Реструктуризация ипотечного жилищного кредита — это оказание помощи заёмщику в исполнение обязательств по ипотечному кредиту (займу), позволяющей ему избежать утраты единственного жилья и восстановить свою платёжеспособность[1].
Теория реструктуризации[править | править код]
Необходимость реструктуризации[править | править код]
Ипотечный кредит, в отличие от иных видов потребительского кредитования, имеет ряд особенностей, который позволяют применять к нему иные подходы, нежели в классическом розничном кредитовании. Из общего числа особенностей следует выделить:
1. Долговременность, в отличие от краткосрочного кредитования (до 3-х лет) в течение срока ипотечного кредита (15 лет и более) с высокой вероятностью у заёмщика могут возникнуть проблемы с обслуживанием своего обязательства. В числе наиболее частых следует выделить:
- Смена работы. Теория семейных финансов рекомендует наличие семейной подушки безопасности в размере 6 месячных окладов. Однако такую «подушку» имеет менее 15 % домохозяйств, следовательно, смена работы (даже плановая) в большинстве случаев приводит к разрыву в платежах.
- Развод супругов, то есть выпадение доходов домохозяйства по обслуживанию долга.
- Рождение ребёнка, то есть постоянный рост расходов и временное падение доходов домохозяйства[2].
2. Наличие качественного обеспечения. Большинство кредиторов при выдаче ипотечного кредита требуют привлечения собственных средств заёмщика в размере ~ 30 % для покупки недвижимости. Таким образом, соотношение кредит/залог (LTV) составляет 70 % и достаточно для удовлетворения долга заёмщика.
- Важно понимать, что с течением времени это соотношение в большинстве случаев улучшается: в долгосрочном тренде цены на недвижимость растут, а за счёт регулярных платежей долг заёмщика снижается.
- Поведение[прояснить] валютных кредитов сильно зависит от валютного риска: при укреплении национальной валюты это соотношение улучшается, при девальвации — может резко ухудшиться.
3. Высокое соотношение долга и доходов у источника погашения. Следует учитывать, что средний срок ипотечных кредитов (при выдаче) составляет ~200 месяцев, а большинство добросовестных кредиторов при выдаче кредитов стараются ориентироваться именно на доходы заёмщика, понимая, что реализация предмета залога является скорее исключением, чем правилом. В таком случае рекомендуемое соотношение платёж/доход (PTI) составляет <50 % (лучше 30-45 %). Следовательно, соотношение долга и ежемесячных доходов заёмщика составляет 1:100.
- Из этого следует важный вывод — ни в коем случае нельзя затягивать решение проблемы с временной невозможностью обслуживания долга. Любая задержка приводит к резкому нарастанию обязательств заёмщика (если средняя ставка по ипотеке на уровне 12 %, долг заеёщика [даже без пеней и штрафов] вырастает за месяц на 1 %, что равняется месячному доходу домохозяйства).
Экономика реструктуризации[править | править код]
В российском праве не закреплено право заёмщика на реструктуризацию. Решение о реструктуризации принимается в том случае, если и кредитор и заёмщик выразили своё согласие.
Решение кредитора о возможности реструктуризации определяется следующими факторами:
1. Возможностью или невозможностью формирования адекватных резервов под реструктурируемый ипотечный кредит. Благодаря инициативе ОАО АРИЖК Указаниями ЦБ РФ № 2355-У от 04.12.2009 и № 2459-У от 03.06.2010 было существенно изменено положение № 254-П, фактически позволяющее реструктурировать ипотечные кредиты размером до 6 млн рублей[3].
2. Готовностью схем реструктуризации. Любая схема реструктуризации (даже простая перестановка платежей) по своей сути является самостоятельным банковским продуктом и требует детального описания, автоматизации и подготовки персонала.
3. Наличием финансовых возможностей у кредитора. В случае высокой убыточности или кассовых разрывов текущей деятельности кредитора вероятность того, что он будет готов «ждать» восстановления кредита, крайне низка.
4. Наличием профильного опыта (знаний) в области реструктуризации. Важно учитывать все факторы, влияющие на успешную реструктуризацию, иначе негативный опыт (высокий процент повторных дефолтов) будет стимулировать внутренние решения банка в пользу «взысканий». Факторы, которые следует учесть кредитору при формировании собственных программ реструктуризации[4]:
- Контактность с заёмщиком. Нецелесообразно чрезмерная жёсткость при сопровождении кредитов приводит к попытке заёмщика «скрыться», что только усугубляет его обязательства (см. выше про соотношение доходов и темпов прироста обязательств).
- Длина периода помощи. Она должна позволять устойчиво восстановить доходы.
- Платёжная нагрузка в период помощи. Она должна позволять исполнять обязательства и содержать домохозяйство без привлечения дополнительных кредитов.
- Дополнительная нагрузка по окончании периода помощи. Необходимо тщательное прогнозирование будущих доходов заёмщика (как на основании «старых», так и на основании прогноза). При этом рекомендуем формировать «схему реструктуризации» таким образом, чтобы соотношение П/Д в будущем в любом случае не превышало 50 %, то есть:
i. Ставка капитализации не должна привозить к росту нагрузки на заёмщика сверх допустимого уровня.
ii. Срок возврата основных и дополнительных средств должен позволять возвращать их в пределах допустимой нагрузки.
Элементы и методы реструктуризации[править | править код]
Ключевым элементом успешной реструктуризации, безусловно, является аналитика, которая должна дать ответы на следующие вопросы:
1. Причины, приведшие к дефолту заёмщика.
2. Перспектива (уровень, стабильность) восстановления платёжеспособности заёмщика.
3. Поведенческая оценка (то есть готовность заёмщика бороться за сохранность своего жилья).
Из числа методов реструктуризации следует выделить:
1. Методы, позволяющие пережить временные финансовые трудности (отсрочка, рассрочка, льготный период).
2. Методы, позволяющие снизить расходы заёмщика на обслуживание своего ипотечного кредита (удлинение срока кредита, перекредитование на новых, желатеольно более мягких рыночных условиях, переезд в более дешёвое жилье).
3. Методы, позволяющие повысить доходы заёмщика (переезд в иной регион, где более востребована специальность заёмщика с заменой предмета залога).
Задачи реструктуризации с точки зрения государства[править | править код]
1. Обеспечить социальную защиту граждан. Помощь оказывается тем слоям населения, которые не могут найти средств для сохранения текущих платежей по ипотеке и наиболее подвержены риску утраты единственного жилья для проживания.
2. Сохранить и развить институт ипотеки.
- Возможность обратиться за помощью и реструктурировать свой долг — ключевой элемент психологической поддержки ипотеки как многолетнего финансового обязательства.
- Сохранение института обращения взыскания на предмет ипотеки без роста социальной напряжённости в регионах.
3. Стабилизировать положение на рынке недвижимости. Недопущение массового изъятия недвижимости и, как следствие, выброса изъятого в результате обращения взыскания жилья на рынок, что позволит предотвратить обвальное падение цен на рынке жилья.
4. Обеспечить ликвидность банковскому сектору. Средства, выделяемые заёмщиками, в итоге возвращаются в банковскую систему, что улучшает её ликвидность и финансовую устойчивость.
Основные принципы реструктуризации[править | править код]
- Возвратность: все предоставленные заёмщику средства должны быть возвращены.
- Срочность: средства выделяются заёмщику на фиксированный срок, который больше или равен остатку срока по ипотечному кредиту.
- Платность: за предоставленные на уплату ежемесячных платежей по ипотечному кредиту денежные средства (заём) заёмщику необходимо уплачивать проценты. Причём процентная ставка по предоставляемому займу должна быть не выше, чем по основному ипотечному кредиту. Ставка реструктуризации является ключевым фактором, определяющим успешность реструктуризации.
- Совершенствование: осуществление постоянного сбора и анализа информации и замечаний от участников программы[1].
Мировой опыт программ оказания помощи ипотечным заёмщикам[править | править код]
Правительственная программа «Схема спасения заёмщиков» в Великобритании (Mortgage Rescue Scheme, UK)
Правительственная программа «Доступное жильё. Программа рефинансирования» в США (Home Affordable Refinance Program, US)
Правительственная программа «Доступное жильё. Модификация» в США (Home Affordable Modification Program, US)
В большинстве стран ЕС (Германия, Франция, Испания, Бельгия и т. д.) в качестве защиты заёмщиков на законодательном уровне предусмотрена обязанность кредитора приложить разумные усилия для достижения договоренности с должником по вопросам погашения задолженности. При этом данная мера действует, как правило, в отношении всех заёмщиков, а не только имеющих единственное жильё. В ряде стран чётко зафиксированы варианты реструктуризации, которые кредитор обязан предложить заёмщику.
Реструктуризация ипотечных жилищных кредитов в России[править | править код]
Глобальный мировой экономический кризис, начавшийся в 2008 году, существенным образом повлиял на развитие ипотечного кредитования в России. Он показал, что, несмотря на интенсивное развитие рынка ипотеки, в российской системе жилищного кредитования на момент начала кризиса практически отсутствовали механизмы поддержки ипотечных заёмщиков, испытывающих трудности с обслуживанием долговых обязательств. При этом ипотечный кредит — это долгосрочное обязательство гражданина, и в такой долгосрочный период происходит несколько кризисов, в связи с чем по объективным причинам гражданин может временно потерять доходы. Чтобы минимизировать возможные последствия будущих кризисных явлений, необходимо было разработать инструмент, позволяющий снизить риски участников рынка ипотечного кредитования.
Для обеспечения эффективного развития российского ипотечного рынка необходимо было предусмотреть право заёмщика на реструктуризацию при потере дохода. Взыскание должно проводиться только в случае неуспешности (невозможности) реструктуризации ипотечного кредита и восприниматься как самая крайняя мера. Таким образом, наличие у заёмщика возможности (права) реструктуризации своего долга в сложный для него период способствует развитию ипотеки в стране за счёт более активного участия граждан.
Создание ОАО «АРИЖК»[править | править код]
С сентября 2008 года Правительство РФ приступило к реализации антикризисных мер, важной составляющей которых является Программа государственной поддержки ипотечных заёмщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации.
В целях решения поставленных задач наблюдательным советом ОАО «АИЖК» было принято решение о создании Открытого акционерного общества «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (ОАО «АРИЖК»), которое начало осуществлять свою деятельность с 6 февраля 2009 года[5].
Программа государственной поддержки ипотечных заёмщиков (2009—2010)[править | править код]
В начале 2009 года ОАО «АРИЖК» запустило государственную Программу реструктуризации проблемной ипотечной задолженности, для чего агентством был разработан стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заёмщиков.
На начало запуска этой программы практически ни один банк не имел программы реструктуризации и, в случае потери заёмщиком своей платёжеспособности, сразу же начинал обращение взыскания, не давая заёмщику шанса на восстановление. Причин этому было несколько:
- низкая капитализация банковской системы, а значит неготовность (невозможность) кредиторами нести временные потери (на период восстановления заёмщика);
- отсутствие опыта в области ипотечного кредитования как долгосрочного финансового обязательства. Большинство кредиторов транслировали опыт потребительского кредитования на сектор крупных долговременных обязательств, забывая, что в течение срока жизни ипотечного кредита высока вероятность появления у заёмщика кратковременных сложностей;
- неготовность автоматизированных банковских систем. Поскольку большинство методов реструктуризации предусматривает капитализацию процентов, то практически ни одна автоматизированная банковская система не оказалась способна капитализировать реструктурированные проценты на базе одного продукта. Проблема решалась разбиением кредита (займа) на несколько подпродуктов, но всё это требовало регламентации и автоматизации внутри банка.
В своей деятельности ОАО «АРИЖК» учло вышеуказанные сложности рынка и оказало существенную поддержку всем его участникам:
- заёмщикам было предоставлено время для восстановления своих доходов;
- разработанный стандарт реструктуризации послужил для кредиторов образцом для внедрения собственных программ реструктуризации, что позволило банкам сократить время на разработку своих вариантов реструктуризации.
Ключевой задачей ОАО «АРИЖК» являлось оказание влияния на рынок (поддержка заёмщиков) посредством запуска собственных программ реструктуризации.
За период действия государственной Программы Агентству удалось помочь сохранить жильё более 8.5 тысячам человек. За повторной реструктуризацией обратилось около 3000 человек.
Для участия в Программе заёмщикам необходимо было соответствовать социальным критериям:
- ипотечное жилье является для заёмщика и его семьи единственным для проживания;
- ипотечное жилье не относится к категории элитного;
- у заёмщика произошло значительное снижение доходов или увеличение расходов по ипотечному кредиту;
- у заёмщика отсутствуют средства (иные активы), которые позволяют ему оплачивать 12 ежемесячных платежей по ипотечному кредиту.
Основные направления оказания помощи заёмщикам:[4]
1. Первичная реструктуризация платежей заёмщиков по ипотечным кредитам (займам) с использованием средств ОАО «АРИЖК». Помощь заёмщику в исполнении обязательств по ипотечному кредиту (займу) осуществляется путём предоставления кредитов (займов) в течение определенного срока (но не более 12 месяцев) для обеспечения непрерывности погашения текущих ежемесячных платежей заёмщика по ипотечному жилищному кредиту (займу) и предоставления заёмщику возможности для принятия мер с целью восстановления своей платёжеспособности.
2. Вторичная реструктуризация платежей заёмщиков по ипотечным кредитам (займам), приобретенным ОАО «АРИЖК». Представляет собой оказание помощи заёмщику в случае невозможности исполнения им обязательств в течение или по истечении первичной реструктуризации путём изменения графика погашения обязательств, возникших на основании заключенных договоров (ипотечного кредита (займа), стабилизационного займа, стабилизационного кредита, смешанного договора), в соответствие с финансовыми возможностями заёмщика.
3. Приобретение жилого помещения, на которое обращено взыскание по требованию кредитора-залогодержателя, но исполнительное производство ещё не начато, а остаток долга существенно превышает стоимость реализуемого жилья. В случае необходимости социальной поддержки Агентство сохраняло за бывшим собственником и его семьей право временного проживания до выделения жилья региональными администрациями.
Результаты двух лет работы агентства: около 80 % ипотечных заёмщиков восстановили свои доходы по окончанию периода помощи'[6].
Эффект от реализации программы:
Активная разъяснительная работа ОАО «АРИЖК» в совокупности с рядом изменений, принятых Банком России в части требований по формированию резервов по реструктурированным ссудам, позволила достичь того, что по состоянию на 01.01.2011 все ключевые кредиторы ипотечного рынка предлагают собственные программы реструктуризации. Программа АРИЖК поддержала данный рынок «снизу», поскольку любая программа кредитора по факту должны была быть лучше, чем программа ОАО «АРИЖК».
Реализация Программы способствовала изменению менталитета участников рынка (банков) в части подхода к управлению проблемной задолженностью по ипотечным кредитам — от обращения взыскания на заложенную недвижимость к реструктуризации задолженности.
Литература[править | править код]
- Реструктуризация ипотечных кредитов: Учебное пособие / Под ред. А. Д. Языкова и Е. В. Чепенко — М.: Фонд содействия государственной регистрации недвижимости, 2010.
Примечания[править | править код]
Ссылки[править | править код]
- / Специальный выпуск журнала Банковское Обозрение «О Реструктуризации»
Источник
Правда, иногда банки сами “ухудшают” финансовое состояние заемщика. Одно время после поднятия ключевой ставки некоторые банки предлагали заемщикам подписать допсоглашение о повышении ставки, угрожая, что в противном случае потребуют досрочного возврата кредита. И некоторые заемщики подчинялись этому требованию – как правило, те, у которых были просрочки или другие нарушения. Ведь если заемщик меняет адрес регистрации, но не сообщает об этом банку в установленный договором срок, это тоже нарушение.
Если реструктуризация происходит в результате достигнутой договоренности, банк и заемщик на добровольных началах подписывают дополнительное соглашение к действующему кредитному договору. Если ипотечный договор был заключен до 01.07.2014, а допсоглашение подписано после этой даты, соглашение необходимо зарегистрировать в Росреестре. В остальных случаях допсоглашение регистрировать не надо, но нужно внести запись в ЕГРН, если соглашением меняются:
- дата оформления залога;
- срок исполнения обязательства;
- сумма обязательства;
- описание предмета залога;
- информация о сторонах сделки, оформлении закладной, изменении оценки предмета залога или об особом порядке реализации предмета залога.
Допустим, вы покупаете квартиру на этапе строительства. В договоре предусмотрен срок оформления готовой квартиры в залог – например, спустя 3 года с момента подписания. Но если застройщик затянет строительство, вы можете подписать соглашение с банком и предоставить другой залог. Причем это может быть ваша недвижимость или объект, принадлежащий вашим родственникам, если у вас другой недвижимости нет. В этом случае родственники будут выступать залогодателями. Или можете согласовать с банком новую дату оформления квартиры в залог. Все такие изменения нужно будет зарегистрировать в Росреестре.
Другой пример регистрируемых изменений: вы взяли под залог своей квартиры одну сумму, а потом надумали докредитоваться под этот же залог. Если стоимость квартиры такое позволяет, теоретически этот вариант возможен. Такие программы прежде бывали у крупных банков, но и сейчас это еще вполне возможно, хотя придется поискать банк, который согласится на такие изменения. Правда, теперь это производится не в рамках программы, а через индивидуальное согласование. Похожий вариант – когда банк может по вашему заявлению наложить обременение на другой объект, а текущее обременение снять. Например, если вам нужно продать заложенную квартиру. Как и в предыдущем случае, на это готовы пойти не все банки и придется решать вопрос через индивидуальное согласование.
Если вы заключите допсоглашение, которым оговорите использование в гашении маткапитала, его тоже придется регистрировать. Например, если вы использовали материнский капитал или другую субсидию на гашение части ипотеки и банк позволил вам выделить долю детям в период кредитования. Такой вариант предлагает только Сбербанк, но он весьма популярен у заемщиков.
Схожая ситуация – когда квартира была в совместной собственности супругов, но потом они развелись, поделили имущество и квартира целиком досталась одному из них. В этом случае с согласия банка можно переоформить право собственности дополнительным соглашением к действующему договору, и его тоже придется отдавать на регистрацию.
Реструктуризация может быть подписана, даже если заемщик не допустил просроченной задолженности. В этом случае после подписания допсоглашения к кредитному договору, банк имеет право внести отметку о произведенной реструктуризации в кредитную историю по данному кредиту.
Заемщик должен отдавать себе отчет, что большинство банков воспримет эту информацию негативно. Особенно в том случае, когда реструктуризация проводилась в течение последних 12 месяцев и на момент обращения за кредитом в другой банк этот кредит еще не закрыт.
При этом если заемщик захочет рефинансировать кредит и обратится в другой банк именно с этой целью, новый банк получит информацию о проведенной реструктуризации, даже если она не будет отображена в кредитной истории. Список необходимых документов для рассмотрения заявки на рефинансирование содержит справку об отсутствии или наличии дополнительных соглашений к действующему кредитному договору.
Обычно банки идут на реструктуризацию, если заемщик не справляется с действующим кредитом, но это временные сложности: потеря работы, рождение детей, болезнь и лечение и прочее, либо чтобы удержать положительного заемщика.
Виды реструктуризации
Способы реструктуризации каждый банк устанавливает сам. Как правило, если у заемщика ухудшилась ситуация и он не справляется, это такие виды:
1. Кредитные каникулы
Заемщик может выбрать отсрочку погашения основного долга при этом продолжая ежемесячно выплачивать проценты либо выбрать возможность в течение определенного времени вообще не вносить платежи по кредиту. В соответствии с новыми нормами, установленными законом от 01.05.2019 № 76-ФЗ, такая отсрочка предоставляется максимум на шесть месяцев.
2. Пролонгация кредита
Срок договора по кредиту увеличивается, за счет этого снижается размер платежей по договору. Следует иметь в виду, что при этом сумма переплаты по займу увеличивается.
3. Изменение валюты кредитного договора
Если кредит был получен в иностранной валюте, он конвертируется в рубли.
4. Изменение схемы выплат
Если при заключении договора заемщик должен был платить дифференцированные платежи, после реструктуризации они станут аннуитетными.
5. Уменьшение размера процентной ставки
На такой вариант банки идут крайне неохотно и только в том случае, если разница между процентной ставкой по договору заемщика и предложениями для новых клиентов будет существенной. Например, если заемщик брал ипотечный кредит в 2013 году под 12% годовых, а в 2019 году тот же банк предлагает ипотеку на условиях 9,5% годовых.
6. Списание части долга, или суммы процентов, или пени
Обычно производится, если у заемщика есть задолженность. Банки иногда идут на уступки и могут списать часть начисленной пени или процентов при условии погашения какой-то части просроченных платежей по основному долгу. Или напротив, списать часть основного долга, при условии погашения какой-то части неуплаченных в срок процентов.
Если банк хочет поощрить добросовестного заемщика, он может сделать это с помощью таких разновидностей реструктуризации:
- Изменение даты оформления залога;
- Смена залога;
- Смена залогодателей;
- Увеличение суммы кредита.
Основания для реструктуризации
Реструктуризация ипотечного жилищного кредита чаще всего становится актуальной для заемщика, если его жизненная ситуация меняется, благодаря чему падает уровень доходов.
Реструктуризация кредита происходит, например, в связи с такими событиями:
- изменения в работе – потеря места, понижение зарплаты и прочее;
- потеря трудоспособности;
- отпуск по уходу за ребенком до полутора или трех лет;
- призыв на срочную военную службу в армии;
- развод.
В каждом конкретном случае могут быть свои основания для проведения реструктуризации, однако следует помнить, что реструктуризация ипотечного кредита – это добрая воля банка. А некоторые банки и вовсе не будут рассматривать заявление на реструктуризацию, пока заемщик не допустит просрочку, следуя логике, что раз просрочки нет, значит клиент справляется и у него все хорошо. Однако надо ловить правильный момент, поскольку просроченный платеж в течение трех месяцев тоже будет основанием для отказа в реструктуризации.
Так что даже если у заемщика возникли указанные обстоятельства, банк не обязан заключать с ним допсоглашение и менять условия кредита. Если банк не согласен на реструктуризацию, наличие таких обстоятельств не освобождает заемщика от необходимости исполнять свои обязательства по договору и погашать кредит, а также выплачивать проценты в срок.
Однако реструктурировать банк может и долг добросовестного заемщика. При первом рассмотрении это может выглядеть как поощрение — когда банк снизит процентную ставку с 14% до 10,9%. Но это тоже реструктуризация, и другие банки будут воспринимать ее как негативный отпечаток на кредитной истории. Поэтому если в дальнейшем такой клиент захочет провести рефинансирование под 9,5% очень велика вероятность, что ему откажут. Очень мало банков, которые готовы оформить рефинансирование после проведенной реструктуризации.
Порядок реструктуризации
Реструктуризация долга по ипотеке – это определенная последовательность действий, которую лучше выстраивать по такому алгоритму:
Пункт 1. Обратитесь в банк
В отделение банка, где обслуживается ваш кредит надо представить заявление с документами. Многие банки дают возможность передавать такие обращения онлайн. Если в вашем банке есть такая услуга, вы можете ею воспользоваться, но лучше оставить это на совсем крайний случай. Если есть возможность, лучше все-таки обратиться в банк лично – напишите заявление, возьмите с собой второй экземпляр и попросите, чтобы на нем поставили входящий номер и расписались в получении.
Перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению, будет различаться в зависимости от требований банка и обстоятельств, которые заставили заемщика обратиться за реструктуризацией. Однако в любом случае возникновение у заемщика оснований, на которые он ссылается, нужно подтвердить документально.
В связи с этим, как правило, для рассмотрения вопроса о реструктуризации представляют:
- паспорт или другой документ, удостоверяющий личность;
- документ о финансовом положении заемщика за последние несколько месяцев – к примеру, справку о доходах;
- документы, подтверждающие возникшие обстоятельства, из-за которых требуется реструктуризация.
К последнему пункту можно, к примеру, отнести:
- копию уведомления о предстоящем сокращении, заверенную работодателем;
- копию приказа об изменении условий трудового договора – в том числе уменьшение заработной платы, также заверенную предприятием;
- документы, подтверждающие возникшую нетрудоспособность – листок нетрудоспособности, справка об инвалидности и прочее;
- справки других кредиторов, с которыми у заемщика заключены договоры займа, с указанием сумм остатка долга, срока погашения и предусмотренного графика платежей.
Банк может потребовать предоставить другие документы для реструктуризации ипотеки, если сочтет, что перечисленных недостаточно для принятия решения.
Обратите внимание – если вы уволились по собственному желанию или работодатель расстался с вами из-за нарушений трудовой дисциплины, получится, что вы сами ухудшили свое финансовое положение, а значит не вправе претендовать на поблажки. А вот если вас сократили, или ваш работодатель ликвидируется, или вас закончился срок трудового договора, это действительно ухудшение и вы можете просить об предоставлении помощи.
Пункт 2. Дождитесь решения банка
Банк учтет все обстоятельства вашего дела, проанализирует возможность проведения реструктуризации, в зависимости от результатов примет положительное или отрицательное решение и сообщит вам о нем.
Заявления может рассматриваться около двух недель. Если принятое решение будет положительным, банк сообщит вам, на каких условиях он готов провести реструктуризацию.
Пункт 3. Подпишите документы
Если предложенные банком условия реструктуризации для вас приемлемы, необходимо обратиться в банк, чтобы внести изменения в кредитный договор, договор ипотеки и закладную. После оформления всех изменений банк предоставит вам новый график платежей по кредиту.
Если будет меняться срок кредита или сумма обеспеченного ипотекой обязательства, нужно будет также обратиться в Росреестр, чтобы внести изменения в регистрационную запись об ипотеке.
Если банк примет решение отказать вам в реструктуризации, вы можете обжаловать отказ в суде.
Реструктуризация с помощью «ДОМ.РФ»
АО «ДОМ.РФ» (ранее – АИЖК) участвует в программе помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков, которые оказались в сложной финансовой ситуации. Эта программа заключается в реструктуризации кредиторами-участниками программы выданных ипотечных жилищных кредитов с последующим возмещением им возникших при этом убытков через АО «ДОМ.РФ» за счет бюджетных средств. Таким способом государство старается поддержать как заемщиков, так и кредиторов.
Пунктом 5 Основных условий, утв. Постановлением Правительства РФ от 20.04.2015 N 373, предусмотрено несколько вариантов оформления реструктуризации. Она может осуществляться через заключение между кредитором и заемщиком:
- соглашения об изменении условий заключенного кредитного договора;
- нового кредитного договора, сумма по которому выдается в целях полного погашения задолженности по реструктурируемому ипотечному жилищному кредиту;
- мирового соглашения.
Программа помогла многим заемщикам, но на данный момент, к сожалению, не работает, поскольку заложенные в бюджете деньги закончились. Однако есть вероятность, что в будущем она снова начнет действовать, если в бюджете появится необходимая сумма.
Как сделать реструктуризацию ипотечного долга после суда
Если обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, в последующем сильно изменились, это может стать основанием для внесения изменений в кредитный договор. В частности, основанием для изменения договора может выступить факт, что изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при должной степени заботливости и осмотрительности.
В то же время в п. 8 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017 указано, что повышение курса валюты кредита или увольнение по собственному желанию, не могут служить основаниями для реструктуризации кредита в судебном порядке.
В суд за защитой прав могут обратиться и кредитор – если заемщик нарушает условия соглашения, и заемщик – если он обратился за реструктуризацией, а банк ему отказал. Если должник в ходе рассмотрения дела докажет, что кредит просрочен по уважительной причине, суд может назначить реструктуризацию долга. Однако суд может принять такое решение только при условии, что банк согласен на новые условия. Суд не может обязать кредитора заключить новый договор, если он не согласен.
Источник