В данной статье речь пойдет о продаже комнаты в многокомнатной или коммунальной квартире
Статья будет актуальна тем продавцам, кто решил продать комнату в 2020 году.
Основная сложность продажи именно комнаты, по сравнению с квартирой в том, что при продаже комнаты, необходимо обязательно получать согласие соседей.
Найти покупателя на комнату, сегодня, довольно таки сложно. Тому есть массам причин. Это и доступные кредиты, квартиры-студии, ипотека и прочие доступные способы приобретения жилья.
Основная проблема продажи комнаты заключается в некомфортном проживании людей друг с другом. Поскольку мало кому приятно жить с кем-то бок о бок с малознакомыми людьми. Некоторые агентства и риэлторы, даже стараются не связываться с продажей комнат. Поскольку сделки эти не такие прибыльные и порой очень проблемные.
Но, не смотря на сложность таких сделок? Продажа комнат все же возможна при определенных обстоятельствах.
Ниже, мы расскажем вам основной порядок действий продажи комнат.
Какую комнату можно продать и при каких условиях?
Не каждую комнату можно продать. Такое право у вас имеется в том случае, если комната находится в приватизированной квартире. Для того, чтобы продать комнату необходимо быть собственником продаваемой комнаты. Если комнаты не была приватизирована, то продать ее нельзя, поскольку собственником в данном случае является муниципалитет, а не вы.
А что делать, если комната так и не была приватизирована?
Для продажи комнаты, вам сначала нужно ее приватизировать. Если вы еще это не сделали, обратитесь в местную администрацию, там вам расскажут, как действовать.
Как выяснить цену продажи?
Для определения реальной рыночной цены комнаты есть несколько методов. Самым простым методом считается метод аналогичных комнат. Вам необходимо изучить предложения аналогичных комнат в вашем микрорайоне. Стоит учитывать и юридические проблемы с данными комнатами, поэтому этот метод не всегда может быть правильным. Другим способом является обращение к оценщикам, дл определения реальной рыночной цены. Можно обратиться за помощью к риэлторам или агентствам недвижимости. В любом случае перед обращением за помощью, вам необходимо составить картину вашего предложения. Для этого можно не только промониторить объявления в газетах, сайтах, предложениях агентств. Завышать цену не стоит, поскольку не правильное позиционирование объекта недвижимости может отпугнуть будущих покупателей. Оптимальное предложение по цене – средняя цена. При выставлении ценника на комнату следует учесть многие факторы, начиная от состоянии самой комнаты и ее состояния, так и год постройки и техническое состоянии самого дома.
Где и как найти покупателя?
Не смотря на то, что на комнаты на рынке не такой большой спрос как на покупку квартир, определенные покупатели тут все же присутствуют. Основная масса заинтересованных в покупке, это люди, не имеющие достаточных средств для приобретения полноценного жилья и однокомнатной квартиры. Продажу комнаты рассматривают в первую очередь студенты, малоимущие и приехавшие на заработки граждане страны. Ничего страшного в том, что вам придется работать с такой категорией покупателей, нет. Да, их бюджет действительно ограничен, торговаться они будут серьезно. Но если ваша основная задача продать комнату, а не заработать на ней – торгуйтесь. Объективный взгляд на цену комнаты и заинтересованность покупателей, главный козырь в такой сделке. Очень часто бывает такое, что первые предложения заинтересованных покупателей максимально выгодны продавцам. И если проигнорировать предложения таких покупателей и не договориться, квартира может «зависнуть» на долгие годы и месяца.
Одним из простых методов привлечения покупателей является размещение объявлений о продаже недвижимости на сайтах в интернете.
Можно разместить объявление на сайте DOMAKVART.RU – это просто, выгодно, удобно.
Обращение в агентство недвижимости может дать дополнительный результат, но за их услуги придется выложить немаленькую сумму. Иногда самым простым способом служит продажа комнаты через размещение листовок. Посетив несколько досок объявлений — наклейте ваше предложение о продаже комнаты.
Друзья, партнеры, соседи – тоже отличные помощники в продаже. Если с ними наладить человеческое общение, то уважительное отношение может вам решить вашу сложную проблему – продать комнату. Не игнорируйте и этот вариант.
Соседи не только возможные ваши будущие покупатели, но и источники проблем.
Если у вас появился заинтересованный покупатель, не стоит брать авансы или залоги. Это может сыграть злую шутку. Причина проста – ваши соседи. Продавая комнату, вы должны предложить купить ее сначала вашим соседям. Если такого не сделать, то сделка по продаже комнаты может быть признана недействительной по решению суда.
Необходимо первым делом предложить комнату соседям.
Закон наделяет ваших соседей преимущественным правом выкупа у вас, вашей комнаты. Первым делом, предложите купить ее у вас, именно им, чтобы у вас не возникло неприятностей и судебных разбирательств. Лучше всего сделать такое предложение письменно. В своем предложение озвучьте ваше ценовое предложение. В случае, если ваша комната заинтересует несколько соседей, вы вправе выбирать самостоятельно, кому ее продать по заявленной вами цене.
Если же, ваши соседи проигнорировали ваше предложение о продаже им комнаты, не отчаивайтесь. Они должны были написать вам письменный отказ и заверить его у нотариуса. Оформив такой отказ, вы уже вправе продать комнату любому желающему ее купить и это вовсе могут быть не ваши соседи.
Получение согласия органов опеки.
Особое внимание стоит уделить продаже комнаты, в случае если в ней прописан несовершеннолетний ребенок или инвалид. Продажу такой комнаты можно начинать только после того, как органы опеки дадут такое согласие. Для разрешения и предупреждения проблем с продажей такой комнаты, лучше всего обратиться в органы опеки и действовать строго в соответствии с законом.
Если ваши соседи против продажи вами вашей комнаты.
Очень часты такие ситуации, когда ваши соседи сами не покупают вашу комнату, а так же выступают принципиально против ее продажи третьим лицам. Чтобы разрешить такую ситуацию нужно действовать последовательно и в строгом соответствии с законом. Вам необходимо отправить в их адрес, письменное предложение заказанным письмом. Заказное письмо должно быть отправлено с описью вложения. Если ваши соседи так и не получат письмо или будут уклоняться от его получения не отчаивайтесь. Вы все сделали правильно. Достаточно подождать месяц и если в этот период ответа от соседей так и не поступит. Вы вправе продать комнату уже третьим лицам. Главное сохранить подтверждение того, что вы отправляли им свое предложение. Обратите внимание, что в вашем извещении должны содержаться такие обязательные параметры, как ее характеристики, так и продажная цена.
Не стоит завышать цену на комнату, в надежде заживиться на продаже ее соседям, поскольку по закону вы не вправе продать ее третьим лицам ниже той цены, что предлагали соседям. Если такие факты станут им известны, они могут оспорить такую сделку в суде.
Переходим к регистрации нового собственника и заключению договора купли-продажи.
Для заключения договора купли-продажи необходимо собрать не только правоустанавливающие документы, но и другие бумаги.
Вам понадобятся:
- Квитанция об уплате госпошлины
- Паспорта всех участников сделки
- Договор купли-продажи комнаты и передаточный акт к нему
- Выписку из ЕГРН подтверждающая тот факт, что продавец комнаты является ее собственником
- Документ, подтверждающий о том, что в комнате отсутствуют прописанные и зарегистрированные лица
- Технический план комнаты.
- Документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по услугам за ЖКХ
- Документы, подтверждающие ваше предложение первоначального выкупа комнаты (согласие, отказы, а так же разрешение органа опеки)
- В случае нахождения в браке, согласие супруга на продажу
Все собранные документы, необходимо будет предоставить в органы Россреестра и ожидать перехода права собственности.
Не смотря на то, что описанное в нашей статье выглядит вполне понятным, последовательным и простым, будет не лишним исключить возможные риски. Эти риски касаются как продавца, так и самого покупателя.
Понизить риски и получить достоверную информацию на продаваемую комнату, определить возможные риски, в виду запретов, наложенные ограничения и аресты, можно путем заказа выписки из ЕГРН.
Заказать выписку из ЕГРН можно по ссылке
Заказ такой выписки позволит установить настоящего собственника недвижимости и снизит ваши риски. Риэлторы рекомендуют заказывать такую выписку, как до момента оформления сделки, так и после ее окончания, спустя несколько дней. Если, в первом случае можно убедиться в отсутствии ограничений и узнать собственника, то заказав второй раз выписку можно убедиться в том, что истинным владельцем недвижимости стали уже вы и такие сведения обработаны и внесены в Росреестр.
статья на сайте
Рекомендуем обязательно прочитать:
Площадь новых квартир стала меньше
Как подарить квартиру или недвижимость – порядок дарения
Денег на первый взнос по ипотеке не оказалось у 40% желающих ее взять
Где застройщикам взять деньги, если их даже нет у покупателей квартир?
Нахальные соседи мусорят в подъезде? Вот что можно и нужно делать!
Хотите купить квартиру? Вот что нужно проверить перед покупкой
Напишите свой комментарий к статье, это помогает объективно взглянуть на ситуацию и обменяться мнением нашим читателям.
Подписывайтесь на наш канал (вверх страницы)
Переходите на DOMAKVART.RU и вступайте в нашу группу Вконтакте — размещаем только актуальную и полезную для вас информацию
Источник
Необходим анализ договора целевого займа и предварительного договора купли-продажи при продаже комнаты в коммунальной квартире. Комната с обременением (ипотека).
Вопрос в следующем. Не следует ли из договора займа (пп. 1.1 и 1.6), что продавец комнаты останется должен заимодавцу 1,1 млн по итогу сделки?
Нет ли подводных камней в обоих документах? Безопасна ли сделка с точки зрения продавца недвижимого имущества?
Договора прикрепляю.
22 Сентября 2020, 08:21, вопрос №2866929
Владислав, г. Санкт-Петербург
889 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (3)
получен
гонорар 33%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Владислав, доброе утро.
К вашей ситуации договор займа никак не подходит, во всяком случае в том виде, в котором он у вас сейчас составлен. Согласно ст. 807 ГК РФ
По договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа).
Эта же обязанность у вас прописана в п. 1.1., так что получается, что вы и договор купли продажи заключите, с тем условием, что после регистрации комната переходит в собственность покупателя, еще и мил 100 тыс останетесь должны.
получен
гонорар 33%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Добрый день!
Согласно ст. 807 ГК РФ
По договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа)
По вашему договору займа продавец останетесь должным еще 1,1 млн. по договору займа если вторая сторона окажется недобросовестной после регистрации купли продажи и не напишет расписку в возврате денег.
Вам необходимо либо оформлять на эту сумму аванс, либо в договоре займа более конкретно прописывать в п.1.6, что сумма займа считается возвращенной после регистрации и перехода права по договору купли продажи от «____»__________20___ г.
получен
гонорар 34%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте.
Не совсем понял. Договор у Вас не на продажу комнаты, а доли в квартире (17/74). У сособственников есть соглашение о порядке пользования, по которому продавцу выделена именно эта комната?
Кроме того, если предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества, то такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате (п. 23 Постановления Пленума ВС от 25.12.2018 № 49).
Что касается договора займа, ему дам комментарий ниже.
Все услуги юристов в Санкт-Петербурге
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник
Срок предоставления услуги — 66 рабочих дней (не считая приостановок)
Заявители:
— жители города Москвы, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, которые подали заявление о предоставлении жилых помещений жилищного фонда города Москвы с использованием денежных средств заявителя, в том числе заемных (кредитных), по договорам мены жилого помещения или купли-продажи жилого помещения и которым направлено Уведомление Департамента о предложенных для предоставления жилых помещениях жилищного фонда города Москвы с использованием денежных средств заявителя, в том числе заемных (кредитных), по договорам мены жилого помещения или купли-продажи жилого помещения в качестве улучшения жилищных условий.
Интересы заявителей могут представлять законные представители или лица, уполномоченные заявителем в установленном порядке.
Документы, представляемые заявителем:
— Запрос (заявление) на предоставление государственной услуги (далее — запрос).
Запрос оформляется по форме согласно приложению 1 к настоящему Регламенту и подписывается заявителем и всеми членами его семьи (супруг (супруга) и их несовершеннолетние дети независимо от места их жительства, лица, объединенные признаками родства или свойства, совместно проживающие в жилом помещении, а также граждане, проживающие совместно с заявителем, в том числе вселенные им в жилое помещение в качестве членов семьи в установленном порядке либо на основании судебного акта) (далее — члены семьи заявителя).
— Основной документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт гражданина Российской Федерации) (копия всех страниц паспорта гражданина Российской Федерации заявителя — при обращении представителя заявителя).
— Основной документ, удостоверяющий личность указанных в Уведомлении Департамента членов семьи заявителя, достигших 14-летнего возраста (паспорт гражданина Российской Федерации) (для каждого члена семьи заявителя) (копия всех страниц паспорта гражданина Российской Федерации члена семьи заявителя — при обращении законного представителя члена семьи заявителя или лица, уполномоченного членом семьи заявителя в установленном порядке (далее — представитель члена семьи заявителя).
— Справка о замене паспорта с указанием причины замены за период с 1 января 1991 г., в том числе с прежних мест жительства за пределами города Москвы (в случае замены паспорта в период с даты представления документов на перерегистрацию жителей города Москвы, принятых на жилищный учет, дата проведения которой указана в Уведомлении Департамента) (за исключением случаев, если функция по приему и передаче в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации осуществляется ГБУ МФЦ города Москвы на основании соответствующего договора).
— Основной документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, представителя члена семьи заявителя (паспорт гражданина Российской Федерации).
— Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, представителя члена семьи заявителя (нотариально удостоверенная доверенность или доверенность, приравненная к нотариально удостоверенной в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации), или решение уполномоченного органа в сфере опеки, попечительства и патронажа (в отношении недееспособных, ограниченно дееспособных граждан, а также детей, оставшихся без попечения родителей, детей, помещенных под надзор в организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, если таковые являются заявителем и (или) членом семьи заявителя), оформленные в установленном порядке и подтверждающие полномочия по представлению документов, необходимых для предоставления государственной услуги, и (или) подписанию запроса (заявления) на предоставление государственной услуги, и (или) получению результата предоставления государственной услуги.
— Свидетельство о рождении (за исключением случаев, если свидетельство о рождении оформлено и выдано органом записи актов гражданского состояния города Москвы после 31 марта 2012 г. при регистрации рождения, а также повторно или на основании исправленной (измененной) записи акта о рождении за период с 1 января 1990 г.) (для членов семьи заявителя, не достигших 14-летнего возраста, а также для детей-сирот (при наличии свидетельства о рождении детей-сирот).
— Уведомление Департамента.
Уведомление Департамента оформляется по форме, утверждаемой правовым актом Департамента.
— Письменное согласие заявителя и членов семьи заявителя, указанных в Уведомлении Департамента, и (или) их законных представителей или лиц, уполномоченных в установленном порядке, на предоставление жилого помещения из жилищного фонда города Москвы по соответствующему виду договора, указанному в Уведомлении Департамента.
Письменное согласие на предоставление жилого помещения жилищного фонда города Москвы оформляется по форме, утверждаемой правовым актом Департамента, нотариально удостоверяется либо подписывается при личном обращении в МФЦ в присутствии работника МФЦ.
— Письменное заявление, подписанное заявителем, членами семьи заявителя и (или) его законными представителями или лицами, уполномоченными в установленном порядке, о несовершении за пять лет, предшествующих подаче данного заявления, им (ими) действий, повлекших ухудшение жилищных условий в соответствии с частью 5 статьи 21 Закона города Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», об отсутствии изменений в жилищной обеспеченности и составе семьи.
Заявления оформляются по формам, утверждаемым правовым актом Департамента, нотариально удостоверяются либо подписываются при личном обращении в МФЦ в присутствии работника МФЦ.
— Письменное обязательство заявителя и членов семьи заявителя, указанных в Уведомлении Департамента, и (или) их законных представителей или лиц, уполномоченных в установленном порядке, об освобождении занимаемого жилого помещения (в случае предоставления в соответствии с Уведомлением Департамента жилого помещения с освобождением занимаемого жилого помещения).
Обязательство об освобождении жилого помещения оформляется по форме, утверждаемой правовым актом Департамента, нотариально удостоверяется либо подписывается при личном обращении в МФЦ в присутствии работника МФЦ.
— Нотариально заверенный отказ других собственников комнат в коммунальной квартире от преимущественного права приобретения по договору мены отчуждаемой заявителем комнаты (комнат) (за исключением комнат, находящихся в собственности города Москвы) (в случае предоставления в соответствии с Уведомлением Департамента жилого помещения по договору мены жилого помещения с использованием денежных средств заявителя, в том числе заемных (кредитных) в качестве улучшения жилищных условий заявителя и членов семьи заявителя, являющегося (являющихся) собственником комнаты (комнат) в коммунальной квартире).
— Нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) заявителя, членов семьи заявителя на заключение договора мены жилого помещения с использованием денежных средств заявителя, в том числе заемных (кредитных), договора купли-продажи жилого помещения с использованием денежных средств заявителя, в том числе заемных (кредитных).
— Единый жилищный документ (при его отсутствии — копия финансового лицевого счета нанимателя жилого помещения или выписка из домовой книги) (представляется при условии, что функция по начислению платежей за жилое помещение, коммунальные и иные услуги и (или) функция по приему и передаче в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации в отношении жилого помещения, в котором проживает заявитель и члены семьи заявителя, не осуществляется ГБУ МФЦ города Москвы на основании соответствующего договора, а также вне зависимости от осуществления указанных функций ГБУ МФЦ города Москвы в случае проживания заявителя и членов семьи заявителя в жилом помещении, расположенном на территории Троицкого и Новомосковского административных округов города Москвы).
Документы, представляемые заявителем в случае приостановления государственной услуги:
— В случае необходимости нотариального оформления договора мены: заявление, подписанное заявителем и (или) его законным представителем или лицом, уполномоченным в установленном порядке, о выборе нотариуса города Москвы с указанием даты и места подписания проекта договора мены жилого помещения с использованием денежных средств заявителя, в том числе заемных (кредитных), проекта дополнительного соглашения к договору мены жилого помещения с использованием денежных средств заявителя, в том числе заемных (кредитных), в срок, не превышающий срок приостановления предоставления государственной услуги. Заявление оформляется по форме, утверждаемой правовым актом Департамента, подписывается при личном обращении в МФЦ в присутствии работника МФЦ в срок, не превышающий 7 рабочих дней с даты принятия Решения о приостановлении предоставления государственной услуги.
— В случае использования заемных (кредитных) средств: справка кредитной организации, содержащая сведения о положительном рассмотрении заявления о предоставлении кредита, о размере кредита, реквизитах и наименовании банка, и (или) справка о размере материнского капитала, выданная уполномоченным органом не более чем за 30 дней до даты подачи заявления. Справки предоставляются в срок, не превышающий срок приостановления предоставления государственной услуги;
кредитный договор, заключенный с кредитной организацией в целях оплаты выкупной стоимости либо части выкупной стоимости предоставляемого жилого помещения (в случае использования заемных (кредитных) средств).
— В случае приостановления государственной услуги для осуществления оплаты: копии платежных документов, подтверждающих перечисление денежных средств в счет исполнения обязательств по договору мены жилого помещения с использованием денежных средств заявителя, в том числе заемных (кредитных), по договору купли-продажи жилого помещения с использованием денежных средств заявителя, в том числе заемных (кредитных), за исключением средств материнского (семейного) капитала. Копии платежных документов предоставляются в срок, не превышающий срок приостановления предоставления государственной услуги.
Документы и информация, получаемые уполномоченным должностным лицом Департамента, в том числе с использованием межведомственного информационного взаимодействия, в том числе посредством доступа к сведениям Базового регистра:
— Свидетельство о рождении (в случае если свидетельство о рождении оформлено и выдано органом записи актов гражданского состояния города Москвы после 31 марта 2012 г. при регистрации рождения, а также повторно или на основании исправленной (измененной) записи акта о рождении за период с 1 января 1990 г.) (для членов семьи заявителя, не достигших 14-летнего возраста, за исключением детей-сирот).
— Справка о замене паспорта с указанием причины замены за период с 1 января 1991 г. (в случае замены паспорта в период со дня представления документов на перерегистрацию жителей города Москвы, дата проведения которой указана в Уведомлении Департамента) (в случае, если функция по приему и передаче в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации осуществляется ГБУ МФЦ города Москвы на основании соответствующего договора).
— Единый жилищный документ (при его отсутствии — копия финансового лицевого счета нанимателя жилого помещения или выписка из домовой книги) (в случае, если функция по начислению платежей за жилое помещение, коммунальные и иные услуги и (или) функция по приему и передаче в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации в отношении жилого помещения, в котором проживает заявитель и члены семьи заявителя, осуществляется ГБУ МФЦ города Москвы на основании соответствующего договора, за исключением случаев проживания заявителя и членов семьи заявителя в жилом помещении, расположенном на территории Троицкого и Новомосковского административных округов города Москвы).
— Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.
— Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся у него объекты недвижимого имущества.
— Документы, подтверждающие право гражданина на получение социальной поддержки (сведения о действующей льготной категории).
— Согласие уполномоченного органа в сфере опеки, попечительства и патронажа на совершение сделки (договор мены жилого помещения с использованием денежных средств заявителя, в том числе заемных (кредитных), в случае если жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение) принадлежит несовершеннолетнему гражданину или гражданину, в отношении которого установлены опека или попечительство, либо в случае если в жилом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника.
Заявитель вправе представить указанные документы по собственной инициативе.
Источник