Облигация жилищного займа — один из видов ценных бумаг (долговой актив), который выпускается муниципальными органами власти или строительными компаниями и дает право держателю на получение определенной части (доли) недвижимости (чаще всего квартиры).
Облигация жилищного займа: сущность
Суть облигаций заключается в обязательстве кредитополучателя (эмитента) передать кредитодателю (инвестору) определенную сумму в дату погашения долговой бумаги и выплачивать проценты (купонные выплаты) по активу. Облигации жилищного займа в этом отношении имеют другую природу. Сущность таких активов ближе не к привычным долговым бумагам, а к договорам долевого участия. Разница лишь в том, что они имеют большую ликвидность и подразумевают проведение обязательной индексации номинальной цены, в зависимости от конкретного индекса (например, «строительного коэффициента» или индекса потребительских цен).
В роли заемщика, выпускающего подобные облигации, может выступать только юрлицо, имеющее соответствующие права заказчика на возведение жилья, а также составления на него проектной документации. Это может быть как компания «частник», так и муниципалитет населенного пункта.
Инвестором (кредитором и потенциальным собственником жилья) может выступать любой человек. Здесь не каких-либо ограничений в отношении того, будет ли кредитодатель физическим или юридическим лицом. Равные права имеют как частные граждане, так и компании.
Схема работы облигаций жилищного займа проста. Здесь осуществляется замен договорных взаимоотношений между инвестором и предприятием-застройщиком на эмиссию и дальнейшее размещение специальных активов (облигаций) жилищного займа. Последние дают право держателям получить в дальнейшем жилье в домах, под которые и осуществляется эмиссия.
В роли финансового агента инвестиции выступает один из финансовых институтов (как правило, это банк). Он размещает долговые активы на рынке ценных бумаг, взваливая на себя груз посреднических функций. Задача такого агента — решение вопросов, возникающих между сторонами сделки (эмитентом облигаций и их покупателем). Кроме посреднических, банк берет функции гаранта возвратности денег инвестору, если строительная программа по тем или иным причинам будет провалена. К слову, в роли гаранта может выступать не только банк. Часто эту функцию берут на себя страховые компании.
Облигации жилищного займа обращаются на рынке срок, который равен периоду реализации самой строительной программы. То есть пока все объекты, под которые была организована эмиссия, не будут возведены, долговая бумага находится в обращении. Стоит отметить, что облигации жилищного займа являются беспроцентными. При этом выплата дохода производится один раз — в день погашения. Прибыль по долговой бумаге может передаваться как в денежной форме, так и в натуральном виде.
Натуральная прибыль по облигациям жилищного займа может иметь в вид доли квартиры. Как правило, одна долговая бумага на руках у инвестора — это право на один квадратный метр жилья. При этом возведение здания производится на средства, полученные от реализации облигаций.
Наименьшая нарицательная стоимость долговых бумаг жилищного займа установлена в единицах общей площади и должна составлять не меньше 0.1 квадратного метра.
Прибыль по облигации жилищного займа в виде денег можно получить в день погашения по стоимости одного «квадрата» жилья.
Облигации жилищного займа: отличительные черты, способы погашения
Этот вид долговых активов, предоставляющий инвестору право на недвижимость, имеет несколько основных черт:
— адресный тип применения заемного капитала, то есть инвестор может задействовать средства по целевому назначению (на возведение жилья). Расходовать инвестиции на реализацию других задач запрещено;
— эквивалентность долговой бумаги определенной площади недвижимости;
— формирование стоимости жилищной долговой бумаги (облигации) с учетом расходов по каждому из этапов возведения объекта, а также в зависимости от инфляции, влияющей на стоимость квадратного метра;
— деление строительного процесса на группу различных этапов. При этом получение займов для каждого из них должно реализоваться под определенное число долговых бумаг (облигаций жилищного займа);
— независимость финансовой составляющей в строительной сфере от процесса размещения долговых бумаг. Как правило, средства на возведение жилья берутся по различным программам кредитования, а погашаются уже по факту продажи облигаций инвесторам и потенциальным жильцам;
— взаимозависимость сроков возведения жилья от периодов погашения выпущенных облигаций жилищного займа;
— выбор инвестором формы покрытия жилищных долговых бумаг.
Как уже упоминалось, погашение жилищных облигаций (по желанию держателя активов) может производиться несколькими основными способами:
— наличными (с учетом рыночной цены одного «квадрата» возведенного жилья);
— недвижимостью (положенная площадь зависит от количества облигаций, находящихся на руках у инвестора);
— обменом на долговые бумаги, которые будут выпускаться в будущем, или же на другие кредиты.
Компания, которая производит эмиссию облигаций жилищного займа, должна предусмотреть следующие мероприятия:
— провести полный анализ строительных проектов в отношении основных показателей, а именно объема затрат, ожидаемого дохода, сроков строительства, вероятных рисков и так далее;
— выбрать группу надежных партнеров, выступающих в качестве основных участников займа. Как правило, для дальнейшей деятельности привлекаются мощные финансовые структуры;
— использовать разные источники финансирования, а именно деньги от размещения облигаций, кредитные ресурсы, средства долевого строительства и так далее;
— снизить текущие расходы на возведение строительных объектов и обслуживание своих обязательств посредством конкурсного отбора подрядных организаций, эмиссии облигаций в бездокументарной форме, определения лимитных цен при строительных работах и так далее;
— обеспечить адресность всех инвестиционных «взносов», то есть предоставляемые покупателем облигации привязать к определенным адресам домов, строительство которых и финансируется за счет средств полученных займов;
— уменьшить уровень рисков при продаже (размещении) долговых бумаг за счет соответствия объема активов площади возводимой недвижимости, определения объемов кредитования по номиналу (учитывается превышение цены на уровень 5-10% от затрат на строительство), изменения стоимости размещения облигаций с учетом действующих строительных индексов, поэтапной продажи долговых активов, создания резервного фонда (размер — 3-5% от общей суммы работ).
В связи с тем что покрытие долговой бумаги производится из простого расчета, где одна облигация — это определенная единица площади, то предприятие-эмитент, занимающаяся возведением объекта, может использовать ряд нетрадиционных вариантов предоставления жилья, а именно:
— проведение обмена недвижимость меньшей площади на жилье с большей площадью. При этом эмитент передает не деньги, а разницу в площадях квартиры (в эквиваленте);
— проведение рассрочки или предоставление отсрочки выплат, предоставление займов под залог части долговых бумаг для оплаты активов, не достающих для полного пакета;
— предоставление выгодных условий (льгот) продажи пакетов долговых бумаг.
Все сделки с облигациями жилищных займов подчиняются ряду правил в отношении налогообложения, как и в ситуации с другими ценными бумагами. В частности, здесь не предусмотрено начисление и необходимость выплаты НДС, отсутствует подоходный налог в объеме 1000 МРОТ при получении прибыли от продажи активов физлицам.
Не раньше чем за 6 месяцев (два квартала) и не позже, чем за квартал до выплаты по долговым бумагам держатель должен предъявить облигации выпустившему их предприятию для постановки на учет. На данном этапе как раз и определяется, каким из способов будет произведено погашение долговой бумаги — получением жилья (в случае оплаты полной цены), выплатой наличных или обменом на облигации новой серии.
Держатели активов, которые не стали на учет в положенные сроки, могут рассчитывать на получение недвижимости только при наличии согласия со стороны эмитента. Исключением могут быть лишь определенные форс-мажорные обстоятельства. Если же компания, выпустившая долговые бумаги, не дает возможности обмена «штрафнику», то остается только вариант с получением компенсации в форме наличных средств в объеме нарицательной стоимости долговых активов на момент постановки на учет вместе с начисленными процентами.
Деньги, которые направляются на покрытие (погашение) долговых бумаг, но не востребованные в определенный период, переводятся в бюджет муниципального органа или фонд предприятия-эмитента. На доходы, которые не были получены по облигациям, проценты не начисляются.
На этапе регистрации держателей в бланке долговой бумаги и отрывном купоне ставится печать эмитента. Последний отрезает купон и оставляет его у себя. Сам бланк долговой бумаги передается держателю.
Эмитент обязуется отправить уведомление инвестору о получении недвижимости в срок до месяца с момента, когда был определен срок погашения облигации.
Источник
Ипотечная облигация (ипотечная ценная бумага, ИЦБ) — это облигация, выпущенная банком и обеспеченная платежами его клиентов по ипотечным кредитам.
Упрощенно такая облигация формируется следующим образом: банк выдает клиентам ипотечные кредиты, которые объединяются в общий пул (ипотечное покрытие), после чего права на получение платежей из этого пула структурируются, и под них выпускается ценная бумага. Таким образом, держатель данной бумаги получает доходность, обеспеченную ипотечными платежами. Эта ценная бумага называется ипотечной облигацией, а процесс перепродажи долга в виде ценных бумаг получил название секьюритизация.
Читайте также: Максимально доступно объясняем, что такое облигации и как на них заработать
Для банка выпуск ИЦБ позволяет зафиксировать доход, который формируется за счет разницы между получаемой ставкой по ипотеке и выплачиваемым купоном по облигации. При этом вырученные от продажи облигаций деньги могут быть снова использованы для выдачи новых кредитов. Таким образом, кредитная организация может увеличить оборачиваемость активов и повысить уровень прибыли.
Для инвестора ипотечная облигация представляет долгосрочный инструмент для вложения средств, надежность которого обеспечена недвижимостью. Даже если заемщик перестанет платить ипотеку, банк может реализовать его квартиру на торгах и выполнить свои обязательства перед инвесторами. При этом доходность по таким бумагам, как правило, несколько выше, чем по выпускам с сопоставимым кредитным качеством.
Минусом для инвестора является неопределенность будущих потоков платежей по облигации. Заемщики могут досрочно гасить свою задолженность по ипотеке, что приведет к незапланированному досрочному погашению части номинала ценной бумаги (амортизации). Таким образом, инвестор подвергается риску реинвестирования амортизированной суммы. Это может привести к росту транзакционных издержек, а также уменьшению доходности в случае снижения процентных ставок.
Виды ипотечных облигаций
Ипотечные облигации могут быть однотраншевыми (агентские) и многотраншевыми. В отдельную категорию можно выделить балансовые ИЦБ.
Однотраншевые ИЦБ — один пул кредитов обеспечивает только один выпуск облигаций. Классическая схема размещения ипотечных облигаций.
Многотраншевые (структурированные) ИЦБ — один пул кредитов обеспечивает несколько выпусков облигаций. Бумаги этого вида часто выпускаются в виде нескольких траншей, как правило старшего и младшего. Владельцы старшего транша имеют приоритетное право на получение выплат по сравнению с держателями младших траншей. Это значит, что чем младше транш, тем выше риск и сопутствующая доходность. В случае убытков (дефолтов по ипотечным кредитам) в первую очередь страдают держатели младших траншей.
Балансовые ИЦБ — обычные облигации банка, которые дополнительно обеспечены пулом ипотечных кредитов. При этом ипотечные кредиты остаются на балансе банка, а инвестору стоит учитывать не только кредитный риск пула ипотечных кредитов, но и кредитный риск самого эмитента.
На рынке также существует ипотечный сертификат участия, который не стоит путать с ипотечной облигацией. Этот инструмент похож по сути на пай в ПИФе с тем отличием, что управляющая компания управляет не портфелем ценных бумаг, а портфелем выданных ипотечных кредитов. Получив предложение вложить средства в ипотечный сертификат участия, инвестору следует понимать, что это другой инструмент со своими особенностями.
Ипотечные облигации в России
Несмотря на то, что впервые ипотечные облигации появились в РФ 16 лет назад, российский рынок ИЦБ до сих пор находится в стадии становления. Это связано как с несовершенством регулирования и рыночной инфраструктуры, так и с осторожным отношением инвесторов к специфическому инструменту.
В последние годы рынок ИЦБ значительно ускорил рост, главным образом, за счет выпусков государственного банка ДОМ.РФ (прежде АИЖК —Агентство ипотечного жилищного кредитования). По состоянию на 31.12.2019 г. в обращении (не погашены) находятся 137 выпусков ипотечных облигаций на общую сумму 555,7 млрд руб., из которых 436 млрд руб. (78,5%) — с поручительством ДОМ.РФ. Весь объем первичного размещения в 2019 г. был представлен выпусками ипотечных облигаций, секъюритизированных ДОМ.РФ.
Дочернее подразделение банка ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» (ИА ДОМ.РФ) является крупнейшим агентом по выпуску ипотечных облигаций. Компания приобретает у коммерческих банков (банков-оригинаторов) права требования по кредитам, обеспеченным ипотекой, и обменивает их на облигации с ипотечным покрытием. Выпущенные облигации банки могут как оставить на своем балансе, так и продать сторонним инвесторам.
Поручителем по ценным бумагам выступает материнская компания АО «ДОМ.РФ», 100% которой принадлежит государству через Росимущество. Это позволяет рассматривать данные облигации в качестве высоконадежных квазигосударственных бумаг. При этом премия по доходности к сопоставимым ОФЗ в среднем составляет 1,1–1,3%.
По выпускам облигаций ИА ДОМ.РФ, представленным на Московской бирже, действуют маркетмейкеры, поддерживающие более-менее приемлемый размер спреда. Это позволяет даже при невысокой ликвидности рассмотреть данные бумаги к покупке частным инвесторам.
Ипотечные бумаги других эмитентов из-за низкой ликвидности пока практически не доступны для частных инвесторов на Московской бирже. Кроме того, если бумаги ДОМ.РФ достаточно стандартизованы, то среди других выпусков встречаются сложные структурированные инструменты, для оценки которых требуется достаточная квалификация.
Поэтому знакомство с рынком ипотечных облигаций можно начинать с выпусков ДОМ.РФ. Список всех выпусков ИА ДОМ.РФ можно увидеть на соответствующей странице официального сайта. На этом же сайте можно найти эмиссионные документы и другую информацию об ипотечных облигациях.
Купон по российским ИЦБ в большинстве случаев выплачивается на ежеквартальной основе. При этом график купонных выплат и амортизации можно отслеживать на специальных ресурсах: например, rusbonds.ru или cbonds.ru.
Срок до погашения по ИЦБ достаточно долгий, что обусловлено длительностью среднего ипотечного кредита. В то же время фактическое погашение ИЦБ обычно происходит раньше за счет досрочного гашения кредитов.
Для оценки дюрации по ИЦБ аналитики часто используют показатель коэффициента досрочных погашений ипотечных кредитов (Conditional Prepayment Rate, CPR). Чем выше коэффициент для конкретного выпуска, тем короче ожидаемая дюрация.
Читайте также: Дюрация. Что это такое и почему она важна
Обычно в условиях снижения ставок по кредитам CPR растет, так как заемщики рефинансируют уже полученные кредиты по более дешевым ставкам. И наоборот, в условиях роста ипотечных ставок CPR может снижаться.
Другим специфическим показателем является скорость выхода закладных в дефолт (Constant Default Rate, CDR) — отношение суммы основной задолженности по закладным, ставшими дефолтными в течение года, к общей сумме задолженности на начало периода. По облигациям ИА ДОМ.РФ ипотечный агент принимает на себя обязательство выкупа просроченных кредитов.
На основании CPR, CDR аналитиками рассчитываются прогнозируемые денежные потоки по амортизации номинала. Учитывая сложности расчета, проще всего оценить доходность и справедливую цену облигации, используя специализированные инструменты. На сайте ИА ДОМ.РФ есть специальный калькулятор ИЦБ, который позволяет инвесторам оценить ожидаемую доходность интересующих выпусков. Также ожидаемая доходность для некоторых выпусков рассчитывается на сайте Московской биржи, где можно увидеть полный список допущенных к торгам ипотечных облигаций.
Ипотечные облигации в РФ представляют хорошую возможность для инвестора получить долгосрочную доходность выше ОФЗ при высокой надежности вложений. При этом минусом будет низкая ликвидность и небольшой перечень бумаг, доступных к покупке. С учетом темпов роста рынка можно предположить, что на горизонте ближайших лет существенно вырастут количество ИЦБ и их ликвидность. Это может поставить рассматриваемые инструменты на один уровень по привлекательности с муниципальными и, возможно, даже корпоративными выпусками.
БКС Брокер
Источник
Один из самых надежных способов получения дохода от инвестиций — покупка облигаций Мин Фин РФ, или облигаций федерального займа (ОФЗ). Главное отличие таких ценных бумаг — заёмщиком в этом случае выступает государство, следовательно, риск дефолта сведен к минимуму. С 26 апреля 2017 года Минфин начал выпускать «народные» ОФЗ — облигации, предназначенные не для компаний, а для частных лиц. Для государства это возможность привлечь дополнительные средства, а для инвесторов — получать доход с гарантией возврата вложений.
Особенности эмитента
Такие ценные бумаги выпускаются только в цифровом виде, для их приобретения потребуется воспользоваться брокерскими услугами. Брокеры — это биржевые посредники, за определенное вознаграждение предоставляющие доступ к специальным счетам. После оформления сделки покупатель становится владельцем государственных ценных бумаг, минимальное количество для покупки составляет 30 штук.
Со 2-ого квартала 2019 года Мин Фин начал выпускать облигации в новом формате: в отличие от первого выпуска, клиентам не придется платить крупные брокерские комиссии, все расходы эмитент берет на себя. Кроме того, у держателей появится возможность получать кредиты в банках под залог таких ценных бумаг. Первая версия не позволяла проводить такие операции.
Облигации Мин Фина — это возможность привлечь широкий круг инвесторов по всей стране и получить дополнительный капитал на реализацию различных государственных проектов. Покупателей привлекает возможность получать доход по плавающей ставке: чем дольше облигация будет на руках у покупателя, тем выше по ней будет доходность, такая схема выгодна именно тем, кто планирует долгосрочные инвестиции.
Условия приобретения облигаций
Общий объем первой государственной эмиссии 2017 года составил 15 миллиардов рублей. Номинал 1 облигации — 1000 рублей, следовательно, для минимальной покупки потребуется инвестировать не менее 30 тысяч. У таких ценных бумаг есть несколько особенностей:
- Невозможность перепродажи третьим лицам. В отличие от обычных облигаций, ценные бумаги Мин Фина не допускается перепродавать на бирже.
- Возможность предъявления к выкупу в любой момент. Владелец может потребовать досрочно вернуть долг — в этом случае он потеряет только не выплаченный за остаток срока купонный доход.
- Растущая процентная ставка. Чем дольше ценные бумаги остаются на руках владельца, тем выше будет их прибыльность. Стартовая ставка равна 7,5%, вторая выплата — 8%, третья — 8,5% и т.д.
- Периодичность выплат — 2 раза в год.
- Продолжительность возврата — 3 года.
Средняя доходность облигации Мин Фина находится в районе 9% годовых, это существенно больше, чем средний доход по предлагаемым банковским вкладам. Из-за этого ОФЗ станут выгодным приобретением для широкого круга покупателей.
Преимущества инвестирования в ОФЗ
Вложение в облигации федерального займа — это возможность гарантированно не потерять инвестированные средства. Коммерческий сектор подвержен различным экономическим факторам, даже самые надежные компании могут неожиданно столкнуться с финансовыми трудностями и не справиться со своими обязательствами. Государство же выступает гарантом погашения долга.
Дополнительные плюсы инвестирования:
- Увеличенная доходность, по сравнению с банковскими вкладами. Можно получить более крупную пассивную прибыль.
- Средние сроки возврата. Долгосрочные программы интересуют не всех инвесторов, вложение на 3 года станет оптимальным вариантом.
- Относительно небольшой порог входа. Это делает ОФЗ доступными для частных лиц.
- Заранее известная прибыль — важное отличие от вложения в акции крупных компаний. Они могут не выплатить дивиденды, а государство гарантированно выполнит свои обязательства по купонному доходу.
Минусом ОФЗ можно назвать относительно невысокую процентную ставку. Такой вариант подходит для тех, кто предпочитает консервативные, а не рискованные стратегии инвестирования.
Надежность вложения в ОФЗ
Среди всех вариантов инвестиций вложение в государственный долг остается наиболее надежным решением. Такие облигации н торгуются на рынке, поэтому они не могут потерять в цене, обязательства по ним гарантированно будут исполнены. Покупка позволит получать заранее известные выплаты в течение всего срока погашения, а при необходимости можно сразу вернуть вложенные деньги.
Это оптимальный вариант для начинающих инвесторов, которые не рискуют вкладывать крупный капитал в менее надежные проекты и предприятия. Оформление такой сделки позволит гарантированно сохранить и приумножить накопления, причем доход по ним будет достаточно высоким. Обновленный вариант облигаций не требует уплаты комиссий за брокерские услуги, поэтому они становятся еще более выгодными.
Источник