Продолжаем изучать правовые коллизии, которые уже возникли и еще будут возникать при реализации права СРО выдавать займы из средств компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств.
Часть 3: Выдача займа является размещением КФ ОДО?
Частью 5 статьи 55.16 Градостроительного кодекса РФ определен исчерпывающий перечень случаев перечисления кредитной организацией средств компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств. Предоставление саморегулируемыми организациями займов своим членам за счет средств компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств может подпадать только под пункт 2 указанной части: размещение средств компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств в целях их сохранения и увеличения их размера.
Таким образом, в постановлении Правительства РФ должно быть четко регламентировано, что предоставление саморегулируемыми организациями займов своим членам за счет средств компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств является размещением средств такого компенсационного фонда в целях их сохранения и увеличения их размера. В случае отсутствия указанной записи под размещением средств компенсационного фонда ОДО следует понимать размещение средств на специальных банковских счетах, открытых в российских кредитных организациях, соответствующих требованиям, установленным Правительством Российской Федерации (часть 1 статьи 55.16-1 ГрК РФ) или, в противном случае, под размещением будет пониматься любая операция по любой сделке с компенсационным фондом ОДО: понятие «размещение» в законодательстве отсутствует, а инвестирование средств КФ ОДО запрещено. В тоже время Градостроительный кодекс РФ предусматривает 2 вида размещения: размещение на специальном банковском счете (часть 1 статьи 55.16-1 ГрК РФ) и последующее размещение средств путем выполнения операции в целях их сохранения и увеличения их размера (пункт 2 части 5 статьи 55.16 ГрК).
Удастся ли внести понятие «размещение» в постановление Правительства покажет время.
В любом случае, для целей исполнения вновь принятой нормы потребуется согласование с кредитными организациями проведение операций по предоставлению займов членам СРО в качестве размещения средств КФ ОДО.
Часть 4: Нюансы проекта постановления Правительства РФ
Подпунктом «е» пункта 1 предусматривается в проекте постановления правительства РФ, что срок возврата займа составляет не более 5 рабочих дней со дня перечисления заемщику оплаты по договору подряда и не более 1 года со дня заключения им договора займа с саморегулируемой организацией.
Как видно из приведенной нормы, одновременно должны совпасть два условия (обусловлено союзом «и»): 5 рабочих дней со дня перечисления заемщику оплаты по договору подряда и 1 год со дня заключения договора займа. Но все понимают, что в реальной жизни очень редки случаи совпадения данных условий. Поэтому логично будет, если вместо союза «и» появится союз «или». В то же время это никак не повлияет на ситуацию с возвратом полученного займа, если у члена СРО будут отсутствовать денежные средства.
Далее в подпункте «ж» предусматривается возложение на кредитные организации фактического контроля за использованием полученных денежных средств в виде займа. Однако в силу статьи 814 Гражданского кодекса РФ заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием займа.
Несомненно, дополнительный контроль со стороны кредитных организаций за целевым использованием займа это плюс. Но его возложение без заключения трехстороннего соглашения, в котором участвуют СРО (займодавец), член СРО (заемщик) и кредитная организация как иная сторона осуществляющая контроль, приведет к размыванию ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение контроля целевого использования займа. Непонятно опять же, сможет ли СРО сможет получать из банка информацию о произведенных операциях и, если сможет, то как оперативно?
В случае наступления нецелевого использования займа, кто будет нести ответственность: СРО, которая в силу договора обязана осуществлять контроль за целевым использованием займа, или банк, осуществляющий мониторинг и фактически разрешающий проведение списание денежных средств со специального счета?
Дополнительный контроль со стороны банка – это затратное мероприятие, требующее расходов со стороны банка. Как минимум, нужно будет разработать тарифы по ведению специального банковского счета для предоставления займа членам СРО с использованием мониторинга проведения операций по такому счету, потребуется разработка типового договора с учетом всех нюансов законодательства, обучение сотрудников банка и т.д. Очевидно, что даже для банковской системы это не быстрый процесс. Даже при наилучшем стечении обстоятельств урегулировать озвученные вопросы удастся не раньше сентября.
Подпункт «з» предписывает обязательное обеспечение договора займа со стороны члена СРО:
- залогом в объеме, превышающем размер займа не менее чем на 30 процентов;
- договором уступки права требования денежных обязательств по договорам подряда с условием о поручительстве за должника перед саморегулируемой организацией на сумму запрашиваемого займа;
- договором поручительства учредителя (участника) заемщика – юридического лица.
В залог можно взять почти любую вещь – от недвижимого имущества, транспортного средства до строительных материалов. С недвижимостью и транспортными средствами более-менее ситуация понятна: залог недвижимости подлежит государственной регистрации, а транспортных средств – в специальном реестре залогового имущества, которое ведется в нотариальной системе. А с иным движимым имуществом могут возникнуть сложности, особенно по части его фактического взыскания в случае неисполнения договора займа.
Также необходимо понимать, что для определения стоимости залога потребуется оценка предлагаемого в залог имущества. Такая оценка стоит денег, а само по себе имущество имеет свойство дешеветь в случае его последующей реализации в качестве объекта залога. Все это дополнительные риски СРО при возврате выданного займа. Да и вряд ли у микро и малого бизнеса окажется имущество, которое он сможет передать в залог.
Договор уступки права требования – отличнейший инструмент. Но и тут не все так просто. В данном случае сумма контракта должна раз в 5 минимум превышать сумму займа, чтобы не возникло ситуации, когда член СРО, стремясь побыстрее выполнить контракт и закрыть заем, не будет соблюдать качество строительства и исполнение обязательных требований законодательства. В противном случае все, что будет получено по переуступке права требования, впоследствии может пойти в обеспечение договорных обязательств по данному контракту.
Исходя из предлагаемой формулировки договор уступки прав требования должен быть трехсторонним: член СРО (сторона, передающая права требования), Заказчик по контракту или иное лицо поручитель за члена СРО, СРО. В противном случае Заказчик или иное лицо может отказаться от поручительства. Согласно статье 385 Гражданского кодекса РФ, требуется обязательное уведомление должника о передаче права требования. Также Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право (требование), и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого права (требования). Все это должно быть отражено в таком договоре.
При этом передать право требования можно любому юридическому лицу, которое согласится выступить поручителем за члена СРО. Требования к такому поручителю никак не регламентируются, а следовательно, такие договоры могут заключаться с организациями, которые впоследствии не будут отвечать по обязательствам. Определить на практике состоятельность поручителя и его фактические намерения не представляется возможным. Даже серьезные финансовые и правовые аналитики не всегда могут выявить возможные последствия будущего банкротства или мошеннических действий. Уверен, что в СРО нет возможности и специалистов, которые смогут со 100% достоверностью утверждать, что поручителем в установленные сроки и в полном объеме будет погашен представленный члену СРО заем.
Если учесть, что проект постановления Правительства РФ разрабатывался в Минстрой совместно с НОСТРОЙ, то можно смело утверждать, что юристы, работающие там, сплошь теоретики, которые не могут просчитать все риски для договоров переуступки прав требования, глубоко изучив сложившуюся практику по этому вопросу. Если все же здравый смысл в этих ведомствах возобладает, то столь рискованное положение о возможности заключения договора переуступки права требования любому поручителю будет исключено из документа или же существенно переработано.
Договор поручительства учредителя (участника) заемщика – юридического лица. По сути, тоже самое, что и при переуступке права требования, разница лишь в том, что СРО не знает, каким образом учредитель будет впоследствии возмещать оплаченное по договору поручения. Риски в принципе остаются все теми же для определения платежеспособности и намерений юридического лица.
Вывод напрашивается сам собой: СРО предоставляет заем своему члену на свой страх и риск и, как следствие, несет полную ответственность перед своими членами и органами государственного надзора за потерю части компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств.
Часть 1
Часть 3
Источник
Обсуждение новости :
40
6542
Механизм предоставления займов членам СРО за счёт средств компфондов может отпугнуть желающих воспользоваться этой возможностью. А может, и не отпугнуть…
В рамках борьбы с коронавирусом и в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики, в Госдуме оперативно подготовили изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации. И сегодня, 22 мая, депутаты без проблем приняли их в третьем чтении отдельным Федеральным законом. В числе прочих, одобрена новелла, разрешающая предоставление саморегулируемыми организациями займов своим членам за счёт средств компенсационных фондов.
Уже стал достоянием гласности и проект постановления Правительства России, разъясняющий механизм предоставления займов членам СРО. На первый взгляд, в нём достаточно много разнокалиберных условий и требований, которые могут замедлить получение займов. Вполне вероятно, что часть СРО и вовсе не захочет заморачиваться со всей этой кутерьмой.
Итак, немного о подводных камнях. Например, потенциальный заёмщик должен открыть специальный банковский счёт с заключенным с кредитной организацией договором о проведении мониторинга использования средств займа. Причём, в том банке, где у СРО на спецсчетах размещены средства компфондов. Сам заём должен обеспечиваться одним или несколькими из следующих способов:
- залогом в объёме, превышающем размер займа не менее чем на 30 процентов;
- договором уступки права требования денежных обязательств по договорам подряда с условием о поручительстве за должника перед саморегулируемой организацией на сумму запрашиваемого займа;
- договором поручительства учредителя (участника) заёмщика – юридического лица.
Кроме того, у заёмщика должны отсутствовать задолженности по выплате заработной платы, уплате налогов, сборов, пеней, штрафов и процентов за прошедший финансовый год. Организация не должна быть в стадии ликвидации или под внешним управлением. Среди её учредителей (участников) не приветствуется лица, имеющие судимость за преступления в сфере экономики. Вместе с заявлением о предоставлении займа в саморегулируемую организацию надо принести пакет документов от «А» до «О», то есть, справки и прочие бумаги нужны по 14-ти позициям.
СРО тоже не придётся прохлаждаться. За пять дней надо изучить все документы и направить решение о возможности предоставления займа в Нацобъединение, которое в течении трёх дней должно вынести окончательный вердикт – «давать или не давать».
Далее, заёмщик ежемесячно отчитывается перед СРО, а та, в свою очередь, перед Нацобъединением. Если же обнаружатся нарушения со стороны СРО или заёмщика, а потом их никто не исправит, Нацобъединение может заблокировать использование средств займа заёмщиком, а также готовит заключение о возможности исключения сведений о саморегулируемой организации из Государственного реестра СРО. Если такое случится, право требования по договору займа переходит к Национальному объединению.
Стоит также помнить, что сумма предоставленных займов не может превышать 50-ти процентов средств компенсационного фонда СРО. И из этой денежной массы конкретному члену СРО могут быть предоставлены займы в размере не более 15-ти процентов. В общем, всё не так просто.
С другой стороны, наверняка, найдутся и среди СРО, и среди их членов желающие «половить рыбку в мутной воде». Ведь даже право СРО выбирать из претендентов на займы – кто достоин, а кто нет – уже может стать коррупциогенным фактором. Ну, а зная о том, какие среди бизнесменов и саморегуляторов есть умельцы по придумыванию хитрых схем увода денег, можно предположить, что нечто подобное будет и с этими займами. Так что, в принципе, компенсационные фонды СРО рискуют оказаться слегка покоцанными. Или не слегка…
Искренне Ваш,
За-Строй.РФ
Источник
Ответы на вопросы касающиеся практики выдачи займов кредитным потребительским кооперативом своим членам — пайщикам.
Незаконность перечисления средств при предоставлении займа погашаемого материнским капиталом после регистрации права собственности на недвижимость
- Опубликовано 14.08.2015
Вопрос:
Почему действия кооператива по перечислению денежных средств после регистрации перехода права собственности на недвижимость считаются незаконными (речь идет о предоставлении займов для приобретения или строительства жилого помещения пайщикам, имеющим детей и располагающим Государственным сертификатом на материнский (семейный) капитал), ведь это многолетняя сложившаяся практика в т.ч. и в Банках. Выдача денег после регистрации ипотеки в силу закона и перехода права собственности на недвижимость на молодую семью. Будем очень благодарны за ответ, так как заинтересованы работать только по закону!
Ответ:
Попробую прояснить эту позицию по характерным противоречиям законодательству:
1. В соответствии с п. 12, ст. 807 ГК, «договор займа считается заключенным с момента передачи денег …». Договор займа это реальный и односторонне обязывающий договор. При его заключении у Заемщика (пайщика) возникает обязанность вернуть полученные деньги, а у Вас – получить их обратно. Процедура займа не предусматривает возможность установления никаких обязательств займодавца после заключения договора, тем более обусловливать перечисление денег исполнением заемщиком каких-либо обязательств после заключения договора займа. Этим договор займа отличается от договора банковского кредита, где возможна передача денег через какое-то время после его заключения.
2. Как установлено п. г), п. 13 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий», к заявлению в ПФ о распоряжении средствами материнского капитал прикладывается «свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, приобретенное или построенное с использованием …заемных средств…». В свою очередь, такое свидетельство с обременением в пользу кредитора может быть оформлено только после заключения договора займа: «Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием … средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п.1, ст.77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласитесь, что сначала должен состояться заем, т.е. деньги должны быть фактически переданы заемщику и направлены им на оплату жилого помещения, и только потом может быть зарегистрирована ипотека в пользу кредитора.
Теоретически возможно перечислить заем после регистрации перехода права собственности на квартиру, но в этом случае обременение может быть наложено только в пользу продавца по основанию п.5, ст. 488 ГК, но никак не в пользу кооператива. Поэтому такая схема с регистрацией обременения в пользу кооператива при том, что деньги еще не перечислены, невозможна, и может быть осуществлена по невнимательности регистратора, зарегистрировавшего такое обременение, либо сотрудника ПФ принявшего к исполнению заявление со справкой о наличии обременения в пользу продавца, а не кооператива. И в том и в другом случае, это халатность но и кооператив, включивший в договор не соответствующее закону условие становится участником неправовой схемы.
Далее, если кооператив начинает начислять проценты с даты заключения договора займа, а не с даты фактического перечисления средств, а затем представляет справку о задолженности по процентам в ПФ, он совершает подлог. Чем это чревато в отношении бюджетных средств объяснять не буду, но в любом случае, даже если проценты взимаются заранее (что также незаконно и противоречить ст. 809 ГК), у кооператива возникает незаконное обогащение, которое также легко оспорить.
Обеспечительный платеж
- Опубликовано 09.06.2015
Согласно введенной ст.381.1 ГК РФ обеспечительный платеж при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, засчитывается в счет исполнения обязательства. В случае ненаступления в срок обстоятельств, предусмотренных договором или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, ЕСЛИ ИНОЕ НЕ ПРЕДУСМОТРЕНО СОГЛАШЕНИЕМ СТОРОН.
Подробнее: Обеспечительный платеж
Займ муниципальному учреждению
- Опубликовано 08.12.2011
Вопрос:
К нам обратились за займом Муниципальное учреждение детский лагерь, они просят 1 500 000 на уплату налогов, если я не ошибаюсь за муниципальные учреждения налоги оплачивает государство (администрация) или они могут сами уплачивать с заемных средств???, не может ли здесь быть подвоха, в том, что деньги на налоги были перечислены, но потрачены не на те нужды?!
Подробнее: Займ муниципальному учреждению
Обязательный контроль операций по займам
- Опубликовано 20.09.2011
Вопрос:
Пайщик взял займ 400 000 руб. сроком на 6 месяцев. (по условию займа он должен вернуть займ и проценты за пользование займом в конце срока договора).
Но этот займ за него погашал его родственник который является индивидуальным предпринимателем но фамилии у них разные) безналичным платежом, то есть платежное поручение приходила от ИП Иванова Инвана Ивановича, а в назначение платежа было написано что Погашение займа за Сидорова Ивана Ивановича по договору займа №00000000 от 10.02.2011г
Как вы считаете подпадает такая операция как операция подлежащая обязательному контролю?
Подробнее: Обязательный контроль операций по займам
Проценты по списанному займу
- Опубликовано 19.04.2011
Вопрос:
По просроченному займу начислены 100% резервы и заём списан за баланс. При списании за баланс займа, начисленные по нему проценты, по которым не поступила оплата, списаны на расходы, т. е. задолженности по ним не будет. До суда дело не дошло, заемщик начал постепенно выплачивать свои долги. Как правильно проводить погашение просроченного займа?
Подробнее: Проценты по списанному займу
Внутренний контроль
- Опубликовано 19.04.2011
Вопрос:
Подскажите, как правильно поступить если займ обосновано превысил 600 тыс. руб.
Мы выполнили все требования постановки на специальный учет и внесены в реестр Минфина. В соответствии стребованиями по финансовому мониторингу нужно ли сообщать о сделки в МинФин или это необходимо делать после вступления в СРО и уведомлять их.
Подробнее: Внутренний контроль
О членских взносах
- Опубликовано 19.04.2011
Вопрос:
Мы выдаем займы по ставкам от 16-18% годовых, плюс к этому при оформлении займа. Пайщик оплачивает единовременный членский взнос от 3–18% (3 месяца — 24 месяца) от суммы займа. Условия оплата членского взноса мы оговариваем в соглашении о членском взносе.
Подробнее: О членских взносах
Членские взносы с поручителя
- Опубликовано 19.04.2011
Вопрос:
У меня тут ерунда выходит в одном из районных судов. Есть заемщик, есть поручитель. Договором займа предусмотрены годовые %, комиссия, членские взносы. Я все это и высуживаю солидарно с поручителя в том числе…А мне судья говорит — членские взносы, это только пайщики платят…мол незаконно с поручителя требовать…
Подробнее: Членские взносы с поручителя
Термин-кредитный продукт
- Опубликовано 19.04.2011
Вопрос:
В уставе есть такой пункт:
9.4.3. Размер и нормы внесения членских взносов детализируются в отношении каждого кредитного, сберегательного продукта и устанавливаются утверждаемым Правлением внутренним нормативным документом в соответствии с планируемым объемом операций финансовой взаимопомощи и уровнем сметных расходов.
Подробнее: Термин-кредитный продукт
Залог недвижимости
- Опубликовано 18.04.2011
Вопрос:
Если КПКГ берет у пайщика в залог недвижимость (в том числе земельный участок, пай и т. д.) — надо ли регистрировать этот залог в регпалате? И какие могут быть санкции, если в регпалате залог не зарегистрировать (или зарегистрировать, но не сразу — а, например, при появлении просрочки)?
Подробнее: Залог недвижимости
Источник