Ипотечный займ в казахстане

В Казахстане действует несколько ипотечных программ и десятки рыночных предложений БВУ. Кроме того, функционирует система жилищных сбережений со своими особенностями и правилами. Как сориентироваться в этом многообразии и понять, что лучше подходит? Давайте разбираться.

В 2019 году в РК разработали лестницу доступности жилья, которую можно условно разделить на два больших уровня. Первый, включающий три ступени, — для льготников:
— арендное жильё без выкупа от акимата;
— кредитное — для малообеспеченных семей («Бакытты отбасы», займы ЖССБК «2-10-20»);
— кредитное жильё от акиматов (ЖССБК по программе «5-20-25»).
Участвовать в этих программах можно лишь в случае, если доход составляет до 3.1 прожиточного минимума (ПМ).

Тем, чей доход превышает 3.1 ПМ (3.1×31 183 тенге = 96 667 тенге), доступна ипотечная программа «7-20-25».
На зарабатывающих свыше 5 ПМ (5×31 183 тенге = 155 915 тенге) ориентированы ещё и рыночные программы, например «Баспана Хит» Нацбанка, «Орда» КИК, «Свой дом» ЖССБК и др.
Сегодня мы напомним об основных условиях этих программ.

«7-20-25»
Программу разработали и запустили по поручению Н. Назарбаева в 2018 году. Первые займы выдали два года назад, в июле.
Оператором является Казахстанский фонд устойчивости — структура, пришедшая на смену «Баспане».
Условия:
— Отсутствие жилья и других ипотечных займов.
— Официальный доход.
— Допускается только первичная недвижимость от застройщика. Объект должен быть сдан в эксплуатацию.
— Ставка — 7 %.
— Первоначальный взнос в размере от 20 % от цены квартиры.
— Срок кредитования — до 25 лет. Возможно досрочное погашение без штрафов.
— Максимальная стоимость квартиры в Нур-Султане, Алматы, Актау, Атырау и Шымкенте не должна превышать 25 млн тенге, в Караганде — 20 млн, в остальных регионах — 15 млн.
— Дополнительное залоговое обеспечение не требуется, однако если возникли проблемы с платёжеспособностью либо возраст подходит к пенсионному, просят участия созаёмщиков.

— Получить кредит можно через Bank RBK, Евразийский банк, АТФБанк, Jysanbank, Fortebank, Халык Банк, Банк ЦентрКредит и Сбербанк.

Приблизительные расчёты выглядят так: если вы покупаете квартиру за 12.5 млн тенге, первоначальный взнос равен 2.5 млн тенге. Сумма, полученная в кредит, — 10 млн тенге. Если срок кредитования равен десяти годам, то ежемесячный платёж составит более 116 тыс. тенге, а общая переплата в итоге достигнет 3.9 млн тенге.

Программа имеет ряд недостатков. Основной из них — дефицит новых, но при этом введённых в эксплуатацию квартир. Как правило, все доступные объекты раскупают ещё до сдачи ЖК в эксплуатацию. В некоторых регионах ЖК, подходящих под «7-20-25», не появлялось вовсе (Туркестанская область).
Второй момент — жильё предлагается в основном в улучшенной черновой отделке и требует вложений на ремонт и мебель, то есть помимо основной суммы необходим немалый бюджет на эти цели.

Также многие заёмщики столкнулись со сложностью получения кредита из-за недобросовестности работодателей, которые нерегулярно вносили социальные отчисления, и из-за испорченных кредитных историй. Что делать в последнем случае, читайте здесь.

В среднем по всем регионам доля отказов составляет около 27–30 % в зависимости от периода. В основном отрицательные решения выносятся из-за несоответствия залога требованиям (долевое участие не допускается), плохой кредитной истории и недостаточности дохода.
В целом по «7-20-25» за всё время было одобрено 19 387 заявок на 224.1 млрд тенге.

Кому подходит
Программа «7-20-25» подходит только для тех, у кого нет жилья и дополнительного залога, но есть накопления на первоначальный взнос и официальный стабильный доход. Есть также возможность получения сертификата от государства для льготников.

«Баспана Хит»
Это коммерческая программа от того же оператора — Казахстанского фонда устойчивости. Она появилась в 2018 году в качестве альтернативы для тех, кто хочет приобрести вторичное жильё. Критерий отсутствия недвижимости здесь исключён, однако процент выше, а срок сокращён до 15 лет. Также можно приобрести частный дом.

Условия:
— Номинальная ставка по договорам банковского займа, заключённым с 13 апреля 2020 года, — 11.25 %. Эффективная ставка зависит от банка.
— Первоначальный взнос — от 20 %.
— Срок ипотечного кредитования — до 15 лет.
— Максимальная стоимость жилья — до 25 млн тенге в Нур-Султане, Алматы, Актау, Атырау, до 15 — в других регионах.
— Недвижимость может быть куплена как на первичном, так и на вторичном рынке.
— Объект должен быть введён в эксплуатацию.
— Банки-партнёры: Bank RBK, Евразийский банк, АТФБанк, Jysanbank, Fortebank, Халык Банк, Банк ЦентрКредит и Сбербанк.

За десять лет при стоимости квартиры 12.5 млн тенге переплата составит 6.7 млн тенге. Сумма ежемесячного платежа при таких условиях — 139 169 тыс. тенге.

Кому подходит
— Всем платёжеспособным гражданам с официальным доходом независимо от того, есть ли жильё в собственности.
— Желающим приобрести готовую к заселению квартиру (допускается вторичный рынок).
— Желающим приобрести частный дом.

Ипотека «Орда» от КИК
Ипотечный продукт «Орда» — программа Казахстанской ипотечной компании для покупки как первичного, так и вторичного жилья.
Условия:
— Первоначальный взнос от 30 %. В залог можно предоставить имеющуюся недвижимость.
— Срок кредитования — 20 лет.
— Максимальная сумма — до 65 млн тенге.
— Ставка вознаграждения — от 12.8 % при полном подтверждении дохода и при частичном — 15.1 %.
— Банки-партнёры: Jysanbank, Банк ЦентрКредит и Kassa Nova bank.

При полном подтверждении дохода и займе 10 млн тенге на десять лет размер ежемесячного платежа составит 143 470 тенге. Переплата — 7.2 млн тенге.

Кому подходит
— Платёжеспособным гражданам, желающим приобрести квартиру или дом.
— Заёмщикам, уже имеющим недвижимость, которая частично выступит в роли залога.

Ипотека от БВУ
Исследование рынка, проведённое Krisha.kz, показало, что сейчас на ипотечном рынке РК представлено более десяти банков, в каждом из которых есть несколько собственных жилищных продуктов. Заявленные на сайтах ставки варьируются от 17 до 28 %.
В среднем показатель по БВУ равен 20.1 %. Зачастую озвучиваются условия для «привилегированных заёмщиков» (клиенты банка, обеспеченные залогом и т. д.). По факту же ставки могут отличаться.

Условия:
— Средний показатель ГЭСВ составляет 20.1 %.
— Первоначальный взнос порядка 30 %.
— Срок — в среднем до 20 лет.
Условно, при сумме кредита в 10 млн тенге на десять лет, ежемесячные взносы составят около 194 000 тенге. Переплата при этом достигнет 13.3 млн тенге.

Несмотря на жёсткие условия, заёмщики в БВУ всё же кредитуются. Как правило, через проекты БВУ приобретают объекты, которые не подпадают под другие ипотечные программы, в том числе долевое жильё, элитные апартаменты.
Также банки рассматривают частичное подтверждение доходов, однако ставка при этом увеличивается.

Кому подходит
— Платёжеспособному населению, когда нет возможности воспользоваться программами ипотечных организаций.
— Гражданам с видом на жительство (в некоторых банках).
— Приобретающим жильё на этапе строительства.

ЖССБК
Жилстройсбербанку Казахстана принадлежит огромный сегмент рынка, однако сопоставить условия с рыночными или льготными ипотечными программами практически невозможно. Причина тому — специфика системы.

Наиболее привлекательную ставку по кредиту (допустим, в пределах 4-5 %) нужно заслужить. Мало иметь 50 % суммы и принести её в ЖССБК. Деньги должны «отработать» на депозите в банке хотя бы три года. Ставка по депозиту составляет не 9-10 %, как в обычных БВУ, а всего пару процентов. На каждый счёт также начисляется государственная премия, которая в лучшем случае составляет 111 320 тенге. Это и есть те самые обещанные 20 %, которые «падают» не на всю сумму, а лишь на 200 МРП (555 600 тенге в 2020 году).

Проблема также в том, что пока средства лежат в ЖССБК и нарабатывают положенный срок и оценочный показатель (коэффициент дисциплины вкладчика), потенциальному заёмщику приходится арендовать жильё, что добавляет расходов и затрудняет накопление.
Чтобы ускорить покупку, можно получить промежуточный кредит по менее заманчивой ставке, но и здесь есть особенность: проценты начисляются на всю сумму покупки жилья. То есть депозит продолжит «крутиться» в ЖССБК под 2 %, пока вы будете выплачивать всю сумму за квартиру под 10 % (величина указана приблизительно. Номинальные ставки заявлены на уровне 8-9 %).
Как только депозит отработает положенный срок, эта сумма пойдёт в счёт погашения долга, а процент вознаграждения снизится до заявленных 4-5 %.
Ставка начисляется на 100 % суммы только на период, пока депозиту не исполнится три года, а оценочный показатель (ОП) не выйдет на уровень 16 единиц.
Индивидуальные условия рекомендуем рассчитывать непосредственно в отделениях банка. Будьте внимательны! Зачастую менеджерами указываются номинальные, а не эффективные ставки.

Кому подходит
— Семьям, придерживающимся строгого финансового плана и имеющим квартиру.
— Для планомерного улучшения жилищных условий.
— Самозанятым.

По состоянию на 1 июня 2020 года в ЖССБК выдали 10 394 займа на 116.4 млрд тенге.

Советы
— При выборе ипотечной программы адекватно оцените возможности и проконсультируйтесь в нескольких банках.
— Просите сделать предварительные расчёты с учётом не номинальной, а ГЭСВ (с учётом комиссий и различных допрасходов).
— Выбирая жильё, присмотрите несколько вариантов с разной стоимостью. Кредит на более дорогую квартиру могут не дать, а на чуть дешевле одобрят.
— Убедитесь, что ваша кредитная история в порядке. Получать кредитные отчёты в онлайн-режиме можно через сайты www.1cb.kz, www.egov.kz или мобильное приложение 1сb.kz.
— Заранее предусмотрите возможность привлечения созаёмщиков. В отдельных случаях может понадобиться их участие.

Согласно статистике Нацбанка, ежемесячно население страны берёт ипотеку на сумму порядка 15.4 млрд тенге. В частности, с января по апрель (последние актуальные данные НБ РК) выдано займов на 61.8 млрд тенге.
Из-за кризиса, пандемии и карантина показатели снизились относительно аналогичного периода на 15.5 %, однако всё ещё держатся на довольно высоком уровне.
В целом за год количество заявок на ипотеку в РК выросло на 33 %, а средняя сумма увеличилась на 6 %. Коэффициент одобрения поднялся на 4 % (с 50 до 54 %).