Облигация жилищного займа — один из видов ценных бумаг (долговой актив), который выпускается муниципальными органами власти или строительными компаниями и дает право держателю на получение определенной части (доли) недвижимости (чаще всего квартиры).
Облигация жилищного займа: сущность
Суть облигаций заключается в обязательстве кредитополучателя (эмитента) передать кредитодателю (инвестору) определенную сумму в дату погашения долговой бумаги и выплачивать проценты (купонные выплаты) по активу. Облигации жилищного займа в этом отношении имеют другую природу. Сущность таких активов ближе не к привычным долговым бумагам, а к договорам долевого участия. Разница лишь в том, что они имеют большую ликвидность и подразумевают проведение обязательной индексации номинальной цены, в зависимости от конкретного индекса (например, «строительного коэффициента» или индекса потребительских цен).
В роли заемщика, выпускающего подобные облигации, может выступать только юрлицо, имеющее соответствующие права заказчика на возведение жилья, а также составления на него проектной документации. Это может быть как компания «частник», так и муниципалитет населенного пункта.
Инвестором (кредитором и потенциальным собственником жилья) может выступать любой человек. Здесь не каких-либо ограничений в отношении того, будет ли кредитодатель физическим или юридическим лицом. Равные права имеют как частные граждане, так и компании.
Схема работы облигаций жилищного займа проста. Здесь осуществляется замен договорных взаимоотношений между инвестором и предприятием-застройщиком на эмиссию и дальнейшее размещение специальных активов (облигаций) жилищного займа. Последние дают право держателям получить в дальнейшем жилье в домах, под которые и осуществляется эмиссия.
В роли финансового агента инвестиции выступает один из финансовых институтов (как правило, это банк). Он размещает долговые активы на рынке ценных бумаг, взваливая на себя груз посреднических функций. Задача такого агента — решение вопросов, возникающих между сторонами сделки (эмитентом облигаций и их покупателем). Кроме посреднических, банк берет функции гаранта возвратности денег инвестору, если строительная программа по тем или иным причинам будет провалена. К слову, в роли гаранта может выступать не только банк. Часто эту функцию берут на себя страховые компании.
Облигации жилищного займа обращаются на рынке срок, который равен периоду реализации самой строительной программы. То есть пока все объекты, под которые была организована эмиссия, не будут возведены, долговая бумага находится в обращении. Стоит отметить, что облигации жилищного займа являются беспроцентными. При этом выплата дохода производится один раз — в день погашения. Прибыль по долговой бумаге может передаваться как в денежной форме, так и в натуральном виде.
Натуральная прибыль по облигациям жилищного займа может иметь в вид доли квартиры. Как правило, одна долговая бумага на руках у инвестора — это право на один квадратный метр жилья. При этом возведение здания производится на средства, полученные от реализации облигаций.
Наименьшая нарицательная стоимость долговых бумаг жилищного займа установлена в единицах общей площади и должна составлять не меньше 0.1 квадратного метра.
Прибыль по облигации жилищного займа в виде денег можно получить в день погашения по стоимости одного «квадрата» жилья.
Облигации жилищного займа: отличительные черты, способы погашения
Этот вид долговых активов, предоставляющий инвестору право на недвижимость, имеет несколько основных черт:
— адресный тип применения заемного капитала, то есть инвестор может задействовать средства по целевому назначению (на возведение жилья). Расходовать инвестиции на реализацию других задач запрещено;
— эквивалентность долговой бумаги определенной площади недвижимости;
— формирование стоимости жилищной долговой бумаги (облигации) с учетом расходов по каждому из этапов возведения объекта, а также в зависимости от инфляции, влияющей на стоимость квадратного метра;
— деление строительного процесса на группу различных этапов. При этом получение займов для каждого из них должно реализоваться под определенное число долговых бумаг (облигаций жилищного займа);
— независимость финансовой составляющей в строительной сфере от процесса размещения долговых бумаг. Как правило, средства на возведение жилья берутся по различным программам кредитования, а погашаются уже по факту продажи облигаций инвесторам и потенциальным жильцам;
— взаимозависимость сроков возведения жилья от периодов погашения выпущенных облигаций жилищного займа;
— выбор инвестором формы покрытия жилищных долговых бумаг.
Как уже упоминалось, погашение жилищных облигаций (по желанию держателя активов) может производиться несколькими основными способами:
— наличными (с учетом рыночной цены одного «квадрата» возведенного жилья);
— недвижимостью (положенная площадь зависит от количества облигаций, находящихся на руках у инвестора);
— обменом на долговые бумаги, которые будут выпускаться в будущем, или же на другие кредиты.
Компания, которая производит эмиссию облигаций жилищного займа, должна предусмотреть следующие мероприятия:
— провести полный анализ строительных проектов в отношении основных показателей, а именно объема затрат, ожидаемого дохода, сроков строительства, вероятных рисков и так далее;
— выбрать группу надежных партнеров, выступающих в качестве основных участников займа. Как правило, для дальнейшей деятельности привлекаются мощные финансовые структуры;
— использовать разные источники финансирования, а именно деньги от размещения облигаций, кредитные ресурсы, средства долевого строительства и так далее;
— снизить текущие расходы на возведение строительных объектов и обслуживание своих обязательств посредством конкурсного отбора подрядных организаций, эмиссии облигаций в бездокументарной форме, определения лимитных цен при строительных работах и так далее;
— обеспечить адресность всех инвестиционных «взносов», то есть предоставляемые покупателем облигации привязать к определенным адресам домов, строительство которых и финансируется за счет средств полученных займов;
— уменьшить уровень рисков при продаже (размещении) долговых бумаг за счет соответствия объема активов площади возводимой недвижимости, определения объемов кредитования по номиналу (учитывается превышение цены на уровень 5-10% от затрат на строительство), изменения стоимости размещения облигаций с учетом действующих строительных индексов, поэтапной продажи долговых активов, создания резервного фонда (размер — 3-5% от общей суммы работ).
В связи с тем что покрытие долговой бумаги производится из простого расчета, где одна облигация — это определенная единица площади, то предприятие-эмитент, занимающаяся возведением объекта, может использовать ряд нетрадиционных вариантов предоставления жилья, а именно:
— проведение обмена недвижимость меньшей площади на жилье с большей площадью. При этом эмитент передает не деньги, а разницу в площадях квартиры (в эквиваленте);
— проведение рассрочки или предоставление отсрочки выплат, предоставление займов под залог части долговых бумаг для оплаты активов, не достающих для полного пакета;
— предоставление выгодных условий (льгот) продажи пакетов долговых бумаг.
Все сделки с облигациями жилищных займов подчиняются ряду правил в отношении налогообложения, как и в ситуации с другими ценными бумагами. В частности, здесь не предусмотрено начисление и необходимость выплаты НДС, отсутствует подоходный налог в объеме 1000 МРОТ при получении прибыли от продажи активов физлицам.
Не раньше чем за 6 месяцев (два квартала) и не позже, чем за квартал до выплаты по долговым бумагам держатель должен предъявить облигации выпустившему их предприятию для постановки на учет. На данном этапе как раз и определяется, каким из способов будет произведено погашение долговой бумаги — получением жилья (в случае оплаты полной цены), выплатой наличных или обменом на облигации новой серии.
Держатели активов, которые не стали на учет в положенные сроки, могут рассчитывать на получение недвижимости только при наличии согласия со стороны эмитента. Исключением могут быть лишь определенные форс-мажорные обстоятельства. Если же компания, выпустившая долговые бумаги, не дает возможности обмена «штрафнику», то остается только вариант с получением компенсации в форме наличных средств в объеме нарицательной стоимости долговых активов на момент постановки на учет вместе с начисленными процентами.
Деньги, которые направляются на покрытие (погашение) долговых бумаг, но не востребованные в определенный период, переводятся в бюджет муниципального органа или фонд предприятия-эмитента. На доходы, которые не были получены по облигациям, проценты не начисляются.
На этапе регистрации держателей в бланке долговой бумаги и отрывном купоне ставится печать эмитента. Последний отрезает купон и оставляет его у себя. Сам бланк долговой бумаги передается держателю.
Эмитент обязуется отправить уведомление инвестору о получении недвижимости в срок до месяца с момента, когда был определен срок погашения облигации.
Источник
Сегодня все более популярным способом решения жилищного вопроса является приобретение жилищных облигаций. Причем возросший интерес к ним проявляется как со стороны граждан, так и застройщиков.
Жилищные облигации — что это такое?
Жилищные облигации представляют собой особый вид ценных бумаг целевого назначения. Они подтверждают в бездокументарной форме внесение покупателем определенной суммы денежных средств, которая необходима для строительства жилья конкретной площади.
Номинальная стоимость жилищных облигаций выражается в местной валюте, а их эквивалент в метрах квадратных приобретаемой недвижимости, точнее ее стоимости.
Сегодня, такие облигации имеют конечную дату погашения и срок обращения. Их количество в одном выпуске ограничено.
Форма выпуска — бездокументарная. Записи хранятся на персональных счетах в центральном депозитарии.
Выпуском жилищных облигаций занимается застройщик — эмитент. Для этого, он должен иметь:
- Учредительные документы;
- Пакет проектной документации;
- Право на застройку определенного земельного участка.
При этом общий объем выпускаемых облигаций должен соответствовать общей строящейся жилплощади (в эквиваленте).
Жилищные облигации — их плюсы и минусы
Использование жилищных облигаций дает ряд преимуществ как для застройщика, так и для покупателя.
Для первой категории — это связано с тем, что привлечь финансовые средства можно на более ранних стадиях строительства — если сравнивать с долевым строительством.
Для покупателей, основные достоинства жилищных облигаций заключаются в следующих факторах:
- Возможность постепенного их приобретения;
- Защита от потери или кражи;
- Жилищные облигации можно свободно продать и тем самым выйти из строительства. Это осуществляется достаточно быстро и что важно — без штрафных санкций — как при долевом строительстве;
- Дают право на получение всей информации в полном объеме, касающиеся застройщика эмитента и хода строительных работ на всех стадиях;
- Выход из процесса строительства может осуществляться не только путем реализации жилищных облигаций на вторичном рынке, но и путем их погашения по окончании срока обращения;
- Являются довольно надежным инвестиционным инструментом, благодаря которому можно не только сохранить, но и приумножить свои денежные сбережения;
- Возможность покупки жилищных облигаций в кредит. В настоящее время, такой вид кредитования доступен клиентам лишь некоторых банков.
Но кроме положительных моментов, заключение договора на строительство с использованием жилищных облигаций связано с рядом некоторых неудобств, которые обязательно нужно учитывать:
- достаточно слабое информирование;
- большинство банков пока не кредитуют покупку таких облигаций. — договор предусматривает необходимость покупать облигации этого типа в соответствии с предусмотренным графиком;
- все дополнительные расходы оплачивает покупатель. Например, затраты на выдачу и регистрацию ценных бумаг и так далее;
- невозможность для покупателя привлечь льготные кредиты, а между прочим, именно они занимают львиную долю всех целевых кредитов, которые выдаются в стране на покупку недвижимости.
Также следует учитывать, что номинальная стоимость таких облигаций может отличаться в зависимости от выпуска.
Так как по ходу строительства дома будет увеличиваться стоимость облигации каждого последующего выпуска. И это несмотря на то, что смысл остается один — приобретая одну жилищную облигацию, покупатель становится владельцем одного квадратного метра жилплощади в строящемся здании.
Кроме этого, приобрести облигации этого типа можно только в официальных представительствах.
Схема покупки недвижимости с использованием жилищных облигаций
Покупка недвижимости с использованием жилищных облигаций выглядит следующим образом:
1) Вначале строительная компания оформляет права на земельный участок и разрешение на его застройку.
2) После этого выпускают жилищные облигации, которые у строительной компании постепенно выкупают все желающие приобрести жилье в строящемся объекте.
Причем следует учитывать, что продажа облигаций осуществляется пакетно и общее их количество должно соответствовать размеру и площади квартиры.
Их покупка осуществляется в установленном порядке и по безналичному расчету.
К примеру, для удобства одна облигация соответствует одному метру квадратному. После окончания строительных работ, застройщик погашает все облигации, а сама квартира передается владельцу этих облигаций.
Приобрести такие облигации на сегодняшний день могут не только граждане своей страны, но и лица, имеющие иностранное гражданство и безгражданство. Это право распространяется и на всех юридических лиц, зарегистрированных в стране.
Источник
ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 апреля 1999 г. N 333
О ВТОРОМ И ТРЕТЬЕМ ВЫПУСКАХ
ОБЛИГАЦИЙ МОСКОВСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО
ЖИЛИЩНОГО ОБЛИГАЦИОННОГО ЗАЙМА
(в ред. постановления Правительства Москвы
от 20.08.2002 N 669-ПП)
С сентября 1996 года Правительство Москвы приступило к размещению облигаций первого транша второго выпуска Московского государственного жилищного облигационного займа. За указанный период было размещено около 265 тыс. облигаций, что составляет 63% от выпущенного количества облигаций на сумму более 94,7 млн. рублей. Предъявлены к погашению в форме квартиры 243 тыс. облигаций, или 92% от размещенных облигаций. Оформили свое право собственности на квартиры общей площадью 61 тыс. кв. м 920 владельцев облигаций, в том числе 568 очередников на улучшение жилищных условий, воспользовавшихся своим правом на безвозмездные субсидии из городского бюджета на общую сумму более 75,9 млн. рублей.
В ходе реализации Московский государственный жилищный облигационный заем подтвердил свою необходимость в качестве одной из социальных программ Правительства Москвы. Заем дал москвичам относительно недорогой, удобный и абсолютно надежный способ улучшения жилищных условий путем постепенного накопления облигаций и, таким образом, части приобретаемого жилья, обеспечил привлечение средств населения для финансирования строительства жилых домов, позволил отработать новые формы работы с гражданами, такие как зачет стоимости квартир, принадлежащих владельцам облигаций, и использование безвозмездных субсидий на приобретение жилья при погашении облигаций Московского государственного жилищного облигационного займа в форме квартир. В настоящее время в связи с ростом инфляции и кризисом банковской системы интерес москвичей к облигациям Московского государственного жилищного облигационного займа еще более вырос.
Вместе с тем в ходе реализации займа были выявлены отдельные недоработки в его организации. Так, Контрольно — счетной палатой Москвы в ходе проверки реализации проекта Московского государственного жилищного облигационного займа были отмечены недостатки в организации финансового контроля, которые стали следствием разделения функций Эмитента займа между различными структурными подразделениями Правительства Москвы.
В целях продолжения и развития Московского государственного жилищного облигационного займа и в связи с отзывом лицензии у генерального менеджера Московского государственного жилищного облигационного займа — ОАО АБ «Инкомбанк» (приказ Центрального банка РФ от 29.10.98 N ОД-520) Правительство Москвы постановляет:
1. Назначить Московский муниципальный банк — Банк Москвы генеральным менеджером Московского государственного жилищного облигационного займа (МГЖОЗ).
2. Департаменту муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы и Департаменту внебюджетной политики строительства города Москвы:
2.1. В месячный срок заключить с Московским муниципальным банком — Банком Москвы Генеральное соглашение о совместных действиях по реализации второго выпуска облигаций МГЖОЗ и Договор поручения на размещение и обслуживание обращения облигаций второго выпуска МГЖОЗ.
2.2. Возобновить рекламную кампанию проекта МГЖОЗ.
3. Департаменту внебюджетной политики строительства города Москвы в соответствии с решением Наблюдательного совета по обеспечению реализации проекта МГЖОЗ от 19.10.98 в 2-недельный срок произвести сверку финансовых расчетов между Управлением внебюджетного планирования развития города и ОАО АБ «Инкомбанк». Результаты сверки доложить на заседании Наблюдательного совета по обеспечению реализации проекта МГЖОЗ.
4. Департаменту муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы и Департаменту внебюджетной политики строительства города Москвы в месячный срок расторгнуть заключенные с ОАО АБ «Инкомбанк» Генеральное соглашение о совместных действиях по реализации второго выпуска облигаций МГЖОЗ. Договор поручения на размещение облигаций второго выпуска МГЖОЗ и Договор поручения на обслуживание обращения (выкуп, погашение) облигаций второго выпуска МГЖОЗ.
5. Департаменту муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы отменить выданные ОАО АБ «Инкомбанк» доверенности на подписание договоров купли — продажи облигаций второго выпуска МГЖОЗ при их первичном размещении, выкупе и погашении и иных документов, необходимых для выполнения банком функций генерального менеджера МГЖОЗ.
6. Департаменту муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы, Департаменту экономической политики и развития г. Москвы и Комитету муниципальных займов и развития фондового рынка в 3-месячный срок направить в Министерство финансов Российской Федерации уведомление о внесении поправок в Проспект эмиссии облигаций второго выпуска МГЖОЗ в связи со сменой банка — генерального менеджера займа.
7. Утратил силу. — Постановление Правительства Москвы от 20.08.2002 N 669-ПП.
8. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на первого заместителя Премьера Правительства Москвы Шанцева В.П.
Премьер Правительства Москвы
Ю.М. Лужков
Источник