Можно ли оформить займ под залог недвижимости от частного лица? Насколько это безопасно и выгодно для заемщика? Обо всем этом в статье.
Почему отказывают банки в кредите даже с залогом
Есть несколько распространенных причин отказов заемщикам, даже тем, кто предоставил под залог недвижимость. К ним относят:
ТОП 7 лучших кредитных програм для кредита от 500 000
* Сумма в процентах, от стоимости залоговой недвижимости. Этапы получения займа под залог
- Выберите подходящую компанию
- Нажмите кнопку «Оформить»
- Заполните заявку на сайте компании
- Испорченная кредитная история.
- Недостаточность залогового обеспечения.
- Есть судимость.
- Слишком низкая зарплата для обслуживания займа.
- Предоставлена ложная информация в анкете.
Теперь подробнее о каждой причине отказа. КИ может быть испорчена по разным причинам: высокая кредитная нагрузка, то есть много оформленных кредитов и микрозаймов, есть открытые долги с просрочки — с ними ни один банк не согласится работать, демографические данные, доход и проч.
На заметку! КИ хранится в базах не более 10 лет.
Характеристики влияют на скоринговый балл и кредитный рейтинг, который присваивается человеку. Если он низкого значения, банк откажет в ссуде либо предложит невыгодные условия — завышенную процентную ставку, малый срок кредитования и небольшую сумму кредита.
Что означает недостаточность залогового обеспечения? Сюда относится ряд проблем с объектом залога. Он может не соответствовать требованиям банка. Например, квартира располагается в здании с деревянными перекрытиями или в бараке. Может быть неликвидной, как частный дом, слишком удаленный от города, без подъездных путей к участку.
Дом может располагаться и в черте города, но продать его сложно из-за ряда причин: небезопасный район, плохая экологическая обстановка и т.д. Еще одна причина отказа в залоге — если он не обеспечивает сумму кредита. Это означает, что рыночная стоимость квартиры или дома слишком мала для запрашиваемой суммы займа.
При судимости получить ссуду можно, но шансы очень малы. Все зависит от степени тяжести нарушения закона. Невозможно получить кредит, если в прошлом совершались преступления экономического характера.
Когда нужна помощь частных инвесторов
Кредит от частного лица под залог недвижимости можно получить при отказах банков, либо в случае, когда заемщик уверен, что ему скорее всего откажут в ссуде. Например, у него есть погашенная судимость либо он нарушал неоднократно правила дорожного движения. Служба безопасности банка проверяет заемщиков и может рекомендовать банку отказать в выдаче средств. Хотя случается, что негативная информация находится в базах ошибочно.
Обратиться за частным займом под залог квартиры можно, если заемщик хочет выступать не как физическое лицо, а как ИП либо ООО. Обычно в компаниях для таких случаев есть юрист, но не все могут обеспечить услуги юрисконсульта, поэтому обязательства по оформлению сделки, подбору лучшего банка может взять на себя кредитный брокер.
Брокер может сопровождать сделку на одном из этапов либо полностью поможет с оформлением кредита под залог. Он сотрудничает с различными банками, знает их требования. Насколько выгодно сотрудничать с брокером, можно узнать из следующего раздела.
Условия кредита у частных лиц под залог
Если коротко, то деньги под залог недвижимости от частного лица выдаются на таких условиях:
- объект недвижимости не должен иметь ареста или обременений;
- располагаться в регионе, которые кредитует инвестор, например, в Москве, Тюмени, Санкт-Петербурге;
- не обязательно привлекать к сделке поручителей;
- нужно заплатить за услуги — процент с суммы кредита либо фиксированную стоимость. Часто инвесторы берут 1.5-5% от суммы кредита за работу;
- недвижимость должна быть оформлена в полную или частичную стоимость;
- можно подать заявку, если кредитная история испорчена, она не играет ключевого значения.
Условия могут отличаться в зависимости от частных инвесторов, у которых берутся деньги под залог. Многие из них не требуют справку 2-НДФЛ, принимают справки от работодателя. Другие могут выдать ссуду без подтверждения доходов. Но к какому бы частному инвестору не обратился заемщик за кредитом под залог квартиры, оформление будет проще, чем в банке. Теперь стоит рассмотреть риски, которые несет заемщик, обращаясь к частной компании по объявлению в интернете или рекомендации.
Риски обращения к частному лицу
Если заемщик твердо решил взять деньги под залог недвижимости от частного лица, нужно быть предельно внимательным, остерегаться объявлений мошенников. Достаточно сложно определить недобросовестного ипотечного брокера.
Основные признаки мошенничества:
- Предлагает ли брокер оформить залог официально, через Росреестр или уклоняется от законной процедуры.
- Заключает ли договор о сотрудничестве или просит заблаговременно перевести средства за услуги.
- Не занижает ли рыночную стоимость жилья.
- Обещает ли ипотечный брокер дать кредит «во что бы то ни стало». Если человек по объявлению говорит, что может оформить займ даже без справки 2-НДФЛ, с неофициальным трудоустройством, в возрасте от 18 лет (хотя многие банки дают заложить жилье только с 25 лет), то стоит быть внимательным. Это может оказаться мошенник, поэтому не стоит слепо доверять словам.
Если предлагает взять справку с работы с завышенной зарплатой или подделать какие-то бумаги, то это будет явным признаком недобросовестности. В дальнейшем с такой компанией возникнут проблемы. Лучше отказаться от сотрудничества.
Будьте внимательны! Низкие комиссии говорят о том, что ипотечные брокеры могут иметь низкую квалификацию. Часто брокерами работают бывшие банковские сотрудники. Они хорошо разбираются в кредитовании и берут за услуги соответствующую плату.
Добросовестный брокер возьмет деньги после того, как заемщик получит кредит. Предоплата — явный признак мошенничества.
Преимущества работы брокеров
Кредит под залог недвижимости от частного инвестора имеет несколько преимуществ. Вот основные:
- заемщик может получить ссуду, которую ему не выдали бы в банке — из-за кредитной истории, недостаточного возраста, при отсутствии средств на первоначальный взнос;
- не нужно привлекать поручителей;
- ставка по кредиту ниже, чем при обращении в банк;
- возможность получить крупную ссуду;
- доступен длительный срок погашения;
- легкое оформление — комплект документов подготавливает брокер, заемщику нужно только заключить договор;
- можно оформить практически любую недвижимость под залог.
Многие компании действительно дают ссуду для заемщика без первоначального взноса. Они могут договориться с банками, с которыми сотрудничают, на индивидуальных условиях. Кроме договоренности многие строительные фирмы продают квартиры в новостройках без первичного взноса. Сегодня такие программы присутствуют в некоторых банках.
Пример компании
Одна из компаний, где можно взять кредит под залог квартиры от частного инвестора — legko-zalog.com. Заемщику предлагают заложить недвижимое имущество под выгодную процентную ставку — от 7.5% годовых. Условия сотрудничества:
- Срок погашения кредита с залогом до 30 лет.
- Заложить недвижимость можно на сумму до 100 млн р.
- Выдают деньги в размере 90% от стоимости закладываемой квартиры или дома.
- Без подтверждения доходов.
- Получить денежные средства можно на следующий день.
- Заемщик вправе пользоваться недвижимостью, не нужно выписываться.
Принимается недвижимость в Москве, Московской области, Петербурге и из Ленинградской области. Из объектов для залога рассматриваются почти все виды — коммерческая и апартаменты, квартиры и частные дома, коттеджи и таунхаусы с участком земли.
Из личных данных дают только паспорт для оформления документов и бумаги, подтверждающие право на собственность. Заемщик должен владеть недвижимостью полностью или частично. Не допускается стороннее владение жильем, как в некоторых банках (Тинькофф, ВТБ).
Выводы
В ряде случаев обращение к брокеру будет выгоднее, нежели к банку:
- можно получить ниже процентную ставку даже с учетом комиссии за работу брокера;
- заемщик может обратиться за ипотекой уже в 18 лет при наличии стабильного дохода, хотя многие оформляют только с 25 лет;
- брокер облегчает оформление залога, готовит документы правильно с первого раза. Сам разбирается с менеджерами банка, если они допустили ошибки или что-то потеряли;
- можно быстро получить средства в отличие от обращения в банк;
- стоит подать заявку, если отказывают банки.
Нужно анализировать объявления, где предлагают внести предоплату за услуги. Настоящий брокер поможет разобраться в причинах, по которым отказывают банки даже с залогом. Он разъяснит все детали займа: условия, скрытые условия и комиссии. Добросовестный ипотечный брокер подберет наиболее выгодные предложения банков на кредит с залогом.
Источник
Залог недвижимого имущества как вариант обеспечения кредита очень популярен не только у кредитных компаний, но и среди простых граждан. Только представьте, ежедневно происходят 1000 подобных сделок, но вы не найдете человека, который захочет одолжить вам денег «за красивые глаза». Вам понадобится залог. Именно займ под залог недвижимости между физическими лицами станет предметом данной статьи.
Основные понятия
Стороны договора займа
Сторонами договора займа между физическими лицами выступает заимодавец (тот, кто передает денежные средства) и заемщик (тот, кто просто обязан вернуть денежные средства в срок, иначе он потеряет недвижимое имущество, отдаваемое в залог). Заключить подобный договор вправе любые физические лица, даже иностранные граждане и лица без гражданства.
Требования к залоговой недвижимости
В качестве залога выступает недвижимость, к которой относятся частные дома, коттеджи, таунхаусы, земля, комнаты, даже гаражи и недостроенная недвижимость. Требования к имуществу, подпадающему под залог, волен устанавливать сам заимодавец. Например, он может потребовать, чтобы недвижимость не была ветхой, аварийной, чтобы дом не стоял в плане на снос. Также потенциальный инвестор не сможет по закону дать кредит на долю в недвижимости, если право собственности на нее не подтверждено документально. Поэтому неприватизированную квартиру заложить нельзя.
Ну и, конечно, нельзя отдавать под залог недвижимое имущество, на которое наложен арест.
Документы для заключения договоров
Согласно закону договор залога подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно оплатить госпошлину (сейчас это 2000 руб.), заказать выписку из ЕГРН об объекте недвижимого имущества и правах на него и обратиться в Росреестр с пакетом документов. В нем должны быть: паспорта сторон, договоры займа и залога, выписка из ЕГРН, квитанция о полной оплате госпошлины. Также нужно составить совместное заявление сторон. Для регистрации обременения требуется правоустанавливающий документ, справки из БТИ, выписка из домовой книги, акт и распоряжение о перепланировке (если она проводилась), нотариально заверенное согласие супруга и заверенная копия свидетельства о браке.
Для подписания самого договора залога приготовьте паспорта обеих сторон и основной договор займа. Договор залога должен включать сведения о недвижимом имуществе: точный адрес, технические данные и цену. Для установления стоимости недвижимости воспользуйтесь услугами оценщика. Прочая информация берется из справок БТИ и документа о праве собственности на недвижимость.
Оформление договора займа под залог недвижимости между физическими лицами
Кредитный договор (договор займа) между сторонами, которыми выступают физические лица, может быть заключен в устной или письменной форме. Но закон требует письменной формы для тех договоров, прописанная сумма в которых превышает 10 МРОТ. Строго говоря, в этот момент мы перестаем говорить о займе, и начинаем именовать такой договор кредитным. Но особой ошибки тут не будет, речь идет исключительно о юридической терминологии, а не смысле.
Договор может быть возмездным и безвозмездным (то есть беспроцентным). Кредитор получит выгоду, если в договоре указан процент за пользование кредитом. Но по закону отсутствие этого пункта вовсе не говорит нам о том, что этот договор безвозмездный. Договор займа может быть беспроцентным, только если сделка между людьми происходит на сумму не более 50 МРОТ. Тогда строка о безвозмездности в договоре будет лишней.
Содержание договора займа
В договоре займа между физлицами нужно указать следующую информацию: ФИО заимодавца и заемщика, их паспортные данные идата рождения, адрес регистрации и проживания; предмет договора. В этот момент необходимо внести специальные дополнительные условия по договору, как то: расписку, сроки возврата долга, проценты.
Далее нужно указать права и обязанности сторон данного договора, а также ответственность (штраф или пеня) за просрочку или ненадлежащее хранение заложенного имущества; сроки вступления в силу и окончания договора, реквизиты и подписи сторон договора. К договору займа обязательно составляется договор залога. Последний действует, пока есть договор займа. Недействительность договора займа повлечет недействительность договора залога.
Важные подробности:
- Залог недвижимого имущества между физлицами регулируется законом об ипотеке.
- Предмет залога должен находиться в собственности у залогодателя.
- Обременение на предмет залога регистрируется по заявлению сторон.
- Взыскание на предмет залога накладывается по решению суда.
- Излишки стоимости недвижимости после ее продажи возвращаются заемщику.
Взыскание на заложенную недвижимость
Залогодержатель может применить судебный или внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога по следующим основаниям:
- обязательства по договору не выполняются полностью или нарушен срок;
- при заключении договора залога, залогодатель письменно не предупредил залогодержателя о том, что залог уже обременен другим залогом, правом пожизненного пользования, арендой и т.д.;
- залогодатель неправильно хранит имущество и возник риск утраты предмета залога;
- других, предусмотренных Законом «Об ипотеке».
Обычно для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество нужно решение суда. Так как стороны договора являются физическими лицами, исковое заявление должно подаваться в районный суд по месту нахождения предмета залога (недвижимости).
Также существует внесудебный порядок обращения взыскания на недвижимость под залогом. Он применяется, если стороны нотариальный договор займа, обеспечением по которому выступает договор залога, и обращение взыскания на заложенную недвижимость проходит по исполнительной надписи нотариуса, а не по решению суда.
Итак, резюмируем: займ под залог недвижимости между физическими лицами предполагает именно недвижимость, которая стоит дороже 10 МРОТ, а значит, вы вряд ли подпадете под норму закона об устном порядке заключения договора, его нужно будет заключить в письменном виде. Имущество, предлагаемое в залог, должно быть приватизированным, не под арестом, не быть аварийным или ветхим. И, конечно, главное: соблюдайте сроки выплаты по кредиту, и вы вернете свое заложенное имущество в целости!
Источник
Займы от частных лиц (граждан, небанковских организаций) получили в настоящее время широкое распространение. Объявления о предоставлении в кратчайшие сроки практически неограниченных денежных сумм под залог недвижимости десятками встречаются в бесплатных газетах. В отличие от кредитных организаций субъекты, осуществляющие подобную деятельность, не связаны нормами банковского законодательства или законодательства о рекламе, что обеспечивает им конкурентные преимущества в привлечении потенциальных клиентов (заемщиков). В то же время для граждан обращение к указанным субъектам может быть сопряжено с определенными рисками.
ПРИТВОРНАЯ СДЕЛКА
Предпосылкой выдачи банковского кредита является оценка платежеспособности заемщика. С этой целью кредитная организация запрашивает у потенциального заемщика сведения о его заработной плате, иных доходах, имеющемся имуществе. В случае если обязательства заемщика обеспечиваются поручительством, кредитная организация истребует аналогичные данные о поручителе. При выдаче займа частным лицом стадия оценки платежеспособности заемщика как таковая отсутствует. Заимодавца не интересует размер дохода заемщика, поскольку обязательства заемщика по возврату суммы займа обеспечиваются посредством псевдозалоговой конструкции. Юридическое оформление этого способа обеспечения может быть следующим.
Ссылаясь на «неудобства» ипотеки (в части процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и реализации с публичных торгов), заимодавец предлагает заемщику передать ему недвижимое имущество в собственность — на время пользования займом, обещая возвратить это имущество в случае исполнения заемного обязательства. Безусловно, любому отечественному юристу мысль о передаче права собственности на время покажется абсурдной, однако не искушенные в юридических тонкостях граждане не видят ничего предосудительного в подобной обеспечительной конструкции.
Между заимодавцем и заемщиком оформляется соответствующий договор об отчуждении недвижимого имущества (как правило, купли-продажи) с условием о том, что при возврате заемщиком (продавцом в договоре купли-продажи) суммы займа и причитающихся процентов заимодавец (покупатель) обязуется возвратить ему ранее переданное имущество — посредством расторжения договора купли-продажи либо заключения договора «обратной» купли-продажи (при которой покупатель становится на место продавца, а продавец — на место покупателя).
Практикуется и такой вариант, при котором одновременно с заключением договора обеспечительной купли-продажи заимодавец и заемщик заключают предварительный договор обратной купли-продажи недвижимого имущества <1>.
———————————
<1> В отличие от основного договора предварительный договор купли-продажи недвижимости не требует государственной регистрации и не заносится в ЕГРП (п. 14 информационного письма ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
В роли заемщиков обычно выступают граждане, находящиеся в тяжелом материальном положении (не имеющие шансов получить кредит в банке), поэтому в большинстве случаев полученные займы остаются невозвращенными. В свою очередь, заимодавец, несмотря на обеспечительный характер купли-продажи и некоторую условность перехода к нему права собственности, не торопится возвращать (переоформлять на заемщика) полученное имущество. Поскольку стоимость недвижимого имущества, переданного в качестве обеспечения, как правило, значительно превышает сумму полученного займа, заемщик обращается в суд с иском о признании сделки об отчуждении имущества недействительной (притворной) и применении последствий ее недействительности.
ДЕЛА СУДЕБНЫЕ
К. обратилась в суд с иском к Ш., просила признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенный между ними 7 июня 2008 года, применить последствия недействительности ничтожной сделки и возвратить ей в собственность указанное недвижимое имущество. Исковые требования мотивировала тем, что по рекламному объявлению о выдаче займов под залог недвижимости обратилась к ответчику. Ответчик согласился предоставить заем в размере 1300000 руб., при этом предложил заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка на сумму займа с одновременным обязательством об обратной продаже недвижимости через определенный срок, чтобы избежать судебной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество. Нуждаясь в денежных средствах, истица согласилась с предложением ответчика.
Во исполнение договоренности 7 июня 2008 года между истицей и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по цене соответственно 1000000 руб. и 300000 руб., которые истица получила от ответчика, однако недвижимое имущество ему не передавала, до настоящего времени проживает в доме. Одновременно стороны заключили предварительный договор купли-продажи того же недвижимого имущества, по которому продавцом выступает ответчик, а истица — покупателем, но по цене 2608000 руб., рассчитанной с учетом процентов за пользование суммой займа. Считая указанные сделки притворными, прикрывающими договор займа на сумму 1300000 руб. и договор залога недвижимого имущества (жилого дома и земельного участка), истица обратилась в суд с иском о признании их недействительными и применении последствий недействительности. В последующем, узнав о передаче спорного недвижимого имущества от Ш. к Б. по договору купли-продажи от 19 июня 2009 года, истица дополнила свои исковые требования и просила признать недействительным указанный договор купли-продажи.
Решением Емельяновского районного суда Красноярского края от 27.11.2009 исковые требования К. удовлетворены: признан недействительным по причине притворности (ст. 170 ГК РФ) договор купли-продажи дома и земельного участка от 7 июня 2008 года, заключенный между К. и Ш.; применены последствия его недействительности — в пользу Ш. взыскана сумма займа в размере 1300000 руб. Суд также признал недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 19 июня 2009 года, заключенный между Ш. и Б., в связи с неуправомоченностью продавца на распоряжение имуществом (ст. 168 ГК РФ) и применил последствия его недействительности, взыскав с Ш. в пользу Б. 1300000 руб. уплаченной цены и прекратив право собственности Б. в отношении спорного объекта недвижимости. Судом кассационной инстанции решение оставлено без изменения <2>.
———————————
<2> Определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 15.02.2010 N 33-947/2010 (www.kraevoy.krk.sudrf.ru).
Принимая во внимание, что указанная в договоре купли-продажи от 7 июня 2008 года стоимость недвижимого имущества в пять раз ниже рыночной, заключение в один день договоров прямой и обратной купли-продажи спорного недвижимого имущества, а также факт проживания истицы в спорном жилом доме, суды пришли к выводу об отсутствии у истицы намерения продавать спорный жилой дом и земельный участок.
Судами отвергнуты доводы Ш. об отсутствии в материалах дела письменных доказательств заключения между ним и истицей договора займа, поскольку намерение сторон заключить указанный договор вытекает из содержания заключенных ими 7 июня 2008 года договоров прямой и обратной купли-продажи. Доводы Б. о его добросовестности и невозможности истребования у него недвижимого имущества в силу ст. 302 ГК РФ судами также отклонены, поскольку, приобретая спорное имущество по цене значительно ниже рыночной стоимости, находящееся во владении истицы, Б. не предпринял дополнительных мер по проверке условий действительности сделки, а также наличия у истицы каких-либо притязаний в отношении недвижимого имущества.
Изложенный пример является характерным для текущей судебной практики, поэтому требует анализа. Вполне очевидно, что суды отступили от традиционного представления о притворной сделке как совокупности двух — прикрываемой сделки (которую стороны действительно имели в виду) и сделки-фикции (совершенной лишь для вида). В рассматриваемом случае договор займа с обеспечением в виде недвижимого имущества был скрыт посредством оформления двух договоров купли-продажи, однако это не помешало суду применить положения ст. 170 ГК РФ. С такой интерпретацией понятия притворной сделки следует согласиться, поскольку для современного гражданского оборота использование совокупности сделок или так называемых схем в качестве прикрытия истинного волеизъявления стало скорее правилом, чем исключением <3>.
———————————
<3> Кратенко М.В. Злоупотребление свободой договора: частноправовые и публично-правовые аспекты. М., 2010. С. 47 и далее.
К. оспорил договор купли-продажи нежилого здания, заключенный между ним и Б., со ссылкой на притворный характер сделки (ст. 170 ГК РФ). Решением Свердловского районного суда г. Красноярска от 17.03.2010, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, исковые требования К. удовлетворены: нежилое здание возвращено истцу, право собственности ответчика в отношении спорного здания прекращено.
Судами установлено, что 6 августа 2009 года между К. и Г. заключен договор займа на сумму 1111500 руб. сроком на три месяца. По условиям данного договора заемщик в качестве обеспечения своих обязательств обязуется заключить договор купли-продажи нежилого здания с Б. Договором займа также предусмотрен возврат имущества заемщику — в случае надлежащего исполнения им обязательств по договору займа. Между К. и Б. 6 августа 2009 года заключен договор купли-продажи нежилого здания по цене 15000000 руб., переход права собственности на недвижимое имущество к Б. зарегистрирован.
Удовлетворяя исковые требования К., суды первой и кассационной инстанций пришли к выводу, что истец не имел намерения отчуждать спорное здание и передал его Б. в качестве обеспечения. Из владения истца указанное здание фактически не выбывало, на его территории продолжает осуществлять свою деятельность ООО «ЭСМА», руководителем которого является истец. Представленные ответчиком подрядные договоры (на выполнение ремонтных работ на территории спорного здания) заключены после 6 ноября 2009 года, то есть после истечения срока договора займа, когда истец предлагал Г. и Б. возвратить сумму займа с процентами (внес в депозит нотариуса), однако последние уклонялись от принятия денежных средств. Также не нашел подтверждения факт оплаты ответчиком истцу стоимости здания в размере 15000000 руб. <4>.
———————————
<4> Определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 07.06.2010 N 33-4314.
Данный пример примечателен тем, что субъектный состав договора займа и договора обеспечительной купли-продажи различен. Истец К. взял взаймы денежные средства у одного лица (Г.), а нежилое здание оформил на другое лицо (Б.). Тем не менее суды пришли к выводу о притворном характере договора купли-продажи здания, поскольку в договоре займа содержалось прямое указание на передачу здания в качестве обеспечения обязательств заемщика.
При отсутствии в договоре займа подобного условия (об обеспечении займа посредством передачи заимодавцу определенного имущества) иск заемщика о признании недействительной обеспечительной сделки может быть отклонен.
А. обратилась в суд с иском к Н.Ю., Н.А. и П. о признании недействительными договора дарения 1/4 доли квартиры, заключенного между ней и Н.Ю., а также последующего договора дарения указанной 1/4 доли, заключенного между Н.Ю. и П. Свои требования истица мотивировала тем, что вследствие нуждаемости в деньгах обратилась в ООО «Сибирь» и познакомилась с Н.Ю., которая предложила ей необходимую сумму 110 000 руб. взаймы с уплатой 15% в месяц под обеспечение в виде принадлежащей истице 1/4 доли в квартире. Передачу доли решили оформить договором дарения, чтобы не ставить в известность об условиях сделки других сособственников квартиры. Истица и Н.Ю. 14 октября 2009 года зарегистрировали договор дарения 1/4 доли квартиры, после чего истице в машине были переданы денежные средства по договору займа. По возвращении домой истица обнаружила, что заимодавцем по договору займа выступает другое лицо — Н.А. (подпись которого уже стояла в договоре займа). В декабре 2009 года истица попыталась вернуть Н.Ю. и Н.А. сумму займа с процентами в обмен на долю в квартире, однако ответчики от получения денег уклонились. Более того, 7 апреля 2010 года Н.Ю. распорядилась 1/4 доли квартиры, передав ее по договору дарения П. Узнав об этом, истица обратилась в суд с вышеуказанным иском. В свою очередь, Н.А. предъявила к А. встречный иск о взыскании задолженности по договору займа от 14 октября 2009 года.
Решением Кировского районного суда г. Красноярска от 23.12.2010, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, в удовлетворении иска А. отказано в полном объеме, встречные исковые требования Н.А. к А. удовлетворены, в пользу Н.А. взыскано 250999 руб., включая основной долг и пени.
Оставляя исковые требования А. без удовлетворения, суды первой и кассационной инстанций отметили следующее. В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворной признается сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. Истица в обоснование иска ссылалась на притворный характер договора дарения доли в квартире, который, по ее мнению, прикрывал передачу имущества в обеспечение (залог). Однако из материалов дела следует, что договор займа был заключен истицей с Н.А., а договор дарения 1/4 доли в квартире — с Н.Ю. Доказательства получения суммы займа от Н.Ю. истицей не представлены. Доказательства осведомленности Н.Ю. и Н.А. о сделках друг друга также отсутствуют. Факт того, что намерения А. и Н.А. ограничивались исключительно заключением договора займа, подтверждается содержанием договора займа от 14 октября 2010 года, в котором ничего не говорится о передаче в залог 1/4 доли квартиры <5>.
———————————
<5> Определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 23.03.2011 N 33-1966/2011.
ПАМЯТКА ЗАЕМЩИКУ
Таким образом, рост количества судебных споров, связанных с отчуждением гражданами недвижимого имущества в обеспечительных целях, является следствием двух причин:
- бездействия правоохранительных органов в отношении субъектов, предоставляющих займы с использованием сомнительных способов обеспечения (направленных в конечном счете на приобретение недвижимого имущества по заниженной цене);
- юридической безграмотности самих заемщиков, пусть и оказавшихся в тяжелой жизненной ситуации.
Передавая в собственность заимодавцу какое-либо недвижимое имущество в качестве обеспечения, заемщик должен отдавать себе отчет в следующем:
- гражданское законодательство РФ не предусматривает возможность передачи права собственности на время (с обеспечительной целью);
- никакие условия об обратной продаже (переоформлении) заимодавцем недвижимого имущества в случае возврата заемщиком суммы займа не гарантируют заемщику сохранность его имущества. Указанные условия не отражаются в ЕГРП как обременения недвижимого имущества, поэтому не препятствуют недобросовестному заимодавцу распорядиться предметом обеспечения по своему усмотрению — как до, так и после истечения срока пользования заемными средствами.
Автор: М. Кратенко
Источник