г. Москва «___»_________ 201_ г.
Гражданин ______________________________, именуемый в дальнейшем «Залогодержатель», личность удостоверяется паспортом: __________ ____________, выданным __ _________ 200_ года Паспортным столом № _ ОВД _______________ УВД _______ города Москвы, код подразделения _______, проживающий по адресу: г. Москва, ул. _________ дом _ кв. ___ с одной стороны, и гражданин ______________________________, именуемый в дальнейшем «Залогодатель», личность удостоверяется паспортом: _______ ____________, выданным __ ___________ 200_ года ОВД г. _____________, код подразделения __________, проживающий по адресу: Московская область, г. _____________, ул. ________________ дом __ кв. __ , заключили настоящий Договор, далее — «договор ипотеки», о нижеследующем:
1. Предмет залога
1.1. Предметом договора ипотеки является передача Залогодателем в залог Залогодержателю недвижимого имущества, указанного в п. 1.2. настоящего договора ипотеки (далее — «Залог»). Предмет залога полностью остается в пользовании и на ответственном хранении у Залогодателя.
1.2. Предметом залога является изолированное жилое помещение в многоквартирном доме, общей площадью ____ (___________) кв. м, состоящее из _____ комнат, расположенное по адресу: _____________________________, номер _______, в соответствии с поэтажным планом и экспликацией, являющимися неотъемлемой частью договора ипотеки (Приложение N 1).
1.2.1. Одновременно с залогом Помещения закладываются права пользования соответствующей частью общего имущества и земельного участка.
1.3. Право собственности Залогодателя на Помещение подтверждается свидетельством о праве собственности серии ______ № ____________ от «___» _____________ 20__ г., о чем в едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним сделана запись № ______________________ от «___» ______________ 20__ г.
1.4. Инвентаризационная стоимость Помещения составляет ___________ (_______________________) рублей, что подтверждается справкой N __________ от «___» ____________ 201_ г., выданной ТБТИ _________________________.
1.5. Рыночная стоимость Помещения составляет _________ (____________________) рублей, что подтверждается отчетом независимого оценщика, ООО «_________________» N _______ от «___» ______________ 201_ г., выданным _____________________________.
1.6. С учетом всех обстоятельств Помещение, как предмет залога, Стороны договора ипотеки оценивают в ___________ (_______________________________) рублей.
1.7. До момента прекращения настоящего договора ипотеки обязанности собственника жилого помещения в многоквартирном доме Залогодатель несет самостоятельно с разумной осмотрительностью, как если бы Помещение не было в залоге.
1.8. Залогодатель передает настоящий договор ипотеки на государственную регистрацию. Расходы по государственной регистрации несет Залогодатель.
1.8.1. Залог установлен в обеспечение обязательства по договору займа от ¬«___» _________ 201_ г. N __________ .
1.9. Ипотека обеспечивает уплату Залогодержателю основной суммы долга по договору полностью (либо в части).
1.10. Залог обеспечивает также уплату процентов за пользование займом (по договору займа между физическими лицами).
1.11. Ипотека обеспечивает также уплату Залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1.11.1. в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
1.11.2. в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
1.11.3. в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на Предмет залога;
1.11.4. в возмещение расходов по реализации Предмета залога.
1.12. Залог обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет Предмета залога.
1.13. Обязательства должника перед Залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 п. 1 ст. 3 или на ст. 4 Федерального закона от 16.07.98 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
1.14. Предмет залога считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое.
1.15. Залог распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки.
1.16. Последующий залог Предмета залога не допускается.
1.17. Взыскание на имущество должника, заложенное по договору залога, обращается в соответствии с ФЗ от 16.07.98 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
1.18. Реализация заложенного имущества производится в соответствии с главой X ФЗ от 16.07.98 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
1.19. Удовлетворение требований Залогодержателя за счет Предмета залога без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между Залогодержателем и Залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на Предмет залога.
1.20. Залогодержатель вправе передать свои права другому:
1.20.1. по договору залога;
1.20.2. по обеспеченному залогом обязательству (основному обязательству).
1.21. К лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место Залогодержателя по договору залога.
1.22. Залогодатель, заключивший последующий договор залога, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей ипотеке, предусмотренные п. 1 ст. 9 Федерального закона. Правила настоящего пункта не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах залога являются одни и те же лица.
и т.д…
Весь образец договора залога квартиры (ипотеки) между физическими лицами в прикрепленном файле.
Источник
ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПри покупке жилья в ипотеку кредитором в подавляющем большинстве случаев выступает банк. Но банковский кредит недоступен для многих заемщиков по причине высокой ставки либо испорченной в прошлом кредитной истории. В этом и некоторых других случаях интересным выходом является заключение договора ипотеки между физическими лицами (примерный образец договора, актуальный для 2020 года). Такие соглашения позволяют приобрести заветные метры заметно проще и дешевле, но имеют и ряд опасных моментов.
Возможна ли ипотека между физическими лицами и в каких случаях
Ипотека между физлицами – соглашение о приобретении недвижимого имущества, в котором покупателем (кредитополучателем) и продавцом (кредитодателем) выступают физические лица. Собственник соглашается продать его в рассрочку с уплатой процентов, а заемщик обязуется погасить заявленную стоимость согласно приведенному графику платежей. Обеспечением займа является приобретаемая недвижимость, при этом залог находится на ответственном хранении у действующего хозяина на протяжении всего периода сделки.
Третьей стороной соглашения о купле-продаже становится аттестованный специалист (юрист) либо финансово-кредитное учреждение, если покупатель привлекает заемные средства для частичной оплаты. Основная функция данных участников заключается в проверке предоставленных документов на достоверность, правильность и соответствие законодательству, а также в подтверждении исполнения условий сделки, оформления перехода права собственности.
Теоретически предметом договора выступает любая недвижимость, которой владеет физическое лицо. На практике, ипотечное соглашение заключают на отдельную квартиру, комнату или жилой дом. Требования к собственности аналогичны иным сделкам по ипотеке:
- находится на территории РФ;
- обособленное помещение;
- оснащение коммуникациями;
- степень износа не более 50%.
Образец договора ипотеки в 2020 году и основные разделы
Строгой формы договора ипотеки между физическими лицами не существует. Статья 432 ГК РФ требует, чтобы в подписанном документе были указаны все существенные условия, определенные законом для договоров данного вида. Ключевым нормативным документом, регулирующим отношения в сфере ипотечного кредитования, служит Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) № 102-ФЗ от 16.07.98, в редакции от 21.07.2014 г. (образец договора ипотеки между физическими лицами).
Для договора ипотеки существенными пунктами являются наименование и реквизиты сторон, предмет залога, сведения об источниках финансирования и порядке оплаты, права и обязанности участников соглашения, срок действия договора, условия форс-мажора. Наименования разделов не статичны, пункты объединяют, разделяют и переименовывают. Например, из раздела «предмет договора» могут отдельно выписать «гарантии», а раздел «срок действия и иные условия» разделить на «заключительные положения», «форс-мажор» и «страхование».
Наименование и реквизиты сторон
Реквизиты не являются отдельным пунктом договора, они предшествуют основному телу документа. Вначале прописью указывается дата и место заключения соглашения, далее следуют данные физических лиц. Они указывают полное имя, данные паспорта, сведения о постоянной регистрации.
Удостоверение личности должно быть действительным на момент заключения сделки. Недостоверные или неполные данные о сторонах, проблемы с паспортом станут причиной отказа в регистрации договора.
Предмет договора (залога)
Предмет залога — любой объект недвижимости, владельцем которого числится физическое лицо. В разделе приводятся его исчерпывающие характеристики:
- местоположение — указывается полный адрес;
- правоустанавливающие сведения — приводится детальное описание прав продавца на недвижимость: вид собственности (долевая, единоличная, совместная), номер, дата и орган выдачи свидетельства о регистрации права, основание получения документа (наследование, договор купли-продажи, дарения);
- размер или метраж, этажность — отображается общая и жилая площадь объекта, этаж расположения, общая этажность дома, его характеристики (блочный, кирпичный);
- стоимость – указывается в российских рублях цифрами и в скобках прописными буквами;
- гарантии продавца — настоящий владелец подтверждает отсутствие у объекта недвижимости иных неучтенных собственников, обременений и ограничений: квартира или дом не могут быть ранее заложены, подарены, проданы, находиться под арестом и т.п.
К договору прилагаются копии плана земельного участка или объекта недвижимости с экспликацией, сведения о дате постройки жилого дома, материале конструкций, наличии и характеристике коммуникаций.
Источники финансирования
В раздел вносятся все нюансы, касающиеся оплаты ипотеки со стороны покупателя и обеспечения сохранности залога со стороны продавца. Кредитополучатель в деталях информирует настоящего хозяина недвижимости о конкретных источниках финансирования покупки. При использовании целевого жилищного займа указывается номер и дата договора, сумма начисленных средств, данные о перечисляющем федеральном органе. Если средства направленно выдаются на первоначальный взнос, это отображается в соглашении. Для заемных средств указываются сведения о банке, заключенном договоре и размере выданной ссуды, периоде кредитования.
В договоре прописывается судьба залога. Закладная оформляется на займодателя (займодавца). Лицо или организация, в пользу которой заключено соглашение о залоге, принимает объект на ответственное хранение. Это означает, что до момента перехода права собственности (исполнения покупателем своих обязательств) займодатель обязан принимать все меры для обеспечения сохранности недвижимости. По желанию сторон в договор вносятся сведения о независимой оценке имущества: полное имя эксперта, номер и дата акта, сумма оценки.
Порядок расчетов
Сделка по покупке недвижимости связана с крупными суммами, поэтому физические лица часто используют несколько способов оплаты. В разделе указываются сведения о банковских учреждениях сторон и их расчетные счета для безналичной оплаты. При использовании наличных средств обязательно указание на то, что стороны принимают в качестве подтверждения платежа (например, расписку).
Далее указываются сроки и этапы перечисления целевых и кредитных средств. Как правило, первый транш происходит в период подписания договора, окончательный расчет – только после регистрации перехода права собственности (передача договора в Росреестр, получение свидетельства).
Права и обязанности сторон
Продавец обязуется не ухудшать правовое положение объекта недвижимости, передать его в собственность при исполнении всех условий ипотеки, представить необходимые документы. При этом от владельца не могут требовать досрочной передачи имущества. Он уполномочен расторгнуть сделку, если в оговоренный срок не получит денежные средства.
Со стороны покупателя все гораздо проще – он обязуется выплатить полную стоимость недвижимого имущества и принять его во владение после исполнения ипотечного договора. Он также имеет право расторгнуть соглашение, если продавец не обеспечит должное хранение залога. Например, даст разрешение на регистрацию члена семьи или стороннего лица в квартире, оформит последующую закладную.
Срок действия и иные условия
В раздел вносятся иные пункты, которые стороны пожелали видеть в договоре ипотеки. Здесь указывается:
- начало и окончание срока действия соглашения и обязательств сторон;
- кто конкретно и на каком этапе несет ответственность за имущество;
- какой участник оплачивает регистрацию сделки и ее страховку.
Отдельно подтверждается, что участники дееспособны, ознакомлены с соответствующими нормативно-правовыми документами, регламентирующими ипотечные соглашения. В завершение приводятся сведения о количестве экземпляров договора и их будущем местонахождении. Удостоверяют все копии договора собственноручные подписи сторон.
Сделка может быть совершена в простой письменной форме, при условии заверения нотариусом и последующей государственной регистрации. Учитывая риски продавца и покупателя, желательно использовать рекомендуемый формат договора и подписывать его после консультации и в присутствии компетентного специалиста.
Особенности оформления для различных видов недвижимости
Предметы ипотечного договора между физическими лицами делятся на три основные группы: жилая недвижимость (квартиры, дома и комнаты), свободные земельные участки, нежилые помещения (хозпостройки, ангары, гаражи, дачи). Для каждого типа собственности к ипотечному договору прилагаются свои сведения и документы.
При оформлении ипотеки на дом в залог отходит и земельный участок.
Заключить договор на жилье, находящееся в муниципальной или государственной собственности, нельзя. При реализации долей одного помещения, договор залога и ипотечное соглашение составляется с каждым из владельцев.
Преимущества, недостатки и возможные риски
Ипотечные сделки между физическими лицами оперируют объектами вторичного рынка. Подобное жилье существенно дешевле новостроек, что позволяет приобрести недвижимость людям со средним и низким достатком. При отсутствии в соглашении третьей стороны (кредитора — банка) у покупателя появляется возможность договориться о более либеральных условиях оплаты. Физические лица не привязывают свои доходы к ставке рефинансирования ЦБ РФ, поэтому проценты по займу могут быть ниже рыночного уровня или вообще не начисляться.
Существенным недостатком в сделке с физическим лицом является отсутствие полноценного контроля. Когда банк выступает в роли кредитора, документы проверяются тщательно. Если присутствие заемных средств исключено, желательно воспользоваться консультацией профильного юриста, который учтет требования и интересы всех сторон.
Риски сделки возрастают по мере увеличения ее суммы. Недвижимость стоит недешево и для некоторых граждан служит капиталом всей жизни, поэтому пункты надо вычитывать внимательно. В первую очередь это касается момента перехода права собственности, сроков ответственного хранения, периодичности и порядка оплаты, процентов по займу, пене за просрочку (не может быть больше 1% от суммы займа).
Например, «всего» 0,05% в день кажутся значительно меньше средних по рынку 10% годовых, хотя в пересчете на год переплата по ипотеке составляет целых 18,25%. Даже в устоявшиеся разделы «Права и обязанности», «Форс-мажор» можно внести пункты, которые кардинально изменят всю суть договора и сильно ухудшат положение одной или обеих сторон.
Компетентный юрист обязан проверить «чистоту» предмета договора, то есть выяснить, как и на каких основаниях недвижимость приобреталась и продавалась. Ситуация с приобретением квартиры у хороших друзей не гарантирует того, что спустя несколько лет на пороге не объявится несовершеннолетний или недееспособный человек, права которого были нарушены при одной из прошлых продаж имущества. Подобный факт приводит к аннулированию сделки, потере денег и имущества.
Если вариант ипотечной сделки напрямую между физическими лицами не выглядит привлекательно, обратите внимание на обзор предложений банков.
Источник
Договор об ипотеке – залоге недвижимого имущества – обычно заключается между частными/юридическими лицами и финансовыми учреждениями в обеспечение кредита.
Если банковский заем затруднителен либо нецелесообразен, возможно взять его у физического лица.
Подобные сделки законодательно разрешены. В этом случае один гражданин выступает в качестве кредитора (залогодержателя), другой – заемщика (залогодателя).
Общие сведения
Порядок оформления договора залога недвижимости устанавливается:
- статьей 339 Гражданского Кодекса РФ (далее ГК РФ);
- Федеральным законом об ипотеке (ФЗ) от 16.07.1998 г. (последняя редакция от 21.07.2014 г.)
Такое соглашение между физическими лицами может быть заключено при:
- предоставлении займа (на любые цели) под залог недвижимости;
- приобретении жилья.
Второй случай рассматривает как двусторонние соглашения (одна сторона выступает продавцом и залогодержателем, вторая – залогодателем), так и трехсторонние – продавец-кредитор-покупатель.
Согласно ст. 339 ГК РФ, ипотека между физлицами:
- оформляется в письменном виде;
- подтверждается нотариальным заверением;
- подлежит государственной регистрации.
Копия, заверенная нотариусом, предоставляется территориальной (по месту нахождения залогового имущества) организации (ЕГРП), уполномоченной осуществлять данную процедуру – государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.131 ГК РФ, ст. 19-28 ФЗ).
Документ обязательно фиксирует сведения о:
- предмете залога (описание по существу; размер; сумма оценки);
- договоренностях, описывающих обязательства;
- сроках их исполнения;
- нахождении заложенного имущества (у какой из сторон).
Согласование вышеперечисленной информации является необходимым условием для признания соглашения заключенным.
Договор о залоге недвижимости считается действительным, вступившим в силу с момента внесения в Государственный реестр.
В документе должны быть указаны:
- уникальный регистрационный номер;
- дата его присвоения.
Требования к разделам документа
Письменная форма договора ипотеки между физическими лицами может быть произвольной, состоящей из различных разделов.
Вводная часть документа содержит информацию о договаривающихся сторонах – залогодержателе и залогодателе, – с обязательным указанием:
- фамилии, имени, отчества (полностью);
- паспортных данных (номер документа; дата, место выдачи);
- места фактического проживания (подробный адрес).
Рекомендуется наличие следующих основных разделов:
- Предмет договора.
- Гарантии.
- Права и обязанности сторон.
- Страхование.
- Ответственность и форс-мажор.
- Заключительные положения.
- Реквизиты.
Участники сделки вправе менять порядок, количество, содержание составных частей документа.
Особенности заполнения разделов договора залога между физическими лицами
Раздел 1. Предмет договора
Залогом может выступать следующее недвижимое имущество, являющееся предметом договора:
- жилой дом либо квартира;
- земельный участок;
- нежилые помещения (гаражи; садовые/дачные домики; хозяйственные строения различного назначения).
Первый вид является наиболее распространенным.
В этой части договор залога квартиры между физическим лицами должен сдержать достоверную, исчерпывающую информацию о жилом помещении.
Таблица демонстрирует основные положения раздела для подобного соглашения.
Независимая оценка производится специализированной организацией, имеющей государственную лицензию на данный вид деятельности.
Раздел также может содержать следующую информацию:
- причитающиеся залогодержателю платежи, обеспечиваемые данной ипотекой: возмещение убытков (штрафов, пени) за ненадлежащее исполнение/неисполнение обязательств; судебные издержки, расходы по реализации при взыскании залога;
- другие соглашения, касающиеся предмета договора.
Образец договора залога квартиры (ипотеки) между физическими лицами
Раздел 2. Гарантии
Здесь прописываются гарантии залогодателя об отсутствии в отношении предоставляемого им залогового недвижимого имущества:
- отчуждения;
- другого залога;
- ареста;
- обременения правами третьих лиц;
- судебных и иных споров.
Сведения подтверждаются выпиской из ЕГРП.
Раздел 3. Права и обязанности сторон
Содержит согласование условий сделки по разделению прав, обязанностей, рисков договаривающихся физических лиц.
Здесь может быть зафиксировано, что залогодатель обязан:
- обеспечивать сохранность предмета залога;
- информировать об изменениях, касающихся него;
- не препятствовать доступу залогодержателя.
Обязательным пунктом раздела является положение о праве залогодателя прекратить обременение заложенного имущества при погашении (в том числе досрочном) обеспеченного им обязательства.
Также здесь фиксируется право залогодержателя на:
- контроль состояния и использования залога;
- обращения взыскания на него в предусмотренных законом случаях.
Раздел 4. Страхование
Важность страхования залога делает целесообразным выделение сведений о нем в отдельной части ипотечного соглашения.
Статья 31 ФЗ регламентирует эту процедуру.
Обычно залоговое недвижимое имущество страхует залогодатель в размере обязательства, которое оно обеспечивает (или более) в пользу выгодоприобретателя (залогодержателя).
По договоренности сторон в документе могут быть прописаны иные условия страхования.
Раздел 5. Ответственность и форс-мажор
В договоре должен быть отражен порядок распоряжения имуществом в случаях:
- неисполнения сторонами своих обязательств;
- возникновения обстоятельств непреодолимой силы.
Раздел 6. Заключительные положения
Регламентирует технические, процессуальные, другие дополнительные соглашения между сторонами.
Например:
- количество экземпляров документа;
- порядок подписания/получения;
- момент вступления в силу;
- распределение расходов по оформлению и регистрации;
- условия конфиденциальности;
- другие положения, существенные для участников сделки.
Раздел 7. Реквизиты
Является существенной частью договора. Здесь осуществляется подписание документа сторонами.
Особенности составления для разных видов недвижимого имущества
Различия в составлении договора ипотеки между физическими лицами касаются в основном предмета залога.
При документальном оформлении соглашений, предметом которых являются земельные участки, руководствуются статьей 63 ФЗ.
Не подлежит залогу такая недвижимость:
- находящаяся в муниципальной/федеральной собственности (кроме случаев описанных ст. 62.1 ФЗ: предназначенных для жилищного строительства и гос. собственность на которые не разграничена);
- площадь которых не соответствует минимальному размеру, установленному законодательством.
Могут быть заложены участки не ограниченные в обороте, а также не исключенные из него.
Раздел «Предмет договора» должен содержать данные о существе залога (участка):
- площадь;
- кадастровый номер;
- категорию земель.
Права собственности подтверждаются:
- договором купли-продажи;
- дарения;
- свидетельством о праве на наследство.
При залоге дома предметом договора являются:
- основное строение;
- участок земли, на котором оно расположено;
- все дополнительные постройки и сооружения в пределах участка.
Ипотека квартир и жилых домов, право собственности на которые принадлежит государству либо муниципалитетам, противозаконна (статья 74 ФЗ).
Особенности ипотеки нежилых помещений:
- в разделе «Предмет договора» должны быть указаны следующие сведения: площадь земельного участка, на котором расположен объект; его кадастровый номер, категория земель;
- последующий залог не допускается.
На какие пункты необходимо обращать особое внимание?
Разделы договора ипотеки имеет равнозначную юридическую силу.
Так как ипотека является дополнительным соглашением к договору займа, особое внимание следует обратить на порядок снятия обременения после исполнения основных – кредитных – обязательств.
При заключении трехстороннего Договора купли-продажи и ипотеки необходимо зафиксировать в нем порядок передачи предмета ипотеки:
- в собственность покупателю-залогодателю;
- в залог кредитору-залогодержателю.
Обеспечиваемое предметом залога обязательство (платеж) может исполняться не единовременно, а равными (либо другими) долями. Порядок и график должны быть зафиксированы.
В случаях возникновения отношений между физическими лицами, оформление которых предусматривает заключение договора ипотеки следует:
- руководствоваться нормативными документами;
- использовать как основу базовые типовые договоры, предоставляемые специализированными Интернет-ресурсами и организациями;
- не пренебрегать помощью профессиональных консультантов.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- 8 (800) 700 95 53
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник