По договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества (п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса).
Характеристика договора займа: он является реальным, односторонним, может быть как возмездным, так и безвозмездным.
Договор считается заключенным с момента передачи денег или других вещей (п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса). Односторонний характер договора выражается в том, что заемщик создает для себя заключением договора только долг, а займодавец всегда получает право требования.
Предметом договора займа являются деньги или другие вещи, определяемые родовыми признаками, иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территорий РФ с соблюдением правил ст. 140, 141 и 317 Гражданского кодекса (п. 2 ст. 807 Гражданского кодекса).
Сторонами договора займа являются займодавец и заемщик. В качестве займодавца, так же как и заемщика, могут выступать любые субъекты гражданского права. Заемщиком могут быть РФ и ее субъекты (п. 1 ст. 817 Гражданского кодекса).
Заключая договора займа или кредита, организации осуществляют операции с заемными средствами, которые можно условно разделить на три следующих этапа:
получение заемных средств;
начисление и уплата (получение) процентов за пользование заемными средствами;
возврат заемных средств.
В обоих случаях получающей стороной выступает заемщик. Заём выдает займодавец: любая организация или любое частное лицо; лицензия заемщику при этом не требуется. Кредит же предоставляет банк или иная кредитная организация, имеющая лицензию.
Для юридических лиц гражданское законодательство содержит обязательное требование к письменной форме договора займа и договора кредита независимо от суммы. Для кредитного договора несоблюдение этого требования указывает на необходимость считать договор ничтожным:
Купля-продажа недвижимого имущества является самым распространенным способом приобретения недвижимости. При заключении этого соглашения необходимо учесть много тонкостей и понимать, что данный договор требует большого количества разнообразных справок и документов. Поэтому важно иметь представление о самом документе, о процессе его заключения и, конечно же, не забывать о нюансах.
Согласно ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Он должен составляться в письменной форме и пройти государственную регистрацию.
Данный договор можно охарактеризовать как:
— консенсуальный, так как считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а вступление договора в силу не связано с передачей товара покупателю.
— возмездный, поскольку продавец за исполнение своих обязанностей по передаче товара покупателю должен получить от него встречное предоставление в виде оплаты полученного товара.
— взаимный, то есть права и обязанности возникают у обеих сторон.
Сторонами выступают продавец (собственник недвижимости, полномочия которого подтверждены свидетельством государственного регистрирующего органа) и покупатель (любой субъект права).
Предметом договора купли-продажи недвижимости является недвижимое имущество, не изъятое из оборота.
Необходимо отметить, что, например, земля и прочие природные ресурсы, находящиеся в исключительной собственности государства, не могут являться объектом данного договора, а здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, квартира, иной объект недвижимого имущества, либо часть здания, дома, квартиры, нежилое помещение, доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества – могут быть предметом данного соглашения.
Условия о предмете является существенным условием договора продажи недвижимости (п.1 ст. 432 ГК РФ) и законодатель устанавливает специальные требования к степени детализации предмета (ст. 554 ГК РФ).
В чем состоит принципиальное отличие залога от ипотеки? Несмотря на то что ипотека по своей сути является разновидностью залога, разница между этими понятиями довольно большая.
Первое, чем отличается договор залога от договора ипотеки, это юридическим значением данных понятий.
Определение залога было дано в ч. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Проанализировав данную норму, можно сказать, что залог – это один из способов обеспечения взятого обязательства.
Предметом залога согласно ч. 1 ст. 336 ГК РФ может быть почти любое движимое или недвижимое имущество, в том числе автомобили, техника, ювелирные украшения и даже имущественные права на вышеперечисленные объекты. Таким образом, перечень имущества, которое может быть заложено, огромно.
Осуществлять ипотечное кредитование согласно ФЗ могут исключительно банки, зарегистрированные и получившую лицензию на право занятия банковской деятельностью в установленном законе порядке.
Залогодержателем по договору залога может быть и юридическое, и физическое лицо. Например, ломбарды осуществляют выдачу ссуд под заложение различного ценного имущества.
Форма договора залога предусмотрена ст. 339 ГК РФ. Согласно ч. 3 данной статьи для данного договора достаточно соблюдения письменной формы. Но есть исключение: если договор обеспечивает обязательство по договору, который согласно закону должен быть нотариально заверен, то и его следует заверять у нотариуса.
Договор ипотеки обязательно подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 10 ФЗ). Без этого он является ничтожным.
Так как взятая в ипотеку недвижимость является способом обеспечения кредита, то на ней лежит обременение. Это значит, что без письменного разрешения кредитора ни подарить, ни продать, ни даже сдать в аренду приобретенную квартиру не удастся.
Что касается договора залога, то в случае получения кредита обеспечивать его выплату может любое ценное имущество, например, автомобиль или техника. На само же имущество, для приобретения которого оформлялся кредит, обременения могут не накладываться. Имущество может находиться у залогодателя, залогодержателя либо быть сдано на хранение третьей стороне (ст. 338 ГК РФ).
В случае с договором залога имущества, его стоимость определяется самими сторонами и прописывается в условиях договора. При заключении же ипотечного договора оценку объекта недвижимости определяет эксперт, имеющий соответствующее разрешение. Оценщик выдает развернутый вывод, где указывает рыночную и ликвидную стоимость оцененного имущества, на основании чего банк определяет размер ипотеки.
Требования к потенциальному залогодателю минимальные. Иногда для оформления договора требуется только паспорт и наличие полной дееспособности.
Требования же к ипотечнику, когда залогодатель выступает и заемщиком, гораздо выше. Каждый банк устанавливает собственные рамки для тех, кто хочет получить ипотечный кредит, но в любом случае есть ряд основных требований:
- возраст. Ипотека выдается людям, достигшим 21 года. Верхние рамки у каждой банковской организации свои, но в любом случае банк рассчитывает так, чтобы кредит был полностью погашен до пенсионного возраста. Если заемщик желает воспользоваться льготной программой, то в таком случае возрастные рамки еще жестче;
- уровень доходов. Потенциальный заемщик должен иметь достаточно высокий уровень доходов, чтобы иметь возможность оплачивать задолженность по оформленному ипотечному кредиту.
Необходимость оформления страховки на приобретенную недвижимость предусмотрена статьей 31 ФЗ. Без него оформление ипотечного кредита невозможно. Кроме того, нередко банки самостоятельно устанавливают требование застраховать жизнь, здоровье, трудоспособность заемщика. Необходимость приобретения таких страховых полисов не предусмотрено на законодательном уровне, но без них банк может просто отказать в оформлении договора. Размер ежегодных страховых платежей обычно составляет около 1,5% от общей стоимости недвижимости.
Для оформления обычного залога оформление страховки, как правило, не требуется.
Изучив особенности ипотеки и залога, становится понятно, что разница между данными ними достаточно большая. Фактически ипотека является одной из разновидностей залога с очень узким перечнем закладываемого имущества.
- Главная
- Блог
- В чем отличие ипотеки от кредита под залог недвижимости?
Мы часто слышим от друзей, знакомых и коллег, что они платят по ипотеке.
Заемщики знают, что квартира находится в ипотеке у банка, хотя что это значит зачастую не могут толком объяснить даже выпускники многочисленных юридических факультетов. Иногда заемщики даже думают, что квартира принадлежит не им, а банку до полной выплаты кредита, хотя это совсем не так.
В массовом сознании, впрочем, как и в сознании отдельных специалистов финансового рынка, ипотека — это целевой кредит на покупку недвижимости, который оплачивает заемщик, и все, что связано с этим кредитом.
При этом ипотека (залог недвижимости) может обеспечивать как целевой кредит на покупку недвижимости, так и любой другой кредит или вообще другое обязательство (договор поручительства, договор купли-продажи с рассрочкой оплаты, договор ренты и т.п.).
Залог недвижимости (ипотека) – означает право кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником (например, неплатежей по кредиту) обратить взыскание на заложенную недвижимость и удовлетворить свои требования из ее стоимости, преимущественно перед другим кредиторами должника – собственника предмета залога. При этом обратить взыскание – это не забрать предмет залога, а реализовать его строго в соответствии с процедурой, предусмотренной законом. Если мы говорим о залоге жилой недвижимости, то речь идет только о реализации предмета залога с публичных торгов в рамках исполнительного производства на основании соответствующего решения суда.
Ипотека или ипотечный кредит – это целевой кредит, предоставленный для приобретения недвижимости под залог этой или другой недвижимости. Именно такие кредиты составляют сегодня основную массу выдаваемых банками кредитов, обеспеченных залогом недвижимости. На них распространяются многочисленные программы государственной поддержки, субсидирования процентной ставки. Для погашения такого кредита можно использовать материнский капитал .
Кредит под залог недвижимости – это кредит под залог имеющегося объекта недвижимости на самые разные цели (развитие бизнеса, приобретение дорогостоящих покупок, рефинансирование долгов, потребительские нужды и т.д.), но не на покупку жилья. Такие кредиты еще не получили большого распространения и только начинают набирать популярность среди населения, поскольку в современных реалиях являются чуть ли не единственным способом для физического лица получить значительную сумму для решения стоящих перед ним финансовых задач.
Источник
В ГК РФ займы и кредиты, как договора, имеющие одинаковую сущность, объединены в одну главу 42 «Заем и кредит». Необходимо отметить, что эти договора имеют существенные различия.
Заключая договора займа или кредита, организации осуществляют операции с заемными средствами, которые можно условно разделить на три следующих этапа:
· получение заемных средств;
· начисление и уплата (получение) процентов за пользование заемными средствами;
· возврат заемных средств.
Самым сложным из перечисленных трех является, несомненно, второй этап, который регулирует возникновение процентов по долговым обязательствам и их уплату. Как показывает практика, организации нередко совершают большое количество ошибок с отражением в бухгалтерском и налоговом учете таких процентов, что в конечном итоге приводит к возникновению споров с проверяющими органами.
При заключении указанных видов договоров у хозяйствующих субъектов возникают так называемые «долговые обязательства».
Понятие «долговых обязательств» для целей исчисления налога на прибыль установлено в главе 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ, а именно в статье 269 НК РФ:
«В целях настоящей главы под долговыми обязательствами понимаются кредиты, товарные и коммерческие кредиты, займы или иные заимствования независимо от формы их оформления».
Как видим, данный список не закрыт. К иным заимствованиям, например, могут быть отнесены заемные обязательства, осуществленные путем выпуска и продажи облигаций и выдачи векселей.
В случае договора займа предметом договора служит заём – «деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками», в случае договора кредита – кредит – денежные средства.
В обоих случаях получающей стороной выступает заемщик. Заём выдает займодавец: любая организация или любое частное лицо; лицензия заемщику при этом не требуется. Кредит же предоставляет банк или иная кредитная организация, имеющая лицензию.
Для юридических лиц гражданское законодательство содержит обязательное требование к письменной форме договора займа и договора кредита независимо от суммы. Для кредитного договора несоблюдение этого требования указывает на необходимость считать договор ничтожным:
«Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора».
Относительно договора займа между гражданами гражданское законодательство устанавливает норму, указывающую на необходимость заключения договора в письменной форме:
«Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда».
Статья 819 ГК РФ определяет, что помимо предусмотренных в ГК РФ к договору кредита правил, в отношении к нему применяются правила, предусмотренные гражданским законодательством к договору займа, если иное не оговорено кредитным договором.
Таким образом, статья 809 ГК РФ устанавливает для договора кредита и займа право займодавца или кредитора начислять проценты, а также определяет порядок их начисления.
ГК РФ допускает беспроцентный договор займа,
«если в нем прямо не предусмотрено иное, в случаях, когда:
договор заключен между гражданами на сумму, не превышающую пятидесятикратного установленного законом минимального размера оплаты труда, и не связан с осуществлением предпринимательской деятельности хотя бы одной из сторон;
по договору заемщику передаются не деньги, а другие вещи, определенные родовыми признаками».
В случае беспроцентного займа в договоре должно быть указано, что заем беспроцентный, иначе будет считаться, что заем дан под процент, равный ставке рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации (далее ЦБ РФ).
Так как кредит по договору кредита выдает банк или иная кредитная организация, то есть сутью выдачи кредитных средств является получение кредитором дохода, то кредитный договор содержит обязательное требования начисления процентов, которое заложено в определении кредитного договора:
«…заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее».
Требования об обязательном нотариальном удостоверении кредитного договора в действующем законодательстве не содержится. Однако если стороны считают это необходимым, такой договор может быть нотариально удостоверен.
Статья 808 ГК РФ устанавливает возможность оформления расписки, подтверждающей получение заемных средств:
«В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей».
В отношении кредитного договора кредитная организация, в которую обратилось юридическое лицо за получением кредита, может настаивать на нотариальном удостоверении договора. В случае такой необходимости, как отмечалось выше, договор может быть нотариально удостоверен.
Срок возврата полученной суммы займа согласно статье 810 ГК РФ может быть:
· договором установлен;
· договором не установлен;
· определен в договоре моментом востребования.
Что касается договора кредита, то он предусматривает выдачу на определенный срок определенной суммы в денежном выражении, подразумевающую получение процентов на эту сумму, а в случае нарушения условий возврата, и штрафные санкции. Следовательно, кредитный договор должен содержать конкретно оговоренный срок возврата полученного заемщиком кредита.
Также пунктом 2 статьи 810 ГК РФ предусмотрено два условия досрочного возвращения займа:
«Если иное не предусмотрено договором займа, сумма беспроцентного займа может быть возвращена заемщиком досрочно.
Сумма займа, предоставленного под проценты, может быть возвращена досрочно с согласия займодавца».
Статья 811 ГК РФ устанавливает последствия нарушения заемщиком договора займа:
«1. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.
2. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами».
Более подробно с вопросами отличия договора займа от договора кредита Вы можете ознакомиться в книге ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» «Заемные и кредитные средства. Залог и поручительство».
Источник
Общие вопросы в понятии займа
Большинство обывателей ставят в один ряд такие понятия, как кредит, ссуда и займ, считая эти слова синонимами. На первый взгляд это действительно так: один человек берёт у другого определённую сумму денег или другой актив, и через некоторое время возвращает назад, иногда уплачивая за это проценты, иногда не делая этого.
Но на самом деле между всеми этими понятиями – «кредит» , «ссуда» и «займ» есть определённые различия, и в данной статье мы попробуем разобраться, что же такое займ, определим его экономическое значение.
В первоначальном смысле займ – передача одним лицом другому некоторой суммы денег, определённого количества вещей либо других активов (называемых общим термином «предмет займа» ) с условием возвращения через некоторое время, причём возвращения в полном объёме и надлежащего качества. Лицо, предоставляющее займ, именуется займодавцем, а получающее его – заёмщиком.
Гражданское право подразумевает специальную процедуру оформления займа, с заключением соответствующего договора. Вообще, эта практика уже довольно старая, и появилась в начале первого тысячелетия, являясь составляющей системы римского частного права. Внешне кажущийся простым, этот документ был очень грамотным юридически: заёмщик получал займ и обязывался возвратить его займодавцу по истечении указанного срока в полном объёме.
Весьма характерная черта займа как одного из видов частновладельческих отношений – то, что на протяжении всего периода, прописанного в договоре займа, заёмщик является полноправным и единоличным собственником предмета займа, и может распоряжаться этими материальными благами как считает нужным. В случае же разрушения или утраты вещей, полученных в качестве займа, заёмщик в любом случае обязан вернуть аналогичные предметы того же назначения, в том же количестве и того же качества. Иными словами, договор займа распространяется только на те виды вещей, которые не являются уникальными, и которые без труда можно будет заменить на новые. Если говорить проще, то в качестве займа можно обмениваться такими вещами, как бытовая техника, стройматериалы, займы под залог автомобиля и т. д. А вот скульптуры, картины, ювелирные украшения, предметы авторского права или редкая коллекция монет не могут стать предметом займа, поскольку компенсировать ущерб в случае чего будет нечем.
Чем отличается займ от кредита?
1.Важным отличием займа от кредитов является отсутствие платы за его пользование. Все знают, что, беря кредит, в договоре обязательно указываются причитающиеся кредитору проценты, а вот договор займа ничего такого не предусматривает, услуга добровольная и бесплатная для обеих сторон. Во многом это обусловлено довольно близкими, дружескими отношениями между займодавцем и заёмщиком. Ведь вряд ли кто-нибудь согласится позаимствовать первому встречному значительную сумму денег.
2.Отличается кредит от займа и наличием финансового посредника. В случае с кредитом таким посредником является банк или другое учреждение. По большому счёту, именно в банк обращаются желающие получить какую-либо материальную ценность люди, поскольку они знают, что банк располагает нужными средствами. А банк в свою очередь знает, что получит от такого сотрудничества выгоду в качестве процентов или комиссионных выплат, к примеру, если выдаёт ссуды под залог автомобиля. В случае займа никакого посредничества нет.
3.Наконец, в процессе займа участники передают друг другу не только деньги, но и другие активы, причём в собственность, а кредит предусматривает исключительно деньги в качестве предмета займа, и во временное пользование.
Источник
