В статье анализируется норма п. 2 ст. 348 ГК РФ. Согласно данной норме обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Отмечается презумптивный характер данной нормы. Подвергается критике сложившаяся cудебная практика, в соответствии с которой норма п. 2 ст. 348 ГК РФ не применяется при отсутствии указанных в ней условий действия презумпции. Предложены критерии допустимости применения п. 2 ст. 348 ГК РФ. Ключевые слова: залог; обращение взыскания на имущество; явная несоразмерность; баланс интересов; презумпция.
В случае неисправности должника кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество. Это основное право, вытекающее из установления права залога, гарантирующее интересы кредитора. Вместе с тем российское право знает случай, когда данное право не может быть реализовано. В соответствии с п. 2 и 3 ст. 348 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
При этом, как следует из буквального толкования данной нормы, она содержит презумпцию, в соответствии с которой, если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (либо в случае если обязательство исполняется периодическими платежами, при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев). Между тем суды склонны формально подходить к применению рассматриваемой нормы. В большинстве случаев судебные акты ограничиваются фразой: «Таких условий судом установлено не было» 1 и т. п.
Однако, исходя из буквального содержания нормы п. 2 ст. 348 ГК РФ, допустимы и иные основания, свидетельствующие о несоразмерности стоимости залога и нарушенного обязательства 2 . Условия, установленные в п. 2 ст. 348 ГК РФ, являются, как уже было сказано, лишь презумпцией: при установлении данных критериев обязанность доказывания отсутствия явной несоразмерности перелагается на залогодержателя. Сложившаяся практика не дает ответа на вопрос, как именно залогодателю доказать явную несоразмерность суммы долга стоимости предмета залога. Р. С. Бевзенко, например, критикует подход, учитывающий социальную значимость предмета залога 3 . Однако он не предлагает критериев, которыми, по его мнению, судам должно руководствоваться. Дела, в которых суды применили п. 2 ст. 348 ГК РФ при отсутствии вышеупомянутых условий, можно пересчитать по пальцам. Они связаны преимущественно с обращением взыскания на несколько предметов залога.
Согласно п. 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», суд вправе обратить взыскание на часть предмета залога, если залогодатель докажет, что денежных средств, вырученных от продажи части заложенного имущества, будет достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, а также предоставит документы, подтверждающие рыночную стоимость отдельных движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, на которые залогодателем предлагается обратить взыскание 4 . Разумеется, в такой ситуации судам гораздо проще обеспечить баланс интересов. Так, ФАС Уральского округа указал: «…установив, что стоимость всего заложенного имущества значительно превышает задолженность заемщика по кредитному договору, суды, исходя из принципа соблюдения баланса интересов сторон и наличия достоверных доказательств несоответствия залоговой стоимости имущества рыночной, пришли к верному выводу о нецелесообразности обращения взыскания на все предметы залога», в связи с чем отказали Банку в удовлетворении заявленных требований об обращении взыскания на часть объектов заложенного имущества 5 . Другое решение проблемы обеспечения баланса интересов кредитора и должника вытекает из попытки увязать обращение взыскания на имущество со степенью вины должника.
Так, Верховный суд РФ указал: «Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, а целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении» 6 . Вместе с тем, по справедливому замечанию Р. С. Бевзенко, «нет никакой связи между правом залогодателя обратить взыскание на залог и изъять обещанную ему стоимость вещи и наличием оснований для привлечения должника к ответственности (вина, отсутствие непреодолимой силы)… Залог же в первую очередь обеспечивает договорной долг, который присуждается кредитору вне зависимости от того, виновен или не виновен должник в нарушении обязательства».
Поэтому такое решение проблемы является не соответствующим закону. Несмотря на отсутствие нормы, аналогичной п. 2 ст. 348 ГК РФ, в большинстве правопорядков мира, считаем, что эта норма необходима нашему правопорядку, по крайней мере до тех пор, пока в нашей стране не будет цивилизованного рынка займов и кредитов. В ситуации, когда за заем в 100 000 руб. микрофинансовая организация может лишить гражданина единственного жилья, норма о явной несоразмерности суммы долга стоимости предмета залога служит «щитом» от беззакония.
Для оценки явной несоразмерности суммы долга стоимости предмета залога предлагаем судам использовать ряд критериев, позволяющих в комплексе оценить ситуацию: I. В отношениях B to C: добросовестность заемщика; наличие трудной жизненной ситуации (болезнь, потеря работы и т.п.); предметом залога является единственное жилое помещение, пригодное для проживания; предметом залога является имущество, используемое гражданином в своей профессиональной деятельности. сумма долга в значительной мере состоит из процентов, размер которых многократно превышает размер учетной ставки ЦБ РФ. II.
В отношениях B to B: добросовестность заемщика; обращение взыскания на имущество поставит под угрозу бизнес должника. Подчеркнем, что к этим критериям судам стоит прибегать, на наш взгляд, в ситуации, когда отсутствуют обстоятельства, установленные в п. 2 ст. 348 ГК РФ, однако стоимость имущества вместе с тем значительно превышает сумму долга. Таким образом, считаем, что предлагаемый гибкий подход к толкованию и применению п. 2 ст. 348 ГК РФ позволит обеспечить баланс интересов залогодателя и залогодержателя в процессе обращения взыскания на предмет залога 8 .
А. Ф. Пьянкова
Метки: НДФЛ, налог
Предыдущая запись
Новейшая практика арбитражных судов по вопросу компенсации морального и репутационного вреда индивидуальным предпринимателям
Следующая запись
Особенности пресечения коррупции и рассмотрения дел о несостоятельности (банкротстве)
Мы очень признательны Вам за комментарии. Спасибо!
Комментарии для сайта Cackle
Источник
Стоимость недвижимости всех сегментов рынка неудержимо снижается, расстраивая тех, кто выплачивает ипотечные кредиты. Купленные в кредит квартиры теперь стоят дешевле, поэтому выплачивать дорогую ипотеку стало еще менее выгодно. А в случае любых проблем с выплатами компенсировать долг перед банком за счет продажи недвижимости будет труднее.
Почему они падают
Квартир на продажу выставлено много, а сделок купли-продажи заключается очень мало — вот основная причина серьезного снижения цен во всех сегментах жилой недвижимости. Недавно «ИРН-Консалтинг» констатировало, что на первичном рынке Московского региона без учета элитного центра столицы в настоящее время продается около 6 млн кв. м квартир и апартаментов. «Тенденция к снижению цены связана с активным выводом на рынок новых проектов на начальной стадии строительной готовности и по минимальным ценам»,— говорит руководитель Аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк.
В итоге на рынке первичного жилья уступки, скидки и акции уступили место реальному снижению цен на новостройки, причем восстановления цен пока никто не ожидает. «По состоянию на третий квартал 2015 года средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке недвижимости Москвы составляла 246,9 тыс. руб./кв. м (без учета элитного сегмента),— отмечает Владимир Богданюк.— В сравнении с концом 2014 года средневзвешенная цена без учета элитного сегмента сократилась на 7,3%».
Причем если предложение и продажи на первичном рынке жилья поддерживала реализуемая с марта госпрограмма субсидирования ставки, то на вторичном рынке дела обстояли значительно хуже. Банки ужесточили требования, заемщики опасались брать кредиты, не будучи уверенными в собственной платежеспособности, что обусловило снижение и в этом сегменте. «Дисконты могут достигать 10-20% от стоимости жилья,— констатирует руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.— Например, покупатели, которые год назад не могли рассмотреть стандартную квартиру в Москве, теперь могут заключить сделку. Лучше всего себя чувствует сегмент альтернатив. Даже продавая свою квартиру с дисконтом, клиент экономит на покупке другого жилья».
Критическое обеспечение
Падение стоимости недвижимости не добавляет радости заемщикам, выплачивающим ипотечные кредиты, поскольку заложенная в ипотеку недвижимость обесценивается одновременно с рынком. Впрочем, прямых рисков, что банк введет какие-либо санкции в результате рыночного снижения залога у заемщиков, уже выплачивающих ипотеку, практически нет. «Условия выплаты ипотечных кредитов и графики платежей по ним зафиксированы в кредитных договорах на весь срок кредитования, поэтому изменения на рынке недвижимости не могут повлиять на уже выплачиваемые ипотечные кредиты»,— напоминает заместитель директора департамента риск-менеджмента Связь-банка Даниил Ткач.
Это значит, что банк не может просто так потребовать от заемщика увеличить обеспечение или банально доплатить в случае падения рынка недвижимости. «Потребовать не могут, если это условие не будет прописано в кредитном договоре»,— уточняет вице-президент, начальник управления развития залоговых продуктов банка «Открытие» Анна Юдина. «Как правило, в кредитном договоре предусмотрено право банка потребовать дополнительный залог или замену на более дорогостоящий объект недвижимости, хотя на практике заемщики далеко не всегда выполняют данное требование»,— добавляет директор департамента кредитования розничного бизнеса Абсолют-банка Елена Ковырзина.
Впрочем, банкиры отмечают, что радикальные меры вроде увеличения обеспечения по кредиту, даже обусловленные договором, могут быть введены только в случае критического падения рыночных цен и катастрофического обесценения залога. Серьезное снижение рыночных цен на недвижимость опасно для банков снижением обеспечения по кредитам, требующим дополнительного резервирования. «Банки могут пойти на незначительное досоздание резервов, в случае если часть их ипотечного портфеля находится на индивидуальном резервировании, и при этом часть кредитов в этом портфеле будет иметь недостаточное покрытие резервов стоимостью обеспечения вследствие падения рыночных цен»,— поясняет Даниил Ткач.
Именно эти риски банки имеют в виду, когда требуют от заемщика первоначального взноса по кредиту. После кризиса 2008 года банки практически отказались от программ со 100-процентным кредитованием стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Минимальная сумма первоначального взноса в «спокойных» 2012-2013 годах опускалась до 10% от стоимости квартиры. «Для компенсации риска падения цены на заложенное имущество и покрытия расходов на его реализацию в ипотечном кредитовании предусмотрено обязательное требование по уплате заемщиком первоначального взноса за счет собственных средств,— продолжает Даниил Ткач.— Поэтому по малоликвидным объектам залога либо дорогостоящим объектам, требующим значительного времени для реализации, предусмотрен повышенный первоначальный взнос (от 30-40%)». Сейчас, согласно действующим программам ипотечного кредитования, сумма первоначального взноса составляет не менее 20%. Таков объем собственных средств, которые потребуются при кредитовании по программам, например, Сбербанка или ВТБ 24. У Юникредитбанка и Газпромбанка по стандартным условиям минимальный первоначальный взнос будет уже 30%.
Теоретический риск
Сложившаяся сейчас на рынке недвижимости ситуация пока далека от критической для заемщиков, уже выплачивающих ипотечные кредиты, уверены эксперты. «Теоретически есть риск того, что при существенном падении цен на недвижимость оценочная стоимость объектов залога при пересчете будет ниже оставшейся суммы задолженности,— уточняет Анна Юдина.— Однако до такой ситуации еще далеко, так как кредиты в основном выдавались с коэффициентом кредит-залог не более 80%, а мы пока не наблюдаем столь значительного снижения цен на рынке. Этому риску подвержены в основном те банки, которые предлагали клиентам программы без первоначального взноса, то есть кредитовали 100% стоимости недвижимости».
Однако негативные факторы падения рыночной стоимости приобретенной в ипотеку квартиры все же есть. Начать можно с того, что купленная заемщиком квартира обесценивается — говорить о продаже квартиры, купленной в прошлом году в инвестиционных целях, сегодня не приходится. Заемщики сейчас вынуждены держать такие объекты в ожидании улучшения рыночной конъюнктуры, вряд ли кто-то решит зафиксировать убыток. «Продажа инвестиционной квартиры, на которую взят ипотечный кредит, из-за снижения цен на рынке крайне маловероятна,— считает зампред правления Русского ипотечного банка Алексей Успенский.— Продать от физлица по переуступке из-под залога квартиру до завершения строительства крайне сложно: ипотека с господдержкой на такие сделки не распространяется, а сама сделка сложная. Помимо этого возникает вопрос, в какой еще проект кроме недвижимости сейчас можно выгодно и без высокого риска вложить высвобождаемые деньги».
Кроме того, снижение стоимости заложенной квартиры невыгодно уже потому, что само получение и обслуживание кредита связано с серьезными расходами заемщика. По данным ЦБ, средняя сумма ипотечного кредита в Москве в первом полугодии составляла 3,8 млн руб. Расчет кредита по калькулятору, например, Райффайзенбанка для этой суммы показывает при ставке 15,7%, что общий объем выплат заемщика составит 5,47 млн руб., из которых 1,67 млн руб.— сумма выплат по процентам. Минимальный первоначальный взнос заемщика в этом случае составит 705,8 тыс. руб. Калькулятор не учитывает дополнительные расходы: оценку залога, страхование — порядка 1% от суммы остатка задолженности ежегодно, регистрационные действия.
На момент выдачи кредита и передачи объекта в залог банки четко контролируют, чтобы его оценочная стоимость соответствовала рыночной. Поэтому при падении рыночной стоимости квартиры экономическая мотивация заемщика для выплаты ипотечного кредита снижается. «В случае падения цен на недвижимость либо роста задолженности в рублях по валютным кредитам задолженность по кредиту может превышать рыночную стоимость залога,— отмечает Елена Ковырзина.— В этом случае существенно ухудшается платежная дисциплина заемщика по таким кредитам».
Страховка от банкротства
Наибольшие риски сейчас связаны как раз с опасностью того, что средств от продажи залога не хватит на погашение остатка задолженности по кредиту. Реализоваться он может, например, при невозможности обслуживать ипотечный кредит при сокращении доходов заемщика. «Главный риск для заемщика — просрочки по платежам и невозможность погасить задолженность вместе с пенями и штрафами за счет реализации залога»,— уточняет руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина. «В случае реализации объекта залога по стоимости ниже, чем остаток задолженности по кредиту, у заемщика остается долг, не обеспеченный залогом,— констатирует госпожа Ковырзина.— Вероятность его взыскания очень низка. Решение по взысканию оставшейся задолженности банк принимает индивидуально в зависимости от размера долга, стоимости судебных процедур и сопровождения исполнительного производства и других факторов».
Поэтому чем меньше сумма первоначального взноса и больше сумма кредита, тем выше выплаты по нему, а также риски остаться должником даже после продажи квартиры. «Чем меньше доля заемных средств в цене покупки, тем ставка по кредиту ниже, если доля заемных средств превышает 80%, то часто банки требуют от заемщика оформить дополнительный вид страхования — застраховать свою финансовую ответственность,— говорит Алексей Успенский.— Эта страховка покрывает риск снижения стоимости недвижимости до уровня ниже задолженности по кредиту. Снижение стоимости недвижимости после получения кредита — самый плохой вариант и для должника, и для кредитора. Кардинально что-либо изменить в этой ситуации с точки зрения минимизации расходов невозможно».
Сейчас, например, участники рынка констатируют, что в продаже появляются новостройки, выставленные на продажу в целях погашения ипотечного кредита. При этом реализовать их в текущих условиях избыточного спроса непросто. «Формирование цены на объект будет зависеть от стадии строительной готовности проекта в момент выставления на повторную продажу,— говорит Владимир Богданюк.— Помимо этого на цену могут повлиять наличие отделки/ремонта/дизайна в квартире, личных ожиданий продавца и прочих аспектов ценообразования на вторичном рынке».
От предыдущих кризисных падений недвижимости и ухудшения платежной дисциплины сложившаяся сегодня ситуация отличается еще и тем, что в России с 1 октября заработала процедура банкротства физических лиц. Теперь у заемщиков есть возможность урегулирования задолженности, оставшейся после реализации заложенного имущества. Вопрос только в стоимости самой процедуры банкротства, ведь должник обязан оплачивать расходы суда, жалование конкурсного управляющего. Кроме того, банкротство имеет свои негативные последствия. «Сейчас принят закон о банкротстве, и заемщик при невозможности выплат по кредиту отвечает своим имуществом,— напоминает Кристина Шульгина.— Если заемщик признал себя банкротом и полученных денег от реализации имущества и объекта залога недостаточно для погашения кредита, остаток задолженности списывается банком».
Елена ПАШУТИНСКАЯ
Источник
