«01» июля 2019 года вступили в силу поправки в Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон 214-ФЗ»), которые ужесточили правила проведения финансовых расчетов между застройщиком и участниками долевого строительства (дольщиками).
Если раньше дольщик в счет оплаты договора участия в долевом строительстве (ДДУ) мог заключить с застройщиком соглашение о взаимозачете (при наличии встречных обязательств застройщика) и не перечислять реальные денежные средства застройщику, то после в 1 июля 2019 года это становится почти невозможно.
Почти невозможно, потому что с 1 июля 2019 года застройщик обязан применять счета эскроу при привлечении денежных средств дольщиков.
В одной из предыдущих статей мы уже подробно описывали принцип работы со счетами эскроу, поэтому в данной статье останавливаться на этом не будем. В этой статье мы постараемся разъяснить почему после 1 июля 2019 года взаимозачет как средство оплаты по ДДУ почти невозможен.
Как следует из пункта 1 статьи 4 Закона 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Новая редакция части 1 статьи 15.4 Закона 214-ФЗ устанавливает, что если застройщик выбрал в качестве условия привлечения денежных средств дольщиков применение счетов эскроу, то ВСЕ дольщики вносят денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке.
Законодатель также возлагает на застройщика обязанность по включению в текст ДДУ условия об оплате цены ДДУ путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены ДДУ, на открытый в уполномоченном банке счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона). Обязанность дольщика по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу (ч. 2, 3 ст.15.4 Закона 214-ФЗ).
При этом денежные средства вносятся на счет эскроу после регистрации ДДУ в Росреестре.
Положения новой редакции Закона 214-ФЗ закрепляют, что если в течение более трех месяцев со дня заключения между уполномоченным банком и дольщиком договора счета эскроу дольщик не внесет денежные средства в счет оплаты ДДУ, уполномоченный банк праве отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке (ч. 7.1 ст.15.5 Закона 214-ФЗ).
Однако поправками не урегулирован порядок действий застройщика и дольщика в случае отказа уполномоченного банка от договора счета эскроу! Вероятно, к данному случаю будут применяться положения части 11 статьи 15.5 Закона 214-ФЗ, т.е. у застройщика возникнет право на расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Однако право – это не обязанность. Застройщик может и не воспользоваться правом на расторжение ДДУ, сохранив его действие. Но тут возникает противоречие с частью 1 статьи 15.4 Закона 214-ФЗ, в которой указано, что ВСЕ дольщики вносят денежные средства в счет оплаты ДДУ через счета эскроу.
Таким образом, поправки в Закон 214-ФЗ закрепили, что после заключения между дольщиком и застройщиком ДДУ, в котором закреплен порядок оплаты посредством перечисления денежных средств на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке, у дольщика фактически не останется выбора кроме как производить оплату по ДДУ посредством перечисления реальных денежных средств на счет эскроу, в противном случае, уполномоченный банк расторгнет с дольщиком договор счета эскроу, что сделает невозможным в будущем уступку прав по ДДУ третьему лицу. Поскольку взаимозачет в качестве способа оплаты ДДУ чаще всего применяется в сделках с оптовыми инвесторами-подрядчиками, невозможность переуступить ДДУ фактически лишает смысла проведение взаимозачета.
Из анализа поправок в Закон 214-ФЗ следует, что с 1 июля 2019 года осуществление оплаты ДДУ посредством взаимозачета между застройщиком и дольщиком почти невозможно. Тем не менее, ввиду неурегулированности отдельных положений Закона 214-ФЗ и наличия пробелов, возможность для проведения взаимозачета осталась, хотя лишь для частных случаев.
Поскольку законодательство в сфере долевого строительства постоянно меняется, помощь юриста по сопровождению ДДУ в настоящее время является просто необходимой.
Компания ООО «ЛГК» предлагает свои услуги по сопровождению заключения ДДУ, его изменения и расторжения, по правовой экспертизе ДДУ до его подписания, по сопровождению споров с застройщиком как в досудебном, так и в судебном порядке и т.п. В случае возникновения вопросов, либо необходимости получения консультации по Вашему конкретному случаю, юристы компании ООО «ЛГК» готовы оказать Вам квалифицированную юридическую помощь и предложить необходимые рекомендации!
С перечнем услуг и их стоимостью Вы можете детально ознакомиться в разделе «Стоимость услуг для физических лиц (населения)» на сайте либо в нашей группе ВК.
Источник
Адвокат в Новосибирске — Новости — Адвокатская практика Спиридонова М.В. — Гражданские дела — Взыскание денежных средств, внесенных по договору займа в счет фактической оплаты по договору долевого участия в строительстве
Адвокат Спиридонов М.В.
16.12.2017
Взыскание денежных средств, внесенных по договору займа в счет фактической оплаты по договору долевого участия в строительстве
Долевое участие в строительстве – одна из наиболее острых правовых тем, волнующих широкие массы населения, это и «обманутые дольщики», срыв сроков передачи объекта строительства, «серые» схемы привлечения денежных средств и т.д. В виду всех этих острых проблем на сегодняшний день законодатель разрабатывает широкую реформу долевого строительства с включением в него банковского сектора. Возможно, нововведения ожидают нас в ближайшем будущем, но пока проблемы остаются, об одной из них и пойдет речь в настоящей статье.
Фабула дела
Ко мне за юридической помощью обратилась женщина, которая пояснила, что заключила договор долевого участия в строительстве с некой строительной фирмой. Объект долевого строительства – парковочное место. Одновременно с договором долевого участия в строительстве, между доверительницей и строительной фирмой был заключен договор займа, согласно которому доверительница перечислила (заняла) строительной фирме денежные средства в сумме, совпадающей с ценой объекта по договору ДДУ.
«Серая схема» взаимоотношений заключалась в том, что по договору ДДУ доверительница не вносила деньги, а приняты были деньги путем заключения указанного договора займа. То есть получалась такая схема, что доверительница занимает строительной фирме денежные средства в размере стоимости объекта строительства, а по моменту передачи объекта строительства между сторонами заключается соглашение о зачете взаимных требований, по которому строительная фирма обязательства по возврату займа засчитывает в счет обязательства дольщика по оплате объекта строительства.
Используя данную схему застройщик пытается защитить себя от санкций, предусмотренных ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в случае нарушения обязательств со своей стороны, а также пытается привлечь денежные средства до регистрации договора ДДУ, что невозможно сделать, если бы застройщик принимал оплату как того предусматривает названный закон.
Так было и в настоящем деле. В итоге доверительница деньги по договору займа внесла, а по договору ДДУ, соответственно, нет. Объект строительства не был возведен в установленные сроки, которые неоднократно переносились. Денежные средства по договору займа застройщик также не возвращал.
Основная цель в подобного рода спорах – это не остаться ни с чем. Так часто бывает, что дольщик расторгает договор ДДУ, взыскивает денежные средства, а в итоге остается ни с чем, так как денежных средств у застройщика нет, исполнять решение суда нечем. Поэтому по каждому делу, связанному с ДДУ, необходимо тщательно подходить к вопросу реальности получения возмещения и, исходя из этого, определять способ защиты нарушенного права.
Линия защиты
Для разрешения возникшей проблемы была избрана следующая позиция. Был подан иск не о взыскании денежных средств по договору займа (хотя это был бы самый простой способ, однако наверняка он не позволил бы реально вернуть денежные средства), а подан иск о взыскании денежных средств в рамках ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
При этом требования были мотивированы следующим образом. Договор займа фактически заключался с целью привлечения строительной компанией денежных средств по договору участия в долевом строительстве. Взаимосвязь договора участия в долевом строительстве и договора займа подтверждается тем, что эти договоры заключены единовременно, сумма, указанная в договоре участия в долевом строительстве, совпадает с суммой договора займа, номер договора участия в долевом строительстве и номер договора займа совпадают, указанный в договоре участия в долевом строительстве срок передачи объекта совпадает со сроком, на который предоставлен заем. Беспроцентность договора займа, совершенного с юридическим лицом, свидетельствует об отсутствии экономического интереса заемщика в заемных отношениях и подтверждает наличие иной цели в передаче денежных средств, а именно – инвестирование денежных средств в объект долевого участия в строительстве, указанный в договоре долевого участия.
В соответствии с ч. 3 ст. 3 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права, и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов, причиненных гражданину убытков.
Согласно п. 8 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домом и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013) к отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии с Федеральным законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в названном Федеральном законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной названным Федеральным законом.
В таких случаях гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя. Судом также разрешается вопрос о взыскании с лица, осуществившего привлечение денежных средств гражданина для строительства, штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».
Таким образом, было мотивировано то, что денежные средства, внесенные по договору займа, фактически были внесены как оплата по договору долевого участия в строительстве. Данный способ защиты предусматривал возможность более широких маневров, так как доверительница могла поменять свои требования, в том числе и потребовать при определенных условиях признания за ней права собственности на объект незавершенного строительства, а также требовать повышенных процентов по ст. 395 ГК РФ в случае требования о взыскании денежных средств.
Итог по делу
Застройщик при рассмотрении дела в добровольном порядке вернул все денежные средства, перечисленные доверителем, а также в полном объеме компенсировал расходы за услуги представителя. Так как требования были добровольно удовлетворены, с нашей стороны последовал отказ от заявленных исковых требований.
Автор статьи – адвокат Спиридонов Михаил Владимирович
Подпишитесь на группу адвоката в ВКонтакте, чтобы не пропустить новые интересные статьи, получить краткую юридическую консультацию, ознакомиться со статьями и практикой по интересующим вопросам.
Поделиться статьей в социальных сетях
Количество просмотров статьи: 3 919
Источник
Как следует из пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Положения статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ закрепляют, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Таким образом, общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат запрета на прекращение частично или полностью обязательств по оплате по договору участия в долевом строительстве посредством зачета встречного однородного требования.
Не содержит прямого запрета на прекращение частично или полностью обязательств по оплате по договору участия в долевом строительстве посредством зачета встречного однородного требования и 214-ФЗ.
Следовательно, оплату по договору участия в долевом строительстве возможно произвести посредством зачета встречных однородных требований. При этом неважно, вытекает ли предъявляемое к зачету требование из того же обязательства по договору долевого строительства или из другого (например, по договору подряда), главное условие — встречность и однородность обязательства и выраженная воля на проведение зачета хотя бы одной из сторон.
Эта позиция подтверждается и судебной практикой: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.11.2017 №Ф05-15642/2017 по делу №А40-251137/2016 (Определением Верховного Суда РФ от 13.02.2018 №305-ЭС17-22328 отказано в передаче дела для пересмотра данного Постановления), Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.12.2017 №Ф01-5283/2017, №Ф01-5797/2017 по делу №А79-11967/2016, Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2017 №20АП-5751/2017 по делу №А23-101/2017, Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2017 №19АП-4822/17 по делу №А35-4114/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 06.02.2018 по делу №33-5098/2018, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.01.2018 по делу №33-2773/2018, Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 08.06.2017 по делу №33-5342/2017, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.04.2017 №Ф04-6476/2016 по делу №А46-8844/2015, Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 06.06.2017 по делу №33-5073/2017, Постановление ФАС Уральского округа от 04.03.2013 №Ф09-529/13 по делу №А50-7177/2012.
Вместе с тем, 214-ФЗ допускает случай запрета на проведение зачета.
В части 7 статьи 9 214-ФЗ закреплено, что при возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной Законом о долевом строительстве или договором, не допускается.
Таким образом, допускается прекращение обязательств по оплате по договору участия в долевом строительстве посредством зачета встречных однородных требований, за исключением случаев, когда законом или договором прямо установлена недопустимость зачета.
Автор admin
Посмотреть все записи пользователя: admin
Источник
Скажите, пожалуйста, есть ли риск в заключении договора займа вместо договора участия в долевом строительстве жилья.
Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК»
К сожалению, для исчерпывающего ответа на Ваш вопрос необходимо больше информации. В частности, большое значение имеет субъектный состав рассматриваемых отношений. При подготовке ответа мы исходили из предпосылки того, что договор займа Вам предложено заключить как физическому лицу (гражданину). Надеемся, что нижеприведенные тезисы будут Вам полезны.
В силу ст. 1 федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
По смыслу ст. 807 Гражданского кодекса РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Таким образом, договор займа не может служить основанием возникновения неденежного обязательства и, соответственно, из договора займа не может возникнуть обязанности застройщика по передаче Вам квартиры или иного объекта после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Вместе с тем, на практике такой способ привлечения денежных средств, как получение займа используется недобросовестными застройщиками. При этом заключение договора займа, как правило,сопровождается заключением предварительного договора участия в долевом строительстве или устным обещанием застройщика заключить договор участия в долевом строительстве.
Более подробно о рисках такой схемы привлечения денежных средств на строительство дома Вы можете прочитать здесь https://защита-дольщиков.рф/articles/5-0003 Об ответственности застройщиков в случае привлечения средств в нарушение правил, установленных федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» подробно изложено здесь https://защита-дольщиков.рф/articles/4-otvetstvennost-zastroschika
Источник
