Договор займа для продажи доли в квартире

Подскажите, как составить договор, мои действия и какие документы нужны при составлении договора и какие мои действия при худшем развитии событий? — Если выделить её долю в виде отдельной комнаты, то можно заключить с ней договор ипотеки.

Согласно ст. 5, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130

Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
В вашей ситуации это был бы самый наилучший выход.

Здравствуйте Анатолий вы должны с сестрой  пойти к нотариусу и заключить договор ИФО (ваши данные) дали в долг сумму 70000р нужно отметить определенный срок и залогом долга является доля квартиры ИФО(личные данные вашей сестры). Документ одобренное  нотариусом имеет юридическую силу и если ваша сестра не заплатит долг в срок вы можете подать в суд и свободно зобрать долю квартиры

С уважением Арутюн

Здравствуйте!

На сколько я понимаю, вы хотите заключить с сестрой договор займа, по которому вы дадите сестре в долг деньги, и банк тут ни причем.

Да, вы можете это сделать. Не требуется выделять долю в отдельную комнату, боже упаси)) Вам просто нужно составить договор займа с залоговым обеспечением и плюсом еще можно отдельный договор залога. На ее долю будет зарегистрировано обременение в виде залога. И если она не будет платить по договору займа, то:

1) вы обращаетесь в суд с иском о взыскании долга по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество. Так как это будет ипотека, то вы сможете обратить взыскание, даже если это будет ее единственное место жительства.

2) Решение вступает в силу, и вы получаете исполнительный лист.

3) Подаете исполнительный лист приставам. Приставы ищут у нее деньги. Если денег нет выставляют долю в квартире на торги. Процедура не быстрая, сразу говорю.

4) На торгах эту долю, скорее всего, никто не купит. Назначат вторые торги. Опять не купят. И на третьих торгах вы сможете забрать эту долю себе, если захотите, в счет погашения долга.

Вот такая процедура. Имеет смысл, если вы хотите обезопасить себя, и в случае невозврата долга готовы ждать, чтобы приобрести себе ее долю в квартире.

Банк, конечно, долю в квартире в залог не возьмет, но вам же банк не нужен, как я понимаю.

Если будет нужна помощь по составлению договора, обращайтесь через личные сообщения.

Удачи!

Договор займа между физическими лицами под залог недвижимости возможно заключить. Необходимые документы: паспорта сторон и свидетельство о праве собственности на долю квартиры.

В качестве условий, обеспечивающих заключенный договор займа, стороны
могут включать в договор соглашение о даче суммы долга под залог имущества.
В соответствии с ГК в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и
его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого
залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон
находится заложенное имущество.  Договор о залоге должен быть заключен в
простой письменной форме с соблюдением всех правил, предъявляемых к договорам
такого типа. Данное положение установлено законом, а его несоблюдение влечет
недействительность договора залога.

Лучше воспользоваться услугами юриста, чтобы не упустить важные пункты в договоре.

Уважаемый Анатолий,

согласен с коллегой Львом Втюриным, что обращаться к нотариусу нет необходимости, а вот регистрация в Росреестре необходима, т.к. иначе право на распоряжение предметом залога не ограничить.

дополняя ответы коллег хочу обратить Ваше внимание, что возможны ньюансы по которым в договоре залога можно предусмотреть как внесудебный так и судебным порядок обращения взыскания на предмет залога.

В соответствии со ст.334 ГК РФ 

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Тут не менее важна оценка стоимости заложенного имущества — доли в квартире и суммы долга на момент погашения.

Если сумма, вырученная при реализации заложенного движимого
имущества, или цена, по которой залогодержатель оставил за собой заложенное
движимое имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования
залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Указанная разница должна
быть возвращена в срок, установленный соглашением между залогодателем и
залогодержателем, либо, если такой срок не установлен, в течение десяти дней с
даты, когда цена за реализуемое заложенное движимое имущество должна быть уплачена
покупателем, или с даты, когда залогодержатель приобрел право собственности на
заложенное движимое имущество.

ст. 28.1, Закон РФ от 29.05.1992 N 2872-1 (ред. от 06.12.2011) «О
залоге» {КонсультантПлюс}

То есть не в любом случае имущество — доля в квартире как предмет залога может перейти Вам, не исключен вариант, что оно будет реализовано на торгах 3-им лицам, а Вам будет выплачено лишь возмещение.

Также следует учесть не будут ли при этом нарушаться права  собственников других долей в квартире, а также кто в квартире зарегистрирован на сегодняшний день и на день обращения взыскания на предмет залога.

Вообщем  как я уже написал, ньюансов довольно много и лучше всего для подготовки договора сразу обратиться к юристу индивидуально и в тонкостях продумать всю ситуацию и возможные последствия в том или ином случае.

Здравствуйте, Анатолий!

В Вашей ситуации, опираясь на исходные данные, считаю необходимым уведомить еще о таком нюансе:

Гражданин, который вследствие пристрастия к азартным играм, злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, может быть ограничен судом в дееспособности в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается попечительство. 

Он вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки. 

Совершать другие сделки он может лишь с согласия попечителя. Однако такой гражданин самостоятельно несет имущественную ответственность по совершенным им сделкам и за причиненный им вред. Попечитель получает и расходует заработок, пенсию и иные доходы гражданина, ограниченного судом в дееспособности, в интересах подопечного. 

(Ст. 30 Гражданского кодекса РФ)

Здравствуйте Анатолий!

 В соответствии со ст. 808 ГК РФ

 Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, — независимо от суммы.

 То есть,  если сумма займа более  1000 р., то Вам следует составить договор займа в простой письменной форме, который не требуется заверять нотариально.

Согласно ст. 334 ГК РФ 

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя

 Залог недвижимого имущества (ипотека) регулируетсязаконом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

То есть, Вы вправе заключить договор залога.

В силу п. 2 ст. 6 закона

Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

 В силу ст. ст.446 ГПК РФ  Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

То есть, если доля жилья сестры является единственным пригодным для ее постоянного проживания помещением, то на него не может быть установлена ипотека.

Поскольку ипотека может быть установлена только  в отношении имущ. залогодержателей- организаций, то по договору с Физ. лицом. жилье не будет в ипотеке и Вы не вправе будет обратить взыскание на указанное имущ. Таким образом, Вам следует заключить договор как юр. лицо ( если есть) либо заключать договор ренты.Смогу оказать услугу по составлению  договоров, а также проконсультировать по успешному заключению сделок в чате.С уважением Ф. Тамара