К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ).
Понятие договора залога приведено в статье 334 ГК РФ, согласно которой «в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)».
В силу залога согласно нормам ГК РФ кредитор имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Ипотека как вид залога обеспечивает удовлетворение за счет стоимости исключительно недвижимого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке). Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ).
Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке»).
В залог может быть передано любое имущество, в том числе вещи и имущественные права. Исключения устанавливаются законом (п. 1 ст. 336, п. 1 ст. 358.1 ГК РФ).
Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом или договором (п. 1 ст. 338 ГК РФ).
Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Для залога вещи необходимо, чтобы у залогодателя было право собственности на нее. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных ГК РФ (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель) (п. 1 ст. 358.1 ГК РФ).
Залогодержателем по залогу является банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение недвижимого имущества (земельного участка или жилого помещения).
Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.
Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.
Несоблюдение формы договора залога влечет его недействительность (п. 3 ст. 339 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 339 ГК РФ и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).
Как установлено пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора), государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона.
При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не определено договором (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке).
Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП, если иное не установлено законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).
Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Анализ изложенных норм права позволяет сделать вывод о том, что любой залог недвижимого имущества, независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Ипотека недвижимого имущества бывает двух видов: ипотека в силу договора и ипотека в силу закона.
Ипотека в силу договора возникает по воле сторон, на основании заключенного между ними договора об ипотеке.
Ипотека в силу закона встречается в случае, если:
– жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП (п.1 ст. 77 Закона об ипотеке);
– жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п. 4 ст. 77 Закона об ипотеке);
– земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке);
– при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 65 Закона об ипотеке);
– земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст. 64.2 Закона об ипотеке);
– в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст. 76 Закона об ипотеке);
– при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ);
– ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (ст. 488 и 489 ГК РФ);
– земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).
На сегодняшний день срок государственной регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений составляет 15 рабочих дней, а ипотеки жилых помещений – 5 рабочих дней.
С 01.07.2014 договор ипотеки или кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, не подлежит государственной регистрации, однако сама ипотека должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации – пять рабочих дней со дня представления необходимых документов. За государственную регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не уплачивается.
Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Когда в залог передается жилой дом или квартира, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 37 ГК РФ).
С прекращением кредитного обязательства залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в ЕГРП (ст. 352 ГК РФ, ст. 25 Закона об ипотеке). По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить:
– заявление владельца закладной;
– или совместное заявление залогодателя и залогодержателя;
– или заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати) (п. 2 ст. 25 Закона об ипотеке).
При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется (п. 3 ст. 25 Закона об ипотеке).
Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке).
За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается.
Таким образом, под ипотекой традиционно понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом. Квалифицирующими признаками ипотеки выступают предмет договора залога, каковым может являться лишь недвижимая вещь, и сохранение за залогодателем правомочий владения и пользования этой вещью.
Наталья Щербинина,
главный специалист-эксперт
Омского отдела
Управления Росреестра
по Омской области,
государственный регистратор.
Источник
Как правильно оформить договор процентного займа под залог земельного участка с регистрацией обременения
19 Июля 2017, 10:57, вопрос №1700115
Станислав, г. Березники
289 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (3)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Добрый день, Станислав.
Для подготовки документов Вам нужно обратиться в раздел «документы».
Здесь Вы можете только проконсультироваться.
получен
гонорар 100%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте, Станислав. Требований много. Следует учитывать требования закона об ипотеке и гражданского кодекса. Также вы можете заказать такой договор на нашем сайте.
Если у вас уже есть шаблон, выложите его для изучения.
Если у вас остались вопросы, задавайте, с радостью отвечу. Также вы можете написать мне в чате и заказать персональную консультацию или подготовку документа по вашему вопросу.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Киселев Виктор
Юрист, г. Москва
Предметом залога (ипотеки) могут быть и объекты незавершенного строительства, сделки с ними и обременения прав по ним регистрируются регистрационной палатой. В ипотечное покрытие, согласно ч. 3 комментируемой статьи, не могут входить обязательства по договорам займа и кредита, обеспеченные ипотекой объектов незавершенного строительства, если на основании ипотечного покрытия предполагается выпустить жилищные облигации с ипотечным покрытием. В том случае, когда на основании ипотечного покрытия будут осуществлять эмиссию просто облигаций с ипотечным покрытием, размещать ипотечные сертификаты участия, то залог объектов незавершенного строительства может быть включен в ипотечное покрытие, но общая сумма обязательств, обеспеченных залогом объектов незавершенного строительства, не должна превышать 10% от общей стоимости всего ипотечного покрытия. Заметим, что здесь законодатель говорит именно об общей сумме обязательств договоров займа и кредита, обеспеченных ипотекой объектов незавершенного строительства. При расчете такой общей суммы учитывается сумма каждого обязательства не в смысле только основной суммы долга по нему, а в сумме общего требования с процентами по договору и штрафными санкциями, если уже есть просрочки платежей.
Когда в ипотечное покрытие передается обязательство по кредитному договору, договору займа, обеспеченное ипотекой, то условиями ипотеки (условиями договора об ипотеке) должно быть предусмотрено, что предмет ипотеки (недвижимое имущество) подлежит отчуждению только с согласия залогодержателя. Первоначально, когда был только заключен договор займа или кредита, обеспеченные ипотекой обязательства по ипотеке возникли у залогодателя и залогодержателя. Залогодателем являлось то лицо, которое стало должником по денежному обязательству из кредитного договора или договора займа, а залогодержателем стало то лицо, которое предоставило заемные денежные средства. Иными словами, залогодатель — это та сторона договора ипотеки, которая берет в долг денежные средства по договору займа или кредита и в обеспечение своего надлежащего исполнения обязательств по возврату долга передает в залог залогодержателю свое недвижимое имущество. Бывают такие случаи, и законом это не запрещено, когда договор займа совершается в пользу третьего лица. Тогда возможен вариант, по которому одно лицо предоставило заемные денежные средства, а должник, получивший их взаем, должен будет исполнить свои обязательства по договору займа по возврату долга уже перед другим (третьим) лицом. Тогда договор залога сразу же может быть заключен в пользу такого третьего лица, именно оно станет залогодержателем, или остаться заключенным в пользу кредитора (т.е. того, кто предоставил заемные средства). По первоначальной сделке (например, договор кредита и залога к нему) залогодателем (он же должник по кредитному договору) и залогодержателем (он кредитор по кредитному договору), могли быть одни лица, а впоследствии сторона кредитора и соответственно залогодержателя в договорах кредита и залога изменится на другое лицо посредством уступки права требования, иных сделок. Наконец, сам кредитор (и он же залогодержатель) может свое обязательство по кредитному договору и обеспечение к нему передать в залог третьему лицу в качестве обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по иным гражданско-правовым сделкам. Таким образом, на момент внесения обязательства по кредитному договору, договору займа, обеспеченному ипотекой, в ипотечное покрытие сторона залогодержателя (кредитора по кредитному договору или договору займа) могла смениться посредством совершения иных сделок либо остаться прежней, но надлежащее исполнение по кредитному договору или договору займа, как и предмет ипотеки, на случай ненадлежащего исполнения обязательства должника перед кредитором, уже обещано кредитором (залогодержателем) третьему лицу в обеспечение исполнения другого обязательства кредитора перед третьим лицом. В свою очередь, залогодатель (должник по обязательствам займа и кредита) мог уже заложенный объект недвижимого имущества предоставить в последующий залог (т.е. заложить его во второй раз) для получения новых денежных средств по иным договорам. Закон допускает это в тех случаях, когда рыночная стоимость предмета залога намного превышает размер требований по денежному обязательству, обеспеченному залогом. И тогда у одного должника может быть два разных залогодержателя по двум разным кредитным договорам (договорам займа) или один и тот же, но по разным договорам. Если учесть еще и то, что в основном положениями комментируемого Закона пользуются банки, кредитующие население, и юридические лица под строительство жилых многоквартирных домов, когда необходимо срочно вернуть банку обратно часть денежных средств, отданных в кредиты, то необходимо помнить, что договоры кредитования с ипотекой на приобретение жилья, на строительство многоквартирного дома часто заключаются с поручителями. Тогда обеспечением надлежащего исполнения обязательства по кредитному договору становится не только залог заемщика, но и поручительство, а сам поручитель также может предоставить в залог свое движимое, недвижимое имущество. В практической деятельности банков по кредитованию до кризиса и тем более после него банки стали страховаться и перестраховываться как можно более тщательно. Перед одобрением большой суммы кредита для физического лица или одобрением кредита юридическому лицу банки просят предоставить и залог, и поручительство, поручитель также может предоставить залог взамен залога основного должника по обязательству, обеспеченному поручительством и ипотекой, и предоставить свой залог (поручиться им) в дополнение к залогу основного должника по кредитному договору. Согласно ст. 363 ГК РФ, при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. Лица, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства. Таким образом, в зависимости от условий договора поручительства если поручитель по условиям договора несет солидарную, а не субсидиарную ответственность вместе с основным (первоначальным) должником по обязательству кредита или займа и в качестве обеспечения своего обязательства по поручительству предоставляет ипотеку, то его обязательство также может составлять ипотечное покрытие. При этом поручитель будет считаться таким же должником по обязательству кредита или займа, что и основной должник. Но если поручительство было предоставлено на условиях субсидиарной ответственности с первоначальным должником по обязательству кредита или займа, то все зависит от условий такой субсидиарной ответственности, предусмотренной договором поручительства. Такой поручитель также будет считаться должником по основному обязательству, по которому он предоставил в обеспечение поручительство и ипотеку, но он несет ответственность своим предметом залога лишь в определенно части, предусмотренной договором поручительства, а не по всему кредитному договору.
Поэтому очень важно точно определить обязанных лиц и кредиторов по обязательствам займа и кредита, а также установить действительного залогодержателя и залогодателя, тем более что предмет залога может быть не один и залогодателями могут выступать несколько лиц. Комментируемая статья запрещает принимать в ипотечное покрытие те обязательства, из существа которых следует, что залогодатель имеет право без согласия залогодержателя заменить или иным образом распорядиться предметом ипотеки. Также комментируемая статья разрешает принимать в ипотечное покрытие обязательства, обеспеченные последующим залогом недвижимого имущества должника (т.е. когда должник уже второй раз подряд передает в залог свое имущество, еще не исполнив своих обязательств по первому залогу), лишь при условии, что в совокупности общая сумма всех требований к должнику по обоим обязательствам, обеспеченным залогом, не составляет более 80% рыночной стоимости предмета залога. В таком случае речь идет о суммах основного долга по обоим обязательствам, проценты, предусмотренные договором займа и кредита, штрафные санкции при этом не учитываются.
Есть еще два требования к обязательствам займа и кредита, обеспеченным ипотекой и передаваемым в ипотечное покрытие. В тех случаях когда должником по обязательствам займа и кредита будет выступать физическое лицо и оно же предоставляет право залога на недвижимое имущество в обеспечение надлежащего исполнения своих обязательств, такое лицо должно быть застраховано (страховой случай составляют жизнь и здоровье физического лица). Это договор личного страхования, он также может предоставляться при формировании ипотечного покрытия для удостоверения факта соблюдения условия о личном страховании. Страховая сумма (та сумма, которую получит выгодоприобретатель при наступлении страхового случая, т.е. смерти застрахованного лица, причинении вреда его здоровью) обязательно должна быть не менее общей суммы тех денежных обязательств, которые обеспечены ипотекой недвижимого имущества такого физического лица. В соответствии с ч. 3 ст. 947 ГК РФ такое условие вполне выполнимо, так как в договоре личного страхования страховая сумма определяется сторонами по их усмотрению. Подтверждением заключенного и действующего договора личного страхования физического лица на момент формирования ипотечного покрытия может быть предоставление подлинного экземпляра договора страхования, страхового полиса и факта оплаты страховой премии страховой компании, с которой заключен договор. Предмет ипотеки во всех случаях, когда ипотекой обеспечены обязательства займа и кредита и они передаются в ипотечное покрытие, обязательно должен быть застрахован. При этом составляется договор имущественного страхования, страховой случай по которому составляет риск утраты, порчи и иного повреждения предмета ипотеки. Так же как и в случае с личным страхованием, сумма выплаты по страховке при наступлении страхового случая по договору страхования должна составлять не менее общей суммы требований по обязательству займа или кредита, обеспеченного ипотекой. В договорах имущественного страхования, согласно ст. 947 ГК РФ, страховая сумма не должна превышать действительную (рыночную) стоимость застрахованного имущества, однако стороны могут договориться и об ином. Стороны договора имущественного страхования могут договориться и о другом, большем размере суммы страховой выплаты по договору при наступлении страхового случая. Со страхованием предмета ипотеки в обязательствах займа и кредита, передаваемых в ипотечное покрытие, связано и еще одно требование к тем обязательствам, которые не могут передаваться в ипотечное покрытие. Если страхование предмета ипотеки отсутствует более чем 6 месяцев, то такое обязательство (заем, кредит) не может быть передано в ипотечное покрытие. Такое вполне возможно, ведь при заключении договора страхования объекта недвижимого имущества, как правило, в самом договоре страхования предусматривается, что он сохраняет свое действие при условии совершения лицом, застраховавшим предмет ипотеки, ежегодных платежей. И если лицо в очередном наступающем году не совершило платеж по договору страхования, то в том же году и прекращается действие договора страхования предмета ипотеки.
3. Рассмотрим порядок расчета размера ипотечного покрытия, который установлен в ч. 4 комментируемой статьи. Общая сумма размера всего ипотечного покрытия будет рассчитана посредством сложения всех сумм требований и рыночной стоимости имущества, составляющих ипотечное покрытие. Такое суммирование будет отдельно рассчитываться по каждому виду обязательств или имущества, которые переданы в ипотечное покрытие. В комментарии к настоящей статье мы рассматривали требования в отношении обязательств займа и кредита, обеспеченные залогом и передаваемые в ипотечное покрытие. Такие требования содержали условие о том, что в ипотечное покрытие данные обязательства могут быть переданы только при условии того, что сумма основного денежного требования по ним не превышает 70% от рыночной стоимости предмета ипотеки. При сложении общей суммы всех требований по обязательствам займа и кредита, обеспеченных залогом недвижимого имущества и передаваемых в ипотечное покрытие, будут складываться не суммы основного долга по данным обязательствам, а суммы всего требования по обязательствам займа и кредита, даже если такая сумма и превышает 100% рыночной стоимости предмета ипотеки. Когда в ипотечное покрытие передаются государственные ценные бумаги, то учитывается та их стоимость, которую должен получить владелец ценных бумаг при их погашении. Денежные средства, передаваемые в ипотечное покрытие, рассматриваются в совокупности общей суммы таких денежных средств. Если в ипотечное покрытие передается недвижимое имущество, то, как и государственные ценные бумаги, оно может быть передано только в ипотечное покрытие выпуска облигаций с ипотечным покрытием. А если эмитент облигаций решает выпустить не просто облигации с ипотечным покрытием, а жилищные облигации с ипотечным покрытием, то недвижимое имущество и государственные ценные бумаги не могут приниматься в ипотечное покрытие, соответственно не может рассчитываться и сумма их стоимости.
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник