Из статьи вы узнаете, по каким правилам оформляют сделку о займе под залог недвижимости, а также какие риски сделка влечет для заемщика.
Какие документы нужды для оформления займа под залог коммерческой недвижимости
Договор займа под залог недвижимости – это сделка, которую заключают юридические и физические лица. Для «физиков» такая правовая конструкция известна как ипотека. Квартира остается в залоге у банка, пока должник не выплатит всю сумму с процентами. Аналогично называются договоры, где залогодателем выступает компания. Основные отличия в том, что:
- сроки, как правило, меньше;
- фирма берет средства на иные цели;
- в качестве залога для займа предоставляют коммерческую недвижимость – нежилые здания и помещения.
Если компания не исполнит свои обязательства, она также лишится предмета залога.
Нормы о залоговых сделках носят бланкетный характер (ст. 9.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ). Заемные сделки с физическими и юридическими лицами, обязательства по которому обеспечены ипотекой, регулируют нормы одних и тех же законов (закон № 102-ФЗ и Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ). В отношении кредитных организаций и физ. лиц также нужно руководствоваться законом о потребительском кредите (Федеральный закон от 21.12. 2013 № 353-ФЗ).
Средства выдает коммерческая организация. По общему правилу договоры о займе под залог недвижимости можно оформить с банком. У кредитного учреждения может быть своя форма договора, которая проверена практикой и не вызывает вопросы у Росреестра при регистрации обременений.
Процедуру и перечень документов для регистрации сделки определяет закон (ст. 53 закона № 218-ФЗ). Компании, ИП или физическому лицу потребуются:
- договор об ипотеке, который заключили стороны;
- заявления залогодателя и залогодержателя.
К заявлению нужно приложить документы, которые:
- подтверждают полномочия представителя заявителя;
- являются основанием для реализации прав государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
- иные документы, если их предусматривает закон (п. 4 ст. 118 закона № 218-ФЗ).
Требовать дополнительные справки или иные сведения Росреестр не вправе. Документы можно направить лично или в электронной форме (ст. 18 закона № 218-ФЗ, приказ Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278, постановление АС Московского округа от 12.09.2019 № Ф05-14830/2019 по делу № А40-250070/2018).
Если регистрирующий орган не фиксирует залог недвижимости и не вносит сведения, чтобы сохранить сделку о займе, заявитель вправе обратиться в суд (кассационное определение СКАД ВС РФ от 19.10.2018 № 66-КГ18-16).
Как правило, форму договора для заключения сделки о денежном займе под залог недвижимости предоставляет организация, которая заключает такие сделки. Кредитная организация или иное лицо указывает:
- предмет ипотеки;
- его оценку;
- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ст. 9 закона № 102-ФЗ).
Если перед тем, как оформить сделку о займе под залог недвижимости, залогодержатель согласен рассмотреть правки залогодателя, нужно исключить наиболее проблемные пункты и включить полезные условия в договор. В частности, проверьте, чтобы договор не давал права:
- залогодержателю на последующий залог,
- залогодателю перезакладывать имущество другим лицам.
Пример формулировок:
Последующая ипотека предмета ипотеки не допускается.
Залогодатель гарантирует Залогодержателю, что переданный предмет ипотеки не будет перезаложен до момента исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.
Залогодателю выгодно прописать условие о возможности досрочно погасить долг и извлекать доход от предмета залога.
Обеспечение по сделке можно дополнить поручительством.
Стороны могут согласовать передачу в залог по договору о займе не всего объекта недвижимости, а часть. В этом случае взыскание в случае просрочки также можно наложить только на часть объекта (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 01.03.2018 № Ф02-636/2018 по делу № А74-13672/2016).
Росреестр вправе приостановить регистрацию залога недвижимости по договору о займе
Договоры неоднократно исполнялись на практике и не вызывали вопросов Управления Федеральной службы государственной регистрации. Если регистрирующий орган не обнаружит необходимые данные, он может приостановить регистрацию.
Например, банк обратился в суд, чтобы обязать Росреестр осуществить государственную регистрацию договора ипотеки. Ведомство посчитало, что договор не содержит срока исполнения кредитных обязательств, и приостановил процедуру. Суд исследовал документы. Должник являлся контрагентом по основному обязательству – договору кредитования, где стороны согласовали срок. В договоре ипотеки была отсылка к договору кредитования. Суд счет действия Росреестра неправомерными (постановление АС Московского округа от 14.06.2019 № Ф05-8593/2019 по делу № А41-61657/18).
С какими рисками сталкивается залогодатель в сделке о займе под залог недвижимости
Сделка о займе под залог недвижимости опасна для бизнеса. Если компания рискует обанкротиться, то рассчитаться с кредиторами имуществом, которое уже заложено, не выйдет. Банку содержание полученных активов также не всегда выгодно, поскольку приходится нести бремя расходов, пока полученный объект не получится реализовать. Если же ситуация складывается благоприятно, компания получает средства, которые необходимы на текущий момент, а банк или иная организация – гарантии, то есть обладает имуществом, на которое можно обратить взыскание.
Если стороны нечетко пропишут предмет договора о займе под залог недвижимости и не учтут положения закона, возможны споры.
Например, при ипотеке участка право залога распространяется на здания, которые находятся на этом участке (ст. 64 закона № 102-ФЗ). Суд признает право залогодержателя на такие объекты в силу закона (постановление АС Северо-Кавказского округа от 31.08.2018 № Ф08-6807/2018 по делу № А61-4686/2017).
Залог возникает в силу закона, когда лицо приобретает жилое помещение при помощи кредитных средств банка или целевого займа другой организации (ст. 77 закона № 102-ФЗ).
Если заемщик – ИП, нужно учесть следующее. Выдавать займы могут микрофинансовые организации (ч. 1.2 ст. 6.1 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ). Законодатель вводит ограничения для ряда субъектов. С 1 ноября 2019 года вступает в силу закон о запрете выдавать деньги физическому лицу, если цель договора не связана с предпринимательской деятельностью (п. «а» ст. 5 Федерального закона от 02.08.2019 № 271-ФЗ). Практика знает множество историй, когда такие организации обращали взыскание на имущество должника. Оформление происходило по высоким ставкам, которые не выгодны заемщику. Получалось, что такое кредитование ставило должника в сложные условия. Если он не успевал выплатить сумму, документы позволяли организации наложить взыскание на квартиру.
Так, заемщик попросил суд применить последствия недействительности ничтожных сделок, вернуть денежные средства и снять обременения. Он заключил с кредитором договор займа под залог своей недвижимости (жилого помещения). Ответчик выдал истцу заем на срок 12 месяцев под 28% годовых. Истец настаивал, что:
- сделки о залоге и займе ничтожные и не соответствуют требованиям закона о микрофинансовой деятельности,
- ответчик ввел его в заблуждение.
Суд истца не поддержал. Заявитель взял средства по договору, который подписал без замечаний. Он имел возможность ознакомиться со всеми существенными условиями и в случае несогласия предложить иные или отказаться от сделки (апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2018 по делу № 33-53324/2018).
В отдельных ситуациях недобросовестные лица заключали договоры купли-продажи с передачей права собственности на жилье в собственность корпорации вместо залога. Соответствующие деяния суд квалифицировал как мошенничество и выносил приговоры (определение ВС РФ от 24.11.2008 № 47-О08-60).
Если не вернуть сумму денежного займа, кредитор обратить взыскание на недвижимость под залогом
Компани или ИП, которые хотят оформить договор о займе под залог недвижимости с банком, компанией или частным инвестором, нужно учитывать риски. Если нарушить условия, кредитор вправе забрать объект, в том числе:
- единственное пригодное для проживания жилье;
- актив компании, который фирма планировала использовать для других целей или сохранить (ч. 1 ст. 446 ГК РФ).
Так, суд обратил взыскание на заложенное имущество. Оно обеспечивало обязательства компании по договору займа в размере 8 280 791,88 рубля, в том числе в сумму займа, неустойку и процентов за пользование займом. Оспорить решение не удалось. Суд посчитал правомерным обратить взыскание на нежилое помещение. Суд определил способ реализации имущества – продажу с публичных торгов. Он установил начальную продажную цену имущества – 80% от стоимости, которую определил эксперт (определение ВС РФ от 02.08.2018 № 301-ЭС18-12439 по делу № А31-920/2017).
В другом деле суд удовлетворил иск физического лица. Он указал, что отказ от возможности получения предмета залога означал бы ограничение возможностей получить удовлетворение за счет заложенного имущества. В этом случае интересы кредитной организации находились бы в привилегированном положении по сравнению с частным лицом (определение СКГД ВС РФ от 04.09.2018 № 5-КГ18-149).
Когда речь заходит о договорах займа под залог недвижимости между юридическими лицами, недобросовестный заемщик также может заявить о недействительности сделки. Компании указывают, например, на то, что после реконструкции поменялся объект. Возникло новое имущество, которое не является предметом ипотеки. Суд не встанет на сторону истца, если его действия имеют целью снять обременение с одновременным сохранением объекта в натуре и записи в государственном реестре о праве собственности (определение СКЭС ВС РФ от 28.09.2017 № 305-ЭС17-5571 по делу № А40-46238/2016).
Источник
В каких случаях составляется договор займа, если залогом выступает недвижимость? Что обязательно должен содержать документ? На какие моменты следует обратить внимание при заключении сделки?
В своих прошлых публикациях я частенько писал о законном основании залоговых кредитов, упоминал о документальном оформлении сделок. Предлагаю подробно рассмотреть договор займа, в котором обеспечением выступает залог. С Вами на связи Анатолий Вишневский – дипломированный экономист и банковский аналитик. Давайте рассмотрим юридическую сторону залогового кредита подробнее. Поехали!
Что такое договор залога и с чем его едят
Если между двумя сторонами составляется договор займа, в котором прописывается обеспечение залогом имущества заемщика – составление договора залога считается обязательным. В данном случае составляется либо два отдельных документа (так происходит чаще всего) или составляется договор займа с прописанным залогом.
Договор обязательно содержит:
- Вступление (преамбулу). Описываются стороны сделки, если физические лица – указываются ФИО, данные паспорта и адрес регистрации. Если одной из сторон является юридическое лицо – указывается полное и краткое наименование и доверенный представитель организации, а также документ, на основании которого он действует от ее лица.
- Предмет договора. Это собственно и есть то, на что направлено заключение сделки. В случае с залоговым займом – это получение денег на определенных условиях.
- Устанавливаемые условия. О них подробнее в предпоследнем разделе.
- Срок действия документа. Совпадает со сроком действия обязательства, устанавливается дата последнего платежа по долгу.
- Ответственность сторон. Прописываются последствия неисполнения сторонами принятых обязательств, устанавливается способ решения спорных вопросов.
- Форс-мажор. Существуют такие ситуации, которые возникают не по вине обеих сторон, но последствия для одной из них могут быть негативными. Форс-мажорные ситуации снимают ответственность заемщика перед кредитором или кредитора перед заемщиком.
Помимо стандартных, описанных выше пунктов, договор займа с залогом недвижимости (квартиры или любого другого объекта) имеет свои юридические особенности.
В чем особенности договора залога
Основная особенность такой договоренности – договор займа обеспечивается залогом имущества заимополучателя. Такое обеспечение обязательно указывается в документе с подробным описанием. Если залогом выступает недвижимость, то обязательно прописывается:
- адрес расположения имущества;
- площадь в целом и площадь каждого помещения, если таковое характерно залогу;
- стоимость оценки. Выставляется на основании акта об оценочной стоимости объекта недвижимости. Причем такая стоимость указывается как цифрами, так и буквами прописью;
- кадастровый номер;
- для земельного участка обязательно указание границ надела и присвоенная категория земель.
Также, если объектом залога выступает недвижимость, обязательным является регистрация документа в территориальном органе Росреестра.
С точки зрения законодательства
Основной нормой, регулирующей заключение сделок с залогом имущества, является Гражданский кодекс РФ.
Мой совет! Еще на этапе решения получить деньги с обеспечением Вашего собственного имущества рекомендую для начала ознакомиться со всеми пунктами ГК, касающимися такого кредитного обязательства.
Кодекс устанавливает объекты, которые могут выступать залогом в обеспеченных займах, процедуру оформления и регистрацию таких сделок, ответственность сторон, разрешение споров по таким займам. Также отдельно прописывается порядок реализации имущества в случае неисполнения обязательств заемщиком.
Ознакомиться с постулатами документа можно бесплатно, документ находится в свободном доступе. К примеру, по ссылке это можно сделать бесплатно.
Что касается заключения договора займа (это касается кредитных обязательств любой категории), то для ознакомления таких сделок с нормативно-правовой стороны рекомендую ознакомиться:
И не забывайте, чем больше Вы знаете о своих правах и нюансах таких сделок, тем сложнее Вас обмануть или поставить в невыгодные для Вас условия.
Что требуется от сторон договора
В любом обязательстве, а уж тем более, обеспеченном залогом недвижимого имущества, стороны договора должны быть совершеннолетними лицами. Как правило, если кредитором выступает юридическое лицо, а физическое – заемщиком, то к последнему предъявляются следующие требования:
- российское гражданство, в редких случаях рассматриваются граждане любой страны;
- постоянная регистрация, причем, желательно будет, если заемщик зарегистрирован на территории, по которой кредитор осуществляет свою деятельность;
- наличие документов, удостоверяющих право собственности.
Что касается возраста заемщика, то пороговое значение всегда устанавливается на дату внесения последнего платежа. Исходя из этого рассчитывается и срок возврата. Как правило, верхней точкой возрастного ограничения является пенсионный возраст (в зависимости от пола). Однако зачастую в заимствованиях с залогом предельный возраст выше (до 65-75 лет).
К обязательным документам, предоставляемым как подтверждение наличия права собственности, относятся:
- выписка из ЕГРН;
- свидетельство о праве собственности, если таковое имеется. А «иметься» такое на руках может быть только в том случае, если регистрация права собственности осуществлялась до июля 2016 г.;
- немаловажным является документальное подтверждение обстоятельств, при которых передано право собственности. Если заемщик купил квартиру, то необходим договор купли-продажи, приобрел в наследство – одноименное наследство и т. д.
Обратите внимание! Частные лица имеют право заимствовать деньги только при условии наличия российского гражданства.
Чему уделить пристальное внимание
Единого унифицированного образца договора займа с залогом нет. Если кредитором выступает лицензированное учреждение, имеющее право на выдачу займов, такой образец договора залога денежных средств у него разработан свой.
Договор между физическими лицами составляется в свободной форме, но к нему также предъявляются особые требования:
- отсутствие смысловых и прочих ошибок;
- структурированность;
- предоставление достоверной информации из документальных источников. Если указывается стоимость, то она дублируется из акта об оценке, а не прописывается «на глаз».
При составлении договора залога недвижимости, которое пойдет в обеспечение договора займа, особое внимание уделите следующим положениям:
- точному и подробному описанию объекта залога;
- условия получения денег и обслуживания долга должны быть указаны точно, без двойного смысла, то же касается ответственности сторон за нарушение постулатов договора;
- между физическими лицами может быть заключен беспроцентный займ и лучше это так и написать в договоре, в противном случае договор займа будет считаться процентным.
Залог недвижимости предполагает регистрацию в территориальном органе кадастра и недвижимости, без нее сделка не считается действительной в части оформления залога. Для регистрации необходимо предоставить договор залога недвижимого имущества, являющегося обеспечением займа (в 3-х экземплярах), документы из БТИ и оплату государственной пошлины процедуры.
Что нужно знать прежде, чем отдавать имущество в залог
Недвижимость относится к наиболее ликвидному активу и поэтому является самым дорогостоящим залогом, позволяющим заемщику получить большие деньги в кредит.
Привожу три важных факта, который обязан знать каждый, собирающийся получить кредит под залог.
Факт № 1. Сбор документов
Заимствование денег под залог – серьезное обязательство и помимо стандартного набора личной и подтверждающей платежеспособность документации, потребуется собрать внушительный пакет документов. В первую очередь, это касается банков.
Но следует понимать, что большинство документов и так есть на руках заимополучателя. Если он выступает залогодателем, то у него и так есть свидетельство о праве собственности и правоустанавливающие документы. Конечно же, есть на руках гражданский паспорт и второй документ.
Более лояльные кредиторы большего и не потребуют. Обратитесь за консультацией к компании ➥ «С залогом». Они кредитуют без проверки кредитной истории и не требуют справок, а процентная ставка – одна из самых низких на рынке и стартует от 6,5%.
Факт №2. Страхование и оценка стоимости
Это обязательные процедуры. Сохранность объекта залога также обязательно прописывается в договоре залога, как правило, им запрещено пользоваться сторонами для исполнения обязательств (или наоборот-неисполнения). В случае с недвижимостью, заемщик остается владельцем и может пользоваться ею (проживать в квартире или извлекать прибыль из коммерческого объекта). Поэтому страховка залога обязательна.
Оценка стоимости проводится для выяснения выдаваемой суммы, ведь стоимость залога не может быть меньше заимствованной суммы кредита.
Факт №3. Некоторые ограничения, связанные с правом собственности
Что касается залога в виде недвижимости, в связи с наложением обременения в органах единого реестра, на время действия кредитного договора с залогом запрещается проводить какие-либо действия без согласования с кредитором. К примеру, сдавать в аренду или прописывать новых жильцов. Для такого нужно заранее получить разрешение кредитора.
Образец договора займа с обеспечением залога
Как я уже упоминал выше – нет единого образца договора залога имущества, которое выступает обеспечением договора займа.
Между физическим и физическим лицом такой договор вообще составляется в свободном стиле, придерживаясь законных норм и структуры.
Между частными лицами
Выдавать деньги на возмездной основе имеет право каждый гражданин РФ, то же касается и договоров займа с залогом.
Деньги можно давать и на безвозмездной основе, то есть без начисления процентов.
Договорные обязательства могут быть установлены как в устном виде, так и письменном.
Заключая договор займа с залогом следует знать:
- сделка свыше 10 МРОТ оформляется только в бумажном варианте;
- договор залога квартиры и прочей недвижимости обязательно регистрируется в органах кадастра и недвижимости;
- если выдается беспроцентный займ – это обязательно указывается по тексту.
Важно! Если в договоре не указано начисление процентов – это не значит, что кредит выдан без начисления таковых.
Договор заключается между юридическим и физическим лицом
Если одной из сторон является юридическое лицо – ни о каких устных договоренностях не может быть и речи. Договор обязательно оформляется в письменном виде.
Важно! То есть, если Вы решили взять взаймы под залог квартиры, не только договор займа составляется в бумажном варианте, но и договор залога тоже.
Кроме того не идет даже и речи о выдаче беспроцентного займа. Это касается тех юридических лиц, деятельность которых лицензирована в сфере кредитования. То есть такие организации имеют право брать в обеспечение залог и выдавать под него кредитные деньги.
На каких условиях заключается договор
Если предоставление ссуды с обеспечением предусматривает выплату процентов по договору займа недвижимости – указывается процентная ставка, полная выдаваемая сумма кредита. Также обязательно прописываются условия возврата средств (одним платежом в конце срока действия, убывающими или равными платежами), устанавливается периодичность выплат (один раз в месяц или квартал). Если есть какие-либо комиссии, к примеру, за принятие платежа по долгу – это обязательно указывается в документе.
Что по ГК выступает залогом
Обращаясь к Гражданскому кодексу (в особенности, к статье 336) узнаем, что предметом залога может стать абсолютно любое имущество гражданина. Ограничения даны только на некоторые виды прав, которые не передают или взыскание по которым не могут быть осуществлены. Сюда относятся алименты, возмещение ущерба, причиненного здоровью или жизни.
Факт! Также, если законом установлен запрет на передачу определенного объекта, таковой не сможет стать залогом по обязательству.
Таким образом, залогом станет:
- любая недвижимость (жилая, нежилая, объекты незавершенного строительства);
- движимое имущество и оборудование;
- ценные бумаги;
- прочие ценности личного характера.
Стоит понимать, что по контракту по договору займа с залогом между юридическими лицами, жилая недвижимость не может стать предметом залога.
Надеюсь, статья была полезной для Вас. Жду комментариев и всего хорошего Вам!
Видео: как оформить договор залога
Оцените статью:
Загрузка…
Полезно? Сохрани чтобы не потерять!
Источник
