ÐÑли ÐÑ Ð¿Ð»Ð°ÑиÑе по ÑÐµÐ»ÐµÐ²Ð¾Ð¼Ñ ÐºÑедиÑÑ Ð½Ð° покÑÐ¿ÐºÑ ÐºÐ²Ð°ÑÑиÑÑ Ð¸Ð»Ð¸ дÑÑгой недвижимоÑÑи, ÐÑ Ð¼Ð¾Ð¶ÐµÑе веÑнÑÑÑ ÑаÑÑÑ ÑплаÑеннÑÑ Ð¿ÑоÑенÑов. Ð ÑÑаÑÑе оÑвеÑим на вопÑоÑÑ, каÑаÑÑиеÑÑ ÑÑÐ¼Ð¼Ñ Ð²ÑÑеÑа по пÑоÑенÑам по ипоÑеке: ÐºÐ°ÐºÐ°Ñ Ð¼Ð°ÐºÑималÑÐ½Ð°Ñ ÑÑмма или Ð»Ð¸Ð¼Ð¸Ñ Ð²ÑÑеÑа, ÑколÑко можно полÑÑиÑÑ, как ÑаÑÑÑиÑаÑÑ Ð¸ ÑколÑко можно веÑнÑÑÑ Ñ Ð¿ÑоÑенÑов по ипоÑеке по кваÑÑиÑе, пÑиобÑеÑенной до 1 ÑнваÑÑ 2014 года и позже ÑÑой даÑÑ.
СколÑко пÑоÑенÑов можно веÑнÑÑÑ Ñ Ð¿ÑоÑенÑов по ипоÑеке?
ÐмÑÑеÑÑвеннÑй налоговÑй вÑÑÐµÑ Ð¿Ð¾ пÑоÑенÑам ипоÑеки (как и имÑÑеÑÑвеннÑй вÑÑÐµÑ Ð¿Ð¾ ÑаÑÑ Ð¾Ð´Ð°Ð¼ на новое ÑÑÑоиÑелÑÑÑво либо пÑиобÑеÑение жилого дома, кваÑÑиÑÑ, комнаÑÑ, покÑÐ¿ÐºÑ Ð·ÐµÐ¼ÐµÐ»Ñного ÑÑаÑÑка, ÑоÑиалÑнÑй налоговÑй вÑÑÐµÑ Ð·Ð° леÑение и лекаÑÑÑва, обÑÑение, ÑÑÑÐ°Ñ Ð¾Ð²Ð°Ð½Ð¸Ðµ жизни) ÑÑиÑÑваеÑÑÑ Ð¿Ñи ÑаÑÑеÑе налога на Ð´Ð¾Ñ Ð¾Ð´Ñ ÑизиÑеÑÐºÐ¸Ñ Ð»Ð¸Ñ (ÐÐФÐ), ÑÑавка коÑоÑого ÑоÑÑавлÑÐµÑ 13 %. ÐоÑÑÐ¾Ð¼Ñ ÑÑмма возвÑаÑа налога по пÑоÑенÑам по ипоÑеке ÑаÑÑÑиÑÑваеÑÑÑ Ð¿ÑÑем ÑÐ¼Ð½Ð¾Ð¶ÐµÐ½Ð¸Ñ ÑÑÐ¼Ð¼Ñ ÑплаÑеннÑÑ Ð¿ÑоÑенÑов на 13 %. Ðо ÑÑаÑÑÑ 220 Ðалогового кодекÑа РФ пÑедÑÑмаÑÑÐ¸Ð²Ð°ÐµÑ Ð¾Ð³ÑаниÑение по ÑазмеÑÑ Ð²ÑÑеÑа, коÑоÑое ÑледÑÐµÑ ÑÑиÑÑваÑÑ Ð¿Ñи ÑаÑÑеÑе.
Ð Ð°Ð·Ð¼ÐµÑ Ð½Ð°Ð»Ð¾Ð³Ð¾Ð²Ð¾Ð³Ð¾ вÑÑеÑа по пÑоÑенÑам по ипоÑеке
СÑмма вÑÑеÑа по пÑоÑенÑам по ипоÑеке â ÑÑо ÑÑмма ÑплаÑеннÑÑ Ð¿ÑоÑенÑов, ÑменÑÑаÑÑÐ°Ñ Ð½Ð°Ð»Ð¾Ð³Ð¾Ð²ÑÑ Ð±Ð°Ð·Ñ Ð´Ð»Ñ ÑаÑÑеÑа ÐÐФР(как ÑледÑÑвие ÑменÑÑаеÑÑÑ ÑÐ°Ð·Ð¼ÐµÑ Ð¿Ð¾Ð´Ð¾Ñ Ð¾Ð´Ð½Ð¾Ð³Ð¾ налога, подлежаÑего пеÑеÑиÑÐ»ÐµÐ½Ð¸Ñ Ð² бÑджеÑ). Ð ÑезÑлÑÑаÑе пеÑеплаÑеннÑй ÐÐФРвозвÑаÑаеÑÑÑ (пÑи оÑоÑмлении вÑÑеÑа ÑеÑез налоговÑÑ Ð¸Ð½ÑпекÑиÑ) или же налог пеÑеÑÑÐ°ÐµÑ ÑдеÑживаÑÑÑÑ Ñ ÐаÑего Ð´Ð¾Ñ Ð¾Ð´Ð° (пÑи полÑÑении вÑÑеÑа ÑеÑез ÑабоÑодаÑелÑ). Ð ÑÑмме вÑÑеÑа по ÑаÑÑ Ð¾Ð´Ð°Ð¼ на покÑÐ¿ÐºÑ Ð½ÐµÐ´Ð²Ð¸Ð¶Ð¸Ð¼Ð¾ÑÑи можно ÑзнаÑÑ Ð¸Ð· ÑÑой ÑÑаÑÑи.
ÐÑвеÑÐ°Ñ Ð½Ð° вопÑоÑ, ÑколÑко можно полÑÑиÑÑ Ð¿Ð¾ Ð½Ð°Ð»Ð¾Ð³Ð¾Ð²Ð¾Ð¼Ñ Ð²ÑÑеÑÑ Ð·Ð° пÑоÑенÑÑ Ð¿Ð¾ ипоÑеке, Ð½ÐµÐ¾Ð±Ñ Ð¾Ð´Ð¸Ð¼Ð¾ ÑÑиÑÑваÑÑ Ð½Ð¾ÑÐ¼Ñ Ð·Ð°ÐºÐ¾Ð½Ð°, каÑаÑÑиеÑÑ Ð¿Ð¾ÑÑдка полÑÑÐµÐ½Ð¸Ñ Ð²ÑÑеÑа по пÑоÑенÑам. Так, оÑÐ²ÐµÑ Ð½Ð° вопÑÐ¾Ñ Ð¾ Ñом, ÑколÑко Ñаз можно полÑÑиÑÑ Ð²ÑÑÐµÑ Ð¿Ð¾ пÑоÑенÑам и ÑколÑко Ñаз можно веÑнÑÑÑ Ð½Ð°Ð»Ð¾Ð³ по ÑаÑÑ Ð¾Ð´Ð°Ð¼ на покÑÐ¿ÐºÑ ÐºÐ²Ð°ÑÑиÑÑ, ÑазлиÑаеÑÑÑ.
ÐакÑималÑÐ½Ð°Ñ ÑÑмма вÑÑеÑа по пÑоÑенÑам по ипоÑеке
Ранее ÑÐ°Ð·Ð¼ÐµÑ Ð²ÑÑеÑа по пÑоÑенÑам по ипоÑеке не огÑаниÑивалÑÑ, Ñ.е. полÑÑиÑÑ Ð²ÑÑÐµÑ Ð¼Ð¾Ð¶Ð½Ð¾ бÑло по ÑакÑиÑеÑким ÑаÑÑ Ð¾Ð´Ð°Ð¼ на ÑплаÑÑ Ð¿ÑоÑенÑов. Ðо ФедеÑалÑнÑй закон Ð¾Ñ 23 иÑÐ»Ñ 2013 года â212-ФРÑÑÑановил в ÑÑаÑÑе 220 Ðалогового кодекÑа РФ пÑеделÑнÑй ÑÐ°Ð·Ð¼ÐµÑ Ð¸Ð¼ÑÑеÑÑвенного вÑÑеÑа по пÑоÑенÑам по ипоÑеке â 3 000 000 ÑÑб.
Рв наÑÑоÑÑий Ð¼Ð¾Ð¼ÐµÐ½Ñ Ð½Ð°Ð»Ð¾Ð³Ð¾Ð²Ñй вÑÑÐµÑ Ð¿Ð¾ пÑоÑенÑам ипоÑеки, пÑедоÑÑавлÑеÑÑÑ Ð² ÑÑмме ÑакÑиÑеÑки пÑоизведеннÑÑ Ð½Ð°Ð»Ð¾Ð³Ð¾Ð¿Ð»Ð°ÑелÑÑиком ÑаÑÑ Ð¾Ð´Ð¾Ð² по ÑплаÑе пÑоÑенÑов в ÑооÑвеÑÑÑвии Ñ Ð´Ð¾Ð³Ð¾Ð²Ð¾Ñом займа (кÑедиÑа), но не более 3 000 000 ÑÑблей.
ÐÑмеÑим, ÑÑо данное огÑаниÑение не пÑименÑеÑÑÑ Ðº ÑаÑÑ Ð¾Ð´Ð°Ð¼ на погаÑение пÑоÑенÑов по ÑелевÑм займам (кÑедиÑам) и кÑедиÑам, вÑданнÑм Ð´Ð»Ñ Ñелей ÑеÑинанÑиÑÐ¾Ð²Ð°Ð½Ð¸Ñ ÑелевÑÑ Ð·Ð°Ð¹Ð¼Ð¾Ð² (кÑедиÑов), полÑÑеннÑм до 01.01.2014.
Таким обÑазом, еÑли кÑÐµÐ´Ð¸Ñ Ð±Ñл полÑÑен:
- Ñ 1 ÑнваÑÑ 2014 года, макÑималÑÐ½Ð°Ñ ÑÑмма вÑÑеÑа по пÑоÑенÑам ÑоÑÑÐ°Ð²Ð¸Ñ 3 млн. ÑÑб.,
- до 1 ÑнваÑÑ 2014 года, Ñо ÑÑмма вÑÑеÑа Ñ Ð¿ÑоÑенÑов ипоÑеки не огÑаниÑиваеÑÑÑ.
ÐакÑÑ ÑÑÐ¼Ð¼Ñ Ð¼Ð¾Ð¶Ð½Ð¾ веÑнÑÑÑ Ñ Ð¿ÑоÑенÑов по ипоÑеке?
ÐÑÑ Ð¾Ð´Ñ Ð¸Ð· макÑималÑной ÑÑÐ¼Ð¼Ñ Ð²ÑÑеÑа по пÑоÑенÑам по ипоÑеке опÑеделим, ÑколÑко денег можно полÑÑиÑÑ. Ð ÑлÑÑае еÑли кÑÐµÐ´Ð¸Ñ Ð¿Ð¾Ð»ÑÑен поÑле 1 ÑнваÑÑ 2014 года ÑÑмма возвÑаÑа налога Ñ Ð¿ÑоÑенÑов по ипоÑеке бÑÐ´ÐµÑ Ñавна 13 % Ð¾Ñ ÑазмеÑа ÑплаÑеннÑÑ Ð¿ÑоÑенÑов, но не более 390 ÑÑÑ. ÑÑб. ÐÑли же ипоÑека оÑоÑмлена до 1 ÑнваÑÑ 2014 года, ÐÑ Ð²ÐµÑнеÑе 13 % Ð¾Ñ ÑакÑиÑеÑÐºÐ¸Ñ ÑаÑÑ Ð¾Ð´Ð¾Ð² на ÑплаÑÑ Ð¿ÑоÑенÑов ипоÑеки без огÑаниÑений по макÑималÑной ÑÑмме. Ðапомним, ÑÑо, Ñак как ÑÑока давноÑÑи полÑÑÐµÐ½Ð¸Ñ Ð²ÑÑеÑа по пÑоÑенÑам ÑакÑиÑеÑки не ÑÑÑеÑÑвÑеÑ, в наÑÑоÑÑий Ð¼Ð¾Ð¼ÐµÐ½Ñ ÐÑ Ð¸Ð¼ÐµÐµÑе пÑаво подаÑÑ Ð´Ð¾ÐºÑменÑÑ Ð¸ полÑÑиÑÑ Ð²ÑÑÐµÑ Ð¿Ð¾ пÑоÑенÑам ипоÑеки, оÑоÑмленной до 2014 года.
СколÑко можно веÑнÑÑÑ Ñ Ð¿ÑоÑенÑов по ипоÑеке ÑÑпÑÑгам?
ÐовÑоÑное пÑедоÑÑавление налоговÑÑ Ð²ÑÑеÑов по пÑоÑенÑам ипоÑеки не допÑÑкаеÑÑÑ Ð¸ веÑнÑÑÑ Ð±Ð¾Ð»ÑÑе 390 000 ÑÑб. по пÑоÑенÑам в наÑÑоÑÑий Ð¼Ð¾Ð¼ÐµÐ½Ñ ÐÑ Ð½Ðµ ÑможеÑе (еÑли кваÑÑиÑа бÑла пÑиобÑеÑена поÑле 1 ÑнваÑÑ 2014 года). Ðднако еÑли кваÑÑиÑа пÑиобÑеÑена в обÑÑÑ ÑовмеÑÑнÑÑ (долевÑÑ) ÑобÑÑвенноÑÑÑ ÑÑпÑÑгов, каждÑй из ÑÑпÑÑгов Ð¸Ð¼ÐµÐµÑ Ð²Ð¾Ð·Ð¼Ð¾Ð¶Ð½Ð¾ÑÑÑ Ð¾ÑоÑмиÑÑ Ð¸Ð¼ÑÑеÑÑвеннÑй налоговÑй вÑÑÐµÑ Ð¿Ð¾ пÑоÑенÑам ипоÑеки в ÑазмеÑе, не пÑевÑÑаÑÑем 3 000 000 ÑÑб.:
- иÑÑиÑленном иÑÑ Ð¾Ð´Ñ Ð¸Ð· велиÑÐ¸Ð½Ñ ÑаÑÑ Ð¾Ð´Ð¾Ð² каждого ÑÑпÑÑга на ÑплаÑÑ Ð¿ÑоÑенÑов,
- или на оÑновании заÑÐ²Ð»ÐµÐ½Ð¸Ñ ÑÑпÑÑгов о ÑаÑпÑеделении ÑаÑÑ Ð¾Ð´Ð¾Ð².
ÐÑли ипоÑеÑнÑй кÑÐµÐ´Ð¸Ñ Ð±Ñл полÑÑен до 1 ÑнваÑÑ 2014 года, Ñо ÑÐ°Ð·Ð¼ÐµÑ Ð¸Ð¼ÑÑеÑÑвенного налогового вÑÑеÑа не огÑаниÑиваеÑÑÑ ÑÑммой 3 000 000 ÑÑб., а пÑедоÑÑавлÑеÑÑÑ ÑÑпÑÑгам иÑÑ Ð¾Ð´Ñ Ð¸Ð· полной ÑÑÐ¼Ð¼Ñ ÑплаÑеннÑÑ Ð¸Ð¼Ð¸ пÑоÑенÑов. ÐÑ Ñакже можеÑе оÑоÑмиÑÑ Ð²Ð¾Ð·Ð²ÑÐ°Ñ Ð½Ð°Ð»Ð¾Ð³Ð° пÑи пÑиобÑеÑении недвижимоÑÑи в обÑÑÑ Ð´Ð¾Ð»ÐµÐ²ÑÑ ÑобÑÑвенноÑÑÑ Ñ Ð´ÐµÑÑми (без ÑÑеÑа маÑеÑинÑкого капиÑала).
РаÑÑÐµÑ Ð½Ð°Ð»Ð¾Ð³Ð¾Ð²Ð¾Ð³Ð¾ вÑÑеÑа по пÑоÑенÑам по ипоÑеке
ÐалоговÑй вÑÑÐµÑ Ð¿Ð¾ пÑоÑенÑам ипоÑеки пÑедоÑÑавлÑеÑÑÑ Ð¿Ð¾Ñле вÑÑеÑа по покÑпке кваÑÑиÑÑ (подÑобнее о Ñом, когда можно веÑнÑÑÑ 13 % по пÑоÑенÑам ипоÑеки можно пÑоÑиÑаÑÑ Ð·Ð´ÐµÑÑ). Ðак ÑаÑÑÑиÑаÑÑ ÑÑÐ¼Ð¼Ñ Ð²Ð¾Ð·Ð²ÑаÑа пÑоÑенÑов по ипоÑеке? ÐÐµÐ¾Ð±Ñ Ð¾Ð´Ð¸Ð¼Ð¾ вÑÑиÑлиÑÑ 13 % Ð¾Ñ ÑÑÐ¼Ð¼Ñ ÐаÑÐ¸Ñ ÑаÑÑ Ð¾Ð´Ð¾Ð² на ÑплаÑÑ Ð¿ÑоÑенÑов по ÑÐµÐ»ÐµÐ²Ð¾Ð¼Ñ ÐºÑедиÑÑ Ð½Ð° пÑиобÑеÑение недвижимоÑÑи и в завиÑимоÑÑи Ð¾Ñ Ð´Ð°ÑÑ Ð¿Ð¾Ð»ÑÑÐµÐ½Ð¸Ñ ÐºÑедиÑа опÑеделиÑÑ, пÑименÑеÑÑÑ Ð»Ð¸ Ð»Ð¸Ð¼Ð¸Ñ Ð¿Ð¾ ÑÑмме вÑÑеÑа по пÑоÑенÑам ипоÑеки или неÑ. ÐÑÑÐµÑ Ð¼Ð¾Ð¶Ð½Ð¾ оÑоÑмиÑÑ ÑÑÐ°Ð·Ñ Ð·Ð° неÑколÑко леÑ, его оÑÑаÑок можно пеÑенеÑÑи на поÑледÑÑÑие налоговÑе пеÑÐ¸Ð¾Ð´Ñ Ð´Ð¾ полного иÑполÑÐ·Ð¾Ð²Ð°Ð½Ð¸Ñ (пенÑионеÑÑ Ð¸Ð¼ÐµÑÑ Ð²Ð¾Ð·Ð¼Ð¾Ð¶Ð½Ð¾ÑÑÑ Ð¿ÐµÑеноÑа оÑÑаÑка на пÑедÑдÑÑие пеÑиодÑ). Ðалее пÑÐµÐ´Ð»Ð¾Ð¶ÐµÐ½Ñ Ð¿ÑимеÑÑ ÑаÑÑеÑа возвÑаÑа пÑоÑенÑов по ипоÑеке.
ÐÑÐ¸Ð¼ÐµÑ 1. ÐÑÐµÐ´Ð¸Ñ Ð½Ð° покÑÐ¿ÐºÑ ÐºÐ²Ð°ÑÑиÑÑ Ð±Ñл полÑÑен в 2013 годÑ, погаÑен в 2019 годÑ, обÑÐ°Ñ ÑÑмма ÑплаÑеннÑÑ Ð¿ÑоÑенÑов ÑоÑÑавила 4 000 000 ÑÑб. Т.к. кÑÐµÐ´Ð¸Ñ Ð±Ñл полÑÑен до 1 ÑнваÑÑ 2014 года, Ñо налогоплаÑелÑÑик ÑÐ¼Ð¾Ð¶ÐµÑ Ð²ÐµÑнÑÑÑ 13 % Ð¾Ñ 4 млн. ÑÑб. â 520 ÑÑÑ. ÑÑб.
ÐÑÐ¸Ð¼ÐµÑ 2. ÐÑÐµÐ´Ð¸Ñ Ð½Ð° покÑÐ¿ÐºÑ ÐºÐ²Ð°ÑÑиÑÑ Ð±Ñл полÑÑен в 2016 годÑ, обÑÐ°Ñ ÑÑмма ÑплаÑеннÑÑ Ð¿ÑоÑенÑов ÑоÑÑавила 4 000 000 ÑÑб. Т.к. кÑÐµÐ´Ð¸Ñ Ð±Ñл полÑÑен поÑле 1 ÑнваÑÑ 2014 года, Ñо налогоплаÑелÑÑик ÑÐ¼Ð¾Ð¶ÐµÑ Ð²ÐµÑнÑÑÑ 390 ÑÑÑ. ÑÑб.
ÐÑÐ¸Ð¼ÐµÑ 3. СÑпÑÑги оÑоÑмили ипоÑÐµÐºÑ Ð² 2017 годÑ, обÑÐ°Ñ ÑÑмма пеÑеÑиÑленнÑÑ Ð±Ð°Ð½ÐºÑ Ð¿ÑоÑенÑов ÑоÑÑавила 6 000 000 ÑÑб. ÐаждÑй ÑÑпÑÑг Ð¼Ð¾Ð¶ÐµÑ Ð¾ÑоÑмиÑÑ Ð¸Ð¼ÑÑеÑÑвеннÑй налоговÑй вÑÑÐµÑ Ð¿Ð¾ пÑоÑенÑам ипоÑеки в ÑÑмме 3 млн. ÑÑб. и веÑнÑÑÑ 390 ÑÑÑ. ÑÑб. на каждого ÑÑпÑÑга (780 ÑÑÑ. ÑÑб. на ÑемÑÑ).
СколÑко можно веÑнÑÑÑ Ñ Ð¿ÑоÑенÑов по ипоÑеке завиÑÐ¸Ñ Ð¾Ñ Ñого, когда бÑл полÑÑен Ñелевой кÑедиÑ. ÐÑ Ð¼Ð¾Ð¶ÐµÑе веÑнÑÑÑ 13 % Ð¾Ñ ÑазмеÑа ÐаÑÐ¸Ñ ÑаÑÑ Ð¾Ð´Ð¾Ð² по ÑплаÑе пÑоÑенÑов, но не более ÑÑÑановленного в законе лимиÑа. СÑмма налогового вÑÑеÑа по пÑоÑенÑам по ипоÑеке не огÑаниÑиваеÑÑÑ, еÑли кÑÐµÐ´Ð¸Ñ Ð¿Ð¾Ð»ÑÑен до 1 ÑнваÑÑ 2014 года.
ÐпÑбликовал:
Раленко ÐнÑон ÐндÑеевиÑ
ÐоÑква 2019
Источник
Ипотечное кредитование на сегодня является самым удобным и доступным способом приобретения собственного жилья для большинства россиян. Для получения займа достаточно иметь стабильный доход и накопить сумму в размере 15-20% от стоимости покупаемого жилья. Среди прочих достоинств ипотеки банки называют возможность досрочного погашения займа, при которой уменьшается переплата по процентам. Если клиент решает закрыть ипотеку досрочно, вернуть уже переплаченные деньги непросто. Почему даже в суде заемщики не всегда выигрывают тяжбы с банками, которые отказываются возвращать переплату, расскажем далее.
Содержание:
- Закон о возврате процентов при досрочном погашении ипотеки
- Стоит ли досрочно погашать жилищный кредит
- Виды досрочного погашения ипотеки
- Считаем переплату
- Досудебное обращение в банк для возврата процентов при досрочном погашении
- Обращение в суд
- Возврат излишне уплаченной страховой премии
Закон о возврате процентов при досрочном погашении ипотеки
В 2011 году был принят закон «О внесении изменений в ст. 809 и 810 ГК РФ». Благодаря внесенным поправкам кредиторы получили возможность на законной основе отказывать заемщикам в возврате излишне уплаченных процентов. В пункте 6 статьи 809 указано, что при досрочном погашении ипотеки банк вправе требовать с заемщика все проценты по кредиту, которые были начислены включительно до дня возврата суммы займа. При этом способ возврата кредита — целиком или частями — значения не имеет.
Суть данного постановления сводится к следующему: уже выплаченные за использование займа деньги вернуть будет сложно. При этом отказать банк в досудебном порядке может каждому. Согласно пункту 5 статьи 809, если сумма процентов, которые клиент уплатил по ипотеке, в два раза превышает сумму процентов, обычно взимаемую при аналогичных условиях ипотеки с учетом реального срока погашения займа, клиент может рассчитывать на решение суда в свою пользу. Если вы переплатили к моменту досрочного закрытия займа 500 000 рублей, а при перерасчете на реальный срок кредитования размер процентов должен был составить 100 000 рублей, сумму в 400 000 рублей можно вернуть через суд.
Соответственно, сумма пересчитывается, и банк возвращает клиенту излишне уплаченные средства. Если разница между желаемым и действительным размером процентов не соответствует требованиям пункта 5 статьи 809 ГК, суд может не удовлетворить иск заемщика.
Стоит ли досрочно погашать жилищный кредит
Досрочное погашение кредита
Если есть сложности с возвратом и перерасчетом процентов, стоит ли предпринимать усилия для досрочной выплаты долга? Практика показывает, что стоит. В любом случае заемщик экономит средства которые бы пришлось отдавать банку в виде процентов при дальнейшем использовании займа. Когда именно лучше это делать, зависит от метода начисления процентов. Существует две схемы расчета процентов по ипотеке:
- Наиболее распространенная аннуитетная схема подразумевает одинаковую сумму платежа на весь срок. При таком способе расчета в первые годы сумма процентов, которые платит заемщик, составляет до 40% от всех выплат в банк без учета страховки. Чем больше времени проходит с момента выдачи займа, тем ниже становится доля процентов в ежемесячном платеже. К концу срока клиент платит банку мизерную долю процента и погашает остаток основного долга. Преимущество аннуитетной схемы — равные суммы ежемесячных платежей, которые позволяют однозначно принять решение по заявке на кредит исходя из уровня дохода потенциального клиента.
- Более выгодный для заемщика способ расчета — дифференцированный. Он встречается редко, поскольку размер платежей в первые годы намного отличается от ежемесячных выплат в конце срока. Изменяющаяся доля процентов прибавляется к постоянной сумме, которая идет на погашение основного долга. Для клиента дифференцированный метод расчета более выгоден: при небольших сроках кредитования переплата намного ниже, чем при аннуитетной схеме.
Если у вас аннуитетная ипотека, лучше всего проводить досрочное погашение в первые годы кредитования, когда сумма процентов составляет значительную часть всех выплат. В случае дифференцированного метода расчетов не имеет значения, когда вы произведете внеплановое закрытие займа: это выгодно в любой момент.
Виды досрочного погашения ипотеки
Заемщик может единовременно закрыть долг перед банком или производить досрочное погашение частями. Сравним эти варианты по степени выгодности для клиента:
- Если заемщик выплачивает основной долг целиком до даты окончания договора ипотеки, банк не имеет право получить проценты, которые начисляются в оставшийся срок займа. Данный вариант позволяет клиенту неплохо сэкономить и невыгоден для банка.
- При частичном досрочном погашении банк предлагает два варианта изменения кредитного графика: снижение суммы платежей или уменьшение срока ипотеки. С точки зрения экономии денег выгоднее сокращать срок займа, чем уменьшать платежи.
Частичное досрочное погашение для банка выгоднее, чем полная выплата ипотеки до окончания срока действия договора. В 2019 году банки крайне редко включают пункты о санкциях при досрочном частичном или полном закрытии займа. Конкуренция в ипотечном сегменте растет, и банки стараются привлекать клиентов максимальной лояльностью.
Считаем переплату
Расчет переплаты
Прежде чем обращаться к кредитору с соответствующим заявлением, следует рассчитать сумму, которую вы хотите вернуть. Для этого нужно вычислить величину процентов за использование кредита согласно условиям договора с учетом срока досрочной выплаты. Сделать это можно с помощью онлайн-калькулятора ипотеки на сайте вашего банка. Далее нужно подсчитать, сколько заемщик реально отдал денег за использование займа. Проще всего сделать это с помощью графика платежей, на котором указаны доли основного долга и процентов в каждой выплате.
Например, у вас ипотека на 20 лет под 11%, стоимость жилья составляет 2 миллиона рублей, первоначальный взнос 500 000 рублей. Сумма кредита составляет 1 500 000. Размер ежемесячного платежа при исходных условиях 15 483 рубля. Общая сумма выплат без учета страховой премии (она оплачивается отдельно) составит 3 715 920 рублей. Если вы стабильно погашаете заем по графику, переплата к концу срока составляет, согласно ипотечному калькулятору Сбербанка, 2 215 920 рублей. Если клиент выплатит ипотеку за 5 лет, общая сумма выплат вместе с процентами составит 1 956 840 рублей. Сумма процентов по исходным условиям за 5 лет составит 456 840 рублей. Далее для определения суммы излишне уплаченных процентов нужно взять график аннуитетных платежей с указанием размера процентов в каждой выплате и сложить все суммы за годы кредита. Разница между 456 840 рублей и рассчитанной суммой и есть та самая цифра, на которую досрочно обогатился банк.
Для более точных расчетов (а они понадобятся при подаче заявления с претензией в банк) необходимо использовать формулу подсчета процентов, которую использует конкретный кредитор.
Досудебное обращение в банк для возврата процентов при досрочном погашении
Итак, вы путем подсчетов определили, что разница между реальными и фактическими процентами по займу достаточна для обращения в суд. Более точно формулировку относительно прав банка не возвращать излишне полученный доход смотрите в пункте 6 статьи 809 ГК РФ. Порядок действий при полном досрочном погашении ипотеки с требованием вернуть переплату:
- подайте в банк заявление о полном досрочном погашении жилищного кредита. В договоре указано, за какой срок до предполагаемой даты расчета нужно предоставить заявление. Обычно это 30 календарных дней;
- произведите досрочную выплату основного долга в оговоренный срок;
- получите у кредитора справку о полном погашении ипотеки. Также необходимо забрать закладную на квартиру с отметкой банка о погашении займа;
- снимите обременение с квартиры в Росреестре;
- произведите точный подсчет суммы переплаты с помощью банковской формулы расчетов кредита;
- напишите заявление в банк с указанием расчетов и требованием вернуть переплату;
- получите у кредитора официальный отказ исполнить ваше требование либо согласие и ждите поступления денег на счет;
- в случае получения отказа готовьте документы для судебного обращения.
Обращение в суд
Судебные разбирательства
Итак, вы получили отказ от банка вернуть переплаченные проценты и подаете иск против кредитора. Обращаться нужно в суд по месту нахождения банка или по месту регистрации истца. Судебная практика по таким делам весьма разнообразна: судьи попеременно принимают сторону то частного заемщика, то банкиров. Нередко истцу удается добиться своего после нескольких неудач. Например, в 2015 году жительница алтайского края Ирина Шиченко затеяла тяжбу со Сбербанком. Речь шла о возврате переплаты за досрочное погашение потребительского кредита. По сути механизм здесь такой же, как в ипотеке, поэтому данный прецедент необходимо принять во внимание.
В районном суде гражданке отказали в удовлетворении иска. Суд мотивировал отказ тем, что попытка пересчитать проценты приводит к изменению условий договора. А заемщик не имеет права в одностороннем порядке изменять кредитный договор без согласия на то кредитора. Разумеется, банк был против того, чтобы пересчитывать проценты. Но истица не оставила идею получить компенсацию от банка. В том же году ее муж в качестве ее представителя подал апелляцию в краевой суд. И там супруги получили отказ с аналогичной мотивацией. Суд снова постановил, что попытка изменить условия договора незаконна.
Следующим этапом в этой истории стало обращение супругов с жалобой на решение краевого суда в Верховный суд. И здесь заемщиков ждала победа: Верховный суд постановил, что банк должен вернуть переплату женщине. Доводы судей районного и краевого суда Верховный суд признал несостоятельными с точки зрения правовых норм.
Почему Верховный суд принял решение в пользу истца? Кредит представляет собой банковскую услугу, которую заемщик по факту покупает у кредитора. На кредит распространяется действие Закона о защите прав потребителей. И заемщик вправе отказаться от услуги (равно как при определенных обстоятельствах покупатель может отказаться от исполнения договора купли-продажи). Соответственно, заемщик вправе требовать перерасчета процентов с учетом реального времени пользования займом.
Если вы планируете обращаться в суд, будьте готовы к затяжным рассмотрениям, решениям не в вашу пользу и судебным издержкам. Заранее следует учитывать расходы на госпошлины, адвоката и так далее. Если вы уверены в своей правоте — идите до конца.
Возврат излишне уплаченной страховой премии
При сокращении срока пользования кредитом размер страховой премии тоже должен быть меньше, чем фактически выплатил заемщик. Переплату по страховке можно вернуть по такой же схеме, как и переплату по ипотечным процентам. Сначала надо провести досрочное погашение, потом взять справку в банке об отсутствии долга, затем обратиться в страховую компанию с заявлением о возврате части страховых взносов. Если страховщик отказывается удовлетворить требование заемщика, можно обратиться в суд.
Сложнее обстоит дело с возвратом денег по страховке, которую клиент оформил непосредственно в банке. Необходимо тщательно изучить договор страхования и уточнить, имеются ли в нем ограничения на возврат излишне уплаченной страховой премии. Если вы сами некогда подписали документ, по которому при досрочном погашении вы не можете получить часть страховой премии обратно, добиться справедливости будет сложно.
После досрочного погашения у заемщика всегда есть возможность вернуть 13% от суммы ипотечных процентов. Сделать это можно при наличии официально подтвержденного налогооблагаемого дохода.
Источник