Мошенники оформляют кредит под залог недвижимость, чтобы отобрать ее у владельцев
Набирает популярность новая схема мошенничества. Преступники пользуются доверием и незнанием людей и оформляют не просто договор залога, а договор купли-продажи или заем с правом обратного выкупа. Это самый верный способ не просто заложить квартиру, но «продать» ее за сумму залога. Что же нужно проверять в договоре, чтобы не лишиться своей недвижимости?
Кредит под залог недвижимости – распространенная практика. Заем с обеспечением, когда за возврат денег вы ручаетесь своим имуществом, проще получить, его размер значительно больше, а процентные ставки – ниже. В чем же риски?
Что такое заем, как кредиторы могут гарантировать возвращение своих денег
Кредиты – неотъемлемая часть жизни большинства россиян. Нужно купить телефон, машину, квартиру? Придется брать кредит. На заемные средства некоторым приходится даже собирать ребенка в школу.
Есть спрос – есть и механизмы его удовлетворения. Нужны деньги – их дадут во многих организациях по одной из отработанных схем. Условия при этом диктует кредитор. А главный его интерес – вернуть свои деньги с процентами, получить прибыль.
Как он может гарантировать это?
Обеспечение по займу
С прибылью кредитор точно останется и в том случае, когда заем оформляется с обеспечением, то есть под залог имущества – машин, квартир, драгоценностей, ценных бумаг. В случае если должник не рассчитается вовремя, залог перейдет в распоряжение заимодателя.
Кредитованию с обеспечением посвящены в Гражданском Кодексе РФ § 3 главы 23 «Залог», а также глава 42 «Заем и кредит».
Договор займа или купли-продажи с обратным выкупом: разница и риски сторон
Залог на квартиру оформляют двумя способами. У каждого – свои особенности и последствия неисполнения обязательств. Да, если не выплатить долг вовремя, то квартиру заемщик в любом случае потеряет. Но, как и насколько быстро – зависит от конкретного случая.
ДКП с обратным выкупом
Недобросовестные заимодатели выбирают другой путь – уговаривают оформлять договор купли-продажи с обратным выкупом. Уровень защищенности заемщика при этом почти нулевой. Он передает право на владение и пользование своей квартирой третьему лицу. Предполагается, что после выплаты всей позаимствованной суммы с процентами, бывший собственник получит недвижимость назад. Но на деле так получается далеко не всегда. Кредитор — новый владелец имущества, может продать, его не дожидаясь погашения задолженности.
Доказать в суде, что сделка купли-продажи мнимая и прикрывает договор займа, сложно. Надо иметь веские и очень убедительные аргументы
Как защитить свои права, если решили взять кредит под залог недвижимости
Заложить дом и не потерять его вполне возможно. Для этого нужно вначале взвесить свои возможности и риски, оценить, «потянете» ли вы ежемесячные выплаты по кредиту. Если да – подписывайте договор займа с обеспечением.
- Не пытайтесь улучшить свое материальное положение с помощью ДКП с обратным выкупом. Договор купли-продажи оформляйте только в том случае, если действительно решили продать квартиру.
- Если все же вас уговорили на обратный выкуп, обязательно дополняйте соглашение договором залога с его регистрацией. Все должно быть грамотно зафиксировано, хорошо, если каждый пункт проверит юрист. В случае ошибок вы рискуете потерять куда больше, чем стоимость его услуг.
- В договоре купли-продажи указывайте реальную сумму, которую по нему получаете. Если суд встанет на вашу сторону и признает, что сделка мнимая, выплатить заимодавцу придется всю цену, указанную в договоре.
Не оформляйте кредит под видом продажи. Риск остаться бездомным в этом случае очень большой.
Мы в соц сетях:
VK, Facebook, Instagram, Youtube
Источник
15 июн 2016
СХЕМА 1
Классическая схема мошенничества через заем под залог квартиры:
знакомый собственников квартиры (Мошенник 1) входит в доверие к собственникам квартиры, убеждает их взять для него займ под залог их квартиры у своих «знакомых» инвесторов (Мошенник 2), затем создается видимость того, что обязательство Мошенником 1 перед Мошенником 2 выполняются в течение некоторого времени. После этого у Мошенника 1 «возникают финансовые трудности», из-за которых он не может выплачивать долг. Мошенник 2 обращается в суд с иском о взыскании займа и обращении взыскания на заложенное имущество. После получения исполнительного листа квартира реализуется посредством торгов. Обычно торги проводятся через подставную фирму, чтобы снизить цену квартиры до максимума. В результате собственник остается не только без квартиры, но и с остатком долга перед Мошенником 2.
СХЕМА 2
Вариация мошеннической схемы через заем под залог квартиры:
Собственник квартиры обращается к Мошеннику 1 за займом под залог квартиры. Тот дает на подпись Собственнику Договор займа и Договор залога квартиры, где в качестве инвестора выступает Мошенник 2 (которого Собственник не видит). Также Собственнику говорят написать расписку в получении всей суммы займа, указанной в Договоре под предлогом того, что Росреестр не пропустит регистрацию Договора залога квартиры. На руки выдается часть суммы займа, вторую сумму Мошенник 1 обещает выдать после регистрации Договора залога. Затем Мошенник 1 теряется на время под предлогом занятости или командировки. Собственник не получивший всю сумму займа и не зная, кому отдавать долг пытается связаться с Мошенником 1. Мошенник 1 продолжает контакт с Собственником, постоянно оттягивая выдачу оставшейся части займа. В это время по Договору займа начинают идти сроки возврата долга и процентов по нему. Мошенник 2 обращается в суд с иском о взыскании займа и обращении взыскания на заложенное имущество.Далее по схеме 1
СХЕМА 3
Классическая схема мошенничества займа под договор купли-продажи квартиры.
Собственник квартиры обращается к Мошеннику 1 за займом под залог квартиры. Мошенник 1 убеждает Собственника вместо Договора займа и Договора залога квартиры подписать Договор купли-продажи квартиры с Мошенником 2, объясняя собственнику, что это обычная деловая практика договор оформляется для дополнительных гарантий возврата частному инвестору долга. Для того, чтобы придать видимость добропорядочности намерений, Мошенники также готовят для Собственника предварительный Договор купли-продажи квартиры на его родственника или другое доверенное Собственнику лицо. Этот Договор Мошенники называют Договором обратного выкупа. Вместе с этими документами Мошенники убеждают Собственника подписать расписку в получении денег за проданную квартиру и оформить доверенность на лиц, указанных Мошенниками, для регистрационных действий с квартирой. После регистрации сделки Собственник отдает по предварительному Договору купли-продажи квартиры деньги (долг), но квартира в его собственности Мошенники не возвращают.
СХЕМА 4
Вариации мошеннических схем с договором купли-продажи квартиры.
Под договор купли-продажи квартиры Собственника Мошенник 1 может также «взять у частного инвестора» (Мошенника 2) заем для себя по Схеме 1.
СХЕМА 5
Схема мошенничества по договору займа под залог квартиры с постепенным увеличением долга.
Собственник квартиры обращается в организацию, специализирующуюся на выдаче займов (например, МФО) Мошеннику 1. Мошенник проверяет финансовую платёжеспособность Собственника, готовит Договор займа сначала на приемлемых условиях для Собственника (например, сроком на 10 лет рублевый заем). Экземпляр подписанного Договора займа Собственнику на руки не дают. Мошенник 1 забирает подлинники правоустанавливающих документов на квартиры, объясняя, что вопрос о выдаче займа будет рассматриваться руководством. Далее собственника вызывают на подписание основного Договора займа, в котором срок возврата займа уже снижен до двух-трех лет, а сумма займа продублирована в эквиваленте к доллару США. На вопросы, почему срок такой маленький и зачем указан эквивалент к доллару, Мошенник 1 объясняет, что Договор будет продлеваться, если обязательства будут выполняться строго по графику, а указание суммы в долларах США нужно для их программы, которая считает только в этой валюте, так как они работают с европейскими банками. Мошенник 1 объясняет, что Собственник может отказаться от подписания Договора, но в таком случае по условиям подписанного предварительного Договора он должен выплатить процент от запрашиваемой суммы, а также оплатить брокерские услуги.
После регистрации Договора залога квартиры, Собственнику выдается график, где все суммы указаны в долларах США, из чего он понимает, что выплачивать он будет в эквиваленте к этой валюте. Через некоторое время Мошенник 1 настаивает под разными предлогами переподписать Договор займа (например, обещая реструктуризацию, или говоря о том, что нужно срочно гасить образовавшуюся небольшую задолженность по возврату долга.) В новом Договоре сумма основного долга увеличивается в полтора два раза по сравнению с той, которую Собственник фактически взял. Мошенник 1 объясняет, что это долг увеличился из-за увеличения курса доллара, а также насчитаны проценты и пени за просрочки. Собственнику не дают время на принятие решения, пугая тем, что в противном случае они заберут квартиру.
Подписав новый Договор займа, после регистрации Договора залога, Мошенник перечисляет сумму займа на счет Собственника и требует перевести эти деньги снова на счет Мошенника 1. Собственнику выдают новый график платежей, из которого он узнает, что сумма ежемесячных платежей выросла вдвое и справляться с такими платежами он уже не может.
Дождавшись, когда Собственник начнет допускать просрочки платежей, Мошенник 1 действйет разными способами:
- вызывает Собственника в офис и склоняет его к подписанию Договора купли-продажи квартиры на аффилированную организацию или на частное лицо (Мошенник 2), объясняя, что это «лизинг», и Собственник может выкупить свою квартиру у Мошенника 2. При этом сумма долга Собственника перед Мошенником 1 выставляется нереальная, завышается. Мошенник 2 создает видимость того, что расплатился за долг Собственника перед Мошенником 1 и получает в собственность квартиру Собственника. Вне зависимости от того, выплачивает Собственник Мошеннику 2 деньги за свою квартиру или нет , квартира в его собственность не возвращается.
- В момент подписания Договора займа и Договора залога с Собственником подписывается соглашение об отступном на квартиру и Доверенность на лиц, указанных Мошенником 1 на регистрацию этого соглашения. Также подписывается третейское соглашение а рассмотрение спора по займу Третейским судом. Несмотря на то, что Собственник оплачивает заем, в момент, когда возникает просрочка платежа, Мошенник 1 не извещая Собственника, подает в Третейский суд (который действует в интересах Мошенника). Собственник не вызывается судом, который выносит решение в пользу Мошенника 1, взыскивая с Собственника долг по его завышенным расчетам. После чего Мошенник 1 регистрирует с лицами, указанными в Доверенности соглашение об отступном, квартиру переходит в собственность Мошенника 1. После чего Мошенник 1 в течение короткого времени переоформляет квартиру на свое лицо Мошенника 2 по договору купли-продажи квартиры.
- Создав все условия для того, чтобы Собственник не смог справляться с обязательствами по возврату долга, дождавшись просрочки платежа, Мошенник 1 обращается в суд с иском о взыскании долга и обращения взыскания на заложенное имущество. Затем квартира в рамках исполнительного производства продается с торгов через подставную фирму, чтобы снизить цену квартиры до максимума. В результате собственник остается не только без квартиры, но и с остатком долга перед Мошенником 1.
СХЕМА 6
Вариация мошеннической схемы по договору займа под залог квартиры с постепенным увеличением долга.
Такую же «сложную» схему используют «частные инвесторы». Заключая с Собственником договор займа под залог квартиры с Мошенником 2, Мошенник 1 ждет, когда Собственник начнет допускать просрочки платежей, затем объясняя, что Мошенник 2 готов обратиться в суд и забрать квартиру, Мошенник 1 обещает «уладить вопрос» с Мошенником 2, убеждая, что нужно дополнительное обеспечение второй квартирой. Собственник, боясь потерять первую квартиру, «закладывает» вторую квартиру по договору купли-продажи с Мошенником 3 под те же обязательства. При этом Мошенники наращивают сумму долга (необоснованно ее увеличив). Дальше Мошенники получают возврат суммы, и ждут, когда Собственник начнет допускать просрочки. Когда начинаются просрочки платежей, Собственник теряет обе квартиры. По первой Мошенник обращается в суд с иском о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество, вторая квартира уже в собственности у Мошенника 3.
СХЕМА 7
«Театральная постановка» с целью вынуждения подписания договора-купли продажи квартиры.
Людям (в основном одиноким пожилого возраста) звонят на телефон представляясь сотрудниками банка и под предлогом сбоя в работе системы и потери некоторых данных клиентов — просят сообщить банковские реквизиты.
Далее звонит якобы участковый и сообщает, что звонили вовсе не банковские работники, а мошенники, которых пытаются поймать уже несколько лет. Псевдо полицейский просит жертву помочь в поймки аферистов по горячим следам на «живца» и выполнять то что предлагают мошенники. Социально ответственные граждане охотно соглашаются оказать помощь следствию лишаясь поле этого материальных средств и единственного жилья.
Информацию о потенциальных жертвах сливают, как правило социальные службы и участковые.
Подробнее в видеосюжете передачи «Человек и Закон»:
Источник
Не берите у кого попало кредиты под залог жилья!
Все больше томичей страдают от действий «черных» кредиторов, которые выдают займы под залог жилья. При этом залоги они переписывают на себя, с клиентами заключают прямые договоры купли-продажи. Кредиторы обещают, что люди продолжат жить в своих квартирах и оплачивать коммунальные платежи. При появлении просрочки кредитор подают исковое заявление на выселение людей из квартиры.
Пострадавших от действий «черных кредиторов» — сотни.
Эксперты проекта Общероссийского народного фронта «За права заемщиков», выяснили, что заемщики подписали два договора: первый — на получение кредита, второй — на передачу прав на недвижимость. Правоохранительные органы, куда обратились пострадавшие, не стали вникать в обстоятельства заключения сделок, отправив граждан в суд.
Недавно следователи возбудили уголовное дело по факту мошенничества при заключении кредитных договоров с жителями Новосибирска. По версии следствия, с 2014 по 2018 г. «неустановленное лицо из числа руководителей ООО „Финансовое содействие бизнесу“ обмануло 12 человек на сумму чуть более 26 млн рублей.
К этой проблеме эксперты проекта Общероссийского народного фронта более года привлекали внимание компетентных органов. „Мы привлекли к этой ситуации внимание СМИ. Народный фронт обратился в Генпрокуратуру, МВД, к полномочному представителю президента в Сибирском федеральном округе по этому поводу, проводились консультации с Банком России и правоохранительными органами. В процессе работы нам удалось выяснить, что пострадавших только в Новосибирске больше 200 человек. Об этом свидетельствуют данные кредитора из Единого государственного реестра недвижимости“, — отметил эксперт проекта ОНФ „За права заемщиков“ Антон Канунников. Только после обращений общественников с пострадавшими стали работать представители прокуратуры.
Используют самые разные лазейки! „Мы не первый год занимаемся этой проблемой. Злоумышленники по всей стране успешно используют лазейки в законодательстве. Несмотря на то что все понимают, что таким образом действуют именно мошенники и нелегальные кредиторы, их очень непросто привлечь к ответственности“, — заявила руководитель проекта ОНФ „За права заемщиков“ Евгения Лазарева. Псевдокредиторы действуют как частные лица, а значит, не находятся под надзором Банка России. История в Новосибирске положила начало большой работе на системном уровне по защите граждан и их имущества. „На сегодняшний день существует запрет выдачи займов под залог недвижимости для микрофинансовых организаций. Но это не устраняет проблемы. Наша задача — добиться признания сделок обратного выкупа в отношении физических лиц незаконными“, — подчеркнула эксперт ОНФ. Квартирные мошенники
Недавно обращение Общероссийского народного фронта в региональное управление Федеральной службы безопасности позволило добиться возбуждения уголовного дела в отношении квартирного мошенника, которого суд приговорил к пяти годам лишения свободы.
Как сообщил эксперт проекта ОНФ „За права заемщиков“ Антон Канунников, адвокат Сергей Пищук одалживал деньги под залог недвижимости, а затем организовывал искусственную просрочку по выплате кредита. В результате он незаконно завладел недвижимостью (тремя квартирами и частным домом) общей стоимостью около 7,5 млн руб. „Пострадавшие жаловались на то, что полиция отказывается возбуждать уголовное дело по их заявлениям. Обращение регионального отделения ОНФ в полицию тоже не привело к положительному результату. Тогда с учетом того, что Пищук ранее работал в органах прокуратуры, мы обратились в региональное управление Федеральной службы безопасности, которое, в свою очередь, привлекло внимание к этой истории Следственного комитета РФ. В итоге СК возбудил в 2017 году уголовное дело“, — рассказал Канунников. Эксперты проекта ОНФ „За права заемщиков“ оказали пострадавшим консультационную поддержку и привлекли к ситуации внимание СМИ. Удалось объединить усилия пострадавших по защите их прав. После возбуждения уголовного дела пострадавшие обратились в суд общей юрисдикции о признании сделок по отчуждению недвижимости недействительными. В 2018–2019 гг. они выиграли суды, им всем вернули жилье, разумеется, обязав возвратить заемные деньги Пищуку. „Пищука в 2017 году поместили в СИЗО, поэтому из срока лишения свободы, назначенного судом, будет вычтено время пребывания в следственном изоляторе, умноженное на полтора. То есть реально он отсидит в тюрьме примерно 1,5 года. Он заявил об обжаловании вынесенного приговора. Однако ему предстоит суд еще по двум другим эпизодам квартирного мошенничества, поэтому срок заключения еще может быть увеличен. Мы продолжаем следить за этой ситуацией“, — отметил эксперт проекта ОНФ „За права заемщиков“.
»На сегодняшний день «серый» рынок кредитования достаточно неплохо себя чувствует. И в большей степени сообщения о рейдерских захватах единственного жилья связаны именно с нелегальными кредиторами, которые не состоят в реестре Банка России и не выполняют те требования, которые предъявляются к микрокредитным компаниям. Эксперты ОНФ придерживаются позиции, что регулировать финансовый рынок, безусловно, нужно. Там необходимо наводить порядок, чтобы избежать мошенничества, исключить возможность нарушения прав заемщиков со стороны недобросовестных сотрудников микрофинансовых организаций», — считает руководитель проекта ОНФ «За права заемщиков» Евгения Лазарева. В настоящее время существуют пробелы в правовом регулировании займов под залог недвижимости. Сегодня их может выдавать любое юридическое или физическое лицо, индивидуальный предприниматель, не поднадзорные Банку России. Нередко это приводит к нарушению прав заемщиков и потере ими жилья. При этом доказать факт недобросовестных действий со стороны кредитора достаточно сложно, поскольку человек сам добровольно ставит подпись в документе, на договоре, по которому он передает свое недвижимое имущество в чужие руки.
В результате правоохранительные органы по формальным признакам отказываются разбирать данные ситуации, отправляя заемщиков в суд, где они также не могу доказать, что документы были подписаны обманом. Поэтому будьте осторожны и не берите кредиты под залог жилья у кого попало: останетесь и без денег, и без недвижимости!
Томичка лишилась единственного жилья из-за кредитов! Женщина оказалась в тяжелом материальном положении. У нее было оформлено шесть займов, которые она не могла оплачивать. Она обратилась к кредитным брокерам, те ей предложили кредит на погашение ранее выданных займов под залог недвижимости. Томичка оформила кредит на 500 тыс. руб. сроком на пять лет под 27% годовых. Хотя в любом банке залоговый кредит сейчас выдается максимум под 13% годовых. «Женщина смогла оплачивать новый кредит только два года, из-за больших процентов не справилась с платежами. Кредитор обратился в суд для взыскания заложенного имущества — однокомнатной квартиры рыночной стоимостью 1,4 млн руб. Квартира была выставлена на торги дважды с серьезным дисконтом и реализована всего за 1 млн руб. В результате женщина не только лишилась единственного жилья, но и потеряла в рыночной стоимости недвижимости 400 тыс. руб. После оплаты задолженности у нее на руках осталось всего 300 тыс. руб. от проданной квартиры. Этих денег хватит всего два-три года на аренду жилья в Томске», — рассказала координатор проекта ОНФ «За права заемщиков» в Томской области, юрист, адвокат Мария Родченко. По мнению эксперта ОНФ, помимо ограничения круга компаний, имеющих право выдавать гражданам займы под залог недвижимости, также следует законодательно ограничить возможность заключать договоры в отношении единственного жилья. «Это поможет защитить граждан от недобросовестных кредиторов, которые выдают кредиты под залог единственного жилья, используя правовую и финансовую безграмотность малоимущих слоев населения», — подчеркнула Мария Родченко. Кирилл КРАСНОВ
Ушайка.Ру
Видео дня. Пенсионный фонд планируют пополнить на 1 триллион рублей в 2021 году
Источник
