Уважаемые коллеги, добрый день.
Департамент микрофинансового рынка письмом от 30.09.2019 г. № 44-15-/2428 информировал о том, что с 1.10.2019 г. предельный размер процентной ставки по займам, предоставляемыми кооперативами физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков обеспеченные ипотекой, ограничен 17% годовых. Ограничение установлено по решению Совета Директоров Банка России1.
Указанное ограничение распространяется на все займы, исполнение обязательств по которым обеспечено залогом недвижимого имущества, в т.ч. и на ипотечные займы, на погашение которых планируется направить средства материнского (семейного) капитала. Решение было ожидаемым, и, вероятно, многие кооперативы, специализирующиеся на предоставлении такого рода займов предусмотрели различного рода «обходные схемы». Считаю необходимым обратить внимание руководителей таких кооперативов, на следующее:
a) В целях контроля соблюдения установленного ограничения, равно как и ранее – ограничений, установленных разделом 4 Базового стандарта совершения операций на финансовом рынке займы, предоставляемые для строительства жилья, пока не обеспеченные ипотечным залогом, СРО рассматривает как ипотечные. Для этого, в договорах такого займа следует оговаривать условие обеспечения исполнения обязательств залогом земельного участка, предназначенного для строительства, либо правом их аренды, как это предусмотрено п.1, п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Поскольку сейчас регистрируется само обременение, а не договор, включение в договор займа такого условия достаточно, чтобы квалифицировать его как «ипотечный». Поэтому отсутствуют основания квалифицировать договора, предоставляемые на строительство жилья, как «потребительские» и обходить, таким образом, как ограничение по процентной ставке, так и условия Базового стандарта.
Вы можете обязать заемщика зарегистрировать договор займа, с тем, чтобы обеспечить Ваше право на земельный участков, права его аренда или построенный на этом участке жилой дом. В противном случае кооператив может остаться без обеспечения, поскольку отсутствии зарегистрированного обременения на участок, последующий покупатель завершенного или не завершенного строительством жилого объекта становится добросовестным приобретателем и обязанность залогодателя к нему не перейдет.
b) В отчетности по ОКУД 04208202 информацию по таким займам следует отражать в строках 1.1.1.2. и 1.2.1.2 «займы, в погашение которых использованы средства материнского (семейного) капитала» раздела II «Балансовые показатели». Пока не введены соответствующие изменения в форматы отчетности, не следует отражать данные о средневзвешенных значения ПСЗ по таким займам в разделе IV «Данные о средневзвешенных значениях полной стоимости потребительских займов» .
c) Ограничение процентной ставки это еще не ограничение ПСЗ, поэтому логично предположить, что некоторые будут стремиться компенсировать «упущенный доход» по процентам увеличением обязанности пайщика по внесению членских взносов.
Но, во-первых, такая обязанность и размер причитающихся к внесению членских взносов устанавливаются не произвольно, а «Положением о порядке предоставления займов пайщикам», которое должно быть утверждено общим собранием.
Во-вторых, членские взносы не относятся к обязательствам пайщика по договору займа и не погашаются средствами материнского (семейного) капитала, и должны оплачиваться пайщиком самостоятельно. Дополнительная финансовая нагрузка по оплате членских взносов может оказаться непосильной для большинства пайщиков.
Наконец, в – третьих, увеличение размера членских взносов для отдельных категорий пайщиков – заемщиков должно быть мотивировано увеличением расходов, связанных с обслуживанием таких пайщиков. Сложно обосновать повышение расходов в связи с предоставлением целевых ипотечных займов. Такие займы (если они действительно направляются на улучшение жилищных условий) гарантированно погашаются средствами материнского (семейного) капитала в течение сравнительно небольшого периода. Поэтому они не несут практически никакие кредитные риски и не сопряжены с дополнительными затратами кооператива.
Должен предупредить, что в отчетности СРО уже давно предусмотрено отражение показателей ПСЗ по ипотечным займам. Поэтому существенное отклонение ПСЗ от предельной процентной ставки даст нам основание для запроса пояснений о причинах такого отклонения.
d) Некоторые кооперативы вообще обходятся без процентных платежей, взимая плату за т.н. «финансовую услугу». Проценты — это и есть плата за предоставление и пользование займом, включая плату за оценку платежеспособности заемщика, качеств намечаемого им к приобретению (или строительству) жилья, степени улучшения жилищных условий и пр. Кооператив может взимать дополнительную плату за такие услуги, как содействие в выборе помещения, подготовку договорной документации и пр. Но обычно плата за такие услуги взимается аффилированными с кооперативом риэлторскими агентствами, а все риски чистоты и добросовестности сделки несет кооператив.
К тому же¸ как установлено п.16, ст. 5 Закона № 353-ФЗ, в составе информации об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного займа, Вы должны указать «информацию об иных договорах, которые заемщик обязан заключить, и (или) иных услугах, которые он обязан получить в связи с договором …займа, а также информации о возможности заемщика согласиться с заключением таких договоров и (или) оказанием таких услуг либо отказаться от них». Индивидуальными условиями договора должно быть оговорено согласие заемщика на оказание таких услуг. В свою очередь, в соответствии с ч. 18, ст. 5, такое согласие оговаривается заемщиком письменно в заявлении о предоставлении займа.
Введенное ограничение, безусловно, снизит ожидаемую доходность по займам, исполнение обязательств по которым обеспечено ипотекой. Но оно представляется справедливым и обоснованным, принимая во внимание низкий имущественный статус большинства Ваших пайщиков, их ограниченные платежные возможности, и капиталоемкость ипотечных займов.
Несмотря на описанные ограничения, мы считаем, что кредитные кооперативы представляют наиболее действенный институт, обеспечивающий улучшение жилищных условий пайщиков, в т.ч., владельцев сертификатов на материнский (семейный) капитал.СРО заинтересована в продолжении и расширении такой практики кооперативами — участниками, на условиях добросовестности, минимизации расходов, повышения доступности и эффективности для пайщиков.
С уважением,
М. Овчиян
Приложение:
Письмо Департамента микрофинансового рынка от 30.09.2019 г. № 44-15/2428.
1 https://www.cbr.ru/press/pr/?file=27092019_191000sbrfr2019-09-27T19_09_21.htm
2 В соответствии с указанием Банка России
Источник
Картинка взята из открытого источника «Яндекс картинки»
Топовые отечественные банки начали борьбу за потенциального клиента на рынке ипотечного кредитования, демонстрируя свою лояльность и «понимание» неопределенности экономической ситуации.
С 10.06.2020 банк ВТБ объявил о подключении к программе «Ипотека с господдержкой 2020». Заявлено о снижении первоначального взноса с 20 % до 15 %. Принимаются заявки и выдается ипотека под 6,5 %.
Ипотека в 2020 году: господдержка, снижение ставок, рефинансирование
Процентные ставки по ипотечным кредитам в России устойчиво расположились на минимальных отметках и явно намерены снижаться и в дальнейшем. Мониторинг рынка демонстрирует рекордно низкие ставки и в рыночном сегменте кредитования.
Процентные ставки стали снижаться уже во второй половине апреля на фоне политики количественного смягчения Центробанка РФ. Ключевая ставка регулятора колеблется в пределах 5,5 %. Велика вероятность дальнейшего ее снижения. Многие эксперты уверены, что к концу года она снизится до 3,5 %. Это глобальный, а не только российский тренд.
Средний процент по ипотечным займам, предлагаемых 15-ю топовыми российскими банками на новостройки, продолжает снижение:
- на новостройки – 8,48 % годовых;
- на готовую жилую недвижимость – 8,72 %.
По имеющимся данным, реальные ставки на жилье в новостройках, даже ниже рыночных. Этому способствует несколько ипотечных программ, запущенных с господдержкой, что позволяет оформить льготный кредит. В мае именно через льготные предложения было оформлено более 50 % объема ипотечных займов на новое жилье.
Наибольшую известность пока получила льготная программа АО «Дом.рф», по которой предлагается ипотека 6.5 % на новостройки. Под ее параметры подходят практически все квартиры, продаваемые в Московской и Ленинградской областях. В самой же Москве — почти 61 % новостроек. По всей стране — не менее 80 % построенной жилой недвижимости.
Крупнейшие отечественные банки стремятся не отставать от АИЖК («Дом.рф»). Предлагаются ипотечные кредиты со значительными скидками:
- средневзвешенная ставка предложений программы «ипотека 6,5 процента» составила в конце первой декады июня 6,16 %;
- по «Семейной ипотеке» — 4,87 %;
- наиболее привлекательно выглядит «Дальневосточная ипотека» — 1,82 %.
Заметно вырос интерес к услуге рефинансирования. На рынке преобладают более благоприятные условия кредитования. В первую очередь, благодаря снижению ключевой ставки ЦБ. Еще пять лет назад мало кто из кредиторов и заемщиков мог предположить, что ЦБ России опустит ставку меньше 10 %. Но снижения происходили неоднократно – и в 2019-м, и в 2020-м.
В этом году не менее 50 % кредитов в банках выдается по программе рефинансирования. Год назад – таких договоров было не более 20 %.
Условия для получения ипотеки под 6.5 процентов
24.04.2020 года вышло постановление правительства о запуске программы «ипотека 6.5» — условия получения займа для приобретения жилья на рынке новостроек предусматривают возмещение финансовым организациям разницы процентов по кредитам, выданным с 17.04.20 по 01.11.2020 включительно.
???? Кому доступна ипотека под 6,5 %?
Основным условием программы государственного субсидирования является наличие российского гражданства у заемщика и созаемщика. Взять ее на льготных условиях могут:
- граждане РФ, возраст которых от 21 года до 75 лет;
- и девушка, живущая с гражданским супругом, не планирующая в ближайшее время рожать детей;
- и холостой мужчина;
- и даже пенсионеры, у которых дети уже выросли;
- и семьи, имеющие двух детей, родившихся до 2018-го года.
Таким образом, сэкономить, благодаря государственному субсидированию на приобретении квартиры, не помешает ни количество детей в семье и их возраст, ни семейное положение и даже возраст заемщиков. Если собирались улучшить жилищные условия и коронакризис не изменил этого решения, самое время заняться оформлением.
Документы по жилой недвижимости, для покупки которой оформляется ипотека 6,5 %, разрешено представить в течение 90 суток с момента принятия финансовой организацией положительного решения о кредите. Правда, недвижимость должна соответствовать определенным требованиям…
???? Какую жилую недвижимость можно приобрести с господдержкой?
У ипотеки 6,5 % следующие условия получения:
- Приобретается квартира только в новостройке – рынок вторичного жилья не задействован в программе государственного субсидирования. Для покупки нежилой недвижимости таких льгот также не предусмотрено.
- Сделка покупки должна совершаться только с юридическим лицом. Инвестиционные фонды, как и управляющие ими компании, постановление правительства о государственном субсидировании исключает из списка участников программы.
- Условия получения ипотеки 6,5 % позволяют заключать договора о долевом строительстве или оформлять уступку прав, или купли-продажи, но только с застройщиком, без посредников.
- Приобретаемая квартира может быть в еще только строящемся домостроении либо в недавно сданном в эксплуатацию. Но не вторичка.
Программа действует при минимальной сумме кредита в 300 тысяч руб. Максимальная сумма – 8 миллионов рублей (если кредитуемый объект находится в Москве и области, в Санкт-Петербурге и Ленобласти). Для регионов предусмотрена высшая планка суммы – в 6 миллионов руб.
Возможно ли получить ипотеку под меньший процент?
В условиях коронакризиса, на фоне продолжающегося снижения процентов по ипотечному кредитованию, одним из способов экономии средств является рефинансирование. Судите сами, с начала 2020-го в банке ВТБ рефинансировали свои ипотечные кредиты более 38,5 тысячи клиентов других финансовых организаций.
В мае объем выдачи заемных средств по рефинансированию вырос в 8 раз, в сравнении с показателями 2019-го. Но максимальный объем заемных средств был выдан банком ВТБ клиентам иных кредитных структур в марте 2020-го – более 24 миллиардов рублей. Это было еще до запуска программы ипотека под 6,5 %.
Картинка взята из открытого источника «Яндекс картинки»
Большая часть экспертов указывает на основные факторы, делающие перекредитование выгодной процедурой для заемщика, а именно:
- процент по ипотеке минимум на 1 % меньше той, которую приходится платить;
- переоформление не предполагает дополнительных платежей и комиссий;
- можно перевести ипотечный кредит в свой зарплатный банк.
Ну, а теперь оцените свои условия. Может, есть смысл потратить время и заняться рефинансированием? После того, как правительство объявило о субсидировании банков, которыми может быть предоставлена ипотека 6,5 процента – 2020 стал своеобразным «рекордсменом» по снижению ставок. Более того, на рынке действуют программы «Семейная ипотека» (4,87 %) и «Дальневосточная ипотека» (1,82 %).
Обращаю внимание, что аналитики консалтинговой компании Macon и Райффайзенбанка установили одну интересную закономерность. 71 % клиентов, решивших взять «ипотеку 6,5 %» в Санкт-Петербурге, делают это для улучшения жилищных условий.
Но не менее 12 % оформляющих ипотечный кредит по льготной ставке благодаря господдержке, рассматривают это приобретение в качестве выгодной инвестиции. Чтобы затем квартиру сдавать в наем или же просто продать.
Какие документы необходимы для оформления ипотеки под 6.5 процентов?
В перечень документов, которые необходимо представить, чтобы получить ипотеку 6,5 %, входят:
- паспорт заемщика и созаемщика, если таковой имеется;
- справки 2-НДФЛ, а также документы, подтверждающие реальность дохода (по форме кредитного банка);
- СНИЛС;
- трудовая книжка либо справка, подтверждающая официальное трудоустройство (минимум полгода);
- акт оценки нового жилья;
- документы на квартиру – выписка из ЕГРН, техпаспорт, где должно быть указано, что перепланировки не проводилось (могут быть представлены в течение 90 суток после одобрения банком ипотеки под 6,5 %);
- полис страхования жизни заемщика;
- полис страхования квартиры, после того, как он будет зарегистрирован в Росреестре.
Правительством запланировано выдать 240 тысяч льготных займов по программе «ипотека 6,5 %». На это уже выделено более 6 миллиардов рублей. Возможно, что это привлечет в строительную отрасль минимум 900 миллиардов руб. Мощный стимул для строительной индустрии – поставки, рабочие места, налоги. Деньги будут выделяться из резервного фонда правительства.
Пока еще не известно, сколько будет желающих воспользоваться помощью государства в приобретении новой квартиры. Может быть и мало. А может, случится и так, как это часто происходит с проектами, субсидируемыми государством. Лимит субсидий израсходуется задолго до 1 ноября.
Спасибо за внимание! Подписывайтесь на канал. Ставьте лайк и делитесь материалом с друзьями!
Еще больше интересных статей, на моем блоге: https://maxdohod.info
Источник
Налоговый вычет по ипотечным жилищным займам
Департамент государственных доходов по Карагандинской области сообщает, что в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 342 Кодекса Республики Казахстан от 25 декабря 2017 года «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (Налоговый кодекс), действующим в редакции, изложенной статьей 33 Закона РК «О введении в действие Кодекса Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (далее — Закон о введении) предусмотрено, что физическое лицо имеет право на применение прочих налоговых вычетов, в том числе налоговый вычет по вознаграждениям.
Пунктом 1 статьи 349 Налогового кодекса, действующим в редакции, изложенной статьей 33 Закона о введении, установлено, что налоговый вычет по вознаграждениям применяется физическим лицом-резидентом Республики Казахстан по расходам на оплату вознаграждения по ипотечным жилищным займам, полученным в жилищных строительных сберегательных банках на проведение мероприятий по улучшению жилищных условий на территории Республики Казахстан в соответствии с законодательством Республики Казахстан о жилищных строительных сбережениях, произведенным в свою пользу.
Согласно пункту 1 статьи 343 Налогового кодекса, действующим в редакции, изложенной статьей 33 Закона о введении, налоговые вычеты, за исключением налогового вычета в виде обязательных пенсионных взносов, применяются налоговым агентом у источника выплаты на основании:
1) заявления физического лица о применении налоговых вычетов;
2) копий подтверждающих документов. Такие копии хранятся у налогового агента в течение срока исковой давности, установленного пунктом 2 статьи 48 Налогового кодекса.
Пунктом 2 статьи 349 Налогового кодекса, действующим в редакции, изложенной статьей 33 Закона о введении, установлено, что подтверждающими документами для применения налогового вычета по вознаграждениям являются:
1) договор ипотечного жилищного займа с жилищным строительным сберегательным банком на проведение мероприятий по улучшению жилищных условий на территории Республики Казахстан в соответствии с законодательством Республики Казахстан о жилищных строительных сбережениях;
2) график погашения ипотечного жилищного займа с выделением суммы вознаграждения;
3) документ, подтверждающий погашение вознаграждения по такому займу.
Согласно пункту 3 статьи 349 Налогового кодекса, действующему в редакции, изложенной статьей 33 Закона о введении, налоговые вычеты применяются в том налоговом периоде, на который приходится наиболее поздняя из следующих дат:
дата погашения вознаграждения по графику погашения ипотечного жилищного займа;
дата оплаты вознаграждения.
Таким образом, налоговый вычет по ИПН в виде суммы вознаграждения по займу вправе применить физическое лицо, получившее ипотечный жилищный заем у юридического лица, имеющего официальный статус жилищного строительного сберегательного банка.
На созаемщиков, а также на ипотечные займы, полученных в других банках и организациях, осуществляющих отдельные виды банковских операций, данная норма не распространяется.
Жилищный, промежуточный жилищный и предварительный жилищный займы, полученные в жилищном строительном сберегательном банке, будут относиться к ипотечным жилищным займам, при условии, когда такие займы обеспечены залогом недвижимого имущества, соответственно, физическое лицо вправе применить данный налоговый вычет.
Источник