Займ под залог квартиры подводные камни

Если нужно оформить кредит на большую сумму, а уровень официальной заработной платы позволяет рассчитывать лишь на одобрение покупки не самого навороченного холодильника, то выхода остаётся всего два – обратиться за помощью в кредитную организацию с сомнительной репутацией и получить деньги под неподъёмные проценты, или оформить ссуду с дополнительным обеспечением практически в любом коммерческом банке.

Отличия от простого потребительского кредита

В первую очередь кредит под залог имеющейся недвижимости отличается, конечно же свой максимальной суммой, которая в этом случае рассчитывается не от величины вашего подтвержденного дохода, а от рыночной стоимости объекта.

При этом, если стоимость недвижимости в разы превышает необходимую вам сумму кредита (например – вам нужен миллион рублей, а предмет вашего залога оценивается в десять), то во многих банках подтверждать доход вам скорее всего совсем не придётся.

Однако если вы рассчитываете получить в долг сумму равную стоимости недвижимости, то вас будет ждать сюрприз – ни один банк не выдаёт кредиты на полную стоимость залога. Чаще всего эта сумма занижается примерно на 30 процентов, поэтому рассчитывая предоставить в качестве обеспечения объект стоимость в 10 миллионов, в реальности можно получить наличными только семь, не смотря на то, что право залога будет наложено на объект в полной мере.

Это, конечно, не очень приятно, но так банк старается минимизировать свои риски. Если вы окажетесь недобросовестным плательщиком, то он сможет быстро реализовать предмет залога на рынке по немного заниженной цене, забрать себе причитающееся, а остаток, если он будет, перечислить на ваш счёт.

Тем не менее, плюсы для потребителя тоже имеются и выражаются они в процентной ставке, т.к. она всегда на несколько пунктов ниже, чем стоимость обычного потребительского продукта в выбранной организации.

Какая недвижимость может выступать предметом залога

Требования к объекту залога каждый банк устанавливает самостоятельно – кто-то рассматривает исключительно квартиры, где-то готовы выдать ссуду приняв в обеспечений загородный дом или таунхаус, какие-то банки устроит обычный кирпичный гараж. Соответственно и конкретный список условий будет меняться исходя из типа недвижимости, но так как чаще всего в качестве предмета залога выступают квартиры, то мы рассмотрим именно их.

1. Здание, в котором расположена квартира, не должно быть признано аварийным, стоять в планах на капитальный ремонт или снос, а его износ не должен превышать 60 процентов.
2. Стены и перекрытия в доме не должны быть деревянными, в квартире должны присутствовать все необходимые коммуникации.
3. Квартира не должна находится в залоге у других лиц, под арестом, быть предметом судебного спора или обременена каким-то другим способом.
4. В квартире не должны быть прописаны или иметь долю в собственности несовершеннолетние.
5. Все перепланировки, если они имеются, должны быть узаконены в установленном порядке.

Дополнительные требования к заёмщику и другие недостатки

К минусам оформления кредита под залог недвижимости можно отнести необходимость оформления заёмщиком дополнительных услуг, без которых банк не даст одобрение на выдачу ссуды, а оплачивать их придётся из своего кармана. К тому же чаще всего обращаться за их получением придётся исключительно в те организации, которые укажет банк, что лишает вас возможности найти более комфортные и справедливые цены.

К таким услугам относятся:

• Оформление нескольких видов страховых полисов, в число которых входит жизнь, здоровье и потеря трудоспособности основного заёмщика, защита недвижимости от различных бедствий, повреждений, утраты и противоправных действий третьих лиц, а так же титульное страхование права собственности. Продлевать все полисы придётся ежегодно, до тех пор пока кредит не будет погашен, а в случае отказа от продления банк будет в праве поднять процентную ставку, что может лишить ваш кредит абсолютно всех преимуществ перед потребительским.
• Подготовка оценочного альбома, на основании которого банк будет оценивать ликвидность и стоимость объекта залога.

Кроме необходимости оформления дополнительных услуг есть и несколько других очень важных моментов, о которых не стоит забывать, передавая свою собственность в обеспечения кредита банку:

• Всё время, пока сумма долга не будет выплачена, ваша недвижимость будет в залоге у банка, а значит вы не сможете ей полноценно распоряжаться: продать, обменять, подарить или просто сделать небольшую перепланировку.
• Если кредит вы берёте для покупки другой квартиры, то получить после налоговый вычет у вас не получится, т.к. такой кредит не будет целевым.
• В случае, если по какой-то причине ваши отношения с банком испортятся и вы захотите рефинансировать кредит в другой организации, то с этим возникнут большие сложности – далеко не все банки готовы заниматься переоформлением залога и очень многие скорее всего вам откажут.

Заключение любого кредитного договора всегда может нести определенные последствия для заемщика. Тем более, когда вы планируете взять кредит под залог собственного жилья. Доля сомнений закрадывается в голову: какие риски несут за собой кредиты под залог квартир? Экономисты утверждают, что если договор займа будет составлен грамотно, без подводных камней, а погашение будет добросовестным, то опасности не будет. Так ли это?

Основные риски, или чем опасны кредиты под залог квартир?

Сомнения можно отбросить: да, кредит наличными под залог квартиры может нести негативные последствия, как и любой кредит. Прежде всего, в нем уже заложены ограничения по действиям с объектом недвижимости без ведома кредитора. Разумеется, нужно осознавать то, что опасным срочный кредит наличными под залог квартиры в Москве станет лишь тогда, когда заемщик перестает выполнять свои обязательства, то есть вносить необходимые платежи в банк.

Механизм прост: когда заемщик оформил договор займа, на его недвижимость накладывается ограничение: квартиру нельзя продать без ведома банка, подарить и даже сдать в аренду без согласия банка (по кредитному договору, однако банковские сотрудники сразу предупреждают, что фактически это никто не проверяет и в основном те кто закладывает не основное жилье сдают в аренду без проблем). Когда кредит будет выплачен и погашен, обременение снимут, и все риски уйдут.

Как строить отношения с кредитором

В случае трудностей с доходами у заемщика и первых просрочек по платежам сначала с должником будет работать банковская служба, специализирующая на проблемных договорах. Изначально выясняются причины этих сложностей, с чем они связаны и относятся ли они к страховым (потеря трудоспособности и т.д.). Если сложности с доходами не удается решить, при подтверждении соответствующими документами возникших проблем вполне реально подписать соглашение о кредитных каникулах или оформить реструктуризацию кредита. Если у клиента проблемы с наличными, но из поля зрения он не исчезает, банк вполне может пойти навстречу.

Если же просрочки станут критическими по длительности (полгода-год), а клиент не реагирует на звонки и сообщения кредитора, тогда судебный иск об изъятии залога – квартиры – может быть подан. Обычно судебные тяжбы длятся от полугода. В случае удовлетворительного решения по иску, собственник не лишается всего имущества, ему предлагается продать недвижимость самостоятельно и отдать долг банку, остальное естественно остается у собственника. Например: по оценке банка квартира стоит 6 миллионов рублей, собственник должен 2 миллиона банку, то в случае продажи по оценочной стоимости на руках останется 4 миллиона. При любых форс-мажорах и финансовых сложностях нужно понимать, что банк или любая другая финансовая организация, с которой заключен кредитный договор с залогом в Москве, не заинтересован в процессе взыскания долгов и продаже квартиры.

Вашей ошибкой будет думать, что все обойдется, если

• в жилье зарегистрированы несовершеннолетние;
• квартира – ваше единственное место жительства, другой недвижимости в вашей собственности нет;
• вы решите погасить долг уже после вынесения судебного решения об изъятии залога и его продажи.

Будем говорить откровенно: ни ваши дети, ни отсутствие у вас другого жилья не остановят банк от судебных процессов и продажи залога. Решать вопросы с банком нужно сразу, как появились проблемы, предоставляя подтверждение независящих от вас обстоятельств (документы об увольнении, болезни, сокращении штатов, ликвидации предприятия) не доводя дело до суда.

Как минимизировать опасность потерять квартиру

Мы разобрались, чем опасны кредиты под залог квартиры. Теперь стоит подумать, что можно сделать, чтобы снизить риск в случае изменения уровня дохода заемщика. Самое важное для человека, отдавшего в опасный залог свое жилье – не допускать просрочек по платежам. Крупный и выгодный кредит предполагает длительный срок погашения, за годы случиться может всякое, потому имеет смысл сформировать некую подушку безопасности: неприкосновенный запас наличных в сумме нескольких банковских платежей.

Стоит внимательно присмотреться к организации, где вы планируете взять кредит. Существует опасный вариант нарваться на мошеннические финансовые «организации», которые привлекают потенциальных заемщиков низкими процентными ставками, а в результате хитро составленными договорами лишают людей собственных квартир. Кстати, это может быть заведомо невыполнимый кредитный договор, нарушение которого неизбежно, и тогда процесс изъятия залога по суду происходит молниеносно.

«Банк финансовых решений Бинкор» — Ваш надежный партнер.

Любые вопросы вы можете задать нашим сотрудникам. Оставьте заявку на обратный звонок и в удобное для вас время обсудите с представителем «Бинкор» все нюансы.