КонсультантПлюс: примечание.
Ст. 18 за исключением ч. 7.1 (в ред. 218-ФЗ, 175-ФЗ, 478-ФЗ) не применяется к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018. К ним она применяется в ранее действовавшей редакции с особенностями, указанными в ст. 8 ФЗ от 01.07.2018 N 175-ФЗ.
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. По расчетному счету застройщика могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств в соответствии с настоящим Федеральным законом. Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться только в следующих целях:
1) строительство (создание) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией;
(см. текст в предыдущей редакции)
2) платежи в целях приобретения земельных участков, на которых осуществляется строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в собственность или в аренду, уплаты арендной платы за такие земельные участки, а также внесения платы за изменение вида разрешенного использования, платы за снятие установленного в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» запрета на строительство и реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках;
(п. 2 в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) подготовка проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственной экологической экспертизы в случае, если требование об обязательном проведении таких экспертиз установлено федеральными законами;
3.1) подготовка проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства и (или) реконструкции в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к данным сетям инженерно-технического обеспечения;
(п. 3.1 введен Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
4) строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к данным сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;
5) внесение платы за подключение (технологическое присоединение) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;
6) платежи по заключенному в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья и связанные с его исполнением, если строительство стандартного жилья по этому договору осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства;
(в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 506-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7) платежи по заключенному в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договору о развитии застроенной территории, если строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона. При этом размер платежей, подлежащих осуществлению по проекту строительства, реализуемому на основании этого договора, устанавливается застройщиком самостоятельно исходя из расчетного суммарного объема денежных средств, подлежащих уплате по этому договору, пропорционально планируемой стоимости каждого проекта строительства и указывается в проектной декларации в соответствии с пунктом 10.1 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона;
(см. текст в предыдущей редакции)
8) платежи по заключенному в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности договору о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, договору о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договору о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления, если строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с этими договорами, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона. При этом размер платежей, подлежащих осуществлению по проекту строительства, реализуемому на основании этих договоров, устанавливается застройщиком самостоятельно исходя из расчетного суммарного объема денежных средств, подлежащих уплате по этим договорам, пропорционально планируемой стоимости каждого проекта строительства и указывается в проектной декларации в соответствии с пунктом 10.1 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона;
(см. текст в предыдущей редакции)
9) подготовка документации по планировке территории, строительство и (или) реконструкция в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек) в случае безвозмездной передачи объектов транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность, если строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в иных случаях, не указанных в пунктах 6 — 8 настоящей части, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона, а также подготовка проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства и (или) реконструкции указанных объектов;
(в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10) уплата процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам, предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита, и (или) уплата процентов и погашение основной суммы долга по целевым займам (за исключением неустойки (штрафа, пеней) за нарушение условий договора целевого займа) на строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также строительство (создание) иных объектов недвижимости в случаях, указанных в пунктах 7 — 9 настоящей части, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона;
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
11) платежи, связанные с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве;
12) размещение временно свободных денежных средств на депозите на банковском счете, открытом в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет застройщика, при условии, что денежные средства и начисленные по такому депозиту проценты подлежат возврату на расчетный счет застройщика, с которого указанные денежные средства размещались;
(см. текст в предыдущей редакции)
13) оплата услуг уполномоченного банка по совершению операций с денежными средствами, находящимися на расчетном счете застройщика;
13.1) перевод денежных средств на счет в другом уполномоченном банке, открытом в соответствии с частью 2.3-1 статьи 3 настоящего Федерального закона;
(п. 13.1 введен Федеральным законом от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
14) уплата налогов, сборов и иных обязательных взносов, уплачиваемых в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации и (или) государственные внебюджетные фонды в порядке и на условиях, которые определяются законодательством Российской Федерации, в том числе штрафов, пеней и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате налогов, сборов и иных обязательных взносов в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации и (или) государственные внебюджетные фонды, а также административных штрафов и установленных уголовным законодательством штрафов;
15) уплата обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
16) возврат участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, а также процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в случае расторжения договора участия в долевом строительстве;
(в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
17) оплата труда при условии одновременной уплаты соответствующих налогов, страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования в случае, если уплата таких налогов и взносов предусмотрена федеральными законами;
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
18) оплата услуг коммерческой организации, осуществляющей функции единоличного исполнительного органа застройщика;
19) денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций, предусмотренных Трудовым кодексом Российской Федерации;
19.1) оплата расходов, связанных с содержанием жилых и (или) нежилых помещений, машино-мест, в том числе плата за коммунальные услуги, в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, для строительства которых привлекались средства участников долевого строительства, со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию таких объектов недвижимости, если право собственности на указанные помещения не зарегистрировано;
(п. 19.1 введен Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
19.2) оплата расходов, связанных с осуществлением государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекались денежные средства участников долевого строительства;
(п. 19.2 введен Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
20) оплата иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники.
2. Расходы, предусмотренные пунктами 13, 17 — 20 части 1 настоящей статьи, не могут составлять более чем десять процентов от проектной стоимости строительства, а для застройщиков, которые или основные общества которых раскрывают консолидированную финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности, указанные расходы не могут составлять более чем двадцать процентов от проектной стоимости строительства.
(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
КонсультантПлюс: примечание.
О полномочиях контролирующего органа, Фонда в случаях использования застройщиком денежных средств в целях, не предусмотренных ч. 3 ст. 18, см. ч. 12 и 13 ст. 8 ФЗ от 01.07.2018 N 175-ФЗ.
3. По расчетному счету застройщика не допускается совершение следующих операций:
1) операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;
2) операции, связанные с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) предоставление ссуд, займов, за исключением целевых займов, предоставляемых застройщиком другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом;
(в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) покупка ценных бумаг;
5) операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением операций, связанных с созданием (участием в уставных капиталах) хозяйственных обществ — застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;
6) оплата выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.
(часть 3 в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Совокупный размер всех авансовых платежей в целях, указанных в пунктах 1, 3, 4 и 9 части 1 настоящей статьи, не должен превышать тридцать процентов от проектной стоимости строительства. При этом застройщик самостоятельно определяет размер авансовых платежей по каждому договору с учетом определенного настоящей частью ограничения.
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Застройщик обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, и затрат на строительство отдельно в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в пункте 1 части 1 настоящей статьи.
(часть 5 в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. Застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и деятельности, указанной в части 7.1 настоящей статьи.
(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7. Застройщик не вправе:
1) привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство в соответствии с требованиями части 6 настоящей статьи и предоставляемых учредителями (участниками) застройщика целевых займов;
(см. текст в предыдущей редакции)
2) использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;
(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;
4) выпускать или выдавать ценные бумаги, за исключением акций;
5) предоставлять займы и ссуды, за исключением целевых займов, предоставляемых застройщиком другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом;
(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6) приобретать ценные бумаги;
7) создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением создания (участия в уставных капиталах) хозяйственных обществ — застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;
(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8) совершать иные сделки, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство или с обеспечением деятельности застройщика.
(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
КонсультантПлюс: примечание.
Ч. 7.1 ст. 18 применяется к застройщикам, независимо от даты получения разрешения на строительство (ФЗ от 13.07.2020 N 202-ФЗ).
7.1. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости до осуществления государственного кадастрового учета таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве в отношении объектов долевого строительства, не являющихся предметом других договоров участия в долевом строительстве. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей частью, требования, предусмотренные частями 1.2 и 4 статьи 3, статьей 15.4 настоящего Федерального закона, не применяются.
(часть 7.1 в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8. Утратил силу. — Федеральный закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
9. Сделка, совершенная застройщиком с нарушением требований настоящей статьи, может быть признана судом недействительной по иску застройщика, его учредителя (участника) или кредиторов застройщика, уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, либо публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об установленных ограничениях. Предполагается, что другая сторона сделки знала об установленных ограничениях в случае, если полное фирменное наименование юридического лица содержит слова «специализированный застройщик».
Источник
Источник: Центр структурирования бизнеса и налоговой безопасности taxCOACH
Ссылка на оригинал статьи
Затянувшееся решение проблемы обманутых дольщиков снова оборачивается для застройщиков необходимостью быстро подстраиваться под новые правила игры.
Очередные поправки в Законе «О долевом участии в строительстве…» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. (далее — Закон № 214-ФЗ) нацелены именно на ужесточение финансового контроля за деятельностью застройщиков.
Закон обозначил застройщикам границы дозволенного, если они хотят привлекать деньги на этапе строительства, определив:
в каких банках открывать расчетные счета и брать кредиты, от каких организаций и в каком размере можно получать займы;
какие финансовые операции или сделки с имуществом строго запрещены, а какие можно совершать, но только с соблюдением ограничений по размеру расходов.
Рассмотрим подробнее эти требования и их влияние на модель работы группы компаний, занимающихся строительством жилых помещений.
1. Выбор банка для текущего обслуживания и кредитования
Начнем с того, что Застройщик вправе открывать расчетные счета, а в будущем (с 01.07.2019 г.) — счета эскроу только в уполномоченных банках1, которые соответствуют критериям, установленным Правительством РФ2.
При этом должно соблюдаться требование: «один расчетный счет — одно разрешение на строительство». Технический заказчик и Генподрядчик, с которыми работает Застройщик, должны открывать свои расчетные счета в этом же уполномоченном банке. Если Застройщик поменяет расчетный счет, откроет его в другом Уполномоченном банке, то Тех.заказчик и Генподрядчик должны последовать его примеру. Все это направлено на осуществление тотального контроля за целевым расходованием денежных средств на каждом этапе строительства. В перечень уполномоченных банков попали только 55 банков3. Это, в частности, Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «Банк Интеза», ПАО Банк «ФК Открытие», «Райффайзенбанк» и другие.
Кредиты на строительство застройщики могут привлекать также только в этих уполномоченных банках. При этом кредиты должны носить целевой характер, то есть могут расходоваться исключительно на строительство дома (иного объекта недвижимости).
Остальные банки не могут ни открывать расчетные счета, ни выдавать кредиты Застройщикам.
2. Ограничение небанковского финансирования (займов)
Чтобы у застройщиков не появлялись неконтролируемые обязательства перед прочими кредиторами, закон строго ограничивает возможность привлечения небанковского заемного финансирования.
Помимо целевых кредитов в уполномоченных банков (их, напомним, 55), Застройщик может привлекать только целевые займы и только на тот самый счет в уполномоченном банке. Займы должны соответствовать следующим критериям:
(А) заём получен от материнской компании с преобладающей долей участия или управляющей компании, имеющей право определять управленческие решения застройщика (=основного общества);
(Б) сумма займа не превышает 20% проектной стоимости строительства по каждому из выданных разрешений на строительство. То есть, если Застройщик получил два и более разрешений на строительство, то он может по отношению к каждому разрешению получить от основного общества целевой заём в размере, не превышающем 20% проектной стоимости строительства.
(В) процентная ставка по займу не превышает ключевой ставки ЦБ РФ, увеличенной на 2 % на дату заключения договора займа. На текущий момент ключевая ставка ЦБ РФ равна 7,5 %, то есть максимальная процентная ставка по целевому займу может быть 9,5%.
Если же учредитель хочет профинансировать строительство более, чем на 20 % проектной стоимости, ему придется выбрать иные способы, не создающие встречных обязательств у Застройщика, — увеличение уставного капитала или вклад в имущество.
Также не получится привлечь деньги от дольщиков под видом займа до регистрации договоров долевого участия в строительстве.
Аналогично, Застройщик не может сам выдавать займы, кроме таких же целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом.
Наряду с этим Застройщик не может быть ни поручителем, ни залогодателем по кредитам / займам третьих лиц. В Законе установлен полный запрет на принятие Застройщиком обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц и использованию своего имущества для такого обеспечения.4
3. Ограничение на участие в других юридических лицах
Нельзя обойти вниманием еще один запрет — застройщики не могут приобретать доли (акции) в уставных капиталах коммерческих/ некоммерческих организаций. Исключением является создание (участие в уставных капиталах) других застройщиков, по отношению к которым первый застройщик становится основным обществом.
Иначе говоря, Застройщик может быть участником (акционером) только другого Застройщика с преобладающей долей участия:
4. Ограничения на использование ценных бумаг, в том числе векселей
Застройщик не вправе5:
приобретать ценные бумаги, включая векселя третьих лиц;
выпускать или выдавать ценные бумаги (кроме акций), включая свои собственные векселя.
Так, застройщик не сможет привлечь заём, оформив его выдачей собственного векселя.
Учитывая, что уплата цены по договору ДДУ производится исключительно в безналичном порядке6, Застройщик не может принять от дольщика векселя третьих лиц в счет оплаты по договору.
А теперь рассмотрим примеры, каким образом Застройщики могут преодолеть рассмотренные ограничения.
«Инвестор»
Включение в группу компаний «Инвестора», который приобретает все или часть помещений и ранее являлось распространенной практикой: когда для удобства оформления залога, когда для реализации коммерческих помещений в составе жилого дома.
С учетом текущей строгости регулирования деятельности Застройщиков использование Инвестора поможет обойти ряд ограничений, не причинив угрозы правам иных дольщиков.
«Инвестор» может:
открывать расчетные счета и получать кредиты в любых банках;
брать займы у физических и юридических лиц на любых условиях и в разных размерах.
Дальнейшая реализация строящихся «квадратных метров» может осуществляться:
путем уступки «Инвестором» прав по договору ДДУ (цессии) по договорам долевого участия в строительстве. Неприятный момент в этом случае — НДС с суммы наценки «Инвестора»;
путем расторжения договора долевого участия в строительстве между Застройщиком и Инвестором в отношении определенной квартиры (иного объекта недвижимости), возврата Инвестору денежных средств и заключения Застройщиком договора с дольщиком напрямую.
Свою прибыль «Инвестор» может расходовать на любые нужды, в том числе на цели, не связанные со строительством конкретного объекта.
Наличие такой возможности имеет большое значение, учитывая, что до ввода здания в эксплуатацию и регистрации перехода права собственности хотя бы к одному дольщику застройщик не вправе расходовать денежные средства на иные цели, кроме строительства.
«Агент по продажам»
Не менее популярная роль, особенно, при строительстве нескольких объектов одной группой компаний.
Для чего может пригодиться компания «Агент по продажам», с учетом озвученных ограничений?
У Застройщика как и любой другой организации есть расходы:
на зарплату, иные выплаты сотрудникам по Трудовому кодексу РФ, страховые взносы;
на оплату арендной платы, коммунальных услуг, услуг связи;
на рекламу компании и строящихся объектов;
оплату банковских комиссий;
а также Застройщик может нести расходы на оплату вознаграждения Управляющей компании, если ей переданы по договору функции ЕИО.
Однако размер таких затрат у Застройщика строго ограничен Законом и не может превышать 10% от проектной стоимости строительства.7
Если вдруг перечисленные расходы начнут превышать указанный лимит, то уполномоченный банк просто не допустит проведение операции на основании платежного поручения.
Помочь преодолеть указанные ограничения по несению общехозяйственных (административных) затрат может помочь «Агент по продажам», оказывая услуги:
по рекламе и продвижению конкретного объекта или группы компаний (бренда) целиком;
поиску покупателей;
ведению договорной и претензионной работы.
Так, в компанию «Агента по продажам» можно перевести всех сотрудников отдела продажи. Тогда она уже будет нести расходы на выплату им зарплаты, оплату за этих сотрудников страховых взносов.
Это уменьшит затраты самого Застройщика и, возможно, позволит соблюсти лимиты расходов.
Кроме того, Агент по продажам не связан ограничением по специфике рекламных расходов. Если застройщик может рекламировать только возводимый объект, в отношении которого и получено разрешение на строительство, то Агент может популяризировать группу компаний целиком (например, рассказывать о благотворительных мероприятиях).
Агент по продажам может работать как по договору комиссии, заключая договоры с дольщиками от своего имени, так и по договору поручения. Во втором случае договоры с конечными покупателями заключает сам Застройщик.
Это всего два примера, как установленные требования к застройщикам и их финансовым операциям могут быть учтены в процессе построения модели работы группы компаний, занимающихся строительством с привлечением денежных средств дольщиков.
Другие варианты и их применимость в конкретном случае должна быть проанализирована с учетом специфики конкретного бизнеса: количества возводимых объектов, источников финансирования, наличия собственной службы техзаказчика и строительных подразделений и т.п.
P.S.: И, как обычно, это временно.
К объектам, по которым первый договор долевого участия в строительстве заключен после 01.07.2019 г., будут применяться иные требования.
Самое главное, что у застройщика возникнет обязанность использовать при расчетах с дольщиками счета эскроу8, открытые в уполномоченных банках. В этом случае денежные средства дольщиков полностью депонируются (остаются нетронутыми) до наступления одновременно двух условий:
сдачи объекта в эксплуатацию;
регистрации первым дольщиком права собственности на квартиру (иной объект) в Росреестре.
Иными словами, при использовании счетов эскроу застройщик строит объекты исключительно на свои и заемные средства, не задействуя средства дольщиков.
Таким образом, вопросы привлечения финансирования будут решаться иным образом. Но к этому мы вернемся позже…
Сноски:
1. пп. 1.2. п. 2 ст.3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ
2. Постановление Правительства РФ от 18.06.2018 г. № 697 «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве»
3. https://advis.ru/php/view_news.php?id=3C7F34B8-1284-B541-A06B-B8BEF400D5ED
4. пп. 2 и пп. 3 п. 7 ст. 18 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ
5. п. 4, п. 6 ч. 3, п. 6 ч. 7 ст. 18 ФЗ «№ 214-ФЗ
6. п. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ
7. пп. 3 п. 3 ст. 18.2. ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ
8. п. 5 ст. 8-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и отдельные законодательные акты РФ» от 01.07.2018 г. № 175-ФЗ; ч. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ
Источник