Развитие договорного права расширило возможности по заключению различных видов сделок на рынке недвижимого имущества.
Сегодня права на объект недвижимости можно отчуждать (передать в собственность) еще на стадии строительства дома.
Главным инструментом при передаче всех прав по договору долевого участия (ДДУ) является заключение договора уступки (цессии).
Кредитор, являющийся одной стороной по договору (цедент) переуступает право требования второй стороне (цессионарию) к третьей стороне – застройщику (должнику). Цессионарий после окончания строительства дома оформляет недвижимость в собственность.
Нюансы договора
Договор цессии имеет природу гражданского-правового договора, а значит, упомянутый выше вид сделок может быть заключен на возмездной либо безвозмездной основе.
Если права уступаются за конкретную цену (плату), то договор будет считаться возмездной уступкой права, а если без взимания платы, то данный договор следует признавать видом безвозмездной уступки. (Скачать образец безвозмездного договора цессии (уступки прав требования) можно здесь).
Любой участник гражданских правоотношений (граждане, организации) может выступать стороной в договоре цессии. Однако именно безвозмездный характер сделки будет законен не во всех случаях.
Договор цессии, оформленный между юридическими лицами, занимающимися коммерческой деятельностью, на безвозмездной основе, вероятнее всего будет признан судом ничтожным.
Безвозмездность уступки права между юридическими лицами
С одной стороны, гражданским кодексом не установлено никакого запрета для заключения договора цессии на безвозмездной основе.
Законодательством также не установлено требований, чтобы договор цессии заключался на возмездной основе.
В случаях, когда закон прямо не предусматривает и одновременно не запрещает совершение определённых действий, данные вопросы следует изучать в свете сложившейся практики вынесения судебных решений.
Если говорить о пути развития, который сегодня выбирают арбитражные суды, цессию относят к виду сделки, все-таки обладающей признаком возмездности.
Так, Президиум ВАС РФ (Высшего Арбитражного суда) выразил позицию, что если суд установит факт заключения договора цессии на безвозмездной основе, то данная сделка будет квалифицироваться как договор дарения. Подобную позицию ВАС РФ изложил в Определении от 25.10.13 г., вынесенного по результатам рассмотрения дела № А 53 – 37142 /12.
Из этого следует вывод, что отсутствие в договоре конкретных условий об оплате и цене передаваемого права ведет к тому, что спорные вопросы по данному договору будут рассматриваться судами, как если бы сторонами был заключен договор дарения.
Особых проблем бы не возникало, если бы в гражданском законодательстве не содержался прямой запрет на дарение имущества между юридическими лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность.
Замечание специалиста: запрет дарения для коммерческих организаций установлен подп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ.
Таким образом, заключаемый между коммерческими организациями договор цессии, в случае, если он не содержит условие об обязательстве цедента передать цессионарию право требования путем безвозмездного отчуждения, ничтожен в силу не соответствия его требованиям подп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ.
Сделка, признанная ничтожной, не влечет для ее участников последствий, к наступлению которых они стремились. Переданные по такому договору права требования аннулируются и не считаются переданными.
Безвозмездная уступка права между физлицами
Говоря о переуступке на безвозмездной основе, физические лица свободны в заключении данного вида сделок. Во всяком случае, такого запрета не содержится в Гражданском кодексе.
Действительно, заключаемый между физическими лицами договор уступки права, в том числе уступки по ДДУ, может иметь безвозмездный характер. Данное право закреплено пунктом 3 статьи 576 ГК РФ.
Однако безвозмездная переуступка права в данном случае является договором смешанного характера и при ее оформлении следует руководствоваться правилами об уступке, установленными в главе 24 ГК РФ и правилами о дарении, предусмотренными главой 32 ГК РФ. Это следует из пункта 1 статьи 572 ГК РФ, которая указывает на признаки дарения в безвозмездной сделке по передаче права требования.
Поэтому при составлении договора безвозмездной уступки следует включить в договор существенные (обязательные) условия, предусмотренные гражданским законодательством для обоих видов договоров: уступки и дарения.
Например, существенным условием договора цессии является условие о передаваемом праве требования, а существенным условием договора дарения — условие о безвозмездной передаче права.
Совет юриста: из договора должно ясно следовать, что стороны имеют намерение совершить безвозмездную сделку по передаче права на объект недвижимости.
Если в договоре отсутствует условие о цене уступаемого права, то это еще не говорит однозначно о том, что договор является безвозмездным. В содержании договора должна присутствовать четкая формулировка о том, что цедент безвозмездно передает цессионарию право требования.
Отсутствие в договоре очевидного намерения может впоследствии привести к тому, что сделка будет признана возмездной и цедент будет вправе требовать оплату уступаемого по договору права требования.
Рекомендация специалиста: поможет избежать рисков наступления неблагоприятных последствий внимательное изучение всех подписываемых документов.
Заключая договор дарения следует помнить о том, что данный вид сделок имеет отрицательный нюанс, связанный с налогами.
Например, получивший право по такому договору участник долевого строительства лишается возможности на получение налогового вычета при покупке, т.к. отсутствуют для этого основания, в случае продажи не сможет уменьшить доходы на произведенные расходы, т.к. расходы отсутствуют.
Смотрите видео, в котором опытный юрист подробно разъясняет все нюансы договоров дарения между физическими лицами:
Внимание!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 500-27-29 доб. 482 — Россия (общий)
или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!
Все консультации у юристов бесплатны.
Источник
Нередко в судебной практике поднимается вопрос: должен ли суд выяснять возмездность цессии (перевода долга), если об этом не заявляет ни одна из сторон.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Поэтому при рассмотрении судом иска, предъявленного в защиту права, суд должен в первую очередь рассмотреть вопрос о наличии законного права, в том числе в случаях рассмотрения иска, основанного на договоре цессии (перевода долга) — проверить законность цессии (перевода долга), и, следовательно, наличие у стороны спора права, основанного на цессии, либо обязанности, основанной на переводе долга.
В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.
Статья 575 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещает дарение между коммерческими организациями.
Из смысла статей 572 и 575 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что институт дарения в полной мере применим и к отношениям по уступке права требования (переводу долга), в том числе в части запрета безвозмездной уступки права (перевода долга) между коммерческими организациями.
И, наоборот, дарение права требования (перевода долга) в отношениях между некоммерческими организациями может иметь место с соблюдением требований пунктов 3, 4 статьи 576 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также не запрещена законом безвозмездная передача права требования от коммерческой организации к некоммерческой, в том числе бюджетной, например, учреждению. В то же время если, наоборот, бюджетная некоммерческая организация безвозмездно передаст право (требование), недействительность цессии будет связана уже с иным основанием — отсутствием полномочий на такое распоряжение государственным (муниципальным) имуществом, нарушением специальной правоспособности.
Практика показывает, что неисследованность вопроса о возмездности цессии (перевода долга) является распространенной судебной ошибкой, которая неизбежно ведет к отмене судебных актов.
Указание о возмездности цессии не обязательно в самом договоре.
В силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
По мнению Брагинского М.И. и Витрянского В.В., приводящих также мнение Маковского А.Л. и Новицкого И.Б., «отсутствие в соглашении об уступке прав требования, заключенном между коммерческими организациями, условий об оплате цессионарием получаемого права либо об ином встречном предоставлении само по себе не может являться основанием для признания указанного соглашения договором дарения. Напротив, следует исходить из презумпции возмездности всякого гражданско-правового договора, предусмотренной пунктом 2 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации»… «поэтому такое соглашение может быть квалифицировано как договор дарения лишь в тех случаях, когда в его тексте положительно решен вопрос о безвозмездности передачи дара либо когда заинтересованным лицом будет доказано отсутствие какой-либо причинной обусловленности безвозмездной уступки права»1.
Согласившись с выводами о презумпции возмездности цессии, указанным авторам можно возразить относительно квалификации судом безвозмездности цессии только по инициативе заинтересованного лица. Выше уже было указано, что суд при рассмотрении спора, основанного на цессии, должен проверить законность передачи права. Поэтому, независимо от возражений заинтересованного лица, суду следует выяснить, как стороны предполагают рассчитаться за переданное право требования, чем подтверждаются их приготовления, как они договорились о цене передаваемого права и чем эта договоренность подтверждается. Последнее обстоятельство имеет значение потому, что, хотя право требования как имущественное право и отнесено законодателем к разряду имущества (статья 1128 Гражданского кодекса Российской Федерации), однако, оно имеет свою специфику, отличие от традиционных видов имущества.
Казалось бы, по аналогии с другими договорами, например, договором купли — продажи, при отсутствии в нем условия о цене передаваемого права (перевода долга) ее можно было бы определить по правилам пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. И, следовательно, при отсутствии прямо выраженной в содержании договора воли сторон на безвозмездность цессии можно было бы считать его возмездным. Однако вряд ли можно рассуждать так, что стороны имели в виду возмездность договора, а в связи с отсутствием соглашения о цене рассчитывали на обычно применяемые цены. Специфика данного имущества делает определение его стоимости по правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации проблемным, затруднительным, если оно не определено сторонами. При заключении такого договора у обеих сторон — коммерческих организаций должен быть экономический интерес, основанный на началах возмездности. Поэтому в любом случае стороны договора о перемене лица в обязательстве должны обосновать этот интерес, в том числе и размер предполагаемого встречного предоставления. В то же время о достижении соглашения по поводу возмездности цессии могут свидетельствовать последующие действия сторон, в том числе встречное соразмерное предоставление цессионарием цеденту.
Во-вторых, следует помнить о возможной мнимости условия о возмездности цессии. Поэтому при выяснении воли сторон относительно возмездности цессии следует выяснить, в частности, причины, почему после заключения договора цессии его стороны на протяжении длительного времени не ставили и не ставят вопрос о возмездном предоставлении и не свидетельствуют ли эти обстоятельства о направленности воли сторон на дарение.
Даже и при наличии в договоре цессии условия об оплате переданного права требования, но отсутствии длительное время реальных действий хотя бы одной из сторон по оплате (истребованию оплаты), суду следует обсудить вопрос о том, не является ли данное условие договора мнимым (статья 170 Гражданского кодекса Российской Федерации) и не является ли цессия ничтожной в силу безвозмездности.
Из закона не следует, что у нового кредитора на момент заключения договора цессии уже должна иметься задолженность перед первоначальным кредитором. Последующая оплата переданного права требования не противоречит закону. Закон не запрещает передачу права требования путем продажи права.
По делу № А-32-2677/2000-15/88 (вх. Ф08-3473/2000) апелляционная инстанция при оценке договоров цессии сделала вывод, что в момент уступки требования у кредитора должна быть задолженность перед новым кредитором, в противном случае цессия безвозмездна. Кассационная инстанция указала, что данный вывод ошибочен. Глава 24 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит обязательного требования о том, что на момент передачи права требования у кредитора должна иметься задолженность, в погашение которой передается право требования. В силу статьи 575 Кодекса цессия между коммерческими организациями должна быть возмездной. Однако закон не регламентирует форму возмездности и, в частности, не запрещает последующую оплату переданного права требования.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.98 № 1676/98 отмечается, что передача права (требования) по договору продажи не противоречит статье 386 Гражданского кодекса Российской Федерации и в целом параграфу 1 главы 24 Кодекса.
Возмездность передаваемого права требования не может ставиться под условие реального истребования новым кредитором долга с должника. Договор, по которому новый кредитор обязался перечислять первоначальному кредитору суммы только после взыскания их с должника, не является цессией, поскольку противоречит главе 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, предполагающей безусловную замену лица в обязательстве. И эта безусловность относится в том числе и к возмездности сделки по перемене лица в обязательстве.
По делу вх. Ф08-1990/99 в договоре уступки права требования предусмотрено, что полученные с должника денежные средства за вычетом определенной суммы цессионарий обязан перечислить на расчетный счет цедента. В связи с этим кассационная инстанция сделала вывод, что первоначальный кредитор из обязательства не выбывает, поскольку остается правообладающим лицом на сумму, превышающую причитающуюся новому кредитору, что противоречит главе 24 Кодекса.
При рассмотрении дела № А-63-1277/2000-С1, вх. Ф08-643/2001 в соответствии договором цессии в счет уступленного права требования новый кредитор должен перечислить первоначальному кредитору стоимость уступленного права после исполнения должником обязательства в полном объеме. Кассационная инстанция указала, что данное условие противоречит статье 575 и главе 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возмездность цессии носит не безусловный характер, а поставлена в зависимость от исполнения обязательства должником.
По делу № 28/7, вх. Ф08-2640/2000 договором цессии предусмотрено, что после удовлетворения должником уступленного права требования новый кредитор должен рассчитаться с первоначальным кредитором в порядке, определяемом дополнительным соглашением сторон, то есть вопрос об обязанности оплаты переданного права поставлен под условие. Кассационная инстанция указала, что суд, во-первых, не дал оценку этому условию договора, и, во-вторых, не выяснил, произошла ли оплата уступленного права вне зависимости от данного условия договора. 1
Белов В.А. в своей монографии не согласился с аналогичными выводами Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в постановлениях по ряду конкретных дел, считая, что отсутствие четкого законодательного определения в вопросе о том, по какому основанию можно совершить уступку требования, означает, что допустимо любое не противоречащее закону основание. По мнению автора, можно говорить о том, что условие об оплате переданного права только после истребования долга от должника не противоречит закону, поскольку в данном случае не произошло передачи пассива, связанного с требованием — риска невозможности его осуществления, который продолжает оставаться на цеденте2.
С таким утверждением трудно согласиться, поскольку смешиваются такие институты, как поручение, по которому кредитор (доверитель) может поручить поверенному совершить определенные юридические действия (в том числе по истребованию долга), и цессия, когда кредитор выбывает из обязательства, и передаваемое действительное право требования должно получить встречное возмездное предоставление. Величина риска невозможности реализации передаваемого права требования может быть учтена сторонами при определении его цены. Смешивание поручения и цессии создает невозможность применения к данному договору норм и того, и другого института. Представим себе ситуацию, когда новый кредитор не будет взыскивать задолженность с должника. Утративший право (требование) первоначальный кредитор лишен возможности при предъявлении к новому кредитору убытков в связи с неполучением возмездного предоставления по цессии доказать их, поскольку по договору цессии новый кредитор не обязывался перед первоначальным кредитором непременно взыскать задолженность. Не может быть к нему предъявлено и требование об оплате права, поскольку обязанность по оплате возникает у него только после истребования задолженности.
Безвозмездность цессии может выражаться не только в отсутствии условия об оплате и фактической оплаты, но и в явной несоразмерности предусмотренной договором цены прав (требований) их объему.
По делу № А-53-134/2000-С1/17, вх. Ф08-1035/2000 кассационная инстанция указала на необходимость дать оценку с точки зрения возмездности условию договора цессии о том, что цессионарий приобрел у цедента за 10 000 рублей право требования по договору поставки 607 тонн семян подсолнечника на общую сумму 455 250 рублей.
Безусловно, что сумма передаваемого по договору цессии права требования и его цена не обязательно должны совпадать, иначе отсутствует экономическая обусловленность такого договора, в особенности при возмездности, основанной на продаже права. В то же время суд должен оценить соразмерность договорной цены права и объема передаваемого права.
Таким образом, могут иметь место различные варианты безвозмездной цессии (перевода долга):
- Когда в договоре отсутствует условие о возмездности и поведение сторон (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) позволяет сделать вывод об отсутствии у них воли на возмездное встречное предоставление.
- Когда в договоре имеется условие об оплате уступаемого права (требования) либо перевода долга, но поведение сторон свидетельствует о мнимости данного условия.
- Когда определенная сторонами цена права (требования) или перевода долга явно несоразмерна объему передаваемого требования (перевода долга).
Ю.В.Рыжков*
*Автор: Рыжков Юрий Викторович — судья, стаж работы в Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа 5 лет
«Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа», N 1, апрель-июнь 2001 г.
Примечания:
1 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С.346.
2 Белов В.А. Сингулярное правопреемство в обязательстве. М., 2000. С.244.
Страницы: 1 | 2 | 3
К основному документу >>
Источник
