Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — государственная регистрация прав) — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
2. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — Единый государственный реестр прав).
3. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
4. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
(в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ)
5. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.
(в ред. Федерального закона от 02.10.2007 N 225-ФЗ)
Статья 4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
1. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
(абзац введен Федеральным законом от 29.12.2004 N 196-ФЗ)
2. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.
Статья 5. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — с другой.
Абзац 2 пункта 3 статьи 9, абзац 3 пункта 1 статьи 13 и абзац 11 пункта 1 статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Одновременно в пункте 1 статьи 18 указанного Закона пре
Источник
Погашение займа производится путем возврата денежных средств займодавцу. Но на дату погашения у заемщика может не оказаться необходимой суммы, в результате чего стороны могут заключить соглашение об отступном, в соответствии с которым долг по займу будет погашаться передачей какого-либо имущества. Однако прежде чем приступать к такой сделке, нужно ознакомиться с возможными налоговыми последствиями.
Правовые нюансы
Согласно статье 409 Гражданского кодекса по соглашению сторон обязательство, в том числе и заем, может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного. Другими словами, вместо денег заемщик может передать займодавцу товар, основные средства или другое имущество.
При этом размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами. По смыслу статьи 409 ГК РФ, если иное не следует из соглашения об отступном, с предоставлением отступного прекращаются все обязательства по договору, включая и обязательство по уплате неустойки (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.05 № 102).
Стоимость отступного, указанная в соглашении, может быть выше или ниже прекращаемого обязательства. В такой ситуации крайне важно четко указывать в соглашении на то, погашается обязательство полностью или частично (и в какой именно части). При отсутствии этой информации суды исходят из того, что обязательство прекращается полностью (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.05 № 102).
Указывая в соглашении об отступном стоимость передаваемого имущества, вовсе не обязательно ориентироваться на стоимость, по которой передаваемое имущество числилось в учете заемщика. Вполне может быть так, что остаточная стоимость передаваемого основного средства меньше стоимости, указанной в соглашении, и при этом стороны решают, что передача этого имущества полностью прекращает обязательство. Возможен и противоположный вариант — остаточная стоимость выше стоимости, указанной в соглашении об отступном.
Однако в случае, когда стоимость имущества, указанная в отступном, отличается от суммы прекращаемого обязательства, у сторон возникают определенные налоговые риски. О них мы расскажем чуть позже.
При передаче возникает реализация
Погашая задолженность по займу передачей имущества, следует понимать, что такая передача расценивается как реализация. Ведь согласно пункту 1 статьи 39 Налогового кодекса реализацией товаров организацией или индивидуальным предпринимателем признается передача на возмездной основе права собственности на товары другому лицу. В данном случае при передаче имущества происходит переход права собственности, значит, возникает реализация. А реализация, как известно, облагается налогами. Если заемщик работает на ОСНО, то возникает обязанность по уплате НДС и налога на прибыль. Соответственно, при передаче отступного заемщик должен будет составить счет-фактуру.
Здесь следует определить, какую сумму нужно включать в налоговую базу по налогам. Итак, налоговая база по НДС при реализации определяется исходя из рыночных цен, то есть цены, указанной сторонами сделки (п. 1 ст. 154 НК РФ, п. 1 ст. 40 НК РФ), без включения в нее налога. Это значит, что при исчислении НДС нужно ориентироваться на стоимость имущества, указанную в соглашении об отступном. Данное мнение поддерживают и чиновники (письмо Минфина России от 27.07.05 № 03-11-04/2/34).
Пример 1
Задолженность по договору займа с учетом начисленных процентов составила 630 000 руб. Заемщик в счет погашаемого обязательства передает автомобиль, стоимость которого указана в соглашении в размере 540 000 руб. (с НДС). В соглашении об отступном предусмотрено полное погашение обязательства.
При передаче автомобиля в качестве отступного у заемщика возникает реализация, облагаемая НДС. Налоговая база по НДС составит 457 627 руб. (540 000 руб. – (540 000 руб. х 18/118%)). Сумма налога — 82 373 руб. (457 627 руб. х 18%).
Также заемщик должен будет отразить доход в налоговом учете, то есть в целях исчисления налога на прибыль. Согласно пункту 1 статьи 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров. А выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (п. 2 ст. 249 НК РФ). В данном случае доход, включаемый в налогооблагаемую прибыль, составит 457 627 руб. (540 000 руб. – 82 373 руб. (это сумма НДС)). Но при этом остаточную стоимость автомобиля заемщик имеет право отнести в расходную часть (подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
Сторона, получившая отступное (займодавец), сможет принять к вычету сумму НДС, учтенную в стоимости отступного, на основании полученного счета-фактуры.
Отступное для «прикрытия» аванса
Стоит помнить, что при описанном выше способе прекращения обязательства стороны могут столкнуться с налоговыми рисками. Велика вероятность, что налоговики расценят полученный заем как прикрытие аванса под предстоящую поставку товаров. Тогда они, естественно, попытаются взыскать с заемщика налог, пени и штраф за то, что он в свое время не заплатил с аванса НДС. Надо заметить, что некоторые организации действительно используют такую схему ухода от начисления НДС на полученные авансы.
Чтобы минимизировать риски не следует прибегать к такому способу погашения займа слишком часто. Дополнительным аргументом в пользу налогоплательщика будет тот факт, что займодавец, который согласился на такой способ погашения обязательства, не являлся ранее (и стал впоследствии) покупателем фирмы-заемщика. При соблюдении данного условия налоговой инспекции будет сложно доказать наличие схемы.
Рассматриваемая ситуация чревата и другими рисками. Так, ФАС Центрального округа рассматривал похожую ситуацию, правда, там речь шла не об отступном, а о новации (при новации первоначальное обязательство, существовавшее между сторонами, заменяется другим обязательством, предусматривающим иной предмет или иной способ исполнения). В этом деле сумму займа, новированного в договор поставки, судьи квалифицировали как предварительную оплату. Причем, моментом определения налоговой базы в рассматриваемом случае арбитры признали даже не дату заключения договора о новации, а дату получения заемных средств (постановление ФАС Центрального округа от 22.01.09 по делу № А64-7270/07-13). Но, возможно, если бы речь шла об отступном, ситуация разрешилась бы в суде в пользу налогоплательщика.
Если же говорить о разъяснениях чиновников, то они внушают определенный оптимизм. Например, раньше чиновники занимали следующую позицию. При заключении соглашения о новации заемного обязательства в обязательство о поставке товара, полученные заемные денежные средства рассматриваются как авансовые платежи в счет предстоящей поставки товаров, и подлежат включению в налоговую базу по НДС в том налоговом периоде, в котором они получены (письмо Минфина России от 07.09.05 № 03-04-11/221).
Впоследствии же ФНС при согласовании с Минфином выпустило письмо от 28.11.08 № ШС-6-3/868@. В нем чиновники отметили, что при заключении соглашения между заемщиком и займодавцем о погашении заемщиком своих обязательств по договору займа посредством отгрузки заимодавцу товаров, денежные средства, полученные заемщиком в соответствии с договором займа, следует рассматривать на дату заключения указанного соглашения как предоплату под предстоящую поставку товаров. То есть теперь официальная позиция налогового и финансового ведомств заключается в том, что обязанность по исчислению НДС возникает не в момент, когда деньги в качестве займа были получены, а в момент, когда стороны заключили соглашение об отступном или новации. Хорошо, если составление этого соглашения и передача имущества происходит в одном квартале. Если же передача имущества происходит в другом квартале, то у заемщика возникают новые налоговые риски.
Но тут можно выдвинуть такой аргумент. До момента предоставления отступного фактически продолжает существовать обязательство по возврату займа. На это обратил внимание Президиум ВАС РФ в пункте 1 упоминавшегося выше информационного № 102, указав, что обязательство (по погашению займа) прекращается с момента предоставления отступного взамен исполнения, а не с момента достижения сторонами соглашения об отступном. Следовательно, считать задолженность по займу предоплатой нельзя. Однако отстаивать такую точку зрения, скорее всего, придется в суде.
Неравноценный «обмен»
Следующие налоговые риски возникают в ситуации, когда стоимость имущества, указанного в соглашении, не совпадает с суммой погашаемого заемного обязательства, и при этом обязательство прекращается полностью.
Если стоимость имущества превышает прекращаемое обязательство, то риски возникают у получающей стороны (займодавца). Чиновники считают, что в данной ситуации организация должна отразить внереализационный доход, с которого необходимо уплатить налог на прибыль. Такой вывод можно увидеть, например, в письмах Минфина России от 03.02.10 № 03-03-06/1/42, УФНС России по г. Москве от 05.12.07 № 19-11/116142.
В обратной ситуации (стоимость имущества меньше суммы прекращающего обязательства) риски возникают у передающей стороны, то есть у заемщика. Инспекторы могут счесть, что у него возник внереализационный доход в сумме превышения. При этом убыток, который получит другая сторона (займодавец), по мнению чиновников, не может учитываться в целях налогообложения. Именно такая картина наблюдается в вышеприведенном примере, когда в счет прекращения заемного обязательства передается автомобиль, стоимостью ниже суммы обязательства.
Пример 2
Воспользуемся условиями примера 1. Во избежание налоговых рисков заемщик должен отразить внереализационный доход в размере 90 000 руб. (630 000 – 540 000). А у займодавца убыток в сумме 90 000 руб. не будет учитываться при налогообложении.
Таким образом, для минимизации указанных рисков при установлении цены отступного лучше всего ориентироваться на сумму прекращаемого обязательства. То есть составить соглашение так, чтобы из него следовало, что стороны договариваются о равноценном «обмене».
Правда, если указанная в соглашении сумма будет существенно отличаться от стоимости имущества по данным учета передающей стороны, то налоговики могут предъявить претензии к получающей стороне. Такие претензии, в частности, рассматривались в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 24.09.09 № А32-14927/2008-51/113. В этом споре остаточная стоимость передаваемого объекта в разы превышала размер погашаемого обязательства, в связи с чем инспекция доначислила налог на прибыль компании, которая получила отступное. Налоговики сочли, что превышение стоимости считается безвозмездно полученным. Но суды с этим не согласились, так как безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. А в рассматриваемом споре имущество передавалось не безвозмездно.
Кроме того, инспекция помимо налога на прибыль доначислила и налог на имущество, посчитав, что организация, получившая отступное, должна была включить в налоговую базу по налогу на имущество остаточную стоимость имущества (сформированную, между прочим, у передающей стороны). Но и этот вывод суд опроверг.
Источник
- Главная
- Консультация эксперта
- Расчеты
- Взаимозачет
6216 августа 2015
1)в счет возврата займа учредителю, Вы передаете ему квартиру. Указанную операцию следует рассматривать как реализацию (ст.39 НК РФ).
Стоимость приобретенной квартиры (учтенной в качестве товара), можно списать на расходы после того, как квартира получена, оплачена поставщику (акт зачета) и реализована учредителю в качестве отступного (подп. 23 п. 1 ст. 346.16 и подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
2) Да, на сумму долга у Вас возникает доход, который необходимо учесть при упрощенке. В налоговом учете полученное имущество следует показать по стоимости, равной величине обязательства, которое было прекращено отступным.
Организация, находящаяся на упрощенке, используют кассовый метод учета. Согласно пункту 1 статьи 346.17 НК РФ днем появления дохода считается день получения имущества.
Поступившее имущество компания учитывает на дату получения квартиры от организации-должника.
3) У Вашей организации с суммы доплаты (превышение стоимости квартиры, которую передает Вам сторонняя организация над суммой ее долга) возникает расход, который в налоговом учете Вы можете признать.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
1.Статья: Отступное или новация? Выбираем оптимальный способ договориться с контрагентом
Учет и налоги у кредитора
В налоговом учете полученный актив следует показать по стоимости, равной величине обязательства, которое было прекращено отступным, за вычетом НДС (подп. 15 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). При использовании кассового метода поступившее имущество компания учитывает на дату получения отступного от покупателя-должника. То есть в тот день, когда будет подписан акт приемки-передачи имущества (или выполненных работ, услуг) (подп. 15 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ).
НДС по полученному имуществу кредитор может принять к вычету на основании счета-фактуры, выставленного должником (подп. 15 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Заметим, что с этого года наконец исключен спорный вопрос: должен ли получатель отступного перечислять НДС отдельной платежкой контрагенту, чтобы принять налог по такому имуществу к вычету? В новой редакции Налогового кодекса, действующей с 2009 года, вовсе отсутствует подобное условие для вычета НДС при неденежных расчетах.
ЖУРНАЛ «ГЛАВБУХ», № 3, ФЕВРАЛЬ 2009
2.Статья: Разные способы оплаты: когда возникает доход?
Пример 1
ООО «Осьминог» (применяет УСН с объектом налогообложения доходы минус расходы) февраля 2008 года заключило договор на оказание юридических услуг, согласно которому провело для ООО «Мир» экспертизу договора купли-продажи предприятия. По договору ООО «Мир» должно было до 29 февраля перечислить 24 000 руб., однако к указанному дню таких денег на расчетном счете не оказалось. В связи с этим 3 марта стороны заключили соглашение об отступном, в соответствии с которым ООО «Мир» передает ООО «Осьминог» товар рыночной стоимостью 24 000 руб. Акт приема-передачи подписан 5 марта. Покажем налоговый учет ООО «Осьминог».
Организации, находящиеся на УСН, используют кассовый метод учета. Согласно пункту 1 статьи 346.17 НК РФ днем появления дохода считается день получения имущества. Поэтому 5 марта в облагаемых доходах ООО «Осьминог» нужно отразить 24 000 руб.
В примере рассмотрена ситуация, когда передается имущество, равное по стоимости денежной сумме, которую должнику полагалось уплатить по первоначальным обязательствам. Иногда обязательство тоже погашают перечислением денежных средств, но отступное стоит меньше суммы договора. Скажем, сумма, указанная в договоре, — 200 000 руб., срок уплаты — 28 февраля. А по соглашению об отступном должник уплачивает только 190 000 руб., но до 5 февраля. В каком случае это может быть выгодно кредитору? Если, получив 190 000 руб. 5 февраля, он сможет до 28 февраля с использованием этих денег получить прибыль в размере хотя бы 6% от указанной суммы — 11 400 руб. (190 000 руб. х 6%). Тогда 28 февраля у него будет 201 400 руб. (11 400 руб. + 190 000 руб.), то есть больше первоначального долга в 200 000 руб. При меньшей прибыли от отступного лучше отказаться. Если доля прибыли будет, например, 3%, 28 февраля в распоряжении кредитора окажется лишь 199 500 руб. (190 000 руб. + 190 000 руб. х 5%), то есть меньше 200 000 руб
ЖУРНАЛ «УПРОЩЕНКА», № 2, ФЕВРАЛЬ 2008
3.Рекомендация: Как учесть расходы на приобретение товаров при упрощенке
Стоимость приобретенных товаров можно списать на расходы после того, как купленные товары получены, оплачены поставщику и реализованы покупателю (подп. 23 п. 1 ст. 346.16, подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). В этот же момент можно включить в расходы сумму входного НДС со стоимости приобретения (подп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
К расходам, связанным с приобретением товаров, при упрощенке относятся:
- расходы на транспортировку товаров (включая НДС);
- расходы на хранение товаров (включая НДС);
- другие расходы, связанные с приобретением товаров (например, таможенные пошлины).
Расходы, связанные с приобретением товаров, уменьшают налоговую базу сразу после их оплаты (подп. 8 и 23п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ, письмо ФНС России от 14 апреля 2011 г. № КЕ-4-3/5982)
Елена Попова, государственный советник налоговой службы РФ I ранга
Статьи по теме в электронном журнале
Источник