Традиционно денежный займ погашается деньгами. Однако стороны могут договориться о погашении займа путем передачи определенного имущества. Как это оформить правильно, как отразить такое погашение в бухучете и какие налоги уплатить?
Правовые основы
Стороны заключили договор займа. Наступает срок его погашения. Но у заемщика нет свободных средств, чтобы погасить свой долг. Зато есть имущество, которое он хотел бы передать в счет своего долга. И если займодавец не против такого «погашения», то стороны оформляют соглашение об отступном (ст. 409 ГК РФ). При этом у заемщика обязательство по погашению займа прекращается, но появляется новое обязательство – по передаче имущества.
Напомним, что до 1 июня 2015 г. отступное предоставлялось не только путем передачи имущества, но также, в частности, в виде выполнения работ (оказания услуг), поскольку прежняя редакция статьи 409 ГК РФ содержала открытый перечень способов предоставления отступного.
Важно знать, что обязательство считается погашенным в момент предоставления отступного, а не в момент подписания соглашения о нем. Это значит, что на дату заключения соглашения о предоставлении отступного обязательство заемщика не прекращается. Для прекращения обязательства необходимо фактическое предоставление отступного, то есть передача имущества. Поэтому если заем процентный, то проценты начисляются до тех пор, пока заемщик не передаст имущество. А если в качестве отступного предоставляется недвижимое имущество, то соглашение об отступном считается исполненным только после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к кредитору. Такой вывод следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 17.06.2014 № 2826/14 по делу № А57-2430/2011.
И еще один важный момент. По смыслу статьи 409 ГК РФ, если иное не следует из соглашения об отступном, с предоставлением отступного прекращаются все обязательства по договору, включая и обязательство по уплате неустойки (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. № 102). Это значит, что если заем был процентный, то при соглашении об отступном погашаются все обязательства, в том числе и по уплате процентов. Если, конечно, иное не предусмотрено в соглашении. Поэтому если займодавец хочет получить свои проценты деньгами, а само тело займа готов получить «натурой», то соответствующий порядок нужно обязательно прописать в соглашении. Иначе с предоставлением отступного погасится весь долг, то есть сам заем и проценты по нему.
Стоимость имущества, передаваемого в качестве отступного, не обязательно должна быть эквивалентна долгу по прекращаемому обязательству (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. № 102, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.03.2012 по делу № А56-30457/2009). Поэтому заемщик может установить стоимость передаваемого имущества как выше, так и ниже своего долга. В этом случае стороны должны решить, будет ли передача «неравноценного» имущества погашать обязательство по возврату займа полностью? Или же «покроет» долг лишь частично (в части стоимости передаваемого имущества)? Дело в том, что если этот момент не будет отражен в соглашении об отступном, то по умолчанию считается, что обязательство прекращается полностью (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. № 102).
Передал имущество? Начисли НДС!
Передача имущества (будь то товары, продукция или основное средство) в качестве отступного признается реализацией в целях НДС. Ведь в соответствие с пунктом 1 статьи 39 НК РФ реализацией товаров организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе права собственности на товары другому лицу. В данном случае при передаче имущества происходит переход права собственности, значит, возникает реализация. А реализация товаров, в том числе по соглашению о предоставлении отступного, облагается НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Если, конечно, заемщик применяет обычную систему налогообложения и не освобожден от НДС по статье 145 НК РФ.
Налоговая база определяется как стоимость передаваемого имущества, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 НК РФ, и без включения в них налога (п. 1 ст. 154 НК РФ). Согласно пункту 1 статьи 105.3 НК РФ цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, признаются рыночными. Фактически это означает, что в налоговую базу по НДС следует включить стоимость имущества, которую стороны согласовали между собой, без учета НДС. «Накрутив» НДС сверху (умножив на 118%) мы получим стоимость имущества с НДС. Именно эту стоимость и следует прописать в соглашении об отступном.
Поскольку передача имущества в качестве отступного является облагаемой НДС операцией, то вместе с актом передачи нужно оформить и счет-фактуру. Его следует зарегистрировать в книге продаж и включить затем в декларацию по НДС.
Налог на прибыль
По операции, связанной с предоставлением займодавцу отступного, у заемщика возникают доходы от реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ). Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (п. 2 ст. 249 НК РФ). В данном случае доход, включаемый в налогооблагаемую прибыль, будет формироваться исходя из стоимости имущества, установленной в соглашении об отступном (за минусом НДС). При этом стоимость имущества, по которой оно числилось в учете, можно включить в расходы (п. 1 ст. 268 НК РФ).
Отражаем в бухучете
При передаче контрагенту в качестве отступного имущества организация в общеустановленном порядке отражает выбытие имущества с использованием счета 90 «Продажи» или счета 91 «Прочие доходы и расходы». Доход от передачи имущества признается в размере стоимости имущества, отраженной в соглашении. Стоимость переданного имущества включается в себестоимость продаж или в прочие расходы (если передается имущество, отличное от продукции, товаров).
Для наглядности отражение в бухгалтерском учете операций по передаче отступного рассмотрим на практическом примере.
Пример:
ООО «Финансовый дом» выдало ООО «Сказка» процентный заем в сумме 110 000 руб. Стороны заключили соглашение об отступном. В качестве отступного передается оборудование по стоимости 118 000 руб. (в т.ч. НДС – 18 000 руб.). Остаточная стоимость оборудования составила 60 000 руб. На момент передачи имущества долг по процентам составил 8000 руб. а общий долг по договору займа – 118 000 руб., что соответствует стоимости передаваемого оборудования с учетом НДС.
Дебет 62 (76) Кредит 91
— 118 000 руб. – передано оборудование в качестве отступного;
Дебет 91 Кредит 01
— 60 000 руб. – отражена остаточная стоимость имущества;
Дебет 91 Кредит 68
— 18 000 руб. – начислен НДС со стоимости передаваемого отступного;
Дебет 66 Кредит 62 (76)
— 118 000 руб. – отражено погашение задолженности по заемному обязательству.
Неравноценное отступное
Может получиться так, что в соглашении об отступном будет указана стоимость передаваемого имущества, которая меньше или больше долга по первоначальному договору, но не будет оговорено, в какой части погашается долг. Или будет указано, что передача такого имущества полностью прекращает все обязательства по договору займа.
В таких случаях вероятны налоговые риски. Если стоимость имущества превышает прекращаемое обязательство, то риски возникают у получающей стороны (займодавца). Чиновники считают, что в данной ситуации организация должна отразить внереализационный доход, с которого необходимо уплатить налог на прибыль. Такой вывод можно увидеть, например, в Письмах Минфина РФ от 3 февраля 2010 г. № 03-03-06/1/42, УФНС России по г. Москве от 5 декабря 2007 г. № 19-11/116142. Обложив эту разницу налогом на прибыль, компания исключит налоговые риски.
При этом чиновники отмечают, что у заемщика, который передал имущество, стоимостью выше размера его задолженности, возникающая разница не может быть отнесена на уменьшение налогооблагаемой прибыли.
В обратной ситуации (стоимость имущества меньше суммы прекращающего обязательства) риски возникают у передающей стороны, то есть у заемщика. ИФНС посчитает, что у него возник внереализационный доход в сумме превышения. При этом убыток, который получит другая сторона (займодавец), по мнению чиновников, не может приниматься в целях налогообложения (Письмо УФНС России по г. Москве от 5 декабря 2007 г. № 19-11/116142).
Учитывая все это, сторонам лучше не прибегать к «неравноценному обмену». Либо стоимость имущества, передаваемого в качестве отступного, подводить к размеру погашаемой задолженности. Нарушением это являться не будет, ведь цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, признаются рыночными (п. 1 ст. 105.3 НК РФ). Иначе говоря, ту цену, которую стороны определили в соглашении, и будет являться рыночной.
Источник
Советы юристов:
1. Я предоставил заёмщику зам, зам был целевой-для строительства дома на земельном участке.
Имею ли я право взыскать с должника сумму долга за счет реализации земельного участка оставленного мне в качестве залога этим должником (договор залога зарегистрирован в регпалате), если супруга должника до оставления должником мне этого залога использовала мат. капитал для строительства дома на этом земельном участке?
1.1. Если должник не будет выплачивать вам долг то использование мат капитала при строительстве этого дома не является препятствием для реализации земли на основании договора залога.
Вам помог ответ?
Да
Нет
1.2. Если долг по договору займа не погашен, то подавайте в суд исковое заявления о взыскании долга и обращения взыскания на земельный участок.
Вам помог ответ?
Да
Нет
2. Можно ли с торгов реализовать заложенный в качестве обеспечения суммы займа земельный участок (договор залога регистрировался в рег. палате), если он принадлежит Залогодателю на праве аренды? Залогодатель-заемщик не платит платежи уже 4 месяца.
2.1. А каким образом был зарегистрирован залог, если имущество не принадлежит собственнику? Собственник вправе расторгнуть договор залога.
Всего хорошего.
Вам помог ответ?
Да
Нет
2.2. Интересный вопрос залогодатель в залог оставляет имущество которое ему на праве собственности не принадлежит а только на Праве аренды собственник земельного участка арендодатель вправе требовать том числе и через суд расторжение договора залога а также исключения данного имущества из описи арестованного.
Вам помог ответ?
Да
Нет
3. Можно ли дать займ физ. лицу на покупку земельного участка с одновременным залогом этого участка в пользу кредитора? И какие договора будут и пошаговая процедура?
3.1. Можете оформить договор займа в простой письменной форме, под залог участка. Составлен расписку в получении денежных средств целевую в простой письменной форме. Удачи.
Вам помог ответ?
Да
Нет
3.2. Можете конечно. Заключайте договор займа и договор залога одновременно, условия определяете самостоятельно.
Вам помог ответ?
Да
Нет
4. Как составить договор целевого займа с залогом земельного участка (ипотекой). заемщик жена, собственник зем. участка муж. муж должен фигурировать как созаемщик в договоре займа? На кого оформлять договор залога? На обоих или только на собственника участка?
4.1. На эти вопросы Вам лучше всего ответят в банке, они же и составят договор.
Вам помог ответ?
Да
Нет
5. Учредитель дал займ фирме для покупки зем участка на 1 год под залог приобретаемого зем участка. Участок купили, но деньги не возвращают по причине их отсутствия. В какой суд надо обратится физику-учредителю-москвичу к ООО Московской области с требованием возврата займа в натуре, в виде этого земельного участка. Сколько стоит исковое и куда надо подавать, в Москве, области, арбитраж, общий суд. Договор займа не был зарегистрирован, но фирма не отрицает его наличие и на все согласна. Спасибо.
5.1. Сергей.
Обращаться необходимо в суд общей юрисдикции по месту нахождения ответчика (по юридическому адресу, суду необходимо предоставить свежую выписку из ЕГРЮЛ).
Ориентировочная стоимость искового заявления — 7000 рублей.
Для определения точной стоимости, а также существенных для составления иска (и его последующего рассмотрения) обстоятельств необходима подробная очная консультация.
С уважением, юрист
Коршунова Юлия Геннадьевна.
Вам помог ответ?
Да
Нет
5.2. Подавать нужно в суд общей юрисдикции по месту регистрации фирмы (юр.адресу или фактическому, если он есть в выписке из ЕГРЮЛ)
Исковое заявление подаете о взыскании суммы займа и обращении взыскания на предмет залога — земельный участок…
Стоимость услуг по составлению у всех разная.. Если что — пишите в личку.
Удачи!
Вам помог ответ?
Да
Нет
6. Помогите с советом: моя хорошая подруга дает мне в долг под залог земельного участка наличные денежные средства. Обязательно ли регистрировать договор займа, написанного между нами в письменной форме (если я ей отдаю свидетельство на землю), в росреестре?
6.1. Елена.
Это гарантия для вашей подруги.
Вам помог ответ?
Да
Нет
6.2. Ваша подруга будет недалёкой женщиной, если согласится на такой залог.
Вы можете заявить об утере свидетельства о регистрации и получить дубликат.
—
Само обладание Свидетельством не даёт никаких прав собственности на участок.
Вам помог ответ?
Да
Нет
7. Мне необходимо составить договор займа под залог земельного участка. Заёмщик также готов продать мне этот участок, если не сможет вернуть сумму займа в установленный срок. Как правильно составить договор займа с залогом участка, чтобы впоследствии указать в договоре купли-продажи земли, что сумма займа является суммой сделки и уже получена продавцом?
7.1. Роман, грамотное составление документов — платная услуга.
Вам помог ответ?
Да
Нет
7.2. В таком случае, нужен предварительный договор.
Вам помог ответ?
Да
Нет
7.3. Обратитесь к любому юристу в личное сообщение.
Вам помог ответ?
Да
Нет
8. Расторжение договора займа с залогом земельного участка, у меня — заемщика были пропуски оплаты по займу, в настоящее время 13.05.2015 основной долг и проценты выплачены полностью. Срок действия договора с 17.11.2010 по 03.11.2015
8.1. Обращайтесь с иском в суд.
Вам помог ответ?
Да
Нет
9. Как корректно указать в договоре залога: залогодатель передает в залог в обеспечение суммы займа: объект незавершенный строительством и право аренды на земельный участок (на котором находится данный объект) или правильно будет указать: земельный участок с правом его аренды? Подскажите кто компетентен в этом вопросе, передается сам участок или право на его аренду? Чтобы не произошло приостановки в регистрации сделки.
9.1. Халява приди-блин не пришла.
Как корректно указать в договоре залога:-С помощью юриста, потратив некоторую сумму денег. Или учитесь-ГК РФ вам в помощь.
Вам помог ответ?
Да
Нет
10. Являюсь поручителем по договору зама. Заемщик-ООО. Т.к.ООО не погасило зам, то я погашаю за него зам, согласно исп. листа. Знаю, что у данного ООО есть в собственности земельные участки, которые сейчас стараются переоформить на частных лиц. Посоветуйте, что я должна сделать, чтобы они не смогли их переоформить. Участки в залоге не были, но ведь можно же принять какие-то меры?
10.1. Арест налаживается с обеспечением иска. Это инициатива исходит от взыскателя.
Вам помог ответ?
Да
Нет
10.2. Сообщите о данном имуществе приставам.
Вам помог ответ?
Да
Нет
10.3. Всю информацию о них передайте срочно в службу судебных приставов.
Вам помог ответ?
Да
Нет
11. Заключен договор займа под проценты под залог земельного участка. Я могу самостоятельно теперь его зарегистрировать в росреестре или необходимо обращаться туда совместно с заемщиком? Сумма займа 150 000 руб. Участок оценен в 250 000. Займ под 4% годовых.
11.1. А Вы заемщик или займодатель?
Вам помог ответ?
Да
Нет
12. Согласно договору предоставлен заем под залог земельного участка. При регистрации ипотеки выяснилось, что на предмет залога, согласно определению суда, наложен запрет на совершение сделок. Является ли это обстоятельство основанием для расторжения договора займа по инициативе заимодавца, с условием, что указанный договор не содержит никаких оснований для его расторжения.
12.1. Нет, не является основанием (ст. .450 ГК РФ)
Вам помог ответ?
Да
Нет
13. Как правильно составить договор займа суммы 560 т.руб. под залог земельного участка в 11 соток? На котором находятся дом площадью 18 кв.м, летняя кухня площадью 24 кв.м,гараж, сарай с погребом. Какие условия лучше всего предоставить заёмщику?
13.1. Составление документов — услуга платная. Обучать составлению в рамках консультации мы не в праве.
Всего доброго.
Вам помог ответ?
Да
Нет
Консультация по Вашему вопросу
8 800 505-91-11
звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России
14. Год назад заключили договор займа с другим физ. лицом на сумму 350 000 руб. под залог доли в жилом доме + доля земельного участка. В договоре указано, что в случае невозврата недвижимость переходит к кредитору. У нотариуса договор не заверяли. Получилось так, что деньги отдать не смогла, готова передать недвижимость, кредитор согласен. Как правильно это оформить? Спасибо.
14.1. Ваш Договор займа должен быть надлежащим образом оформлен, а именно обременение на долю дома должно быть зарегистрировано в регистрационной палате. А в таком виде, он считается не действительным. Но так, как Вы пришли к договоренности просто составьте договор дарения, либо оформите куплю-продажу (но тогда Вам придется платить налог) — это на Ваше усмотрение. И зарегистрируйте договор в регистрационной палате. Удачи!
Вам помог ответ?
Да
Нет
Источник