Ипотека между физическими лицами — не столь частое явление, однако оно встречается достаточно часто, чтобы иметь правовую основу. Главное ее отличие от стандартного ипотечного договора в том, что ссуду выдает не банк, а частное лицо под залог приобретаемой недвижимости. Естественно в этом случае речь идет о достаточно крупных суммах, которые потребуют регистрации по всем правилам (особенно на случай, в дальнейшем, перемены лиц в обязательстве по задолженности).
Договор ипотеки между физическими лицами — особенности
Договор ипотеки между физическими лицами заключается для документального подтверждения осуществляемой сделки. Фактически это передача денег в долг, документы подтверждают сумму долговых обязательств и тот факт, что залогом их погашения является приобретаемая недвижимость. В случае невыплаты, права на залог переходят к кредитующей стороне.
Бесплатная консультация юриста по телефону:
Существует несколько особенностей, которые отличают оформление договора ипотеки между физическими лицами:
- залоговым обеспечение может являться дом или квартира, земельный участок, а также недвижимость, находящаяся еще на этапе застройки;
- сюда могут быть включены сведения о имеющихся документах, которые каким-либо образом относятся к кредитованию;
- в документ могут быть включены также пункты, касающиеся досудебного исполнения взыскания в случае неисполнения обязательств;
- в разделе прав и обязанностей регламентируются имеющиеся риски, а также обязательства, которые стороны несут друг перед другом.
Последний пункт относится к процедуре изменения договоренностей, необходимости сохранять предмет залога в надлежащем состоянии, а также к тому, что кредитующий имеет свободный доступ к предмету залога.
Особенности составления договора ипотеки между физическими лицами требуют грамотного составления документа. Только в этом случае можно рассчитывать на его правовую силу.
Договор залога недвижимости между физическими лицами при ипотеке
Вопрос о том, как заключить договор ипотеки между физическими лицами под залог недвижимости, требует тщательного внимания. При необходимости лучше всего сразу обратиться к специалисту. Договоренность должна включать в себя следующие аспекты:
- права и обязательства заинтересованных сторон;
- контактные данные и реквизиты договаривающихся;
- гарантии, на которые могут рассчитывать стороны;
- условия, на которых выдается ссуда;
- приобретаемая недвижимость и ее залог.
Документ, подтверждающий выдачу средств под залог недвижимости должен быть в официальном порядке заверен в государственной службе. Заверять его дополнительно у нотариуса обычно не требуется, однако чаще всего стороны сами стремятся обеспечить максимальные гарантии.
Образец договора купли продажи квартиры между физическими лицами по ипотеке
На практике стороны могут и не заключать ипотечный договор в его чистом виде. Однако если по акту купли продажи предполагается, что покупатель будет расплачиваться за недвижимость рассрочкой, и при этом квартира будет оставаться в залоге, такой документ автоматически считается ипотечным. Такой статус устанавливается в силу закона.
Образец ипотечного договора для ознакомления можно скачать здесь.
Он включает в себя основные положения, которые могут быть включены в данный документ. Однако нужно понимать, что четкой формы, по которой заключается договоренность не имеется. Учитывая особенности данного вида кредитования, консультация и помощь юриста станет оптимальным вариантом для обеих сторон.
Договор ипотеки между физическим и юридическим лицом
Ипотечный договор между физическим и юридическим лицом имеет свои особенности. Фактически сюда можно включить и обычное ипотечное кредитование в банке, однако ссуду может выдать и другая компания, к которой обратится покупатель.
По образцу банковского документа, можно выявить основные моменты, на которые нужно обратить внимание:
- преамбула документа, которая содержит в себе основную информацию сторон;
- указание полной информации по выдаваемой ссуде а также по недвижимости, на которую она выдается;
- права, ответственность и обязательства со стороны заемщика и кредитующей компании.
По взаимной договоренности в документ могут быть включены дополнительные разделы. Чаще всего они касаются мер взыскания, а также различного рода обстоятельств, которые объективно препятствуют погашению ссуды.
Образец договора ипотеки между физическим и юридическим лицом
При оформлении договоренности по ипотечному кредитованию в банке, между физическими лицами или между физической и юридической стороной, важно тщательное внимание уделить его содержанию. Для этого стоит обратить внимание на следующие аспекты:
- большинство важных деталей чаще всего оформляются мелким шрифтом;
- особое внимание нужно уделить наличию дополнительных затрат, которые несет заемщик;
- процент по ипотеке должен быть фиксированным, плавающий может корректироваться как угодно и вряд ли в пользу должника;
- по законодательству РФ штрафы по просрочке и неуплате не могут превышать 1% от ссуды;
- внимание нужно обратить также и на график платежей.
Стандартный образец документа по ипотеке можно скачать тут.
Как оспорить договор ипотеки между физическими лицами
Заверенный по всем правилам документ достаточно сложно оспорить. В любом случае, он представляет собой обязательство, неисполнение которых влечет за собой ответственность. Однако есть некоторые моменты, которые могут быть не учтены.
Нередко при заключении договоренности по ипотеке между физическими лицами стороны включают в документ пункты, касающиеся непредвиденных обстоятельств. Но в любом случае, если договоренность не расторгается с согласия обеих сторон, на то, чтобы ее оспорить понадобится обращение в суд.
Основным моментов в данном случае станет настояние на том, что сделка становится недействительной по тем или иным причинам. Можно также настаивать на невыполнении другой стороной своих обязательств, но для заемщика такой вариант очень редко актуален. В любом случае следует обратиться за консультацией профессионального юриста для разъяснения всех нюансов.
Бесплатная консультация юриста по телефону:
Источник
Советы юристов:
1. Всегда ли договор залога квартиры между двумя физическими лицами является договором ипотеки?
1.1. ДОБРОЕ ВРЕМЯ СУТОК
Договор залога между физическими лицами никак не является договором ипотеки.
УДАЧИ ВАМ, И ВСЕГО ХОРОШЕГО.
Вам помог ответ?
Да
Нет
1.2. Ипотека считается, если в Росреестре будет зарегистрировано данное ограничение, т.е. предмет залога, по сути это и называется ипотекой.
Вам помог ответ?
Да
Нет
1.3. Андрей, Ипотека в силу закона возникает в случае покупки квартиры или другой жилой недвижимости клиентом по ипотечному банковскому кредиту (согласно статьи 77 ФЗ «Об ипотеке»)
Договор залога между физическими лицами никак не является договором ипотеки.
Вам помог ответ?
Да
Нет
1.4. Ответ да залог недвижимости зарегистрированный в Егрн является ипотекой, различают 2 вида последней договорная и в силу закона. Удачи.
Вам помог ответ?
Да
Нет
2. Объясните, пожалуйста, что такое «ипотека в силу закона между физическими лицами»? Читали в интернете, но толком ничего не понятно..
После выплаты денежных средств (хозяевам дачи) , должны ли будут они присутствовать при оформлении договора уже на покупателя? Смогут ли препятствовать переоформлению? (Хозяева оказались не слишком честными людьми).
Подскажите, пожалуйста. Благодарим за ответ.
2.1. Я Вам уже давал ответ на этот вопрос несколько минут назад, но почему-то Вы его проигнорировали. Повторюсь. Если простыми словами, ипотека в силу закона возникает и запись об обременении вносится в ЕГРН когда в основном договоре купли-продажи об этом обременении ничего не указано, но имеются обязательства покупателя по оплате (например рассрочка оплаты, кредит, договор долевого участия, рента). Это самостоятельное обязательство. А ипотека в силу договора это когда возникает залог недвижимости. Ипотека в силу договора заключается в целях обеспечения выполнения должником обязательств по договору займа или кредитному договору. В данном случае ипотека не является самостоятельным обязательством, а лишь выполняет обеспечительную функцию по первоначальному договору займа или кредитному договору. Если запись об обременении будет внесена в ЕГРН (Росреестр), то регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного обращения залогодателя и залогодержателя (т.е. покупателя и продавца)-(Закон о госрегистрации недвижимости № 218-ФЗ, Закон об ипотеке… № 102-ФЗ). После того, как ипотека будет погашена, Вы сможете осуществлять с домой (дачей) все что угодно, в т.ч. продавать и присутствие старого продавца здесь уже не нужно.
Вам помог ответ?
Да
Нет
3. Объясните, пожалуйста, что такое «ипотека в силу закона между физическими лицами»? Читали в интернете, но толком ничего не понятно..
После выплаты денежных средств (хозяевам дачи) , должны ли будут они присутствовать при оформлении договора уже на покупателя? Смогут ли препятствовать переоформлению? (Хозяева оказались не слишком честными людьми).
Подскажите, пожалуйста. Благодарим за ответ.
3.1. Если простыми словами, ипотека в силу закона возникает и запись об обременении вносится в ЕГРН когда в основном договоре купли-продажи об этом обременении ничего не указано, но имеются обязательства покупателя по оплате (например рассрочка оплаты, кредит, договор долевого участия, рента). Это самостоятельное обязательство. А ипотека в силу договора это когда возникает залог недвижимости. Ипотека в силу договора заключается в целях обеспечения выполнения должником обязательств по договору займа или кредитному договору. В данном случае ипотека не является самостоятельным обязательством, а лишь выполняет обеспечительную функцию по первоначальному договору займа или кредитному договору. Если запись об обременении будет внесена в ЕГРН (Росреестр), то регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного обращения залогодателя и залогодержателя (т.е. покупателя и продавца)-(Закон о госрегистрации недвижимости № 218-ФЗ, Закон об ипотеке… № 102-ФЗ). После того, как ипотека будет погашена, Вы сможете осуществлять с домой (дачей) все что угодно, в т.ч. продавать и присутствие старого продавца здесь уже не нужно.
Вам помог ответ?
Да
Нет
4. Между физическим лицом и строительной фирмой заключены 2 договора: на покупку земельного участка под строительство и на строительство жилого дома на этом участке. Право собственности на зем. участок оформлено (есть свидетельство), а дом не построен. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи земельного участка (он находится под обременением — ипотека)
4.1. Для этого нужно посмотреть ваши договора и условия предоставления кредита (кредитный договор с сопутствующими документами)
Первая консультация общая бесплатная.
Вам помог ответ?
Да
Нет
4.2. В тексте вопроса оснований для расторжения договора купли-продажи не усматривается (ст. 40 ГК РФ)
Вам помог ответ?
Да
Нет
5. Физическое лицо А приобрело у физического лица Б квартиру в ипотеку. В свою очередь физическое лицо Б приобретало квартирку у юридического лица. По прошествии некоторого времени юридическое лицо признано банкротом. Конкурсный управляющий подал в суд на признание сделки с недвижимостью между юридическим лицом и физическим лицом Б недействительной. Каковы шансы у физического лица А остаться с квартирой, при условии, что он является добросовестным покупателем?
5.1. Маленькие шансы. Вам нужен юрист, что бы смотреть доки.
Вам помог ответ?
Да
Нет
5.2. Шансы есть безусловно. Но для этого нужно работать. Обратитесь за помощью к адвокату.
Вам помог ответ?
Да
Нет
6. Договор займа с залоговым обеспечением между физическими лицами составлен в двух экземплярах. Договор ипотеки (залога) составлен в трех экземплярах.
Вопрос: сколько нужно экземпляров договора займа для регистрационной палаты, 2 или 3?
6.1. Для каждой из сторон.
Вам помог ответ?
Да
Нет
7. Вопрос в следующем. Планируется между 2 физическими лицами заключить договор займа обеспеченный залогом недвижимости (дом). 1. Как оформить данные договора раздельно договор залога отдельно, договор займа отдельно или вместе. Как будет называться договор займа (договор ипотеки, закладная, договор займа). проводится ли оценка стоимости недвижимости в данном случае, или ее можно оценить самостоятельно.
7.1. Необходимо заключить два договора: договор займа и договор ипотеки. Договор ипотеки подлежит гос. регистрации.
В договоре ипотеки необходимо будет указать залоговую стоимость недвижимости. Если стороны по поводу стоимости не имеют разногласий, то оценку проводить не обязательно.
Вам помог ответ?
Да
Нет
8. В свидетельстве о праве собственности написано ипотека в силу закона хотя договор купли-продажи заключался между двумя физическими лицами. Может ли это помешать перепродать недвижимость?
8.1. Может, если эта запись не погашена.
Вам помог ответ?
Да
Нет
9. Договор заключается между физическими лицами, с рассрочкой платежа на два года, можно ли в договоре указать, что стороны установили, что указанная квартира не находится в залоге у продавца и соответственно не возникает обременение? Мой юрист утверждает, что такой договор (с таким условием) не примет регистрационная палата, ссылаясь на закон об ипотеки. Права ли юрист?
9.1. Полностью согласна со Львом Сергеевичем, ранее Вам уже отвечала именно так.
Или Вы что-то не договариваете. При чем здесь ипотека?
Всего доброго,
Вам помог ответ?
Да
Нет
9.2. Попробуйте, может и получиться зарегистрировать. Но ваш юрист права.
Вам помог ответ?
Да
Нет
9.3. Ваш юрист не прав. Если обе стороны договора согласны на такой вариант, то вы можете прописать это условие, тогда обременения не будет. Это предусмотрено законом и повсеместно производится на практике.
Если вам нужно будет правильно составить договор, обращайтесь.
Вам помог ответ?
Да
Нет
10. Как поступить. Покупатель нежилого объекта недвижимости имеет возможность первоначально оплатить лишь часть суммы. Каким образом нам (продавцу) подстраховаться на счет остальной суммы? Возможно ли заключить договор ипотеки между физическими лицами? Заранее благодарен.
10.1. Ипотека между физическими лицами не возможна, так как — это долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества на покупку жилья.
В вашем случае, идеальный вариант — предварительный договор. В котором можно оговорить все необходимые условия.
Вам помог ответ?
Да
Нет
10.2. Просто в договоре купли-продажи указываете, что часть суммы будет оплачена в срок скажем до 01 мая 2014 года.
В этом случае в свидетельстве о регистрации права собственности у покупателя будет указано: Обременение в силу закона.
Он будет лишен возможности совершать сделки с такой недвижимостью.
Вам помог ответ?
Да
Нет
11. Возможно ли ипотека между физическими лицами (продавец/залогодержатель физ. лицо и покупатель/залогодатель физ лицо)?
Возможна ли ипотека на долю в квартире?
Предусмотрена ли уплата процентов за пользование займом (т.е. может ли выдавать физ. лица займ под проценты, или хотя бы пользование чужими деньгами 1/300 от ставки рефинансирования за день)?
Как оплачивается налог с процентов?
11.1. Залог недвижимости между физ. лицами не запрещен.
Вам помог ответ?
Да
Нет
12. Возможно ли ипотека между физическими лицами?
Возможна ли ипотека на долю в квартире?
Предусмотрена ли уплата процентов за пользование займом?
Как оплачивается налог с процентов?
12.1. Я так понимаю из Вашего вопроса, что одно ФЛ. дает займ другому ФЛ. под залог доли в квартире. Исходя из этого:
1. Ипотека (залог недвижимости) между физическими лицами возможна в качестве обеспечения исполнения обязательства по договору займа (это нужно указать и в договоре займа и в договоре ипотеки).
2. Возможна.
3. В соответствии с законодательством (ГК) предоставление займа может быть и процентным и беспроцентным, как договорятся заемщик и займодавец. Главное это прописать в договоре (ст.809 ГК РФ): размер процентов и порядок их уплаты (ежемесячно, раз в квартал, единовременно и т.д.).
4. Займодавец с полученных (реально) процентов должен платить ндфл 13%.
Вам помог ответ?
Да
Нет
12.2. Между физическими лицами возможна лишь рассрочка платежа, проценты платит покупатель, он же кредит берет.
Вам помог ответ?
Да
Нет
13. Заёмщица просит в долг деньги у физического лица, предлагая в залог квартиру с земельным участком. Квартира и участок принадлежат ей по праву собственности (единолично). Но в квартире зарегистрированы и проживают её несовершеннолетние дети и родители. Другого жилья у них нет. Возможна ли ипотека между физическими лицами при таких условиях?
13.1. Сергей, право собственности по закону важнее регистрации. Если ребенок не является собственником, а просто «прописан» в квартире, разрешение органов опеки на продажу жилья не нужно — за исключением тех случаев, когда в квартире прописан сирота, который находится под опекой. Отчуждение квартиры (продажа, обмен, залог), где зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, возможно — на таких условиях проходит до 80% всех совершаемых сегодня сделок. В данном случае, задача обеспечения ребенка другим жильем остается на совести родителей.
Вам помог ответ?
Да
Нет
Консультация по Вашему вопросу
8 800 505-91-11
звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России
14. Имеется процентный договор займа между физическими лицами. Сумма займа 85000. Срок истек. Заимодавец подал в суд. На данный момент нет возможности вернуть долг. Зарплата небольшая — хватает только на покрытие ипотеки и коммунальные платежи. Не знаю что делать. Что нужно чтобы суд дал отсрочку.
14.1. Надо подготовить РЕАЛЬНЫЙ (не вызывающий сомнений) график погашения долга и просить суд утвердить мировое соглашение, если кредитор согласен. Если не согласен, подать встречный иск о сроках и порядке исполнения обязательства из договора займа.
Вам помог ответ?
Да
Нет
15. Помогите разобраться в следующей ситуации: Между физическими лицами заключен договор купли продажи квартиры в рассрочку с обременением (ипотека). Предположим, собственник прописал в квартире несовершеннолетнего ребенка и в последствии перестал платить. Какие трудности могут возникнуть у продавца в случае обращения взыскания на заложенную квартиру? Спасибо.
15.1. Екатерина, здравствуйте! Никаких трудностей, даже если в квартире будут зарегистрированы пять детей..
С уважением.
Харченко О.В.
Вам помог ответ?
Да
Нет
16. Возможно ли заключение договора ипотеки между физическими лицами?
16.1. Да возможно. Ипотека — это залог недвижимости. Она может возникнуть в силу закона, либо в силу договора. В силу закона ипотека возникнет, если Вы, например, в договоре купли-продажи квартиры, не укажите, что расчеты произведены. А в силу договора ипотека возникнет, если Вы укажите, что расчет произведен, но денежными средствами, принадлежащими не Вам. Тогда будет зарегистрирована ипотека в пользу Вашего кредитора.
Вам помог ответ?
Да
Нет
17. Скажите пожалуйста, возможна ли ипотека между физическими лицами?
Спасибо.
17.1. Конечно. Например, договор залога жилого помещения, как обеспечение исполнения обязательств по договору займа. Договор займа заключается между двумя физическими лицами и договор залога жилого помещения тоже. Даже у нотариуса его регистрировать не обязательно.
Вам помог ответ?
Да
Нет
18. Скажите пожалуйста, что означает понятие «договорная ипотека»? Можно ли зарегистрировать договор залога недвижимости, который заключен между физическими лицами, но не заверен нотариально, если залог обеспечивает договор целевого займа на строительство жилого дома?
18.1. Исходя из норм ГК РФ, ФЗ-102, нельзя. Регистрация не может совершиться без предварительного нотариального удостоверения залога недвижимости.
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»
(с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г.)
» Статья 10. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке
1. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации».
ГК РФ.
» Статья 339. Договор о залоге, его форма и регистрация
1. В договоре о залоге должны быть указаны предметы залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
«
2. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
Договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежат нотариальному удостоверению.
3. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
Вам помог ответ?
Да
Нет
Бесплатный вопрос юристам онлайн
Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
Источник