Мошенничество с договорами займа под залог недвижимости

Схема кабального кредитования

В общественном транспорте, на страницах газет и в Интернете довольно часто мелькают объявления с весьма заманчивыми предложениями получить деньги в долг. Такие сообщения лаконичны: указан, как правило, только контактный телефон кредитора и конечно же ничего не сказано о том, что в большинстве случаев одолженные деньги могут оставить человека без квартиры. О том, почему так происходит и что можно предпринять, если вы уже ввязались в подобную авантюру, рассказывает нотариус Алексей Комаров («Нотариальная контора Алексея Комарова», г. Санкт-Петербург).

Схема кабального кредитования
Основные жертвы подобного рода кредитов, как правило, представители социально незащищенных слоев населения, особенно граждане, злоупотребляющие алкоголем, и наркоманы, которым, по вполне понятным причинам, требуются деньги часто и срочно. При этом они не всегда здраво воспринимают действительность.
Займы выдают не только банки и кооперативы, специализирующиеся на кредитных операциях, не только агентства недвижимости, залоговые центры, ломбарды и другие юридические лица, но и физические лица, т. к., российское законодательство позволяет и обычным гражданам быть кредиторами. Но в отличие от солидных банков вышеупомянутые кредиторы-физлица, ломбарды и залоговые центры хотя и работают в рамках правового поля, но изначально перед собой ставят иные задачи. Сначала через высокие проценты (средняя ставка от 2 до 5 % в месяц) или пени и штрафы (от 3 до 5 % процентов в день от суммы просрочки) они стараются закабалить заемщика, а затем вынудить его продать свою квартиру (залог).
Для этого кредит оформляется под залог недвижимости – комнаты, квартиры, дома. Выглядеть это может примерно так: нуждающийся в средствах человек обращается к кредитору, и тот предлагает деньги с условием выдачи займа под залог недвижимости. Далее кредитор знакомится с правоустанавливающими документами на жилье. Если с документами все в порядке, дает прочитать заемщику заранее составленные договоры займа и залога. Обычно заемщик изначально со всеми условиями согласен, лишь бы скорее получить вожделенные деньги, поэтому подписывает все бумаги «не глядя», надеясь, что, «авось, пронесет».
После этого документы регистрируются в управлении Федеральной регистрационной службы и заемщику ссужают деньги. Обычно кредиторы сами предлагают заемщику получить сумму, составляющую не менее половины стоимости недвижимости. Объясняется это просто: чем больше средств выдадут, тем больше будет ежемесячная выплата, быстрее станут расти пени и штрафы. И тем вернее человек попадет в зависимость от кредитора.

Два варианта лишения квартиры

Вариант ? 1 – Заемщик не справляется с грабительскими процентами
Человек по каким-либо причинам раз за разом не может в оговоренные сроки выплачивать основную сумму долга и проценты по нему, поэтому у него возникают огромные суммы неустойки (пени). Далее кредитор и заемщик могут мирно и без конфликта договориться о том, что кредитор, чтобы рассчитаться с оставшимися денежными обязательствами, продаст залоговое обеспечение, т. е. жилье. Вместе с тем кредитор, дабы «освободить заемщика от лишних хлопот», предлагает взять весь процесс продажи на себя. Но при этом он уже сам определяет цену продажи недвижимости и, разумеется, обманывает заемщика. После продажи недвижимости кредитор забирает причитающиеся ему суммы и отдает жалкие остатки вырученных за квартиру денег бывшему собственнику.

Вариант ? 2 – Кредитор умышленно уклоняется от принятия долга и процентов по кредиту
Используются и более хитро закрученные сценарии. Например, кредитор может долгое время уклоняться от принятия долга и процентов по кредиту, чтобы в дальнейшем обратиться в суд и привлечь добросовестного заемщика к ответственности за неисполнение им денежных обязательств и оплате неустойки (штрафов и пени), и далее, в случае невозможности выплатить пени, вынудить продать квартиру (залог).
В том случае, если кредитор скрывается от заемщика, становится невозможным вовремя вносить платежи по кредиту. Вследствие этого нарастают грабительские пени. Позже, когда образуются весьма ощутимые суммы неустоек и штрафов, «из ниоткуда» появляется кредитор и предлагает продать квартиру для погашения долга. И вот что важно: в данном случае заемщику очень сложно будет доказать сам факт того, что кредитор намеренно скрывался от него.
Однако выход есть. Подобного казуса заемщик может избежать, если своевременно обратится к нотариусу. Так как согласно п. 1 ст. 327 ГК РФ при отсутствии кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, либо при уклонении кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны предусмотрена возможность исполнения обязательства заемщиком путем внесения денежной суммы в депозит нотариуса. Внесение денежной суммы в депозит нотариуса считается исполнением обязательства (п. 2 ст. 327 ГК РФ).
«Процедура эта весьма простая и занимает немного времени, зато избавляет от больших и сложных проблем, — комментирует нотариус Алексей Комаров. — Заемщику с паспортом и договором займа необходимо прийти к нотариусу, написать заявление с просьбой принять у него средства на депозит в связи с тем, что он не может найти своего кредитора. Нотариус принимает денежные средства и выдает квитанцию о принятии денег. С момента внесения денежных средств нотариусу обязательства заемщика перед кредитором считаются исполненными. Стоимость услуги определена в 0,5 % от суммы депозита плюс 1000 рублей за правовую и техническую работу. Значит, для заемщика, которому необходимо внести ежемесячный платеж по кредиту в сумме 10000 рублей, услуга нотариуса обойдется в 1500 рублей».

Совет от нотариуса Алексея Комарова
Если банки отказываются выдавать вам заемные средства, но тем не менее деньги вам срочно нужны, и вы решились взять «сомнительный кредит», стоит оформлять его через нотариуса. Представитель закона проанализирует договоры займа и залога, обратит внимание заемщика на процентные ставки, комиссионные сборы, установленные пени и штрафы, предупредит о возможных скрытых угрозах. Как отмечает нотариус Алексей Комаров, в 90 % случаев потенциальные заемщики после консультации с нотариусом отказываются брать подобный кредит.
Если кредитор скрывается от вас, и вы вследствие этого не имеете возможности погашать долг, немедленно идите к нотариусу и вносите необходимые платежи по кредиту на его депозит. Тем самым вы выполните свои кредитные обязательства и сведете на нет планы желающих поживиться за ваш счет.

Алексей Комаров.

К сожалению, в наше время ростовщики используют схему выдачи займов под залог недвижимости, в результате которой заемщики остаются и без денег, и без жилья. И если банки действуют в рамках закона, то многие «серые» кредиторы пользуются менее законными методами. В данной статье поговорим именно про всевозможные МФО, оказывающие такие «услуги».

По сути, выдача займа под залог недвижимости – это ипотека! Чтобы избежать ненужных вопросов, сразу поясню, у многих сложилось ложное мнение, что ипотека – это кредит. Нас самом деле:

ипотека – сдача недвижимости, земли в залог для получения кредитной ссуды под закладную. Т.е. ипотека – это ЗАЛОГ недвижимости, как мера обеспечения обязательств по кредитному договору.

Всегда закладная «вытекает» из кредитного договора, а не наоборот. Все, кто покупал недвижимость в ипотеку, знают, что они подписывают КРЕДИТНЫЙ договор и закладную. На территории нашей страны нет ни одного ИПОТЕЧНОГО договора. Есть обременение «Ипотека в силу закона». Это так, лирическое отступление, чтобы не путаться в терминологии

Законодательством четко регламентирован порядок таких сделок, в частности обязательство сторон зарегистрировать закладную. Без регистрации закладной право кредитора на недвижимое имущество, в случае невыплаты кредита заемщиком, может быть признано ничтожным.

Естественно, в случае если должник перестает платить, то эти вопросы могут быть решены только в судебном порядке. Банки, пусть нехотя, но работают именно в правовом поле. То есть действительно в банках есть услуга под названием «кредит под залог недвижимости». Подписывается кредитный договор, закладная, которая сдается на регистрацию, заемщику предоставляются деньги. В случае невыполнения заемщиком своих обязательств – подается иск в суд.

Такая схема работы менее прибыльна для кредитора, более рискованна, бегать по судам – дело долгое и непредсказуемое. Поэтому «серые» ростовщики действуют проще.

Схема сделки

МФО выдают займ под довольно серьезные проценты, в среднем от 3 до 10% в месяц (от 36 до 120% годовых). На это составляется договор займа (или кредитный договор – в данном случае разница не принципиальна). Одновременно с ним заключается договор купли-продажи, с заемщика берется нотариальная доверенность на право подачи на государственную регистрацию перехода права собственности.

Естественно, как только заемщик перестает платить – он лишается своей недвижимости. Договор купли-продажи есть, доверенность на регистрацию тоже в наличии – нет никаких препятствий для переоформления недвижимости. Естественно, даже грабительские ломбардные проценты часто кредиторов не удовлетворяют, и они на только получают сумму займа с процентами, но и перепродают недвижимость третьим лицам (зачастую подставным).

Простыми словами: 1 августа заключен договор займа, договор купли-продажи, выдана доверенность. Расписка в получении денежных средств по займу подается как расписка в получении денег под договору купли-продажи. 15 августа кредитор оформляет эту недвижимость на себя (у него все для этого есть), 15 сентября перепродает третьему лицу. Заемщик в это время даже не знает, что он уже не владелец недвижимости. Даже данные в ТСЖ не подаются, чтобы заемщик не увидел, что он уже не владелец недвижимости. Все это вскроется гораздо позже, когда заемщик выплатит практически все что мог. Схема мошенническая? Чисто по-человечески – да. С точки зрения закона – спорно. Ведь человек добровольно подписал и два договора и доверенность у нотариуса. Фактически получается, что эти два договора никак не взаимосвязаны.

Поэтому суды всегда вставали на сторону новых владельцев недвижимости, объективно считая их добросовестными приобретателями.

При этом договор займа практически в учет не брался, в силу того что положения закона о регистрации ипотеки не были соблюдены, закладная не регистрировалась (точнее она в природе не существовала).

Верховный суд положил этому конец

В течение последних месяцев сразу несколько дел оказались в Верховном суде, и по результатам их рассмотрения суд признал договоры купли-продажи притворной сделкой! Фактически было доказано, что для обеспечения обязательств по договору займа проводилась купля-продажа, при этом изначально передача права собственности и права пользования объектом сторонами не предполагалась, что по сути своей и является притворной сделкой.

Таким образом, на порочной практике выдачи таких займов ставится большой и жирный крест! Позиция Верховного суда любыми судами низших инстанций всегда имеет приоритет, соответственно, все дальнейшие разбирательства по подобного рода делам будут рассматриваться с оглядкой на позицию Верховного суда.

Естественно, понимая, что судебный порядок будет явно проигрышным, «серые» ростовщики просто прекратят подобную практику. Или, как минимум, серьезно ограничат, выбирая наименее образованные и подкованные категории заемщиков, которые в суд не пойдут.

Заключение

Я не хочу давать никаких оценочных суждений людям, которые в принципе обратились за подобными займами – никогда не знаешь, с чем завтра в жизни столкнешься. Я не думаю, что хоть один человек брал подобный займ на свадьбу или путешествие, зачастую они берутся в безвыходной ситуации, когда все легальные банки отказали. Но даже если вам пришлось обращаться в такие компании, убедительная просьба смотреть что вы подписываете, и заранее думать о возможных последствиях! Если вы сами не достаточно подкованы – обратитесь к специалистам! Консультация юриста будет стоить 1000–2000 рублей. Это гораздо меньше, чем можно потерять, подписав все не глядя.

Надеюсь, статья вам понравилась. Жду комментариев с мнениями.

За оценку публикации звездами буду благодарен!