другому. В качестве отступного должник предлагает транспортное средство аналогичной стоимости;

На момент передачи отступного поставщик и должник должны исчислить НДС, который будет составлять 36 000 руб. и выставить счет-фактуры, как при обычной реализации товара.

• если сумма отступного меньше, чем принятое ранее обязательство, то необходимо также подготовить счет-фактуры и исчислить НДС. Передача имущества оформляется актом приема-передачи. В учете кредитор обозначает принятую недвижимость по стоимости первоначального долга.
• в случае если отступное больше, чем размер долга, то вычисляется остаток. Затем на эту сумму обязательно исчисляется НДС, чтобы не возникли неприятности с налоговой.

При этом следует учитывать, что суммы, полученные в счет погашения договора заема, не считаются доходом. Если долг возвращается в денежном эквиваленте, то он не облагается НДС.

Если в качестве отступного выступает имущество либо услуги, тогда «входной» НДС исчисляется на общих основаниях. Для этого стороны руководствуются ст. 171, 172 НК РФ.

Отступное по договору займа между физическими лицами

Частные лица могут заключать между собой договор займа. В случае невыполнения должником обязательств, стороны договариваются об отступном.

Если в качестве него выступает имущество, то считается, что заемщик передает право собственности займодавцу на эту ценность. Такая операция законом считается возмездной и приравнивается к реализации имущества.

Согласно НК полученный доход облагается налогом. В рамках договора займа таким доходом считается сумма погашенного долга, с учетом процентов.

Налог на доходы физических лиц

При определении налога на доходы, касательно частных лиц, принято учитывать все доходы налогоплательщика. К ним принято относить денежный эквивалент, натуральную форму, материальную выгоду, которая определяется ст. 212 НК.

Законом также предусмотрено, что плательщик имеет право на налоговый вычет на сумму, полученную от продажи, если она находилась в рамках налогового периода.

А именно физическое лицо может рассчитывать на сумму, не превышающую 250 000 руб., если имущество находилось в его собственности сроком менее 3 лет.

Руководствуясь ст. 220 плательщик вправе уменьшить сумму доходов, которые облагаются налогом на сумму фактических расходов, которые были связаны с этим имуществом.

Расходы должны быть подтверждены документально. Физическое лицо должно самостоятельно исчислить размер НДФЛ и провести выплаты в бюджет. Согласно ст. 224 НК РФ данный доход облагается ставкой в 13%.

Что выгоднее для должника: отступное или новация и почему

В качестве замены обязательств по договору займа может использоваться отступное или новация. Последний способ руководствуется ст. 414 ГК РФ.

Отличия между этими двумя понятиями выражаются в следующем:

1. Во время новации предыдущее обязательство считается прекращенным в момент заключения дополнительного соглашения. При отступном это происходит только в момент передачи имущества.
2. При новации одно обязательство заменяется другим, поэтому правовая связь между сторонами не прекращается.
3. В рамках отступного у должника появляется возможность откупиться от образовавшегося долга.

Что же выгоднее отступное или новация? Если данный вопрос рассматривать со стороны должника, то для него предпочтительней прибегнуть к отступному.

Поскольку заключая такое соглашение, стороны прописывают сроки передачи отступного, которые позволяют заемщику получить отсрочку по выплате задолженности.

Плюсом является также то, что если должник не предоставит кредитору оговоренное в рамках соглашения имущество или услуги, то кредитор не может требовать их через суд.

Если рассматривать вопрос со стороны кредитора, тогда лучше прибегнуть к новации. Для займодавца – это возможность прекратить существующее обязательство, заменив его на другое.

В качестве него может выступать другой предмет или в новом соглашении указан иной способ исполнения.

На практике предприятия в основном прибегают к новации. Особенно это замечено в переводе договора купли-продажи в заемные отношения. Таким образом, появляется возможность продлить период исковой давности и срок взыскания долга.

Соглашение об отступном позволяет прекратить любые обязательства, образовавшиеся в результате договора займа. Для этого достаточно должнику выполнить какие-либо действия, предоставить услуги, денежный эквивалент или имущество. При этом законом не предусмотрены ограничения или запреты в отличие от новации или зачета.

Видео: договор займа и залога

Наличие у должника недвижимого имущества позволяет ему рассчитаться с кредитором в кратчайшие сроки при помощи отступного соглашения.

Передача недвижимости в собственность другого лица в счет погашения имеющегося долга, называется отступным. Это такая же сделка, как и купля-продажа с некоторыми нюансами. Главный из них заключается в том, что «продавец» не получает денег на руки.

Соглашение об отступном может быть оформлено еще до появления долга: в этом заключается еще одна особенность сделки.

Если организация понимает, что не может выполнить условия существующего договора, она может с помощью отступного снять с себя эти обязательства.

В некоторых случаях, подписание соглашения об отступном — один из самых простых способов решить финансовые разногласия без суда.

Могут ли отступные избавить от долгов?

Если дело касается денежной компенсации, то да. А в случае отступных договоров, все намного сложнее. Если стороны выполнили требования данного документа, то выполнять обязательства по основному соглашению не нужно.

Однако стоит учитывать момент исполнения, а не подписания отступных. Долг не списывается автоматически в момент проставления подписей под бумагой.

Если по основному соглашению идет суд, то должник обязан будет исполнить его решение, независимо от наличия отступных.

Содержание договора об отступном

Компенсировать другой стороне невыполненные обязательства можно не только передачей недвижимого объекта, но и выполнением работ, предоставлением услуг, передачей ценных бумаг и иного имущества.

Текст документа должен содержать подробное описание того, что предоставляется взамен. Все передаваемое имущество должно быть детально описано, с указанием идентифицирующих сведений.

В тексте делается ссылка на бумагу, служащую подтверждением факта передачи ценного имущества. Величина отступных согласуется сторонами до подписания документа, с обязательным занесением в него.

В случае, когда стоимость недвижимости не покрывает основной долг в полном объеме, необходимо указать этот момент.

Погашение обязательств путем отступных может быть частичным и полным. Закон позволяет выплачивать их за несколько приемов. График погашения, в этом случае, становится обязательным.

Перед подписанием отступного договора, стороны должны удостовериться в наличии срока выплаты. Это в интересах как кредитора, так и должника.

Кредитор получает дополнительное основание требовать исполнения взятых обязательств в оговоренный период. Для должника — это гарантия отсрочки.

Согласно законодательству Российской Федерации, в течение указанного в соглашении срока, у кредитора нет оснований подавать иск о взыскании задолженности по основному договору.

Договор об отступном, недвижимость: образец

Образец договора здесь.

СОГЛАШЕНИЕ

об отступном (передача недвижимости)

г. Нижний Новгород                                                         «13» февраля 2017 г.

ООО «Пряничный домик», именуемый в дальнейшем «Кредитор», в лице генерального директора Трушникова Александра Николаевича, действующего на основании устава , с одной стороны, и ООО «Сто товаров», именуемый в дальнейшем «Должник», в лице директора Коногорова Вячеслава Игоревича, действующего на основании устава и ООО «Много света», именуемый в дальнейшем «Сторона-3», в лице коммерческого директора Кувшинкиной Ольги Владимировны, действующего на основании доверенности №34 от 10.02.2017 г., вместе именуемые «Стороны», на основании статьи 409 Гражданского кодекса РФ заключили настоящее Соглашение об отступном:

1.ООО «Сто товаров» является должником в сумме 1000000 (один миллион) рублей по простому векселю №1357, серия АБ от «11» января 2017 года, выданному ООО «Пряничный домик».

Право Кредитора на взыскание указанной суммы подтверждено Решением Арбитражного суда №367 от «1» февраля 2017 г. и Исполнительным листом от «5» февраля 2017 г.

2. В счет частичного погашения задолженности Должника перед Кредитором, основанной на решении Арбитражного суда от «1» февраля 2017 года за №367 и выданного «5» февраля 2017 года по этому решению исполнительного листа и, основываясь на взаиморасчетах между Должником и Стороной-3, обязуется передать Кредитору на основании договора купли-продажи недвижимое имущество, которое расположено по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Глинки д.24.

В состав недвижимого имущества входит: три нежилых помещения, а также все находящееся в указанных помещениях оборудование на общую сумму 900000 (девятьсот тысяч) рублей.

Кроме того, Сторона-3 обязуется оказать содействие в оформление прав на земельный участок, прилегающий к указанным сооружениям, которым Сторона-3 владеет на праве бессрочного постоянного пользования.

Право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком подтверждается Свидетельством №47908643 от «13» января 2017 года, выданным Комитетом по земельным ресурсам Администрации .

3. В счет остающейся задолженности в сумме 100000 (сто тысяч) рублей (Сторона-3) передает права требования с должников на основании отдельных соглашений, заключенных между Стороной-3, Должником и Кредитором, на общую сумму 100000 (сто тысяч) рублей.

3. Передача Кредитору имущества и прав требования в соответствии с п.п. 2 и 3 настоящего соглашения влечет согласно статье 409 ГК РФ прекращение обязательств перед по простому векселю №1357, серия АБ от «11» января 2017 года, выданному ООО «Пряничный домик».

4. ООО «Пряничный домик» обязуется отозвать исполнительный лист в течение двух дней после подписания настоящего соглашения.

ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Должник:

Юридический адрес: г. Нижний Новгород, ул. Одоевского, д. 94, оф. 92
Почтовый адрес: 352091 г. Нижний Новгород, ул. Одоевского, д. 94, оф. 92
Телефон/факс: +7(309)9173682
ИНН/КПП: 64839106892 / 65527992321
Расчетный счет: 93000000085262
Банк: Сбербанк
Корреспондентский счет: 939103000000359
БИК: 9723513361

Кредитор:

Юридический адрес: г. Нижний Новгород, ул. Кирова, д. 4, оф. 2
Почтовый адрес: 352099 г. Нижний Новгород, ул. Кирова, д. 4, оф. 2
Телефон/факс: +7(309)9454832
ИНН/КПП: 08720934523459 / 873542354277
Расчетный счет: 923495202039854230
Банк: Сбербанк
Корреспондентский счет: 89981325462934523
БИК: 0010234856324

Сторона-3:

Юридический адрес: г. Нижний Новгород, ул. Ленина, д. 42, оф. 22
Почтовый адрес: 352096 г. Нижний Новгород, ул. Ленина, д. 42, оф. 22
Телефон/факс: +7(309)3212314
ИНН/КПП: 93267342934 / 7346378224
Расчетный счет: 8989324752838920
Банк: Сбербанк
Корреспондентский счет: 7172361523541432
БИК: 873493789472

ПОДПИСИ СТОРОН

Должник:________________

Кредитор: _______________

Сторона-3: ______________

Договор об отступном, недвижимость: бланк

Бланк договора здесь.

СОГЛАШЕНИЕ

об отступном (передача недвижимости)

г.___________________                  «__» ________________2017 г.

_________________________________, именуемый в дальнейшем «Кредитор», в лице___________________________ , действующего на основании____________________ , с одной стороны, и ______________________________, именуемый в дальнейшем «Должник», в лице __________________________________, действующего на основании __________________________и________________________ , именуемый в дальнейшем «Сторона-3», в лице __________________________, действующего на основании_______________________ , вместе именуемые «Стороны», на основании статьи 409 Гражданского кодекса РФ заключили настоящее Соглашение об отступном:

1. ______________________является должником в сумме рублей по простому векселю №, серия от «__»___________2017 года, выданному ______________________. Право Кредитора на взыскание указанной суммы подтверждено Решением Арбитражного суда № от «____»_____________2017 г. и Исполнительным листом от «__»___________-2017 г.
2. В счет частичного погашения задолженности Должника перед Кредитором, основанной на решении Арбитражного суда от «__»_________2017 года за №__ и выданного «__»___________2017 года по этому решению исполнительного листа и, основываясь на взаиморасчетах между Должником и Стороной-3, обязуется передать Кредитору на основании договора купли-продажи недвижимое имущество, которое расположено по адресу:_____________________________________ . В состав недвижимого имущества входит: __________________________________, а также все находящееся в указанных помещениях оборудование на общую сумму _____________рублей. Кроме того, Сторона-3 обязуется оказать содействие в оформление прав на земельный участок, прилегающий к указанным сооружениям, которым Сторона-3 владеет на праве бессрочного постоянного пользования. Право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком подтверждается Свидетельством №__ от «__»____________2017 года, выданным Комитетом по земельным ресурсам Администрации .
3. В счет остающейся задолженности в сумме _____________рублей (Сторона-3) передает права требования с должников на основании отдельных соглашений, заключенных между Стороной-3, Должником и Кредитором, на общую сумму __________рублей.
4. Передача Кредитору имущества и прав требования в соответствии с п.п. 2 и 3 настоящего соглашения влечет согласно статье 409 ГК РФ прекращение обязательств перед по простому векселю №__, серия __________от «__»___________2017 года, выданному_______________________ .
5. ________________________обязуется отозвать исполнительный лист в течение __дней после подписания настоящего соглашения.

ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Должник: __________________

Кредитор:__________________

Сторона-3: _________________

ПОДПИСИ СТОРОН

Должник:________________

Кредитор: _______________

Сторона-3: ______________

Договор об отступном: недвижимость между физическими лицами

Бланк договора здесь.

Соглашение об отступном

г. _____________                                                     «__» ________ 20__ г.

______________, именуем___ в дальнейшем «Кредитор», в лице __________, действующ___ на основании ____________, с одной стороны, и ______________, именуем__ в дальнейшем «Должник», в лице ____________, действующ ___ на основании ________, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», заключили настоящее соглашение (далее — Соглашение) о нижеследующем.

1.ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ

1.1. Должник взамен исполнения обязательства, вытекающего из Договора __________ N _____ от «___» __________ _____ г. (далее — Договор) и поименованного в п. 1.2. Соглашения, предоставляет Кредитору отступное в порядке и на условиях, определенных Соглашением.

1.2. Сведения об обязательстве, взамен исполнения которого предоставляется отступное:

— сумма основного долга (п. _____ Договора): _____ (__________) руб., в том числе НДС _____ (__________) руб.;

— срок исполнения обязательства (п. _____ Договора): __________;

— ответственность за просрочку исполнения обязательства на дату подписания Соглашения (выбрать нужное):

— сумма неустойки (п. _____ Договора): _____ (__________) руб.

— сумма процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ): _____ (__________) руб.

1.3. С момента предоставления отступного обязательство Должника, поименованное в п. 1.2. Соглашения, прекращается:

— полностью, включая обязательство по оплате неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами.

— в части _________________________.

2. РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ОТСТУПНОГО

2.1. В качестве отступного по Соглашению Должник передает Кредитору следующее имущество: _________________________.

2.2. Стоимость передаваемого имущества: _____ (__________) руб., в том числе НДС _____ (__________) руб.

2.3. Срок передачи имущества: не позднее «___» __________ _____ г.

2.4. Имущество передается в месте нахождения Кредитора.

3. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

3.1. Во всем, что не предусмотрено Соглашением, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ и Договором.

3.2. Соглашение является неотъемлемой частью Договора.

От имени Кредитора От имени Должника

___________________ (___________)

___________________ (___________)