Оформление договоров займа и залога – это два связанных между собой звена ипотечного кредитования под залог недвижимости. Регулируются эти отношения законными актами. На практике кредиторами используются типовые договора, но это не меняет того факта, что залогодатель (заемщик) должен четко разбираться во всех положениях документа.
Займ под залог недвижимости (ипотечное кредитование) – это неотъемлемая составляющая двух крупных рынков: кредитно-финансового и недвижимости.
Зачастую залогодатели, а по совместительству и заемщики понятия не имеют на что обратить внимание перед оформлением своей недвижимости в залог. Незнание это играет с ними злую шутку, которая оборачивается финансовыми и эмоциональными проблемами.
Какое имущество можно закладывать
Цель залога в глазах кредитора – это гарантия, а также дополнительный источник погашения кредита.
Если по каким-либо причинам заемщик не выполняет свои обязательства, то залог, после проведения определенных юридических процедур переходит в собственность кредитного учреждения (отчуждается).
Согласно статье 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору кредитования оформляется в залог имущество, которое РФстатьей 130 ГК определено как недвижимое, то есть прочно связанное с землей:
- земельные участки, кроме участков, которые находятся в муниципальной или государственной собственности;
- участки недр;
- сооружения, здания, предприятия в том числе, находящиеся в незавершенном состоянии и используемые в предпринимательской деятельности;
- сооружения потребительского назначения (дачи, садовые домики, гаражи, иные постройки);
- жилые помещения;
- воздушные суда, корабли, космические объекты.
Жилые объекты и здания могут стать предметом залога, при условии соблюдения статьи 69 ФЗ «Об ипотеке».
В свою очередь, банками выдвигаются определенные требования к залоговой недвижимости. Базовым критерием к предоставляемому имуществу является наличие права собственности, зарегистрированного в государственных органах. Или же нотариально оформленного имущественного поручительства на данную недвижимость.
Банк оценивает возможность отчуждения залога, обращения со взысканием в соответствии с законом, ликвидность (то есть возможность реализации в короткие сроки).
Несоответствие этим параметрам является основной причиной в отказе принятия недвижимости в качестве залога.
Но, кроме того, есть и другие причины частного характера:
- отсутствие юридически правильно оформленных документов;
- наличие незаконно выполненных перепланировок;
- отношение недвижимости к памятнику архитектуры;
- неоконченное строительство, которое имеет степень готовности ниже 85%;
- наличие прописанных малолетних детей в жилом помещении;
- обременение (то есть прав собственности или проживания третьих лиц);
- недвижимость, собственниками которой являются лица пенсионного возраста;
- земельные участки, на которые наложен мораторий на продажу, в связи с их целевым назначением.
В то же время каждый кредитор самостоятельно определяет критерии, предъявляемые к залоговой недвижимости.
К примеру, это может быть:
- использование недвижимости в коммерческих целях;
- плохое техническое или санитарное состояние объекта;
- месторасположение недвижимости;
- низкая рыночная стоимость;
- невозможность выделения залога в отдельную часть (к примеру, комната в квартире);
- нахождение в многоквартирных домах барачного типа или общежитиях;
- возраст и этажность здания;
- расположение объекта на цокольном этаже и прочее.
Обычно подход к одобрению залогового имущества индивидуален. Все еще зависит от размера займа, сроков кредитования и наличия иного обеспечения по кредиту.
Что нужно знать, прежде чем оставлять недвижимость в залог
Залогодатель – это человек, который предоставляет свое имущество в качестве залога (обеспечения) по договору кредитования.
Обременяя свою недвижимость, собственник должен понимать, что оформление договора залога несет в себе следующие последствия:
- невозможность распоряжаться своим имуществом весь период залога. Это означает запрет на продажу, дарение, обмен недвижимости;
- запрещено выполнять с недвижимостью действия, которые будут снижать ее стоимость;
- без согласия кредитора нельзя проводить реконструкцию, ремонт, перепланировку;
- изменение целевого назначения земельного участка;
- перевод жилой недвижимости в нежилой фонд или наоборот;
- запрет на сдачу в аренду.
Если у собственника залогового имущества возникает необходимость провести те или иные действия с недвижимостью он обязан получить на это согласие кредитора.
Прежде чем предоставить свою недвижимость в качестве залога, собственнику желательно выполнить определенные шаги.
Шаг первый
Подобрать кредитора. Анализ банков и иных кредиторов должен опираться на сложность процесса оформления ипотеки и надежность залогодержателя.
Сюда входят такие моменты, как:
- наличие у кредитора лицензии на предоставление финансовых услуг;
- время принятия решения по запросу на кредитование;
- перечень требований, предъявляемых к заемщику и объекту залога;
- наличие комиссий за рассмотрение заявки, предоставление кредита, обслуживание счета и прочее;
- условия по кредиту (процентная ставка, размер кредитной сумы, валюта кредита, сроки, страховка, способ погашения займа, комиссии). Отдельно стоит уточнить как изменение курса национальной валюты или иных экономических показателей повлияют на процентную ставку (особенно это актуально в нынешних реалиях);
- есть ли возможность замены залоговой недвижимости в период действия договора кредитования;
- перечень необходимых документов для одобрения и оформления кредитных обязательств.
Шаг второй
Оценить условия кредитования и остановить свой выбор на лучших. Здесь стоит обратить внимание не только на процентные ставки и сроки кредитования.
Но и на то:
- при каких обстоятельствах кредитор имеет право начать процесс связанный с отчуждением залоговой недвижимости. Какие обстоятельства дают право на судебный иск с целью приобретения имущественных прав на недвижимость в ипотечном залоге.
- есть ли возможность досрочного погашения;
- предоставляется ли возможность реструктуризации кредита (отсрочек по платежам);
После выбора кредитного продукта, заемщику желательно получить письменное подтверждение кредитора о согласии на ипотечный кредит, с подробным указанием всех его условий.
Шаг третий
Заключить договор займа денежных средств под залог недвижимости таким образом, чтобы избежать негативного развития событий, которое может привести к отчуждению недвижимости.
Конечно по возможности осуществить предзалоговый процесс лучше с опытным юристом.
Пакет документов для составления договора займа и договора залога
Для оформления договоров займа и залога необходимы документы, подтверждающие правосубъектность лиц, заключающих договора. А также правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на залоговую недвижимость.
Документы для заемщика и залогодателя:
- анкета-заявление на получение кредита. Документ может быть оформлен в вольной форме или по форме кредитора;
- паспорт гражданина РФ;
- справка о постоянной регистрации;
- дополнительные документы (все или некоторые, в зависимости от требований кредитора): СНИЛС, ИНН, военный билет, документы об образовании, свидетельства о браке или разводе, свидетельства о рождении детей, копия трудовой книжки с отметкой работодателя;
- документы, подтверждающие наличие дохода и достаточную кредитоспособность заемщика: справка с места трудоустройства с указанием размера заработной платы за последние полгода (форма 2-НДФЛ), справка по форме банка.
Это основной пакет предусмотренных документов. Дополнительно, в зависимости от требований банка он может быть дополнен:
- оригиналы паспортов ближайших родственников, а также лиц, проживающих в недвижимости;
- для пенсионеров: справки о размере пенсии и копию пенсионного удостоверения;
- свидетельства о смерти близких родственников;
- документы, подтверждающие наличия в собственности ликвидного имущества, не выступающего в качестве залога;
- справки, подтверждающие успешное погашение всех ранее взятых кредитов;
- справки, подтверждающие дееспособность заемщика и залогодателя;
- для владельцев бизнеса (юридического лица): учредительные документы, бухгалтерскую отчетность, выписки о движении средств по банковским счетам и прочее;
- для ИП: свидетельство о регистрации предпринимателя, патенты (лицензии) на осуществление деятельности, справки об отсутствии задолженности перед бюджетом, договора аренды (лизинга) и так далее.
Чтобы оформить договор займа под залог недвижимости между юридическим и физическим лицом, необходимы подтверждающие документы на недвижимость:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость;
- копия технического паспорта;
- кадастровый план;
- справка из БТИ;
- справка с паспортного стола о регистрационном учете лиц в залоговой недвижимости (срок действия 30 дней);
- заключение оценщика, имеющего лицензию на осуществление оценочной деятельности;
- выписка из Единого реестра прав на недвижимое имущество;
- согласия супругов (сособственников) на заключение договора залога;
- справки из налоговой об уплате налога на недвижимость;
- справки об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей.
Кредитор вправе запросить и иные документы, необходимы для оформления договоров.
Основные положения договора займа и залога
В кредитной сфере договор займа под залог недвижимости между физическим и юридическим лицом – это долгосрочный кредит. Составляется он согласно статье 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Схематично договор выглядит следующим образом:
- заключение между кредитором и заемщиком основного (кредитного) договора. По этому документу выдаются деньги;
- подписание дополнительного договора о залоге (закладной) недвижимого имущества.
В содержании договора о залоге обязательно указываются:
- Предмет залога. Здесь определяют:
- наименование недвижимости;
- местонахождение;
- право собственности залогодателя с указанием наименования органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
- Оценка залога, выраженная в рублевом эквиваленте.
- Размер и сроки исполнения обязательств, которые обеспечиваются залогом с указанием основания для их возникновения, конкретных дат и сумм.
- Гарантии относительно залога, в которых залогодатель подтверждает, что:
- является полноправным обладателем предмета залога;
- недвижимость не обременена;
- возражений против обременения залогом не имеется.
- Права и обязанности всех сторон-участников соглашения (залогодателя и залогополучателя).
- Ответственность за нарушение условий договора.
- Порядок взыскания на предмет залога.
- Дополнительные условия.
При заключении договора отдельно прописываются следующие нюансы:- права залогодателя, которые включают в себя возможность пользоваться заложенной недвижимостью в соответствии с ее назначением. Даже если залогополучатель ограничит это право, то его условие будет ничтожным;
- обязанность залогодателя не допускать ухудшения состояния имущества, кроме естественного износа;
- залогодатель должен оформить страховку на недвижимость, таким образом, чтобы сумма погашения покрывала долговые обязательства. Если же стоимость недвижимости меньше размера кредита, то на максимально возможное страховое возмещение.
- Срок действия договора.
- Форс-мажорные обстоятельства.
- Заключительные положения.
- Реквизиты сторон.
Договор типового процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества имеет следующие положения:
- предмет договора определяет размер заемных средств, сроки возврата и сумму взимаемых процентов.
- обеспечение по договору. Здесь описывается залоговое имущество, условия залога.
- возврат займа. Положение раскрывает порядок погашения займа, возможность досрочного погашения.
- ответственность сторон описывает размер штрафных санкций в случае нарушения договора займа, возможность истребования заимодателем досрочного погашения, передачи кредита третьим лицам и прочее.
- разрешение споров, возникших между сторонами.
- форс-мажорные обстоятельства. Ситуации в которых стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное невыполнение своих обязательств.
- заключительные положения.
- адреса и реквизиты сторон.
Образцы
Специфика заключения договоров с кредиторами (особенно с банками) заключается в том, что они работают с типовыми формами документов. Желание клиента внести какие-либо изменения, как правило, натыкается на проблемы или даже отказ.
Однако залогодатель и заемщик имеют право на коррекцию договоров, если эта коррекция не противоречит действующему законодательству.
Примерные образцы договоров представлены ниже:
Образец договора залогового имущества можно скачать здесь и здесь.
Образец договора процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества найдете по этой ссылке.
Заключение и регистрация
Договор кредитования под залог недвижимости заключается в письменной форме. После подписания всеми сторонами договор подлежит государственной регистрации.
Без обязательной регистрации договор признается ничтожным, то есть не имеющим юридической силы.
Государственная регистрация договора залога производится учреждением юстиции по месту нахождения залога в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Подчиняется эта процедура Федеральному закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для регистрации необходимо предоставить следующие документы:
- заявления от залогодателя и залогодержателя;
- договор залога (оригинал и копия);
- документы, прилагающиеся и указанные в договоре;
- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины, иные документы предусмотренные законодательством.
Регистрация, путем совершения регистрационной записи, должна быть проведена в течение 15 дней с момента предоставления необходимых документов. Удостоверяется факт регистрации надписью на договоре ипотеки.
Кредитный договор, для обеспечения которого был оформлен залог, заключатся после процедуры регистрации. Для заемщика здесь нет никакой опасности, так как в соответствии с законом право залога возникает исключительно после подписания договора кредитования.
Кредит под залог жилья – это один из самых крупных и долгосрочных займов. Важно, что последствия неправильного оформления договора залога или кредитования, а также ошибочная оценка своих финансовых возможностей приводят к отчуждению залоговой недвижимости в пользу кредитора.
Именно поэтому оформление договоров лучше проводить с консультациями юристов, специализирующихся в этой области. Особенно этот совет актуален, если кредитором выбрано частное лицо.
Видео: договор займа и залога
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область — +7 (499) 110-43-85
- Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-60-09
- Регионы — 8 (800) 222-69-48
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник
Залог как способ обеспечения денежных займов широко распространен не только среди финансовых организаций, но и среди обычных граждан. Каждый день совершаются тысячи сделок, однако не каждый человек готов одолжить деньги просто так (особенно если речь идет о крупной сумме).
Вместе с этим не так-то просто найти и поручителя, поэтому люди вынуждены закладывать автомобили, недвижимость и другое ценное имущество.
Требования к сторонам заключаемого договора
Сторонами договора заема являются заимодавец (тот, кто передает деньги или вещи) и заемщик (соответственно, должник). Заключать договор займа могут любые физические лица, ограничений здесь никаких нет.
Российское законодательство не запрещает выступать в роли заемщика или заимодавца иностранным гражданам или лицам без гражданства.
Ограничения лишь накладываются на некоторые юридические лица (например, кредитные учреждения и микрофинансовые организации), которые должны иметь лицензию или числиться в госреестре МФО. Однако в данной статье речь пойдет только о физических лицах.
Чаще всего в качестве залога используется движимое и недвижимое имущество. К недвижимости относятся земельные участки, дома, коттеджи, квартиры, комнаты, гаражи, а также объекты незавершенного строительства и т. д.
Заимодавец вправе устанавливать свои требования к залоговому имуществу. Так, например, не каждый человек согласится предоставлять деньги под ветхие, аварийные или планируемые под снос дома. Могут возникнуть проблемы и с долевой недвижимостью.
Заложить можно только ту недвижимость, право собственности на которую подтверждается документально. Таким образом, залог неприватизированной квартиры не представляется возможным.
Ответственный квартиросъемщик не является собственником, а чтобы им стать, имущество нужно приватизировать. Нельзя закладывать и запрещенное имущество.
Понять данное определение поможет пример:
Иванов А. А. заключил договор займа под залог квартиры, расположенной по адресу ХХХХ. К договору займа составляется дополнительный документ – договор залога. Если в этом самом договоре залога прописано, что квартира по адресу ХХХХ не может быть использована для последующего залога, значит, она состоит под запрещением.
Если данного условия нет, квартира может стать предметом последующего залога. При этом требования залогодержателей удовлетворяются по очереди (т. е. последний залогодержатель получит деньги только после погашения первого долга).
Какие сведения необходимо предоставить
Согласно законодательству договор залога подлежит обязательной регистрации в ФРС. Без осуществления данной процедуры договор будет считаться незаключенным.
Для регистрации нужно собрать пакет документов, включающий:
- заявление от залогодержателя и залогодателя (для нотариально заверенного договора заявление подается одним из участников сделки);
- квитанция об оплате госпошлины;
- договор залога в трех экземплярах;
- правоустанавливающий документ (договор дарения, приватизации, купли-продажи, документ о наследовании и т. д.);
- справки из БТИ;
- доверенность (при подаче документов представителем);
- выписка из домовой книги;
- если проводилась перепланировка – оригиналы распоряжения и акта о перепланировке;
- дополнительные документы для залогодателя (если имущество приобреталось по договору купли-продажи, мены или ренты): нотариально заверенное согласие мужа или жены на заключение договора залога; нотариально заверенная копия свидетельства о браке (или расторжении брака + оригинал справки из ЗАГСА); нотариально заверенное заявление о том, что на момент приобретения имущества залогодатель в браке не состоял (для неженатых или незамужних).
Для составления самого договора залога нужны паспорта залогодержателя и залогодателя, так как в документе указываются паспортные данные сторон.
Необходимо иметь на руках основной договор займа, так как в договоре залога также прописываются обеспечиваемые требования. Договор залога содержит всю информацию о закладываемом объекте, а именно: адрес, технические данные и стоимость.
Для определения стоимости квартиры можно воспользоваться услугами оценочной компании, остальные сведения берутся из документа о праве собственности и справок БТИ.
Как правильно оформить документы
Договор займа между двумя физическими лицами может быть оформлен в устной или письменной форме. Однако здесь есть некоторые ограничения: в соответствии со статьей 808 ГК РФ устно можно заключить договор, только если его сумма не превышает 10 МРОТ.
Для всех гражданско-правовых обязательств один МРОТ равен 100 рублям. Получается, что договор заема на 1000 рублей (и более) всегда оформляется в письменном виде.
Договор заема между физическими лицами бывает возмездным и безвозмездным.
Заимодавец приобретает выгоду, если в документе указан размер процентов за пользование займом. Однако отсутствие данного пункта еще не говорит о том, что договор является беспроцентным.
Договор займа может быть беспроцентным в следующих случаях:
- если сделка совершается между двумя физлицами на сумму, не превышающую 50 МРОТ (или 5000 рублей). Тогда прописывать в документе фразу о том, что займ является безвозмездным, не обязательно;
- если предметом договора стали вещи, определяемые родовыми признаками (статья 809 Гражданского кодекса);
- если в договоре четко обозначено условие предоставления займа без процентов.
В договоре заема содержится следующая информация:
- место и дата составления документа;
- ФИО заимодавца с паспортными данными и датой рождения, а также адрес регистрации и проживания;
- ФИО заемщика с паспортными данными, датой рождения, адресом регистрации и проживания;
- предмет договора: «заимодавец передает заемщику заем в размере ХХХ рублей (сумма цифрами и прописью), а заемщик обязуется вернуть сумму сроки, определенные настоящим договором». Здесь же указываются дополнительные условия: составление расписки, сроки, проценты и т. д.;
- права и обязанности сторон;
- ответственность (размер пеней, штрафов и т. д.);
- вступление в силу и действие договора;
- дополнительные условия;
- в конце указываются реквизиты сторон и ставятся подписи.
Если в качестве обеспечения используется недвижимое имущество (или любое другое), к договору заема дополнительно составляют договор залога. Это два отдельных документа, хотя некоторые ошибочно считают, что их можно объединить в один.
Тем не менее, договор залога не может существовать отдельно без договора займа. Залог является дополнительным обязательством к основному обеспечиваемому обязательству – займу, таким образом, недействительность заема влечет недействительность залогового обеспечения.
Образец договора займа между физическими лицами с залогом недвижимости
Образец оформления договора займа между физическими лицами поможет правильно составить документ. При этом нужно учитывать, что типовой формы таких договоров нет, поэтому необходимо принимать во внимание нюансы и детали каждой сделки.
Скачать образец договора займа.
В договоре займа с обеспечением нужно прописать фразу: «в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа в указанный в пункте Х настоящего договора срок, заемщик предоставляет в залог имущество: _____ (здесь прописывается наименование имущества)».
Далее нужно указать, что обеспечивающий договор залога является приложением к настоящему договору займа.
Образец договора залога недвижимого имущества
После оформления основного договора заема составляется договор залога. Залогодателем не обязательно должен быть заемщик, им вполне может стать другое физическое лицо.
Договор залога недвижимого имущества можно заключить в обычной письменной форме. Оформление у нотариуса необходимо в случае, если обеспечиваемое обязательство требует такого заверения.
Как правильно составляется договор залога:
- указываем дату и место составления;
- прописываем ФИО, паспортные данные и адрес регистрации сторон договора (залогодателя и залогодержателя);
- вносим сведения об основном обязательстве (вид договора, реквизиты, стороны);
- описывается предмет залога: тип недвижимого имущества, стоимость и характеристики (адрес, технические сведения, правоустанавливающий документ);
- в следующем разделе прописываются права и обязанности сторон. Здесь нужно указать, у кого остается предмет залога – у залогодателя или же передается залогодержателю. Также нужно отметить, вправе ли залогодатель распоряжаться имуществом, нужно ли этого согласие залогодержателя и т. д.;
- указываем, может ли предмет залога быть заменен другим имуществом, нужно ли для этого одобрение заимодателя;
- отмечаем, в каком объеме залог обеспечивает обязательство;
- необходимо указать сторону, ответственную за сохранность залога;
- прописываем ответственность сторон;
- указываем срок действия договора, а также порядок его изменения или расторжения;
- определяем дополнительные условия;
- указываем реквизиты сторон;
- внизу договора ставятся подписи залогодателя и залогополучателя.
С примером составления договора залога между физическими лицами можно ознакомиться здесь:
Скачать договор залога.
Как происходит регистрация
Любой договор залога, независимо от того, являются сторонами физические или юридические лица, должен быть зарегистрирован в ФРС. Без данной процедуры документ будет считаться недействительным.
За регистрацию договоров залога отвечают территориальные подразделения Росреестра. Первое, что нужно сделать – собрать пакет документов (три экземпляра договора заема, заявление от сторон, квитанция об оплате госпошлины, свидетельство о праве собственности, справки из БТИ, согласие супруга или супруги залогодателя и т. д.).
После рассмотрения заявления и всех остальных документов сотрудником Росреестра делается запись в ЕГРП и выдается свидетельство, подтверждающее регистрацию залога.
Если все документы в порядке, свидетельство о регистрации залога жилого имущества будет выдано через 5 рабочих дней. Для нежилых помещений, строений и земельных участков сроки увеличиваются до 15 дней.
Оформление договора залога – такое же серьезное и ответственное мероприятие, как и заключение самого договора заема. К данной процедуре лучше привлечь опытных специалистов, чтобы потом не возникло проблем ни у залогодателя, ни у заимодавца.
В идеале договор залога должен быть заверен у нотариуса, однако данное условие не является обязательным. А вот процедура государственной регистрации в Госреестре обязательна, без нее договор будет считаться незаключенным.
Видео: кредитование под залог недвижимости!
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область — +7 (499) 110-43-85
- Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-60-09
- Регионы — 8 (800) 222-69-48
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник