Облигация жилищного займа — один из видов ценных бумаг (долговой актив), который выпускается муниципальными органами власти или строительными компаниями и дает право держателю на получение определенной части (доли) недвижимости (чаще всего квартиры).
Облигация жилищного займа: сущность
Суть облигаций заключается в обязательстве кредитополучателя (эмитента) передать кредитодателю (инвестору) определенную сумму в дату погашения долговой бумаги и выплачивать проценты (купонные выплаты) по активу. Облигации жилищного займа в этом отношении имеют другую природу. Сущность таких активов ближе не к привычным долговым бумагам, а к договорам долевого участия. Разница лишь в том, что они имеют большую ликвидность и подразумевают проведение обязательной индексации номинальной цены, в зависимости от конкретного индекса (например, «строительного коэффициента» или индекса потребительских цен).
В роли заемщика, выпускающего подобные облигации, может выступать только юрлицо, имеющее соответствующие права заказчика на возведение жилья, а также составления на него проектной документации. Это может быть как компания «частник», так и муниципалитет населенного пункта.
Инвестором (кредитором и потенциальным собственником жилья) может выступать любой человек. Здесь не каких-либо ограничений в отношении того, будет ли кредитодатель физическим или юридическим лицом. Равные права имеют как частные граждане, так и компании.
Схема работы облигаций жилищного займа проста. Здесь осуществляется замен договорных взаимоотношений между инвестором и предприятием-застройщиком на эмиссию и дальнейшее размещение специальных активов (облигаций) жилищного займа. Последние дают право держателям получить в дальнейшем жилье в домах, под которые и осуществляется эмиссия.
В роли финансового агента инвестиции выступает один из финансовых институтов (как правило, это банк). Он размещает долговые активы на рынке ценных бумаг, взваливая на себя груз посреднических функций. Задача такого агента — решение вопросов, возникающих между сторонами сделки (эмитентом облигаций и их покупателем). Кроме посреднических, банк берет функции гаранта возвратности денег инвестору, если строительная программа по тем или иным причинам будет провалена. К слову, в роли гаранта может выступать не только банк. Часто эту функцию берут на себя страховые компании.
Облигации жилищного займа обращаются на рынке срок, который равен периоду реализации самой строительной программы. То есть пока все объекты, под которые была организована эмиссия, не будут возведены, долговая бумага находится в обращении. Стоит отметить, что облигации жилищного займа являются беспроцентными. При этом выплата дохода производится один раз — в день погашения. Прибыль по долговой бумаге может передаваться как в денежной форме, так и в натуральном виде.
Натуральная прибыль по облигациям жилищного займа может иметь в вид доли квартиры. Как правило, одна долговая бумага на руках у инвестора — это право на один квадратный метр жилья. При этом возведение здания производится на средства, полученные от реализации облигаций.
Наименьшая нарицательная стоимость долговых бумаг жилищного займа установлена в единицах общей площади и должна составлять не меньше 0.1 квадратного метра.
Прибыль по облигации жилищного займа в виде денег можно получить в день погашения по стоимости одного «квадрата» жилья.
Облигации жилищного займа: отличительные черты, способы погашения
Этот вид долговых активов, предоставляющий инвестору право на недвижимость, имеет несколько основных черт:
— адресный тип применения заемного капитала, то есть инвестор может задействовать средства по целевому назначению (на возведение жилья). Расходовать инвестиции на реализацию других задач запрещено;
— эквивалентность долговой бумаги определенной площади недвижимости;
— формирование стоимости жилищной долговой бумаги (облигации) с учетом расходов по каждому из этапов возведения объекта, а также в зависимости от инфляции, влияющей на стоимость квадратного метра;
— деление строительного процесса на группу различных этапов. При этом получение займов для каждого из них должно реализоваться под определенное число долговых бумаг (облигаций жилищного займа);
— независимость финансовой составляющей в строительной сфере от процесса размещения долговых бумаг. Как правило, средства на возведение жилья берутся по различным программам кредитования, а погашаются уже по факту продажи облигаций инвесторам и потенциальным жильцам;
— взаимозависимость сроков возведения жилья от периодов погашения выпущенных облигаций жилищного займа;
— выбор инвестором формы покрытия жилищных долговых бумаг.
Как уже упоминалось, погашение жилищных облигаций (по желанию держателя активов) может производиться несколькими основными способами:
— наличными (с учетом рыночной цены одного «квадрата» возведенного жилья);
— недвижимостью (положенная площадь зависит от количества облигаций, находящихся на руках у инвестора);
— обменом на долговые бумаги, которые будут выпускаться в будущем, или же на другие кредиты.
Компания, которая производит эмиссию облигаций жилищного займа, должна предусмотреть следующие мероприятия:
— провести полный анализ строительных проектов в отношении основных показателей, а именно объема затрат, ожидаемого дохода, сроков строительства, вероятных рисков и так далее;
— выбрать группу надежных партнеров, выступающих в качестве основных участников займа. Как правило, для дальнейшей деятельности привлекаются мощные финансовые структуры;
— использовать разные источники финансирования, а именно деньги от размещения облигаций, кредитные ресурсы, средства долевого строительства и так далее;
— снизить текущие расходы на возведение строительных объектов и обслуживание своих обязательств посредством конкурсного отбора подрядных организаций, эмиссии облигаций в бездокументарной форме, определения лимитных цен при строительных работах и так далее;
— обеспечить адресность всех инвестиционных «взносов», то есть предоставляемые покупателем облигации привязать к определенным адресам домов, строительство которых и финансируется за счет средств полученных займов;
— уменьшить уровень рисков при продаже (размещении) долговых бумаг за счет соответствия объема активов площади возводимой недвижимости, определения объемов кредитования по номиналу (учитывается превышение цены на уровень 5-10% от затрат на строительство), изменения стоимости размещения облигаций с учетом действующих строительных индексов, поэтапной продажи долговых активов, создания резервного фонда (размер — 3-5% от общей суммы работ).
В связи с тем что покрытие долговой бумаги производится из простого расчета, где одна облигация — это определенная единица площади, то предприятие-эмитент, занимающаяся возведением объекта, может использовать ряд нетрадиционных вариантов предоставления жилья, а именно:
— проведение обмена недвижимость меньшей площади на жилье с большей площадью. При этом эмитент передает не деньги, а разницу в площадях квартиры (в эквиваленте);
— проведение рассрочки или предоставление отсрочки выплат, предоставление займов под залог части долговых бумаг для оплаты активов, не достающих для полного пакета;
— предоставление выгодных условий (льгот) продажи пакетов долговых бумаг.
Все сделки с облигациями жилищных займов подчиняются ряду правил в отношении налогообложения, как и в ситуации с другими ценными бумагами. В частности, здесь не предусмотрено начисление и необходимость выплаты НДС, отсутствует подоходный налог в объеме 1000 МРОТ при получении прибыли от продажи активов физлицам.
Не раньше чем за 6 месяцев (два квартала) и не позже, чем за квартал до выплаты по долговым бумагам держатель должен предъявить облигации выпустившему их предприятию для постановки на учет. На данном этапе как раз и определяется, каким из способов будет произведено погашение долговой бумаги — получением жилья (в случае оплаты полной цены), выплатой наличных или обменом на облигации новой серии.
Держатели активов, которые не стали на учет в положенные сроки, могут рассчитывать на получение недвижимости только при наличии согласия со стороны эмитента. Исключением могут быть лишь определенные форс-мажорные обстоятельства. Если же компания, выпустившая долговые бумаги, не дает возможности обмена «штрафнику», то остается только вариант с получением компенсации в форме наличных средств в объеме нарицательной стоимости долговых активов на момент постановки на учет вместе с начисленными процентами.
Деньги, которые направляются на покрытие (погашение) долговых бумаг, но не востребованные в определенный период, переводятся в бюджет муниципального органа или фонд предприятия-эмитента. На доходы, которые не были получены по облигациям, проценты не начисляются.
На этапе регистрации держателей в бланке долговой бумаги и отрывном купоне ставится печать эмитента. Последний отрезает купон и оставляет его у себя. Сам бланк долговой бумаги передается держателю.
Эмитент обязуется отправить уведомление инвестору о получении недвижимости в срок до месяца с момента, когда был определен срок погашения облигации.
Источник
Помимо долевого участия — наиболее распространенного источника финансирования к основным формам привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости можно отнести выпуск жилищных сертификатов или облигаций жилищного займа. Пример этому — муниципальные жилищные облигации или жилищные сертификаты. Эта форма финансирования получила широкое распространение в Москве, Санкт-Петербурге, Саратове, Ульяновске.
Суть облигационного займа заключается в возможности постепенно накапливать средства на приобретение квартиры путем покупки облигаций, каждая из которых дает право на получение определенного количества площади жилья (при этом минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 м2). Срок обращения таких облигаций может достигать десяти лет. Накопив необходимый пакет облигаций, гражданин вправе обменять его на квартиру соответствующей площади. Как правило, эти облигации дают право на приобретение жилья в домах, построенных муниципалитетом. Цена облигации устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. Если владелец облигаций отказывается от приобретения квартиры, то он имеет право на получение определенного денежного эквивалента (облигации выкупаются по текущей номинальной цене).
В этой схеме происходит замена прямых договорных отношений между застройщиком и инвестором на систему выпуска и размещения специальных ценных бумаг — облигаций жилищного займа, дающих право их владельцам на получение впоследствии жилья в домах, под которые эмитент производит эмиссию. В соответствии с Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» жилищный сертификат — особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью. Облигация жилищного займа является беспроцентной, с выплатой дохода единовременно при погашении. Доход по облигациям может быть выплачен в натуральной или денежной форме.
Срок обращения облигаций соответствует сроку реализации программы строительства определенных объектов, под которые заемщик объявляет эмиссию.
В случае привлечения финансовых средств с помощью жилищного займа в качестве заемщика-эмитента могут выступать юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, права застройки на земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на строительство. В качестве заемщика могут выступать муниципалитет города или частная строительная фирма. Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать банки, кредитные учреждения, фондовые и товарные биржи. В качестве кредитора — собственника облигаций может выступать любой инвестор, как физическое, так и юридическое лицо. Размещение облигаций на рынке ценных бумаг осуществляет инвестиционный институт, который берет на себя роль посредника между владельцем облигаций и заемщиком и одновременно является гарантом возврата средств инвестора в случае срыва программы строительства. Поручителем (гарантом) по жилищным сертификатам может выступать банк или страховая компания.
В случае муниципальных жилищных облигаций отсутствует возможность выбора гражданами квартиры, им предоставляется право на приобретение жилья только в определенных домах, по качеству не всегда отвечающих их требованиям. Для повышения привлекательности муниципальных жилищных облигаций необходимо выполнение следующих условий: они должны выполнять функцию накопления, по ним должен устанавливаться определенный доход, индексация должна отражать изменение ситуации на финансовом рынке.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.
Источник
Информация для граждан, имеющих право на участие в основном мероприятии «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».
Основное мероприятие «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» (далее – основное мероприятие) является федеральной программой. Департамент городского имущества города Москвы (далее — Департамент), как представитель субъекта Российской Федерации – города Москвы, выдает участникам основного мероприятия государственные жилищные сертификаты (далее — сертификат) для улучшения жилищных условий.
Сертификат является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина на получение за счет средств федерального бюджета социальной выплаты для приобретения жилого помещения.
Внимание, сертификат не является субсидией, предоставляемой из бюджета города Москвы жителям города, состоящим на жилищном учете в городе Москве, для приобретения или строительства жилья (ст. 31 Закона города Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»).
Сертификат не является ценной бумагой.
Норматив общей площади жилого помещения для расчета размера социальной выплаты устанавливается в следующем размере:
33 кв. м — для одиноко проживающего гражданина;
42 кв. м — на семью из 2 человек;
по 18 кв. м на каждого члена семьи при численности семьи 3 человека и более.
Расчет размера социальной выплаты при выдаче сертификата производится исходя из норматива стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения по Российской Федерации, действовавшего на дату выдачи сертификата.
Срок получения социальной выплаты напрямую зависит от количества выделяемых городу Москве сертификатов.
Социальная выплата предоставляется владельцу сертификата в безналичной форме путем зачисления средств федерального бюджета на его банковский счет, открытый в банке.
Участником основного мероприятия и (или) членами его семьи, имеющими в собственности жилое помещение (жилые помещения) без установленных обременений, принимается обязательство о безвозмездном отчуждении этого жилого помещения (жилых помещений) в государственную или муниципальную собственность. При этом отчуждение жилого дома (части жилого дома) осуществляется вместе с земельным участком, занятым указанным жилым домом (частью жилого дома) и необходимым для его использования.
В случае если участником основного мероприятия и членами его семьи не принято обязательство о расторжении договора социального найма и об освобождении занимаемого ими жилого помещения, выдача сертификата указанному гражданину не производится.
Владелец сертификата в течение 3 месяцев с даты выдачи сертификата сдает его в банк по месту приобретения жилого помещения или по месту пребывания владельца сертификата для заключения договора банковского счета и открытия банковского счета.
Участник основного мероприятия может приобрести жилое помещение на территории города Москвы или Московской области не только в пределах средств социальной выплаты, но и с использованием собственных и (или) заемных (кредитных) средств, а также средств (части средств) материнского (семейного) капитала.
После получения информации о реализации государственного жилищного сертификата участник основного мероприятия снимается с учета.
В соответствии с нормами постановления Правительства Российской Федерации от 21.03.2006 № 153 «О некоторых вопросах реализации основного мероприятия «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» и постановления Правительства Москвы от 11.05.2010 № 388-ПП «Об утверждении Правил рассмотрения заявлений граждан об участии в основном мероприятии «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» Департаментом городского имущества города Москвы и оформления и выдачи государственных жилищных сертификатов о выделении социальной выплаты на приобретение жилых помещений» Департаментом ежегодно проводится работа по формированию списков участников основного мероприятия, подавших заявление с 1 января по 1 июля года о получении государственного жилищного сертификата в планируемом году.
К указанным гражданам относятся:
— граждане, выезжающие (выехавшие) из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, имеющие право на получение социальной выплаты в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2002 № 125-ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей»;
— граждане, подвергшиеся радиационному воздействию вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, аварии на производственном объединении «Маяк», и приравненные к ним лица, вставшие на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеющие право на обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета в соответствии со статьями 14, 15, 16, 17 и 22 Закона Российской Федерации от 15.05.1991 № 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС», Федеральным законом от 26.11.1998 № 175-ФЗ «О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча» и постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 2123-1 «О распространении действия Закона РСФСР «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» на граждан из подразделений особого риска»;
— граждане, признанные в установленном порядке вынужденными переселенцами, не обеспеченные жилыми помещениями для постоянного проживания и включенные территориальными органами федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции, в сводные списки вынужденных переселенцев, состоящие в городе Москве на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий либо на учете нуждающихся в жилых помещениях;
— граждане, выезжающие из населенных пунктов (в том числе из городов, поселков), с полярных станций, находящихся в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях и закрывающихся в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании решений органов государственной власти субъектов Российской Федерации по согласованию с Правительством Российской Федерации, имеющие право на получение социальной выплаты в соответствии с Федеральным законом от 17.07.2011 № 211-ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из закрывающихся населенных пунктов в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях».
Если Вы относитесь к данным категориям граждан, состоите на жилищном учете в городе Москве, Вы можете подать в Департамент по адресу: ул. Бахрушина, д. 18, стр. 1, заявление о постановке на учет в качестве участника основного мероприятия «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».
За более подробными разъяснениями и иным вопросам, в рамках названной подпрограммы, в соответствии с пп. «б», п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 21.03.2006 № 153 Вы вправе обратиться в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации или ознакомиться самостоятельно в постановлении Правительства Российской Федерации от 21.03.2006 № 153 и постановлении Правительства Москвы от 11.05.2010 № 388-ПП.
Размер социальной выплаты по сертификату:
— На 1 человека — 1 693 019 руб. (33 кв. м на 1 участника);
— На 2 человек — 2 154 752 руб. (42 кв. м на 2 участников);
— На 3 человек — 2 770 395 руб. (по 18 кв. м на каждого члена семьи при численности семьи 3 человека и более).
Примеры расчета социальной выплаты по сертификату:
- В дополнение к занимаемому жилому помещению
(33,0 кв. м – 10,6 кв. м = 22,4 кв. м) х 42 753 руб. х 1,2 = 1 149 201 руб., где:
33,0 кв. м – норматив общей площади жилого помещения для расчета размера социальной выплаты для одиноко проживающего гражданина (п. 16 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21.03.2006 № 153);
10,6 кв. м. — общая площадь жилого помещения, находящегося в собственности или на праве пользования участника основного мероприятия (п. 16.2 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21.03.2006 № 153);
42 753 руб. — норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по Российской Федерации (п. 13 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21.03.2006 № 153 и приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.07.2018 № 387/пр «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на второе полугодие 2018 года и показателях средней стоимости одного квадратного метра площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на III квартал 2018 года»);
1,2 — повышающий коэффициент к нормативу стоимости квадратного метра общей площади жилья по Российской Федерации для приобретения жилого помещения на территории города Москвы или Московской области (пп. «а», п. 14 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21.03.2006 № 153).
- С освобождением занимаемого жилого помещения
33,0 кв. м х 42 753 руб. х 1,2 = 1 693 019 руб., где:
33,0 кв. м – норматив общей площади жилого помещения для расчета размера социальной выплаты на семью из одного человек (п. 16 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21.03.2006 № 153);
42 753 руб. — норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по Российской Федерации (п. 13 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21.03.2006 № 153 и приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.07.2018 № 387/пр «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на второе полугодие 2018 года и показателях средней стоимости одного квадратного метра площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на III квартал 2018 года»);
1,2 — повышающий коэффициент к нормативу стоимости квадратного метра общей площади жилья по Российской Федерации для приобретения жилого помещения на территории города Москвы или Московской области (пп. «а», п. 14 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21.03.2006 № 153).
Источник