Ипотека займ физическим лицом

Ипотека между физическими лицами — не столь частое явление, однако оно встречается достаточно часто, чтобы иметь правовую основу. Главное ее отличие от стандартного ипотечного договора в том, что ссуду выдает не банк, а частное лицо под залог приобретаемой недвижимости. Естественно в этом случае речь идет о достаточно крупных суммах, которые потребуют регистрации по всем правилам (особенно на случай, в дальнейшем, перемены лиц в обязательстве по задолженности).

Договор ипотеки между физическими лицами — особенности

Договор ипотеки между физическими лицами заключается для документального подтверждения осуществляемой сделки. Фактически это передача денег в долг, документы подтверждают сумму долговых обязательств и тот факт, что залогом их погашения является приобретаемая недвижимость. В случае невыплаты, права на залог переходят к кредитующей стороне.

Существует несколько особенностей, которые отличают оформление договора ипотеки между физическими лицами:

• залоговым обеспечение может являться дом или квартира, земельный участок, а также недвижимость, находящаяся еще на этапе застройки;
• сюда могут быть включены сведения о имеющихся документах, которые каким-либо образом относятся к кредитованию;
• в документ могут быть включены также пункты, касающиеся досудебного исполнения взыскания в случае неисполнения обязательств;
• в разделе прав и обязанностей регламентируются имеющиеся риски, а также обязательства, которые стороны несут друг перед другом.

Последний пункт относится к процедуре изменения договоренностей, необходимости сохранять предмет залога в надлежащем состоянии, а также к тому, что кредитующий имеет свободный доступ к предмету залога.

Особенности составления договора ипотеки между физическими лицами требуют грамотного составления документа. Только в этом случае можно рассчитывать на его правовую силу.

Договор залога недвижимости между физическими лицами при ипотеке

Вопрос о том, как заключить договор ипотеки между физическими лицами под залог недвижимости, требует тщательного внимания. При необходимости лучше всего сразу обратиться к специалисту. Договоренность должна включать в себя следующие аспекты:

• права и обязательства заинтересованных сторон;
• контактные данные и реквизиты договаривающихся;
• гарантии, на которые могут рассчитывать стороны;
• условия, на которых выдается ссуда;
• приобретаемая недвижимость и ее залог.

Документ, подтверждающий выдачу средств под залог недвижимости должен быть в официальном порядке заверен в государственной службе. Заверять его дополнительно у нотариуса обычно не требуется, однако чаще всего стороны сами стремятся обеспечить максимальные гарантии.

Образец договора купли продажи квартиры между физическими лицами по ипотеке

На практике стороны могут и не заключать ипотечный договор в его чистом виде. Однако если по акту купли продажи предполагается, что покупатель будет расплачиваться за недвижимость рассрочкой, и при этом квартира будет оставаться в залоге, такой документ автоматически считается ипотечным. Такой статус устанавливается в силу закона.

Образец ипотечного договора для ознакомления можно скачать здесь.

Он включает в себя основные положения, которые могут быть включены в данный документ. Однако нужно понимать, что четкой формы, по которой заключается договоренность не имеется. Учитывая особенности данного вида кредитования, консультация и помощь юриста станет оптимальным вариантом для обеих сторон.

Договор ипотеки между физическим и юридическим лицом

Ипотечный договор между физическим и юридическим лицом имеет свои особенности. Фактически сюда можно включить и обычное ипотечное кредитование в банке, однако ссуду может выдать и другая компания, к которой обратится покупатель.

По образцу банковского документа, можно выявить основные моменты, на которые нужно обратить внимание:

• преамбула документа, которая содержит в себе основную информацию сторон;
• указание полной информации по выдаваемой ссуде а также по недвижимости, на которую она выдается;
• права, ответственность и обязательства со стороны заемщика и кредитующей компании.

По взаимной договоренности в документ могут быть включены дополнительные разделы. Чаще всего они касаются мер взыскания, а также различного рода обстоятельств, которые объективно препятствуют погашению ссуды.

Образец договора ипотеки между физическим и юридическим лицом

При оформлении договоренности по ипотечному кредитованию в банке, между физическими лицами или между физической и юридической стороной, важно тщательное внимание уделить его содержанию. Для этого стоит обратить внимание на следующие аспекты:

• большинство важных деталей чаще всего оформляются мелким шрифтом;
• особое внимание нужно уделить наличию дополнительных затрат, которые несет заемщик;
• процент по ипотеке должен быть фиксированным, плавающий может корректироваться как угодно и вряд ли в пользу должника;
• по законодательству РФ штрафы по просрочке и неуплате не могут превышать 1% от ссуды;
• внимание нужно обратить также и на график платежей.

Стандартный образец документа по ипотеке можно скачать тут.

Как оспорить договор ипотеки между физическими лицами

Заверенный по всем правилам документ достаточно сложно оспорить. В любом случае, он представляет собой обязательство, неисполнение которых влечет за собой ответственность. Однако есть некоторые моменты, которые могут быть не учтены.

Нередко при заключении договоренности по ипотеке между физическими лицами стороны включают в документ пункты, касающиеся непредвиденных обстоятельств. Но в любом случае, если договоренность не расторгается с согласия обеих сторон, на то, чтобы ее оспорить понадобится обращение в суд.

Основным моментов в данном случае станет настояние на том, что сделка становится недействительной по тем или иным причинам. Можно также настаивать на невыполнении другой стороной своих обязательств, но для заемщика такой вариант очень редко актуален. В любом случае следует обратиться за консультацией профессионального юриста для разъяснения всех нюансов.

Многие считают, что участие банка в ипотечных сделках – это обязательное условие. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации. Это вполне возможно сделать только при участии двух сторон – продавца и покупателя. О том, что такое ипотека между физическими лицами и как ею воспользоваться, рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая:

— Да, такое возможно. Правда, формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности. Однако специалисты нашей компании уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.

— Поясните, что такое ипотека между частными лицами.

— Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же. Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника. А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.

Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья. Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то, что банк в ней участвовать не будет.

— А зачем это нужно?

— Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются. Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.

Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить же за новую они не могут и альтернатива срывается.

— И ипотека между частниками позволяет решить эту проблему?

— Да. Особенно в том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены. Нередко он готов предоставить покупателю рассрочку. В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т.д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.

— Как же оформляются такие сделки?

— Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и

договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:

* в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;

* при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;

* в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении.

То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.

— Сделка действительно необычная. Но здесь, наверное, главное — правильно составить договор. Как это делается?

— Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

* общая стоимость квартиры;

* размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;

* размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;

* количество платежей;

* дату и порядок внесения платежей;

* срок полного погашения задолженности;

* штрафные санкции за просроченные платежи;

* порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;

* указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

— Мария, скажите, а какие в такой сделке имеются риски?

— Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать. Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д. Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.

— Не могли бы вы чуть подробнее рассказать о том, что может ждать в негативном плане продавца или покупателя.

Риски для продавца

— Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег. Так как в свидетельстве о собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.

Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:

* суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;

* суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;

* суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства – покупателю.

Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.

Риски для покупателя

Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим. Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств. Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег. Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.

— Здесь опасностей, пожалуй, больше, чем при обычной ипотеке. Почему тогда люди все же идут на такие риски?

— Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти. Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам. Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств. И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого.